ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5635/2004

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: I.I., I.A.M., I.S.I., I.S.M., B.I.N., B.V.Ș.M. au chemat în judecată SC A. SA și SC C. SRL solicitând obligarea pârâtei SC A. SA să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie, parte din parterul imobilului situat în București, compus din 4 camere și dependințe, 2 boxe la subsol, suprafața totală construită fiind de 189 mp, precum și cota parte indiviză de 40,55 mp teren aferent construcției, imobil evaluat la 200.000.000 lei. De asemenea, reclamanții au cerut și evacuarea pârâtei SC C. SRL din spațiul în litigiu pe care îl ocupă în calitate de chiriașă a pârâtei SC A. SA. Ulterior, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei și la plata sumei de 32.560 dolari SUA sau echivalentul în lei la data executării reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului calculată pe ultimii 3 ani.

În motivarea acțiunii reclamanții au susținut că imobilul în discuție a aparținut lui B.I. și Ș.A. cărora prin sentința civilă nr. 1494 din 23 februarie 1994 pronunțată de Judecătoria sectorului II București le-a fost admisă acțiunea în revendicare promovată în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului București, SC C. SA și Ministerul de Interne și au fost obligați pârâții să lase reclamanților din dosar în deplină proprietate și posesie imobilul din București, constatându-se că a fost naționalizat abuziv în baza Decretului nr. 92/1950 pe numele lui B.T. care încă de la 18 noiembrie 1946 nu îl mai avea în proprietate, urmare unui partaj voluntar. Au mai precizat că de la data naționalizării toate unitățile care au ocupat spațiul comercial de la parterul imobilului nu au avut un drept de administrare ci l-au deținut în calitate de chiriași ai statului.

Din această perspectivă, pârâta SC A. SA care îl ocupa la data litigiului plătea chirie către SC C. SA în baza unei fișe de calcul, fiind practic tolerată în spațiul respectiv. Prin urmare, pârâta nu putea să se considere proprietara imobilului nici măcar în baza Legii nr. 15/1990 și prin urmare nu putea să-l treacă în acțiunea de privatizare și în anexa la contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni încheiat cu Fondul Proprietății de Stat nr. 372 din 15 iulie 1994. Or, la data când s-a încheiat contractul de privatizare se constatase deja prin hotărâre judecătorească faptul că deținerea de către stat a imobilului s-a făcut fără titlu valabil și deci Fondul Proprietății de Stat nu mai avea calitatea să-l includă în procesul de privatizare.

S-a mai precizat că poziția de acționar nu îi conferă titularului de acțiuni și calitatea de proprietar al bunurilor. Pe cale de consecință, reclamanții au cerut să se procedeze la compararea titlurilor deținute de părți și să se dea prioritate titlului pe care îl dețineau, vechi de peste 70 de ani și confirmat prin sentința civilă nr. 1494 din 23 februarie 1994 a Judecătoriei sectorului V București definitivă și irevocabilă. Ulterior, reclamanții au renunțat la judecată în ceea ce o privește pe pârâta SC C. SRL.

Tribunalul București, secția a IV–a civilă, prin sentința nr. 1479 din 3 octombrie 2001 a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților cu motivarea că deși prin hotărâre judecătorească definitivă s-a stabilit că imobilul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis nu afectează titlul de proprietate al pârâtei SC A. SA, respectiv certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO7 nr. 0765 din 22 noiembrie 1994 emis de Ministerul Agriculturii și Alimentației care nu a avut cunoștință de procesul în revendicare cu statul și respectiv de contractul de vânzare-cumpărare din 15 iulie 1994 încheiat cu Fondul Proprietății de Stat, iar la 21 iulie 1994 cu FPP IV Muntenia pentru parterul imobilului, convenții perfectate cu respectarea dispozițiilor legale astfel că se bucură de principiul validității aparenței de drept și al bunei-credințe pentru situația actelor de dispoziție cu titlu oneros încheiate cu un subdobânditor de bună-credință.

Din această perspectivă, comparând cele două titluri de proprietate, instanța a apreciat că titlul pârâtei era cel valabil și urma a fi preferat. Curtea de Apel București, secția a IV–civilă, prin decizia nr. 218 din 23 mai 2002 a respins ca nefondat apelul reclamanților însușindu-și motivarea instanței de fond și invocând și faptul că pârâta SC A. SA nu a fost parte în litigiul purtat de autorii reclamanților cu statul român reprezentat de Consiliul General al Municipiului București și prin urmare hotărârea pronunțată nu-i era opozabilă.

