ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2520/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin cererea introductivă de

instanță din 9 octombrie 2000 reclamantele P.A. și S.D.G. au chemat în judecată

în calitate de pârât Municipiul București, reprezentat de Primarul General,

pentru a fi obligat să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie

imobilul situat în București, (compus din construcție și teren aferent în

suprafață de 148 mp) ce le-a fost trecut în proprietatea statului în anul 1982,

prin aplicarea nelegală și abuzivă a Decretului nr. 223/1974; ulterior

reclamantele și-au completat acțiunea cerând să se dispună și nulitatea

absolută, pentru cauză ilicită, a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 192/112/1998

și 1402/112/1997 încheiate în condițiile Legii nr. 112/1995 cu referire la

apartamentele din construcția amintită de către SC R.V. SA cu pârâții P.M.D., P.M.

și respectiv M.I. și M.V.

În drept s-au invocat dispozițiile

art. 480, art. 948 și art. 966 C. civ.

Tribunalul București, secția a IV-a

civilă, prin sentința civilă nr. 451 din 30 aprilie 2001 a respins acțiunea ca

neîntemeiată.

În considerentele sentinței s-a

reținut că cererea în revendicare nu poate fi primită întrucât reclamantele au

depus la dosar doar deciziile administrative de trecere a imobilului în

proprietatea statului, nu însă și titlul de proprietate asupra acestuia.

Privitor la cererile de constatare a

nulității celor două contracte de vânzare-cumpărare a apartamentelor nr. 1

parter și nr. 1 etaj 1 din imobil, încheiate potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995,

s-a apreciat că pârâții chiriași au fost cumpărători de bună credință (au

cumpărat apartamentele pe care le ocupau în baza contractelor de închiriere,

statul fiind în acel moment proprietarul necontestat al imobilului). Cererile

depuse de reclamante în temeiul Legii nr. 112/1995 de restituire în natură a imobilului

au fost apreciate ca fiind lipsite de relevanță sub aspectul aparenței de

proprietate a statului.

S-a mai reținut că în situația

imobilelor înstrăinate chiriașilor potrivit Legii nr. 112/1995, cum este cazul

în speță, foștii proprietari sunt îndreptățiți doar la măsuri reparatorii prin

echivalent potrivit art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001.

Împotriva soluției instanței de fond

s-a declarat apel de către reclamante invocându-se ca motive de nelegalitate și

netemeinicie următoarele:

I. – titlul de proprietate al

autorilor reclamantelor (care era prevăzut în certificatele de moștenitor

aflate la dosar, dar care n-a fost niciodată solicitat de instanța de fond) este

contractul de vânzare-cumpărare nr. 31656/1932 transcris sub nr. 17148/1932 la

Tribunalul Ilfov, Secția Notariat;

- statul nu are titlu valabil asupra

imobilului în litigiu, deoarece art. 6 din Legea nr. 213/1998 (care a extins

sfera art. 1 pct. 4 din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995)

condiționează valabilitatea titlului statului de preluarea imobilului care

trebuia făcută cu respectarea cumulativă a „Constituției, tratatelor

internaționale la care România era parte și a legilor în vigoare la acea dată”,

ceea ce nu s-a întâmplat în cauză avându-se în vedere că decizia de preluare

nr. 774/1982 emisă în baza Decretului nr. 223/1974 nici n-a fost comunicată

reclamantei P.A.; ca atare, titlurile chiriașilor cumpărători (titluri ce emană

de la un

non dominus

, statul) sunt lipsite de eficiență în raport cu

titlurile apelanților care provin de la un autor al cărui drept este

preferabil, această soluție întemeindu-se pe principiul

nemo plus iuris ad

aliom transferre potest quam ipse habet

. Susținerea instanței că nu poate

face compararea titlurilor existente este greșită, întrucât aplicarea

dispozițiilor art. 18 lit. d) și art. 47 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 s-a

făcut de aceasta din oficiu, fără ca reclamantele să opteze pentru această cale,

situație în care instanța era obligată să soluționeze cauza în raport de

dreptul comun în materia revendicării imobiliare, dispoziții art. 480 C. civ.

indicate expres în acțiune;

II. – contractele de

vânzare-cumpărare nr. 142/1997 și 191/1998 încheiate între Primăria

Municipiului București și pârâți sunt lovite de nulitate absolută, întrucât se

întemeiază pe Legea nr. 112/1995 a cărei incidență în cauză era exclusă

deoarece imobilul revendicat a fost preluat de stat fără titlu;

- opinia instanței de fond privind

valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare dată fiind buna credință a

cumpărătorilor bazată pe eroarea comună și invincibilă cu privire la aparența

de proprietar a statului este contrazisă de situația juridică specială a

imobilului și de existența cererilor nr. 2418 și 2419 din 24 iulie 1996,

nesoluționate de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, prin care

reclamantele au solicitat „reintrarea în posesia” imobilului, precum și de

încercările de vânzare, dovedite cu înscrisuri aflate la dosar, făcute la scurt

timp de la cumpărare;

- vânzarea s-a făcut (în privința

apartamentului de la parter) și cu încălcarea dispozițiilor art. 9 alin. (6)

din Legea nr. 112/1995, P.M. fiind proprietara unei alte locuințe, pe care a

înstrăinat-o în anul 1990 (sentința civilă nr. 3682/1991 a Judecătoriei

sectorului 1).

