ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 696/2005

Asupra recursului

în anulare

de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

La data de 4 februarie 2000

reclamanții K.I. și I.K. au chemat în judecată pe pârâții Consiliul Local Cluj

Napoca, Consiliul județean Cluj, G.T., G.G. și SC C. SA Cluj Napoca pentru ca

prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună: constatarea nevalabilității

titlului de trecere în proprietatea statului cu privire la imobilul din Cluj

Napoca, compus din trei camere, dependințe și teren în suprafață de 139 stj.p.,

înscris în C.F. 14939 Cluj Napoca sub A + 1, nr.top.2231, proprietatea tabulară

a reclamanților cu titlu de cumpărare; anularea deciziilor nr. 186/1987 și nr.

123/1988 emise în temeiul Decretului nr. 223/1974 de fostul Comitet Executiv al

Consiliului Județean Cluj prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra

imobilului în favoarea Statului Român; să se constate nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 încheiat

între pârâta SC C., în calitate de vânzătoare și pârâții G.T. și G.G., în

calitate de cumpărători; să se restabilească situația anterioară de carte

funciară.

În motivarea acțiunii reclamanții au

arătat că deciziile emise în baza Decretului nr. 223/1974 nu constituie titlu

valabil în favoarea Statului Român, că prin Decretul-lege nr. 9 din 29

decembrie 1989 s-a abrogat actul normativ susmenționat și că în anul 1996

reclamanții s-au adresat atât justiției, cât și Comisiei de aplicare a Legii

nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local Cluj Napoca în scopul restituirii

imobilului, astfel că pârâții G.T. și G.G. nu pot fi considerați cumpărători de

bună-credință.

Prin întâmpinări separate, pârâții

Consiliul Local Cluj Napoca, G.T. și G.G. au cerut respingerea acțiunii ca

neîntemeiate, întrucât abrogarea Decretului nr. 223/1974 prin Decretul-lege nr.

9/1989 produce efecte numai pentru viitor, trecerea imobilului în proprietatea

Statului s-a făcut cu respectarea dispozițiilor Decretului nr. 223/1974, iar

contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat în conformitate cu reglementările

legale în vigoare.

Curtea Supremă de Justiție, secția civilă,

prin încheierea nr. 2031 din 7 iunie 2000 a strămutat, la cererea

reclamanților, judecarea procesului de la Judecătoria Cluj Napoca, la

Judecătoria Alba Iulia.

Judecătoria Alba Iulia, prin

sentința civilă nr. 73 din 15 ianuarie 2001, a respins ca neîntemeiată acțiunea

reclamanților, soluție confirmată de Tribunalul Alba, secția civilă, care, prin

decizia nr. 754/A din 8 iulie 2001, a respins ca nefondat apelul reclamanților K.I.

și I.K.

Pentru a hotărî astfel, instanțele

au motivat că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil, iar

contractul de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 s-a încheiat cu

respectarea dispozițiilor legale în vigoare.

Curtea de Apel Alba Iulia, secția

civilă, prin decizia nr. 2435 din 28 noiembrie 2001, a admis recursul declarat

de reclamanții K.I. și I.K., a modificat hotărârile date în fond și la apel și

a admis acțiunea reclamanților așa cum a fost formulată.

Pentru a decide astfel, instanța de

recurs a motivat că titlul de proprietate al statului este lovit de nulitate

deoarece el a fost constituit cu încălcarea drepturilor fundamentale garantate

de Constituție și Codul civil cu privire la proprietate, iar contractul de

vânzare-cumpărare încheiat de pârâții G.T. și G.G. a fost fondat pe o cauză falsă

și ilicită, iar prețul plătit de aceștia pentru imobil a fost neserios,

anularea contractului dispunându-se în temeiul art. 34 pct. 1 din Decretul-lege

nr. 115/1938 și a principiului conform căruia nimeni nu poate transmite mai

multe drepturi decât are.

Împotriva deciziei dată în recurs de

Curtea de Apel Alba Iulia, la data de 26 februarie 2002, în temeiul art. 330

pct. 2 C. proc. civ., a declarat recurs în anulare Procurorul General al

Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, care a susținut că

hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a

determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond. În concret, au fost

formulate următoarele critici:

- Imobilul reclamanților a fost

preluat cu titlu „întrucât s-au acordat despăgubiri”, iar deciziile de trecere

în proprietatea statului au fost comunicate fără ca reclamanții să le conteste

în termenul prevăzut de Decretul nr. 223/1974;

- Abrogarea Decretului nr. 223/1974

prin Decretul-lege nr. 9/1989 nu poate avea ca efect desființarea retroactivă a

unor drepturi care s-au născut sub imperiul legii vechi, fără a fi încălcate

dispozițiile art. 15 alin. (2) din Constituție care prevăd că legea civilă

dispune numai pentru viitor;