Mai mult, pârâta nu a fost notificată anterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a acțiunilor și dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului, iar în ceea ce privește actul de verificare al Curții de Conturi referitor la derularea procesului de privatizare, deși a fost înaintat spre valorificare organului de urmărire penală acesta după efectuarea cercetărilor a dat soluții de neîncepere, respectiv scoatere de sub urmărire penală. Din această perspectivă nu au mai fost analizate și alte motive de apel apreciate că nu mai prezentau relevanță juridică. În contra menționatei decizii au declarat recurs reclamanții invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc.

civ. Astfel s-a învederat faptul că practic instanța nu a procedat la o comparare a titlurilor de proprietate produse de părți cât timp nu a făcut nici o referire la titlul reclamanților și nici nu a argumentat de ce a dat preferință titlului pârâtei în legătură cu care au fost ignorate o serie de încălcări sau greșite aplicări ale legii constatate chiar de Curtea de Conturi a României ca de exemplu mențiunea că includerea imobilului în litigiu în patrimoniul SC A. SA s-a făcut fără documente care să ateste dreptul de proprietate al societății asupra lor, deci în mod nejustificat și ilegal.

Tot astfel, s-a ignorat și adresa Fondului Proprietății de Stat din 19 iunie 1996 potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni nr. 372 din 15 iulie 1994 încheiat între Fondul Proprietății de Stat în calitate de vânzător și Asociația A. PAS în calitate de cumpărător avea ca obiect vânzarea cotei de 70% din acțiunile SC A. SA și nu bunuri ale acestei societăți comerciale, astfel că respectivul contract nu constituia titlu de proprietate pentru bunurile din anexa contractului în care de altfel nici nu figura spațiul comercial în litigiu. Pe de altă parte, așa-zisul titlu al pârâtei a fost transcris la 19 noiembrie 1998 ulterior datei la care reclamanții și-au transcris dreptul lor de proprietate respectiv 27 iulie 1998. În fine, sentința civilă nr. 1494/1994 a Judecătoriei sectorului I București a statuat definitiv și irevocabil că statul nu putea invoca un titlu valid de proprietate asupra imobilului în discuție.

Or, o asemenea constatare este opozabilă tuturor, și atestă faptul că statul nefiind titularul dreptului de proprietate nu putea înstrăina valabil pârâtei bunuri ce nu-i aparțineau. Din această perspectivă instanța a ignorat și prevederile Legii nr. 99/1999. În fine, instanța de apel nu s-a pronunțat asupra unor dovezi administrate cum ar fi actele de transcriere a dreptului de proprietate, actul de control al Curții de Conturi a României finalizat cu procesul-verbal de sesizare a Parchetului, adresa nr. 6350 din 30 octombrie 1995 prin care ICRAL C. aducea la cunoștință că spațiul în discuție figura în evidențele unității ș.a. În consecință s-a solicitat admiterea recursului și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

Recursul este fondat pentru motivele ce succed. Acțiunea în revendicare ca acțiune petitorie tinde să stabilească direct existența dreptului de proprietate și prin urmare impune examinarea în contradictoriu a titlurilor de proprietate, în ipoteza în care părțile în conflict prezintă fiecare un astfel de titlu.

Cu alte cuvinte, instanța sesizată cu soluționarea unei acțiuni în revendicare are obligația de a compara titlurile prezentate de părți, și a da câștig de cauză aceluia a cărui titlu este preferabil potrivit principiului nemo plus juri ad alium transferre potest quam ipse habet . Cu referire la cazul în speță instanța de fond a reținut că titlul reclamanților îl constituia actul de partaj voluntar din 20 octombrie 1946 autentificat sub nr. 23464 din 18 noiembrie 1946 (dosar nr. 4031/2000) atestat prin sentința civilă nr. 1494 din 23 februarie 1994 a Judecătoriei sectorului V București definitivă și irevocabilă care a recunoscut dreptul de proprietate al autorilor B.I. și A.Ș. asupra imobilului în litigiu și a stabilit că preluarea lui de către stat în baza Decretului nr. 92/1950 a fost abuzivă (dos.

