ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5499/2004

Asupra recursului civil de față; Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele : Prin încheierea nr. 15041/2003 a Judecătoriei sectorului 5 București, Biroul de Carte Funciară a respins cererea formulată de I.Z.

privind intabularea dreptului de uzufruct, a înscrierii provizorii a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1866/2003 privind apartamentul nr. 4 din sector 5 și a notării contractului de vânzare-cumpărare, ca neîntemeiată, în CNF 27355. Pentru a pronunța această încheiere, judecătorul de carte funciară a reținut cu ocazia soluționării cererii de intabulare în cartea funciară, a verificărilor impuse de art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996 și a art. 49 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin OMJ nr. 2371/C din 22 decembrie 1997, că încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu termen și condiție suspensivă, prin care s-a instituit în favoarea cumpărătorului un drept de uzufruct, până la translația dreptului de proprietate, care urmează a interveni la 31 iulie 2007, are scop ilicit, respectiv fraudarea art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995, deoarece părțile au urmărit strămutarea proprietății și violarea unor dispozițiuni legale imperative.

Întrucât întregul contract cu toate clauzele sale este lovit de nulitate absolută, s-a considerat ca nu se poate păși la înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra garsonierei, sub condiție suspensivă și nici nu se poate nota contractul de vânzare-cumpărare în cartea funciară, deoarece potrivit art. 91 lit. q) din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară, această operațiune presupune ”fapte, drepturi personale sau acțiuni permise de lege”. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia nr. 667 A din 15 decembrie 2003 a respins ca nefondat apelul formulat de petenta I.G.Z. Pentru a pronunța această soluție, instanța de control judiciar a reținut că deși procedura de înscriere în cartea funciară are un caracter necontencios, în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996 judecătorul nu se rezumă la un examen formal al actului, el fiind obligat să verifice și validitatea actului juridic a cărui înscriere o dispune.

În temeiul art. 22 alin. (1) din lege, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale trebuie să aibă la bază un act prin care s-au constituit sau transmis în mod valabil aceste drepturi. În speță, actul a fost întocmit prin fraudarea art. 9 din Legea 112/1995 deoarece textul instituie o limitare a dreptului de proprietate în atributul dispoziției, pe o durată de 10 ani, iar limitarea are un caracter in rem și ,nu in personam fapt care face ca imobilul să fie temporar scos din circuitul civil, nu numai în raporturile cu chiriașul cumpărător dar și în raporturile cu moștenitorii acestuia, ținuți de aceleași obligații ale antecesorului lor. În speță, arată instanța, actul de vânzare-cumpărare, a cărui intabulare s-a cerut, sub condiție și termen de transmitere, simulează în fapt o vânzare pură și simplă interzisă de lege.

Din modul de redactare a contractului rezultă cu claritate că intenția reală a părților a fost aceea de a eluda dispozițiunile Legii nr. 112/1995, atât termenul cât și condiția fiind stipulate în considerarea textului prohibitiv, art. 9 din Legea nr. 112/1995. Că, în principiu, deși vânzarea cumpărarea cu termen și condiție suspensivă este valabilă, în speță cauza acestora este ilicită și conferă acest caracter întregului contract de vânzare-cumpărare. Instanța a respins și motivul de apel privind notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, act în care se convertește contractul de vânzare-cumpărare lovit de nulitate, având în vedere aceleași cerințe legale prevăzute de art. 50 și art. 22 din Legea nr. 7/1996.

Împotriva deciziei nr. 667/A din 15 decembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a, a declarat recurs I.G.Z., invocând nelegalitatea și netemeinicia acesteia. Într-un prim motiv de recurs, fondat în drept pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta arată că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine naturii pricinii, deoarece instanța de apel s-a considerat sesizată numai cu apelul împotriva intabulării dreptului de uzufruct și a înscrierii provizorii a contractului sub termen și condiție suspensivă, deși prin cererea din 30 septembrie 2003 adresată Biroului de carte funciară s-a cerut și notarea contractului în cartea funciară.