- Curtea de Apel Alba Iulia s-a

pronunțat, în realitate, asupra valabilității Decretului nr. 223/1974 și nu

asupra deciziilor emise în baza lui și primind o atare soluție, s-ar ajunge la

concluzia că toate imobilele preluate în temeiul acestui act normativ sunt

trecute în proprietatea statului fără titlu;

- Conform art. 1 alin. (2) din H.G.

nr. 11/1997, printre imobilele cu destinația de locuințe trecute în

proprietatea statului cu titlu sunt și cele preluate în proprietatea statului

cu respectarea prevederilor Decretului nr. 223/1974;

- În ceea ce privește procedura

instituită de prevederile Legii nr. 112/1995 pentru redobândirea dreptului de

proprietate asupra locuințelor, aceasta este limitată numai la două situații și

anume, foștii proprietari beneficiază de restituirea în natură a imobilelor,

numai dacă le dețin în calitate de chiriași ori acestea sunt libere. În cazul

în care aceste imobile sunt ocupate de chiriași, foștii proprietari nu pot cere

restituirea acestora în natură, prin recunoașterea dreptului de proprietate, ci

numai acordarea de despăgubiri. Întrucât imobilul în litigiu era ocupat de

chiriași, contractul de vânzare-cumpărare nr. 30412 din 18 noiembrie 1996, a

cărui nulitate s-a cerut, a fost încheiat cu respectarea prevederilor art. 9

din Legea nr. 112/1995, lege specială de reparațiune, la care fac trimitere și

dispozițiile art. 6 din Legea nr. 213/1998.

Recursul în anulare nu este fondat.

Potrivit C.F. nr. 14936 Cluj (filele

5–14 dosar nr. 963/2000 Judecătoria Cluj Napoca) reclamanții au fost

proprietarii tabulari ai imobilului revendicat, nemișcătorul fiind dobândit în

baza contractului de vânzare-cumpărare cu rentă viageră autentificat sub nr.

6892 din 26 august 1978 de fostul Notariat de Stat județean Cluj.

Prin decizia nr. 123 din 9 mai 1996

emisă de fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al Județului Cluj în

baza Decretului nr. 223/1974, s-a trecut în proprietatea statului, cu plată,

cota de ½ din imobilul situat în Cluj Napoca, înscris în C.F. nr. 14934

Cluj, aparținând reclamantei I.K. Ulterior, prin decizia nr. 186 din 25 mai 1987,

emisă de același comitet executiv, în baza aceluiași act normativ, a fost

trecută în proprietatea statului, fără plată, restul cotei de ½ din

imobilul revendicat, aparținând reclamantului K.I.

Potrivit art. 2 alin. (2) din

Decretul nr. 223/1974, abrogat prin Decretul-lege nr. 9/1989, construcțiile ce

aparțineau persoanelor care au plecat fraudulos din țară sau care, fiind

plecate în străinătate, nu s-au înapoiat la expirarea termenului stabilit

pentru înapoierea în țară, treceau fără plată în proprietatea statului.

În conformitate cu art. 4 din

același act normativ identificarea bunurilor, precum și preluarea sau trecerea

lor în proprietatea statului se făcea prin decizia comitetului executiv al

consiliului popular județean sau al municipiului București, în a cărei rază

teritorială erau situate bunurile.

Așadar, prin decizia organului

administrativ opera un transfer de drepturi între persoana aflată în una din

situațiile reglementate de art. 2 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974 și stat,

dreptul de proprietate al statului născându-se în baza acestei decizii și nu

prin efectul legii. Aceasta însemna că decizia administrativă avea caracter

constitutiv de drepturi și prin urmare producea efecte numai pentru viitor.

Pe de altă parte, potrivit art. 4

alin. (2) din Decretul nr. 223/1974, decizia administrativă nu devenea

definitivă și deci nu putea să-și producă efectele decât după expirarea

termenului în care persoanele ale căror bunuri erau trecute în proprietatea

statului puteau să facă plângere împotriva acestei decizii. Exercitarea acestui

drept impunea, însă, comunicarea actului administrativ.

În speță, reclamanții au susținut

constant că deciziile emise în temeiul Decretului nr. 223/1974 nu le-au fost

comunicate, aceasta însemnând că la data de 4 februarie 2000, când au promovat

prezenta acțiune în justiție, erau în termen să le atace în justiție, întrucât

actele prin care s-a operat transferul de drepturi dintre reclamanți și stat nu

sunt definitive.

Din contra, recursul în anulare

pornește de la ideea că deciziile administrative au fost comunicate

reclamanților, susținere care nu este confirmată de probele dosarului. Astfel,

dacă în cazul reclamantei I.K. s-a întocmit la 13 iunie 1987 o adresă de către

fosta Întreprindere de Administrare Locativă Cluj Napoca (fila 31 dosar nr.