nr. 4031/2000). Pe cale de consecință, Primarul General al Municipiului București prin dispoziția nr. 1896 din 20 decembrie 1995, a restituit imobilul în proprietate autorilor B.I. și Ș.A. (dos nr. 4031/2000) care au fost puși în posesie prin procesul-verbal nr. 440 din 27 august 1998 cu mențiunea că spațiul comercial de la parterul imobilului în suprafață de 189 mp era ocupat de SC C. SRL (dos. nr. 4031/2000). Reclamanții și-au transcris titlul în registrul de transcripții-inscripții de pe lângă Judecătoria sectorului V la 7 iulie 1998. Pârâta a invocat ca titlu de proprietate contractul de vânzare-cumpărare nr. 372 din 15 iulie 1994 și actul adițional din 30 decembrie 1994 (dos nr. 4031/2000) încheiate cu Fondul Proprietății de Stat și respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 124 din 21 iulie 1994 și actul adițional din 21 iulie 1994 încheiate cu FPP IV Muntenia (dos.

nr. 4031/2000) ca și certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO7 nr. 0765 din 22 noiembrie 1994 emis de Ministerul Agriculturii și Alimentației (dos nr. 4031/2000). Instanța de fond a dat preferință titlului de proprietate al pârâtei SC A. SA cu motivarea că aceasta a cumpărat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare și se bucură de principiul validității aparenței de drept și al bunei-credințe. În apel, reclamanții au învederat că cele două contracte de vânzare-cumpărare reținute de tribunal că ar constitui titlul de proprietate al pârâtei nu au fost depuse la dosar pentru a putea fi examinate, fiind prezentate doar actele adiționale de completare a menționatelor contracte.

Astfel fiind instanța de apel nu a fost în măsură să analizeze dacă respectivele contracte au fost perfectate cu respectarea dispozițiilor legale în materie, așa cum a concluzionat fără suport instanța de fond. Mai mult, reclamanții au susținut și că spațiile în litigiu nu figurau înscrise în patrimoniul pârâtei conform Legii nr. 15/1990, aspect ce rezulta fără echivoc din adresele nr. 2430 din 15 mai 1995 și respectiv nr. 7158 din 13 decembrie 1995 emise de ICRAL C. (dos. nr. 7031/2000) și a fost confirmat de Curtea de Conturi a României în procesul-verbal din 25 ianuarie 1996 în care se menționa că încă din anul 1955 imobilul în discuție se afla în administrarea ICRAL C. în baza Deciziei fostului Comitet executiv al Sfatului popular al capitalei nr. 77/1955 (dos nr. 7031/2000).

În fine, Fondul Proprietății de Stat în adresa din 19 iunie 1996 a specificat și faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 372 din 15 iulie 1994 încheiat cu Asociația A. PAS în calitate de cumpărător s-a înstrăinat cota de 70% din acțiunile SC A. SA și nu bunurile acestei societăți comerciale, astfel că respectivul contract nu constituia titlu de proprietate pentru bunurile din anexa contractului și în orice caz în respectiva anexă nu figura spațiul comercial din str. I. B. nr. 4, în dispută (dos nr. 7031/2000). Or, așa cum deja s-a evidențiat, acțiunea în revendicare pune în discuție și proba dreptului de proprietate care urmează a se face potrivit regulilor înscrise în art. 1169 și urm. C. civ.

Cum din dosar a rezultat că reclamanții au produs titlul de proprietate al autorilor săi, pârâta SC A. SA avea obligația, la rândul său, să depună propriul titlu de proprietate pentru a da posibilitatea instanței de judecată să le compare și să decidă titlul preferabil. În fapt, pârâta nu a prezentat instanței cele două contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu fostul Fond al Proprietății de Stat respectiv FPP IV Muntenia, ci doar actele adiționale la aceste contracte și respectiv certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO7 nr. 0765 din 22 noiembrie 1994, astfel că ambele instanțe au procedat la o pretinsă comparare a titlurilor invocate de părți. Din această perspectivă recursul reclamanților apare întemeiat.

În ceea ce privește principiul validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată în adagiul latin error communis facit jus , invocat de instanță este de semnalat faptul că acesta este subsecvent întrunirii cumulative a două condiții privind eroarea referitor la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă, și, de asemenea, invincibilă, și a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă. Din această perspectivă instanțele trebuiau să examineze și dacă din ansamblul materialului probator administrat se putea reține în speță incidența acestui principiu.

Față de cele ce preced se impune rejudecarea apelului ocazie cu care curtea urmează a examina și celelalte critici formulate de reclamanți cum ar fi incidența art. 32 1–4 din Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei economice, cât și faptul că nu s-a răspuns la toate motivele de apel, fără a se motiva acest lucru.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamanții I.S.I., I.S.M., B.I.N., B.V.Ș.M., I.I. și I.A.M. împotriva deciziei nr. 218 din 23 mai 2002 a Curții de Apel București, secția a IV–a civilă, pe care o casează și trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea apelului. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 octombrie 2004.