Instanța de apel nu motivează care au fost considerentele ce au determinat respingerea cererii de notare în C.F. a unui contract autentic în care se stabilesc drepturile reale și personale cu privire la imobil și la proprietarii acestuia. Chiar dacă contractul ar fi nul ca vânzare-cumpărare sub termen sau condiție, contractul este valabil ca antecontract, producând toate efectele acestuia, în virtutea conversiunii, iar notarea are doar rolul de informare a terților despre anumite drepturi reale sau personale privitoare la imobilul în discuție. În cel de al doilea motiv de recurs, încadrat în drept în art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se susține că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății întrucât a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.

Judecătorul de carte funciară este abilitat să verifice valabilitatea actului ca înscris și nu ca operațiune juridică deoarece el acționează în cadrul procedurii necontencioase. Vânzarea sub termen suspensiv al transferului dreptului de proprietate este perfect legală, iar instanța nu poate schimba cursul clauzei și denatura efectele legale ce decurg din contract, apreciind că acea vânzare este pură și simplă. Invocând nulitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta susține că instanța prin hotărârea atacată a încălcat și dispozițiunile art. 40 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora actele și faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele înscrise în C.F.

au ca efect informarea terților. Ori, în speță, prin notarea în cartea funciară solicitată, care vizează informarea terților, nu este afectată situația juridică a imobilului. În sfârșit, recurenta arată că soluția atacată încalcă principiile constituționale privitoare la garantarea dreptului de proprietate privată și de proporționalitate consacrate de art. 44 alin. (2) și art. 53 din Constituție. Recursul este întemeiat pentru următoarele considerente: Prin contractul de vânzare-cumpărare 43062 din 31 iulie 1997 eliberat de Primăria Municipiului București prin SC C. SA, transcris sub numărul 10226/1997, fosta chiriașă D.I. a dobândit proprietatea unei garsoniere situată în București, în temeiul Legii nr. 112/1995.

Chiriașa cumpărătoare a imobilului a decedat lăsând ca moștenitori pe P.C. și P.M. La rândul lor, cei doi moștenitori au înstrăinat imobilul prin actul autentic 1866/2003 (la Biroul Notarilor Publici F.M. și F.B.) pe care l-au intitulat contract de vânzare-cumpărare cu termen suspensiv și condiție suspensivă. Având în vedere prevederile Legii nr. 112/1995, părțile de comun acord au derogat de la art. 1295 C. civ., și au convenit ca posesia și dreptul de uzufruct să se transmită cumpărătorului la data autentificării contractului, iar nuda proprietate să se transmită la 31 iulie 2007 în condițiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995.

Pentru situația în care dispozițiunile art. 9 din Legea nr. 112/1995 ar fi modificate sau abrogate ulterior autentificării, părțile au convenit a se modifica și termenul, nuda proprietate ce face obiectul contractului urmând a se transmite cumpărătorilor de plin drept, la data intrării în vigoare a acelui act normativ, respectiv la data stipulată în legea modificată, dar nu mai târziu de data de 31 iulie 2007. Existența acestei clauze a condus la calificarea contractului ca fiind nu numai afectat de modalitatea termenului dar și de aceea a condiției. Prin încheierea 15041/2003 Judecătoria sectorului 5 București, Biroul de carte funciară a respins cererea formulată de petenta I.G.Z.

de intabulare a dreptului de uzufruct, a înscrierii provizorie a contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 1866/2003 și a notării contractului de vânzare-cumpărare, cu motivarea potrivit căreia contractul are o clauză ilicită, părțile având drept scop fraudarea dispozițiunilor art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995. Aceste aspecte au fost constatate de judecătorul de la cartea funciară, în cadrul unei proceduri necontencioase, cu ocazia verificărilor de fond și de formă ale actului prezentat ca temei al înscrierii, efectuată în temeiul art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996 și ale art. 49 alin. (1) din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară aprobat prin O.M.J.

