ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2142/2005

Asupra recursului civil de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor

dosarului rezultă următoarele :

Prin cererea înregistrată la numărul 851

din 31 ianuarie 2001, la Tribunalul Municipiului București, secția a V-a civilă,

C.M.R. a acționat în judecată Primăria Municipiului București, Consiliul

General al Municipiului București, SC H.N. SA, pe I.G., I.M. și I.P.,

solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să îi oblige pe pârâți

să-i lase în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 6, etaj II și

apartamentul 3, etaj I din imobilul situat în București, să constate lipsa

titlului statului asupra celor două apartamente și nulitatea contractului de

vânzare-cumpărare 651/1991 din 1 noiembrie 1996 încheiat de pârâții I.G. și I.V.

cu Primăria Municipiului București în privința apartamentului nr. 6, etaj II,

precum și a contractelor de vânzare-cumpărare 7150 din 7 iulie 1982 și 125 din

18 octombrie 1973 pentru apartamentul nr. 3 etaj I încheiat cu B.E. și

respectiv între aceasta și I.P.

În motivarea acțiunii, reclamanta arată

că apartamentele în litigiu, dobândite de autorii săi prin actele de

vânzare-cumpărare autentificate nr. 40490 din 11 noiembrie 1938 și nr. 27756

din 27 octombrie 1996 au fost naționalizate abuziv prin Decretul nr. 92/1952,

cu încălcarea prevederilor art. II, deoarece autorul său fiind funcționar în

cadrul Ministerului Metalurgiei iar soția sa casnică, erau exceptați de la

naționalizare.

În privința contractelor de

vânzare-cumpărare, reclamanta arată că acestea au o cauză ilicită, deoarece

statul nu deținea un titlu valabil, încălcând prevederile Legii nr. 112/1995 și

o cauză imorală, deoarece prin încheierea lor, statul a împiedicat pe

adevărații proprietari să-și redobândească pe deplin bunul iar chiriașii au

fost de rea-credință.

În subsidiar, pentru ipoteza în care nu

va fi primit capătul de cerere privind nulitatea contractelor de

vânzare-cumpărare, reclamanta a solicitat instanței să procedeze la compararea

titlurilor, acordând preferință celui mai bine caracterizat respectiv al

reclamantei.

În cauză a fost introdusă B.E.,

moștenitoarea numitului P.I., decedat la 6 septembrie 1988.

Prin întâmpinările depuse la dosar de

către pârâții cumpărători, aceștia s-au apărat, susținând că

vânzarea-cumpărarea s-a perfectat cu respectarea cerințelor legale și în

condițiile existenței bunei lor credințe, căreia urmează a i se acorda

eficiență.

Prin sentința civilă nr. 839 F din 14

octombrie 2002, Tribunalul București a admis în parte acțiunea reclamantei C.M.R.,

constatând lipsa titlului statului asupra apartamentelor 3 și 6 din imobilul

situat în București.

Pârâta B.E. a fost obligată să lase

reclamantei deplina proprietate și posesie a apartamentului nr. 3, etaj I iar

pârâții I.G. și I.V. au fost obligați să lase reclamantei deplina proprietate

și posesie a apartamentului nr. 6, etaj II din imobil.

Instanța a respins capătul de acțiune

privind revendicarea celor două apartamente în raport cu Primăria Municipiului

București și Consiliul General al Municipiului București, SC H.N., precum și

capătul de cerere privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare

nr. 7150 din 7 iulie 1982, nr. 651/29491 din 1 noiembrie 1996 și nr. 125 din 18

octombrie 1973, ca nefondate.

Pentru a se pronunța astfel, instanța a

reținut că autorii reclamantei V.L. și I. au dobândit proprietatea celor două

apartamente prin actele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 27756 din 27

iulie 1037 și nr. 40450 din 11 noiembrie 1938 și că aceștia făcând parte din

categoria persoanelor prevăzute de art. II din Decretul nr. 92/1950 erau

exceptate de la naționalizare, astfel că naționalizarea celor două apartamente

s-a făcut nelegal.

S-a mai reținut că prin contractul de

vânzare-cumpărare nr. 125 din 18 octombrie 1973, B.E. a dobândit dreptul de proprietate

asupra apartamentului nr. 3 potrivit Legii nr. 4/1973, iar prin contractul de

vânzare-cumpărare nr. 7150 din 7 iulie 1982 apartamentul a fost înstrăinat

către P.V., a cărei moștenitoare a devenit ulterior, fără a constata existența

vreunei cauze ilicite sau imorale care să conducă la nulitatea contractului.

Privitor la apartamentul nr. 6, s-a

reținut că acesta a fost cumpărat de chiriașii pârâți I.G. și V. cu respectarea

întocmai a dispozițiunilor Legii nr. 112/1995, revendicarea fiind promovată

după perfectarea cumpărării.