6005/2000 al Judecătoriei Alba Iulia) prin care se pretinde aducerea la

cunoștință cu privire la existența deciziei administrative, fără a se face însă

dovada că adresa, precum și decizia, ar fi fost comunicate efectiv reclamantei,

în cazul reclamantului K.I., a cărui cotă de ½ din imobil a trecut, fără

plată, în proprietatea statului, necomunicarea actului administrativ este fără

echivoc.

Întrucât cele două acte

administrative nu au fost comunicate reclamanților, deciziile care fac obiectul

litigiului de față nu mai pot fi menținute cât timp prin intrarea în vigoare a

Decretului-lege nr. 9/1989, actul normativ în temeiul căruia deciziile au fost

emise (Decretul nr. 223/1974), a fost abrogat.

Din examinarea actelor și lucrărilor

dosarului se constată că pârâții G.T. și G.G. nu au fost cumpărători de

bună-credință pentru a fi la adăpost față de critica privind restituirea

nemișcătorului către adevărații proprietari cât timp titlul statului

(vânzătorului) nu a fost legal constituit.

Astfel, pârâții G.T. și G.G. au

cumpărat imobilul litigios, în temeiul Legii nr. 112/1995, potrivit

contractului nr. 30412 din 18 noiembrie 1996 încheiat cu SC C. SA Cluj Napoca,

în calitate de reprezentant al statului. Mai înaintea acestei date, reclamanții

I.K. și K.I. și-au exprimat în mod evident voința de a le fi restituit în

natură nemișcătorul, atât prin promovarea unei prime acțiuni în justiție (9

iulie 1996), cât și prin solicitarea aceluiași bun adresată Comisiei de

aplicare a Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local al municipiului Cluj

Napoca (10 iulie 1996).

Examinând extrasul de carte funduară

nr. 14939 Cluj Napoca, coala cărții funduare nr. 127653 Cluj Napoca, precum și

foaia de proprietate, se constată că la data de 18 noiembrie 1996, când pârâții

G.T. și G.G., în calitate de chiriași, au cumpărat imobilul, în cartea funduară

proprietari ai imobilului figurau reclamanții I.K. și K.I., deoarece, până la

acea dată, statul nu-și intabulase dreptul de proprietate dobândit în temeiul

celor două decizii administrative. Potrivit notărilor din documentele

menționate, Statul Român și-a intabulat dreptul de proprietate asupra

nemișcătorului abia la data de 26 februarie 1998 pentru a se îngădui pârâților G.T.

și G.G. să-și intabuleze la 30 martie 1998 dreptul obținut prin încheierea

contractului de vânzare-cumpărare cu statul.

S-a considerat pe drept cuvânt că

legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu

superior de echitate și de justiție: buna-credință a cumpărătorului. Din punct

de vedere juridic, soluția și-a aflat suport în rațiuni de ordin pragmatic,

concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărui esență este

exprimată în adagiul

error communis facit jus

.

Incidența acestui principiu este

însă subsecventă întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea cu

privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie

comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă, și a unei condiții privind

buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită

de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. În adevăr, instanțele

judecătorești au cerut întotdeauna ca terțul cumpărător care a tratat cu

proprietarul aparent să fi fost de bună-credință, adică să nu fi cunoscut

realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu seamă

invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.

În speță, în aplicarea acestor

principii, se constată că pârâții G.T. și G.G. nu se găseau la data de 18

noiembrie 1996 într-o eroare generală și invincibilă asupra calității de

proprietar al vânzătorului Statul Român, deoarece atare eroare putea fi evitată

prin simpla informare, atât prin posibilitatea de a obține relații de la

comisia municipală constituită conform Legii nr. 112/1995, cât, mai ales, prin

consultarea cărții funduare. Întrucât subdobânditorii nu au procedat astfel, ei

nu se găsesc la adăpostul ideii de credință legitimă asupra calității de

proprietar a vânzătorului, respectiv a bunei-credințe, așa încât corect

instanța de recurs a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, iar

subdobânditorii pârâți au fost cu îndreptățire obligați să restituie bunul

adevăraților proprietari.

Întrucât, în temeiul celor de mai

sus, titlul statului nu a fost constituit potrivit legii, imobilului în litigiu

nu-i erau incidente prevederile Legii nr. 112/1995, astfel că reclamanții pot

revendica direct în justiție bunul de care au fost lipsiți în mod injust.

Față de cele ce preced, recursul în

anulare se privește ca nefondat și va fi respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul în anulare

declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de

Casație și Justiție împotriva deciziei nr. 2435 din 28 noiembrie 2001

pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, secția civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2005.