2371/C din 22 decembrie 1997. Refuzul de intabulare, de înscriere provizorie și de notare al judecătorului de la cartea funciară, pune în discuție două aspecte: limitele controlului de legalitate efectuat de judecătorul de la cartea funciară în temeiul art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996 și art. 49 din regulament, care se referă la respectarea condițiilor de fond și de formă ale actului a cărui intabulare se cere și limitele în care operează interdicția de înstrăinare a imobilelor cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, interdicție prevăzută de art. 9 alin. final din lege.

Pentru a pronunța încheierea de respingere, judecătorul de la cartea funciară a pornit de la premiza potrivit căreia apartamentele dobândite în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani, analizând în cadrul unei proceduri necontencioase, pe fond valabilitatea actului a cărui intabulare se cere, în sensul interpretării așa-zisei voințe reale a părților, dincolo de clauzele exprese ale acestuia. Abilitarea judecătorului de a verifica valabilitatea actului în sensul art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996 și art. 49 din Regulament, este limitată la condițiile de formă și respectarea condițiilor esențiale de fond ale actului, ca înscris și nu ca operațiune juridică.

În cadrul controlului de legalitate a actului a cărui intabulare se cere, judecătorul nu poate examina valabilitatea operațiunii juridice, aceasta fiind de atributul exclusiv al instanței, în cadrul procedurii contencioase. În speță, judecătorul de la cartea funciară concluzionând asupra valabilității vânzării ca operațiune juridică și reținând existența unei clauze ilicite a contractului, fraudarea limitărilor dreptului de proprietate instituite de art. 9 din Legea nr. 112/1995 și-a depășit limitele controlului de legalitate conferit de lege. Limitele contractului de legalitate pe care judecătorul de la cartea funciară este îndreptățit să-l facă, sunt date nu numai de caracterul necontencios de soluționare a cererii privind operațiunile de înscriere, notare, intabulare, radiere în cartea funciară dar și de scopul acestor operațiuni, acela de opozabilitate și informare a terților, fără efecte constitutive de drepturi.

În demersul de examinare a condițiilor de fond ale actului, judecătorul își putea limita refuzul de intabulare a dreptului de uzufruct și înscriere a contractului referindu-se numai la limitele dreptului de dispoziție instituite de art. 9 din Legea nr. 112/1995 care vizează obiectul material al contractului de vânzare cumpărare, fără alte concluzii referitoare la valabilitatea operațiunii juridice privind voința reală a părților, și cauza ilicită a actului. Așa fiind, se constată că judecătorul de la cartea funciară a fost excesiv în controlul de legalitate al actului ce constituie temeiul intabulării, depășindu-și atribuțiile conferite de procedura necontencioasă de control. Mai mult, judecătorul a greșit în interpretarea și aplicarea art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, care au optat și le-au dobândit în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, devenind proprietarii lor, nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani de la data cumpărării, indiferent dacă au fost cumpărate în rate sau cu plata integrală a prețului. Dispoziția fiind prohibitivă, este de strictă interpretare, atât cu privire la persoanele cărora li se aplică cât și cu privire la operațiunile juridice la care se referă. Interdicția de înstrăinare instituită de text nu echivalează cu scoaterea temporară a imobilelor cumpărate din circuitul civil (dovadă că ele pot fi transmise prin moștenire) ci cu o limitare a dreptului de proprietate în atributul dispoziției înțeles în sensul „înstrăinării” a transmiterii dreptului de proprietate prin acte între vii.

Dintre atributele proprietății, uzufructuarul nu are decât două, usus și fructus și nu poate dispune niciodată de proprietatea lucrului, adică să-l înstrăineze. Micșorarea dreptului de proprietate prin existența uzufructului are un caracter temporar, deoarece uzufructul este prin definiție un drept vremelnic. Așa fiind, instituirea dreptului de uzufruct nu presupune înstrăinarea, adică transferul dreptului de proprietate, și nu afectează limitarea dreptului de proprietate instituită de textul prohibitiv. Interdicția dezmembrării dreptului de proprietate prin instituirea uzufructului s-ar pune în discuție numai în privința bunurilor scoase din circuitul civil, ceea ce în privința imobilelor dobândite în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, nu poate fi vorba.