Pe cale de consecință, instanța a constatat

că în cauză nu există elemente care să justifice anularea contractelor de

vânzare cumpărare, dar că titlul autorilor reclamantei, prin comparare, este

preferabil aceluia al pârâților, urmând a se constata astfel nevalabilitatea

titlului statului și a se dispune obligarea pârâților de a lăsa reclamantei

deplina proprietate și posesie a celor două apartamente.

Curtea de Apel București, secția a III-a

civilă, prin decizia nr. 243 din 21 aprilie 2003 a admis apelurile formulate de

pârâții I.G., I.V. și B.E. împotriva sentinței civile nr. 839 din 14 octombrie

2002 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, în contradictoriu cu

apelanta aderantă C.M.R., Consiliul General al Municipiului București, Primăria

Municipiului București și SC H.N. SA.

Schimbând în parte sentința, pe

fond, instanța a înlăturat măsura obligării pârâților I.G., I.V. și B.E. de a

lăsa reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentele 3 și 6 din

București și plata cheltuielilor de judecată.

Restul dispozițiilor sentinței au fost

menținute.

Apelul incident formulat de C.M.R. a fost

respins.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea

de Apel București a concluzionat că instanța de fond comparând titlurile de

proprietate aparținând autorilor reclamantei cu acelea ale pârâților cumpărători,

a acordat preferință primelor, ca fiind mai vechi și provenind de la adevăratul

proprietar ignorând dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care

salvează contractele de vânzare-cumpărare de la nulitate, în condițiile

încheierii acestora cu bună credință.

Pentru aceleași considerente, Curtea de

Apel a respins și apelul incident formulat de reclamanta C.M.R. privind

obligarea apelanților intervenienți și pârâți la restituirea imobilului.

Instanța de apel a înlăturat susținerile

apelanților pârâți și intervenienți în sensul că imobilele litigioase au trecut

cu titlu în proprietatea statului, reținând că autorii reclamantei erau

exceptați de la incidența Decretului nr. 92/1950 de naționalizare, făcând parte

din categoria persoanelor prevăzute de art. II din decret.

Declarând recurs, C.(V.)M.R. critică

decizia nr. 243 A din 21 aprilie 2003 a Curții de Apel București, secția a

III-a civilă, sub următoarele aspecte:

- La examinarea capătului de cerere

privitor la nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, instanța de apel nu a

verificat apărările reclamantei din apelul incident, limitându-se să deducă

valabilitatea contractelor din „buna credință a cumpărătorilor” la încheierea

lor și din calificarea legii speciale drept eroare comună și invincibilă.

- Instanța de apel a redus problematica

cererii în revendicare și a cererii de constatare a nulității absolute a

actelor de înstrăinare, la examinarea „bunei credințe” a dobânditorilor

–abdicând de la examinarea mijloacelor de apărare invocate.

Pe această cale s-a ajuns la

nerespectarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor aparținând

autorilor reclamantei, atâta timp cât titlul statului nu este valabil și pe

cale de consecință nici acelea ale pârâților cumpărători.

Cerințele de validitate ale contractelor

de vânzare-cumpărare trebuiau verificate și în raport de respectarea

dispozițiunilor Legii nr. 112/1995 în corelația dintre art. 18 lit. d) cu art. 46

alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Ca urmare, contractul de vânzare-cumpărare

prin care pârâții I.G. și I.V. au dobândit apartamentul nr. 6 este lovit de

nulitate absolută, deoarece a fost deținut de stat, în calitate de vânzător,

fără titlu valabil, în timp ce contractul încheiat de pârâta B.E. în privința

apartamentului nr. 3, este lovit de nulitate absolută, deoarece a fost

perfectat într-un cadru legal ce excludea vânzarea locuințelor până la

constituirea unui fond locativ de stat ce acoperă nevoile destinate

închirierii.

Soluția instanței este și netemeinică

deoarece buna credință în sensul prevederilor art. 46 alin. (2) din Legea nr.

10/2001 presupune și dovada condițiilor care justifică imposibilitatea absolută

a cumpărătorului de a prevedea lipsa titlului de proprietate al statului

vânzător unită cu convingerea specifică asimilată erorii comune și invincibile.

Recursul este nefondat.

Curtea de Apel București,

învederează fără echivoc netemeinicia apelului incident formulat de reclamantă

fără ca motivarea să aibă un caracter implicit atâta timp cât considerentele ce

au pledat pentru admiterea apelului pârâților au determinat soluția împotriva

căreia se plânge reclamanta.

Procedeul examinării globale a apelurilor

și de pe poziția intereselor contrare ale părților din proces, în speță și a

reclamantei apelantă – incidentală, nu echivalează cu o examinare a motivelor

înscrise în apelul incident.

