ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5770/2004

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin decizia civilă nr. 897/A din 15

aprilie 2004, Curtea de Apel Cluj a admis apelul declarat de reclamanta RA

G.C.L. Gherla împotriva sentinței civile nr. 1645 din 9 decembrie 2003 a

Judecătoriei Gherla, a admis acțiunea reclamantei RA G.C.L. Gherla împotriva

pârâtului M.L. și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 517 din 30

ianuarie 2001 și evacuarea pârâtului din camera nr. 4 din Căminul de

nefamiliști situat în Gherla. A obligat pe intimat să plătească apelantei suma

de 390.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, Curtea de Apel

Cluj a reținut că prin sentința civilă nr. 1645 din 9 decembrie 2003 al

Judecătoriei Gherla s-a respins acțiunea reclamantei RA G.C.L. Gherla împotriva

pârâtului M.L., pentru constatarea rezilierii de drept a contractului de

închiriere și evacuare.

Judecătoria a reținut că prin contractul

nr. 517 din 30 ianuarie 2001, reclamanta i-a închiriat pârâtului camera nr. 4

din Căminul de nefamiliști, situat în Gherla, pârâtul obligându-se să achite chiria

și cheltuielile de întreținere, în termen de 30 de zile de la afișarea lor.

Cu toate că pârâtul a recunoscut că nu a

achitat chiria din ianuarie 2003 și cheltuielile de întreținere din luna

aprilie 2002, iar contractul cuprinde clauza rezilierii de plin drept a

acestuia, în cazul neachitării chiriei și cheltuielilor de întreținere, timp de

3 luni consecutiv, instanța a considerat că neplata nu se datorează culpei

pârâtului. Acesta s-a aflat în imposibilitate fortuită de plată, având un venit

de numai 740.000 lei lunar.

Împotriva acestei sentințe a declarat

apel reclamanta RA G.C.L. Gherla motivând, în esență, că hotărârea judecătoriei

s-a bazat pe considerente străine de înțelegerea părților.

Curtea de Apel a constatat că prin clauza

cuprinsă la pct. IV lit. a) din contractul de închiriere nr. 517 din 30

ianuarie 2001, părțile au convenit că rezilierea contractului operează de plin

drept, fără vreo somație prealabilă, în cazul în care chiriașul nu a achitat

chiria și cheltuielile de întreținere, timp de trei luni consecutiv. S-a mai

reținut că prin acest pact comisoriu, părțile au înlăturat rolul instanței de

judecată în pronunțarea rezilierii, putând cenzura doar dacă a existat sau nu

vreo culpă contractuală din partea pârâtului. Prin urmare, fiind investită doar

să constate că a operat rezilierea de plin drept a contractului, instanța de

fond a depășit limitele cadrului procesual cu care a fost investită.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs, în termenul prevăzut de lege, pârâtul M.L.

Fără a indica vreunul din motivele de

modificare sau casare a unei hotărâri prevăzute de art. 304 C. proc. civ., recursul

pârâtului se bazează în principal pe faptul că neplata la termen a chiriei și

întreținerii nu se datorează culpei sale. Mai arată că s-a aflat în

imposibilitate de plată a chiriei și întreținerii din împrejurări mai presus de

voința sa.

Analizând motivele invocate, Înalta Curte

va privi recursul declarat din punctul de vedere al dispozițiilor art. 304 pct.

9 C. proc. civ. și va constata că acesta este fondat pentru următoarele motive:

La data de 17 ianuarie 2001, s-a încheiat

între reclamanta RA G.C.L. Gherla și pârâtul M.L. contractul de închiriere nr.

517 din 30 ianuarie 2001. Termenul prevăzut al locațiunii era de un an iar

contractul cuprindea și un pact comisoriu de gradul IV, în sensul că rezilierea

contractului înainte de termen operează de plin drept, fără vreo somație

prealabilă, în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria și cheltuielile de

întreținere 3 luni consecutiv.

La expirarea termenului contractual, deși

nu s-a încheiat un nou acord de voință, pârâtul a rămas în folosința

imobilului, fără ca locatorul să-l împiedice. În această situație, contractul a

fost prelungit prin tacita relocațiune, conform art. 1437 și art. 1452 C. civ.

Curtea de Apel a constatat că instanța de

fond a depășit limitele cadrului procesual cu care a fost investită, ea

trebuind să constate doar că a operat rezilierea de plin drept a contractului,

în virtutea pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract.

Or, așa cum s-a arătat, pactul comisoriu

la care se face referire vizează rezilierea contractului înainte de termen.

Prin urmare, această clauză contractuală putea fi invocată doar atât timp cât

contractul avea natura unui contract cu durată determinată, nu și pentru

perioada ulterioară lunii ianuarie 2002, știut fiind că în urma reînnoirii prin

tacită relocațiune, contractul este considerat că s-a încheiat fără termen.

Pe cale de consecință, în speța dată,

pentru perioada de plată invocată sunt aplicabile dispozițiile legale în

materia rezilierii judiciare.

Stabilit fiind acest lucru și având în

vedere faptul că rezilierea este sancțiunea ce intervine în cazul neexecutării

culpabile a unei obligații izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare

succesivă, urmează a se determina în ce măsură neexecutarea obligațiilor

contractuale este imputabilă pârâtului.

Înalta Curte constată că reclamanta nu a

dovedit prin nici un mijloc de probă faptul că pârâtul, deși avea mijloace

materiale, a refuzat executarea contractului.

Din actele dosarului rezultă că, în

condițiile în care suma stabilită cu titlu de chirie depășește jumătate din

veniturile realizate, pârâtul are o situație materială precară, fiind cunoscut

și cu afecțiuni fizice.

Pentru toate aceste considerente, în

temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul

declarat de pârât și va modifica decizia pronunțată de Curtea de Apel Cluj, în

sensul că va respinge apelul declarat împotriva hotărârii pronunțate de

Judecătoria Gherla.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de pârâtul M.L.

împotriva deciziei nr. 897/A din 15 aprilie 2004 a Curții de Apel Cluj, secția civilă,

pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de RA G.C.L. Gherla

împotriva sentinței civile nr. 1645 din 9 decembrie 2003 a Judecătoriei Gherla.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21

octombrie 2004.