ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 696/2005

Asupra recursului în anulare de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 4 februarie 2000 reclamanții K.I. și I.K. au chemat în judecată pe pârâții Consiliul Local Cluj Napoca, Consiliul județean Cluj, G.T., G.G. și SC C. SA Cluj Napoca pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună: constatarea nevalabilității titlului de trecere în proprietatea statului cu privire la imobilul din Cluj Napoca, compus din trei camere, dependințe și teren în suprafață de 139 stj.p., înscris în C.F.

14939 Cluj Napoca sub A + 1, nr.top.2231, proprietatea tabulară a reclamanților cu titlu de cumpărare; anularea deciziilor nr. 186/1987 și nr. 123/1988 emise în temeiul Decretului nr. 223/1974 de fostul Comitet Executiv al Consiliului Județean Cluj prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în favoarea Statului Român; să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 încheiat între pârâta SC C., în calitate de vânzătoare și pârâții G.T. și G.G., în calitate de cumpărători; să se restabilească situația anterioară de carte funciară.

În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că deciziile emise în baza Decretului nr. 223/1974 nu constituie titlu valabil în favoarea Statului Român, că prin Decretul-lege nr. 9 din 29 decembrie 1989 s-a abrogat actul normativ susmenționat și că în anul 1996 reclamanții s-au adresat atât justiției, cât și Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local Cluj Napoca în scopul restituirii imobilului, astfel că pârâții G.T. și G.G. nu pot fi considerați cumpărători de bună-credință. Prin întâmpinări separate, pârâții Consiliul Local Cluj Napoca, G.T. și G.G. au cerut respingerea acțiunii ca neîntemeiate, întrucât abrogarea Decretului nr. 223/1974 prin Decretul-lege nr. 9/1989 produce efecte numai pentru viitor, trecerea imobilului în proprietatea Statului s-a făcut cu respectarea dispozițiilor Decretului nr. 223/1974, iar contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat în conformitate cu reglementările legale în vigoare.

Curtea Supremă de Justiție, secția civilă, prin încheierea nr. 2031 din 7 iunie 2000 a strămutat, la cererea reclamanților, judecarea procesului de la Judecătoria Cluj Napoca, la Judecătoria Alba Iulia. Judecătoria Alba Iulia, prin sentința civilă nr. 73 din 15 ianuarie 2001, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților, soluție confirmată de Tribunalul Alba, secția civilă, care, prin decizia nr. 754/A din 8 iulie 2001, a respins ca nefondat apelul reclamanților K.I. și I.K. Pentru a hotărî astfel, instanțele au motivat că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil, iar contractul de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 s-a încheiat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare.

Curtea de Apel Alba Iulia, secția civilă, prin decizia nr. 2435 din 28 noiembrie 2001, a admis recursul declarat de reclamanții K.I. și I.K., a modificat hotărârile date în fond și la apel și a admis acțiunea reclamanților așa cum a fost formulată. Pentru a decide astfel, instanța de recurs a motivat că titlul de proprietate al statului este lovit de nulitate deoarece el a fost constituit cu încălcarea drepturilor fundamentale garantate de Constituție și Codul civil cu privire la proprietate, iar contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâții G.T. și G.G. a fost fondat pe o cauză falsă și ilicită, iar prețul plătit de aceștia pentru imobil a fost neserios, anularea contractului dispunându-se în temeiul art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 și a principiului conform căruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are.

Împotriva deciziei dată în recurs de Curtea de Apel Alba Iulia, la data de 26 februarie 2002, în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, care a susținut că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond.

În concret, au fost formulate următoarele critici: - Imobilul reclamanților a fost preluat cu titlu „întrucât s-au acordat despăgubiri”, iar deciziile de trecere în proprietatea statului au fost comunicate fără ca reclamanții să le conteste în termenul prevăzut de Decretul nr. 223/1974; - Abrogarea Decretului nr. 223/1974 prin Decretul-lege nr. 9/1989 nu poate avea ca efect desființarea retroactivă a unor drepturi care s-au născut sub imperiul legii vechi, fără a fi încălcate dispozițiile art. 15 alin. (2) din Constituție care prevăd că legea civilă dispune numai pentru viitor; - Curtea de Apel Alba Iulia s-a pronunțat, în realitate, asupra valabilității Decretului nr. 223/1974 și nu asupra deciziilor emise în baza lui și primind o atare soluție, s-ar ajunge la concluzia că toate imobilele preluate în temeiul acestui act normativ sunt trecute în proprietatea statului fără titlu; - Conform art. 1 alin. (2) din H.G.