În raport de obiectul acțiunii, instanța

de apel avea să examineze dacă potrivit circumstanțelor cauzei, actul în baza

căruia pârâții au dobândit proprietatea imobilelor era licit. În acest context,

examinarea bunei credințe s-a constituit într-o cerință cu valoare imperativă,

de a cărei existență instanța nu putea să nu țină seama, de vreme ce cauza reprezintă

o dimensiune inseparabilă voinței juridice interne.

Reclamantul susține că atâta vreme cât

titlul statului nu este valabil, pe cale de consecință nici titlul pârâților nu

este valabil. O atare argumentare vizează statuările alin. (2) al art. 46 din

Legea nr. 10/2001 care conferă eficiența juridică actelor juridice de înstrăinare

încheiate cu bună credință de dobânditor, chiar în privința imobilelor dobândite

de stat fără titlu valabil. Eroarea comună și invincibilă nu reprezintă o

simplă figură de stil și o justificare pentru păstrarea apartamentelor de către

actualii deținători, ci o expresie supremă a bunei lor credințe la momentul perfectării

contractelor.

În cadrul celui de al doilea motiv

de recurs se susține că cererea în revendicare și de constatare a nulității

contractelor de vânzare-cumpărare nu trebuia redusă la buna credință a

cumpărătorilor la încheierea actului translativ de proprietate, fără a fi avute

în vedere și prevederile art. 18 lit. d) din lege.

Din examinarea comparativă a

dispozițiilor art. 18 lit. d) și art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 se poate

constata că fără distincție de modalitatea trecerii imobilelor în proprietatea

statului, cu titlu sau fără titlu valabil, buna credință a chiriașului

cumpărător conferă eficiența actelor de înstrăinare încheiate cu respectarea

cerințelor prevăzute de Legea nr. 112/1995, o atare reglementare vizând așa cum

se arată și în normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate

prin H.G. nr. 498 din 18 aprilie 2003, conservarea situației juridice a

imobilelor înstrăinate legal.

Așa cum reține și instanța de apel, buna

credință se analizează în raport de momentul încheierii contractelor de vânzare

cumpărare cu respectarea cerințelor legilor aplicabile la acel moment,

respectiv Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 4/1973 în persoana cumpărătorilor,

care nu au cunoscut că imobilul este deținut de stat fără titlu. De abia cu

ocazia demersurilor ulterioare ale reclamantei, intervenite cu mult timp după

cumpărarea apartamentelor de către chiriașii pârâți, respectiv la 31 ianuarie 2001

s-a putut stabili că statul le-a preluat nelegal și le-a deținut fără titlu.

Pârâții au cumpărat apartamentele având

ferma credință că statul vânzător are calitatea de proprietar și că ei au

îndreptățirea potrivit legii de a le cumpăra, circumstanțe potrivit căror putem

vorbi despre existența unei erori comune și invincibile împrejurare care are ca

efect conservarea actului încheiat sub imperiul unei asemenea erori.

Pârâta B.E. a dobândit apartamentul în

litigiu în 1973 sub imperiul Legii nr. 4/1973, într-o perioadă în care este

imposibil să se susțină că aceasta nu a fost de bună credință și că nu ar fi

avut convingerea fermă că statul vânzător nu era adevăratul proprietar, și

aceasta cu atât mai mult cu cât proprietatea statului fiind opozabilă tuturor,

nu existau nici posibilități reale de verificare a titlului statului.

Este adevărat că art. 42 din Legea nr. 4/1973

se referea la constituirea unui fond de locuințe destinate cetățenilor cu

venituri mai mici, dar aceasta nu excludea vânzarea locuințelor aflate pe lista

clădirilor ce se puneau în vânzare, aprobată de Consiliul de Miniștri, așa cum

a fost situația apartamentului 6 în litigiu.

Așa fiind și sub acest aspect criticile

formulate de recurenta C.M.R. se privesc întemeiate.

În mod judicios instanța de apel a

respins pe fond acțiunea în revendicare deoarece în speță ipoteza probațiunii

prin compararea titlurilor nu era incidentă, de vreme ce părțile revendicării

au produs titluri derivate, emanând de la autori diferiți.

De altfel soluția instanței de apel

este în acord deplin și cu finalitatea art. 18 lit. d) și art. 46 din Legea nr.

10/2001, aceea a conservării situației juridice a imobilelor înstrăinate legal

în temeiul Legii nr. 112/2001 și menținerea efectelor contractelor de

vânzare-cumpărare legal încheiate.

Din perspectiva celor de mai sus expuse,

în temeiul art. 312 C. proc. civ. recursul de față urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamanta

C.(V.)M.R. împotriva deciziei civile nr. 243 A din 21 aprilie 2003 a Curții de

Apel București, secția a III-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 18 martie 2005.