Curtea de Apel București, secția a

III-a civilă, prin decizia civilă nr. 418/A din 15 septembrie 2003 a respins ca

nefundat apelul reclamantelor.

Pentru a decide astfel instanța de

apel a reținut că reclamantele fac dovada incontestabilă a dreptului de proprietate

asupra imobilului în litigiu care a trecut în proprietatea statului potrivit

Decretului nr. 223/1974 respectiv: cota de ½ pentru refuzul întoarcerii

în țară a reclamantei P.A. prin decizia nr. 747 din 27 aprilie 1982 a C.P.M.B.

întemeiată pe dispozițiile art. 2 alin. (2) și (4) din lege și cealaltă

jumătate urmare solicitării de a părăsi țara de către reclamanta S.D.G. prin

decizia nr. 1366 din 20 iulie 1982 a C.P.M.B. în baza art. 2 alin. (2) și (3)

și art. 4 din Decretul nr. 223/1974.

Curtea constată de asemenea că

acțiunea în revendicare a fost formulată la 9 octombrie 2000, ulterior

cumpărării apartamentelor de către pârâți cu deplina respectare a prevederilor

art. 9 din Legea nr. 112/1995 și ca atare nu este admisibilă restituirea în

natură în raport de dispozițiile art. 2 alin. (1) din legea amintită; în aceste

împrejurări s-a apreciat ca fiind lipsită de semnificație juridică sub aspectul

bunei credințe a pârâților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare,

pasivitatea manifestată de aceștia în legătură cu cererile de restituire

formulate de reclamante.

În aceste condiții, a concluzionat

instanța de apel, eroarea asupra proprietății pentru pârâții chiriași nu a

putut fi decât invincibilă și comună (

eror communis fact ius

) iar

contractele de vânzare-cumpărare sunt valide, fiind menținute ca atare potrivit

art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

În condițiile menționate acțiunea în

revendicare nu a putut fi primită, reclamantele fiind îndrituite doar la

despăgubiri potrivit art. 18 lit. g) din Legea nr. 10/2001.

Împotriva deciziei s-a declarat

recurs de către reclamante referindu-se la criticile din apel circumscrise

motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. suplimentar,

s-a invocat și motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 19 C. proc.

civ., decurgând din omisiunea pronunțării cu privire la înscrisuri hotărâtoare

de natură să conducă la admiterea acțiunii respective: declarația

pârâtului-intimat P.M.D. sentința civilă nr. 3682/1991, confirmând nulitatea

contractului de vânzare-cumpărare nr. 192/1998.

Recursul este întemeiat.

În primul rând odată cu intrarea în

vigoare a Legii nr. 10/2001 rămân fără aplicare dispozițiile dreptului comun

referitoare la imobilele care formează obiectul acestei legi; cu toate acestea,

tranzitoriu acțiunile în curs de judecată la care se referă art. 47 alin. (1)

din Legea nr. 10/2001, rămân guvernate de legea veche, care excepțional, prin

voința legiuitorului, supraviețuiește. În această situație, dacă continuarea

judecății acestor acțiuni este cerută, cum este cazul și în speță, judecătorii

sunt obligați să aplice dreptul comun și revendicării fondat pe dispozițiile

art. 480 și art. 481 C. civ.

În acest sens era de esența acțiunii

în revendicare să se stabilească dacă reclamantele au pierdut sau nu dreptul de

proprietate și dacă statul a preluat cu titlu sau fără titlu imobilul în

litigiu, aspecte omise de instanțe a fi verificate în cauză.

În al doilea rând, referitor la

buna-credință art. 1898 alin. (1) C. civ. prevede „buna credință este credința

posesorului că cel de la care a dobândit imobilul, avea toate înscrisurile

cerute de lege pentru a i se transmite proprietatea”. Cu toate că textul

menționat se referă la uzucapiunea de scurtă durată, care pretinde pe lângă

justul titlu și buna credință a posesorului, el este incident și altor

situații, cum este cea în discuție privința aparența de proprietar a statului.

Buna-credință este prezumată relativ potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ. putând

fi combătută prin orice mijloc de probă.

În plus, potrivit art. 11 din Legea

nr. 112/1995 sunt lovite de nulitate absolută contractele de vânzare-cumpărare

încheiate cu nerespectarea dispozițiilor art. 9 alin. (6) și art. 14 din

aceeași lege.

Instanțele anterioare au reținut

valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare fără a analiza în concret, cu

referire la motivele invocate și probele administrate în cauză de reclamant,

dacă sunt sau nu temeiuri de răsturnare a prezumției bunei credințe a

dobânditorilor chiriași.

Așadar examinarea atitudinii

cumpărătorilor față de titlul înstrăinătorului, dacă aveau sau nu în cunoștință

că imobilul aparținea ori nu vânzătorului, precum și incidența art. 9 și art. 14

din Legea nr. 112/1995, esențiale în rezolvarea cauzei, sunt aspecte omise de

asemenea de instanțe a fi verificate în cauză.

Drept urmare, având în vedere

dispozițiile art. 314 C. proc. civ. se va admite recursul reclamanților și se

va casa decizia civilă nr. 418 din 15 septembrie 2003 a Curții de Apel

București, secția a III-a civilă, trimițându-se cauza spre rejudecare aceleiași

instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de

reclamanții P.A. și S.D.G. împotriva deciziei nr. 418 din 15 septembrie 2003 a

Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Casează decizia recurată și trimite

cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 martie 2005.