În sprijinul unei atari interpretări a dispozițiunilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 există și un argument de text, acela potrivit căruia cei ce au dobândit imobilul în condițiile Legii nr. 112/1995 „nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani” ceea ce exclude interdicția de dezmembrare. În speță, succesorii proprietarei imobilului dobândit în condițiile Legii nr. 112/1995 au instituit în favoarea viitorului proprietar un drept de uzufruct, în virtutea calității viitoare a acestuia, care o va dobândi la împlinirea termenului de 31 iulie 2007. Vânzarea cu termen suspensiv este posibilă și legală, fiind recunoscută în sistemul nostru de drept civil. În limitele normelor imperative, părțile pot fixa de comun acord data la care urmează a se transfera proprietatea bunurilor, vânzarea făcându-se sub termen suspensiv.

Tocmai norma imperativă cu caracter prohibitiv, aceea a interdicției de înstrăinare a fost avută de părți în vedere atunci când au instituit ca termen de transferare a dreptului de proprietate data de 31 iulie 2007, care coincide cu data expirării celor 10 ani de la dobândirea imobilului de către antecesoarea vânzătorilor. Dacă părțile actului au convenit prin clauza contractuală clară și expresă ca proprietatea să se transfere la un anumit termen, nimic nu-l îndreptățea pe judecătorul de carte funciară să aprecieze că vânzarea este pură și simplă. Inalienabilitatea temporară instituită de art. 9 din Legea nr. 112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu și transmisiunile prin moștenire legală sau testamentară, intenția legiuitorului nefiind aceea de a scoate aceste bunuri din circuitul civil.

Interdicția a fost instituită la momentul adoptării legii, în scopul împiedicării operațiunilor speculative cu locuințele obținute la un preț mai avantajos decât cel practicat pe piața liberă. Normele metodologice de aplicarea Legii nr. 112/1995 adoptate prin H.G. nr. 20/1996 prevăd în art. 12 ca asemenea acte de vânzare sunt lovite de nulitate absolută. Restrângerea dreptului de proprietate, consfințit și garantat constituțional de art. 44 alin. (2) prin îngrădirea exercițiului dispoziției juridice trebuie interpretat potrivit principiului proporționalității prevăzut de art. 53 din Constituție. Ca urmare, restricția nu putea viza decât pe cei ce au beneficiat de prevederile legii, de protecție socială, respectiv pe chiriașii titulari de contracte nu și pe succesorii acestora.

O interpretare extensivă a unui text de excepție, restrictiv în privința unui atribut al dreptului fundamental, acela de proprietate, cum este alin. final al art. 9 din Legea nr. 112/1995, ar denatura scopul acestuia, ar abdica de la principiile fundamentale de interpretare. Ca urmare, în speță, vânzătorilor imobilului, în calitatea lor de succesori ai dobânditoarei acestuia, titulara contractului de închiriere a garsonierei, nu le erau incidente dispozițiunile art. 9 alin. final referitoare la interdicția înstrăinării. Așa fiind și pentru aceste argumente, respingerea cererii de intabulare, înscriere și notare a contractului de vânzare cumpărare formulată de I.G.Z. nu se justifică legal. Pentru toate aceste considerente recursul formulat de I.G.Z.

împotriva deciziei nr. 667/A din 15 decembrie 2003 a Curții de Apel București și împotriva încheierii nr. 15041 din 6 octombrie 2003 a Judecătoriei sectorului 5, Biroul de Carte Funciară, urmează a fi admis, potrivit art. 314 C. proc. civ., admițându-se pe fond cererea petentei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de petenta I.G.Z., împotriva deciziei civile nr. 667/A din 15 decembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, precum și împotriva încheierii nr. 15041 din 6 octombrie 2003 a Judecătoriei sector 5, Biroul de Carte Funciară iar pe fond admite cererea petentei. Dispune intabularea dreptului de uzufruct, a înscrierii provizorii a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1866/2003 de Biroul Notarilor Publici Asociați F.M. și F.B. privind apartamentul nr. 4 din București și notarea aceluiași contract de vânzare-cumpărare în C.F.N. 27355. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 octombrie 2004.