nr. 11/1997, printre imobilele cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului cu titlu sunt și cele preluate în proprietatea statului cu respectarea prevederilor Decretului nr. 223/1974; - În ceea ce privește procedura instituită de prevederile Legii nr. 112/1995 pentru redobândirea dreptului de proprietate asupra locuințelor, aceasta este limitată numai la două situații și anume, foștii proprietari beneficiază de restituirea în natură a imobilelor, numai dacă le dețin în calitate de chiriași ori acestea sunt libere. În cazul în care aceste imobile sunt ocupate de chiriași, foștii proprietari nu pot cere restituirea acestora în natură, prin recunoașterea dreptului de proprietate, ci numai acordarea de despăgubiri.

Întrucât imobilul în litigiu era ocupat de chiriași, contractul de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996, a cărui nulitate s-a cerut, a fost încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, lege specială de reparațiune, la care fac trimitere și dispozițiile art. 6 din Legea nr. 213/1998. Recursul în anulare nu este fondat. Potrivit C.F. nr. 14936 Cluj (filele 5–14 dosar nr. 963/2000 Judecătoria Cluj Napoca) reclamanții au fost proprietarii tabulari ai imobilului revendicat, nemișcătorul fiind dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare cu rentă viageră autentificat sub nr. 6892 din 26 august 1978 de fostul Notariat de Stat județean Cluj. Prin decizia nr. 123 din 9 mai 1996 emisă de fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al Județului Cluj în baza Decretului nr. 223/1974, s-a trecut în proprietatea statului, cu plată, cota de ½ din imobilul situat în Cluj Napoca, înscris în C.F.

nr. 14934 Cluj, aparținând reclamantei I.K. Ulterior, prin decizia nr. 186 din 25 mai 1987, emisă de același comitet executiv, în baza aceluiași act normativ, a fost trecută în proprietatea statului, fără plată, restul cotei de ½ din imobilul revendicat, aparținând reclamantului K.I. Potrivit art. 2 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974, abrogat prin Decretul-lege nr. 9/1989, construcțiile ce aparțineau persoanelor care au plecat fraudulos din țară sau care, fiind plecate în străinătate, nu s-au înapoiat la expirarea termenului stabilit pentru înapoierea în țară, treceau fără plată în proprietatea statului. În conformitate cu art. 4 din același act normativ identificarea bunurilor, precum și preluarea sau trecerea lor în proprietatea statului se făcea prin decizia comitetului executiv al consiliului popular județean sau al municipiului București, în a cărei rază teritorială erau situate bunurile.

Așadar, prin decizia organului administrativ opera un transfer de drepturi între persoana aflată în una din situațiile reglementate de art. 2 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974 și stat, dreptul de proprietate al statului născându-se în baza acestei decizii și nu prin efectul legii. Aceasta însemna că decizia administrativă avea caracter constitutiv de drepturi și prin urmare producea efecte numai pentru viitor. Pe de altă parte, potrivit art. 4 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974, decizia administrativă nu devenea definitivă și deci nu putea să-și producă efectele decât după expirarea termenului în care persoanele ale căror bunuri erau trecute în proprietatea statului puteau să facă plângere împotriva acestei decizii.

Exercitarea acestui drept impunea, însă, comunicarea actului administrativ. În speță, reclamanții au susținut constant că deciziile emise în temeiul Decretului nr. 223/1974 nu le-au fost comunicate, aceasta însemnând că la data de 4 februarie 2000, când au promovat prezenta acțiune în justiție, erau în termen să le atace în justiție, întrucât actele prin care s-a operat transferul de drepturi dintre reclamanți și stat nu sunt definitive. Din contra, recursul în anulare pornește de la ideea că deciziile administrative au fost comunicate reclamanților, susținere care nu este confirmată de probele dosarului. Astfel, dacă în cazul reclamantei I.K.

s-a întocmit la 13 iunie 1987 o adresă de către fosta Întreprindere de Administrare Locativă Cluj Napoca (fila 31 dosar nr. 6005/2000 al Judecătoriei Alba Iulia) prin care se pretinde aducerea la cunoștință cu privire la existența deciziei administrative, fără a se face însă dovada că adresa, precum și decizia, ar fi fost comunicate efectiv reclamantei, în cazul reclamantului K.I., a cărui cotă de ½ din imobil a trecut, fără plată, în proprietatea statului, necomunicarea actului administrativ este fără echivoc. Întrucât cele două acte administrative nu au fost comunicate reclamanților, deciziile care fac obiectul litigiului de față nu mai pot fi menținute cât timp prin intrarea în vigoare a Decretului-lege nr. 9/1989, actul normativ în temeiul căruia deciziile au fost emise (Decretul nr. 223/1974), a fost abrogat.

Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului se constată că pârâții G.T. și G.G. nu au fost cumpărători de bună-credință pentru a fi la adăpost față de critica privind restituirea nemișcătorului către adevărații proprietari cât timp titlul statului (vânzătorului) nu a fost legal constituit. Astfel, pârâții G.T. și G.G. au cumpărat imobilul litigios, în temeiul Legii nr. 112/1995, potrivit contractului nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 încheiat cu SC C. SA Cluj Napoca, în calitate de reprezentant al statului. Mai înaintea acestei date, reclamanții I.K. și K.I.

și-au exprimat în mod evident voința de a le fi restituit în natură nemișcătorul, atât prin promovarea unei prime acțiuni în justiție (9 iulie 1996), cât și prin solicitarea aceluiași bun adresată Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca (10 iulie 1996). Examinând extrasul de carte funduară nr. 14939 Cluj Napoca, coala cărții funduare nr. 127653 Cluj Napoca, precum și foaia de proprietate, se constată că la data de 18 noiembrie 1996, când pârâții G.T. și G.G., în calitate de chiriași, au cumpărat imobilul, în cartea funduară proprietari ai imobilului figurau reclamanții I.K. și K.I., deoarece, până la acea dată, statul nu-și intabulase dreptul de proprietate dobândit în temeiul celor două decizii administrative.

Potrivit notărilor din documentele menționate, Statul Român și-a intabulat dreptul de proprietate asupra nemișcătorului abia la data de 26 februarie 1998 pentru a se îngădui pârâților G.T. și G.G. să-și intabuleze la 30 martie 1998 dreptul obținut prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu statul. S-a considerat pe drept cuvânt că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu superior de echitate și de justiție: buna-credință a cumpărătorului.

Din punct de vedere juridic, soluția și-a aflat suport în rațiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată în adagiul error communis facit jus . Incidența acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă, și a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr, instanțele judecătorești au cerut întotdeauna ca terțul cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credință, adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.

În speță, în aplicarea acestor principii, se constată că pârâții G.T. și G.G. nu se găseau la data de 18 noiembrie 1996 într-o eroare generală și invincibilă asupra calității de proprietar al vânzătorului Statul Român, deoarece atare eroare putea fi evitată prin simpla informare, atât prin posibilitatea de a obține relații de la comisia municipală constituită conform Legii nr. 112/1995, cât, mai ales, prin consultarea cărții funduare. Întrucât subdobânditorii nu au procedat astfel, ei nu se găsesc la adăpostul ideii de credință legitimă asupra calității de proprietar a vânzătorului, respectiv a bunei-credințe, așa încât corect instanța de recurs a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, iar subdobânditorii pârâți au fost cu îndreptățire obligați să restituie bunul adevăraților proprietari.

Întrucât, în temeiul celor de mai sus, titlul statului nu a fost constituit potrivit legii, imobilului în litigiu nu-i erau incidente prevederile Legii nr. 112/1995, astfel că reclamanții pot revendica direct în justiție bunul de care au fost lipsiți în mod injust. Față de cele ce preced, recursul în anulare se privește ca nefondat și va fi respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție împotriva deciziei nr. 2435 din 28 noiembrie 2001 pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, secția civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2005.