ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5499/2004

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5499/2004 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2004)

Asupra recursului civil de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului

constată următoarele :

Prin încheierea nr. 15041/2003 a

Judecătoriei sectorului 5 București, Biroul de Carte Funciară a respins cererea

formulată de I.Z. privind intabularea dreptului de uzufruct, a înscrierii

provizorii a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1866/2003

privind apartamentul nr. 4 din sector 5 și a notării contractului de

vânzare-cumpărare, ca neîntemeiată, în CNF 27355.

Pentru a pronunța această încheiere,

judecătorul de carte funciară a reținut cu ocazia soluționării cererii de intabulare

în cartea funciară, a verificărilor impuse de art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996

și a art. 49 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de

carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin OMJ nr. 2371/C din 22 decembrie

1997, că încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu termen și condiție

suspensivă, prin care s-a instituit în favoarea cumpărătorului un drept de

uzufruct, până la translația dreptului de proprietate, care urmează a interveni

la 31 iulie 2007, are scop ilicit, respectiv fraudarea art. 9 alin. final din

Legea nr. 112/1995, deoarece părțile au urmărit strămutarea proprietății și

violarea unor dispozițiuni legale imperative.

Întrucât întregul contract cu toate

clauzele sale este lovit de nulitate absolută, s-a considerat ca nu se poate

păși la înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra garsonierei,

sub condiție suspensivă și nici nu se poate nota contractul de

vânzare-cumpărare în cartea funciară, deoarece potrivit art. 91 lit. q) din Regulamentul

de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară, această operațiune

presupune ”fapte, drepturi personale sau acțiuni permise de lege”.

Curtea de Apel București, secția a III-a

civilă, prin decizia nr. 667 A din 15 decembrie 2003 a respins ca nefondat

apelul formulat de petenta I.G.Z.

Pentru a pronunța această soluție,

instanța de control judiciar a reținut că deși procedura de înscriere în cartea

funciară are un caracter necontencios, în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996

judecătorul nu se rezumă la un examen formal al actului, el fiind obligat să

verifice și validitatea actului juridic a cărui înscriere o dispune. În temeiul

art. 22 alin. (1) din lege, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate

și a celorlalte drepturi reale trebuie să aibă la bază un act prin care s-au

constituit sau transmis în mod valabil aceste drepturi.

În speță, actul a fost întocmit prin

fraudarea art. 9 din Legea 112/1995 deoarece textul instituie o limitare a

dreptului de proprietate în atributul dispoziției, pe o durată de 10 ani, iar

limitarea are un caracter

in rem

și ,nu

in personam

fapt care

face ca imobilul să fie temporar scos din circuitul civil, nu numai în

raporturile cu chiriașul cumpărător dar și în raporturile cu moștenitorii

acestuia, ținuți de aceleași obligații ale antecesorului lor.

În speță, arată instanța, actul de

vânzare-cumpărare, a cărui intabulare s-a cerut, sub condiție și termen de

transmitere, simulează în fapt o vânzare pură și simplă interzisă de lege. Din

modul de redactare a contractului rezultă cu claritate că intenția reală a

părților a fost aceea de a eluda dispozițiunile Legii nr. 112/1995, atât

termenul cât și condiția fiind stipulate în considerarea textului prohibitiv,

art. 9 din Legea nr. 112/1995. Că, în principiu, deși vânzarea cumpărarea cu

termen și condiție suspensivă este valabilă, în speță cauza acestora este

ilicită și conferă acest caracter întregului contract de vânzare-cumpărare.

Instanța a respins și motivul de apel

privind notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, act

în care se convertește contractul de vânzare-cumpărare lovit de nulitate, având

în vedere aceleași cerințe legale prevăzute de art. 50 și art. 22 din Legea nr.

7/1996.

Împotriva deciziei nr. 667/A din 15

decembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a, a declarat recurs I.G.Z.,

invocând nelegalitatea și netemeinicia acesteia.

Într-un prim motiv de recurs, fondat în

drept pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta arată că hotărârea nu

cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori

străine naturii pricinii, deoarece instanța de apel s-a considerat sesizată

numai cu apelul împotriva intabulării dreptului de uzufruct și a înscrierii

provizorii a contractului sub termen și condiție suspensivă, deși prin cererea

din 30 septembrie 2003 adresată Biroului de carte funciară s-a cerut și notarea

contractului în cartea funciară.

Instanța de apel nu motivează care au

fost considerentele ce au determinat respingerea cererii de notare în C.F. a

unui contract autentic în care se stabilesc drepturile reale și personale cu

privire la imobil și la proprietarii acestuia.

Chiar dacă contractul ar fi nul ca

vânzare-cumpărare sub termen sau condiție, contractul este valabil ca

antecontract, producând toate efectele acestuia, în virtutea conversiunii, iar

notarea are doar rolul de informare a terților despre anumite drepturi reale

sau personale privitoare la imobilul în discuție.

În cel de al doilea motiv de recurs,

încadrat în drept în art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se susține că instanța a

interpretat greșit actul juridic dedus judecății întrucât a schimbat natura ori

înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Judecătorul de carte

funciară este abilitat să verifice valabilitatea actului ca înscris și nu ca

operațiune juridică deoarece el acționează în cadrul procedurii necontencioase.

Vânzarea sub termen suspensiv al

transferului dreptului de proprietate este perfect legală, iar instanța nu

poate schimba cursul clauzei și denatura efectele legale ce decurg din

contract, apreciind că acea vânzare este pură și simplă.

Invocând nulitatea prevăzută de art. 304

pct. 9 C. proc. civ. recurenta susține că instanța prin hotărârea atacată a

încălcat și dispozițiunile art. 40 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora actele

și faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea și

capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele înscrise în C.F. au ca efect

informarea terților. Ori, în speță, prin notarea în cartea funciară solicitată,

care vizează informarea terților, nu este afectată situația juridică a

imobilului.

În sfârșit, recurenta arată că soluția

atacată încalcă principiile constituționale privitoare la garantarea dreptului

de proprietate privată și de proporționalitate consacrate de art. 44 alin. (2)

și art. 53 din Constituție.

Recursul este întemeiat pentru

următoarele considerente:

Prin contractul de vânzare-cumpărare

43062 din 31 iulie 1997 eliberat de Primăria Municipiului București prin SC C. SA,

transcris sub numărul 10226/1997, fosta chiriașă D.I. a dobândit proprietatea

unei garsoniere situată în București, în temeiul Legii nr. 112/1995.

Chiriașa cumpărătoare a imobilului a

decedat lăsând ca moștenitori pe P.C. și P.M.

La rândul lor, cei doi moștenitori au

înstrăinat imobilul prin actul autentic 1866/2003 (la Biroul Notarilor Publici F.M.

și F.B.) pe care l-au intitulat contract de vânzare-cumpărare cu termen

suspensiv și condiție suspensivă.

Având în vedere prevederile Legii nr. 112/1995,

părțile de comun acord au derogat de la art. 1295 C. civ., și au convenit ca

posesia și dreptul de uzufruct să se transmită cumpărătorului la data

autentificării contractului, iar nuda proprietate să se transmită la 31 iulie

2007 în condițiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995.

Pentru situația în care dispozițiunile

art. 9 din Legea nr. 112/1995 ar fi modificate sau abrogate ulterior

autentificării, părțile au convenit a se modifica și termenul, nuda proprietate

ce face obiectul contractului urmând a se transmite cumpărătorilor de plin

drept, la data intrării în vigoare a acelui act normativ, respectiv la data

stipulată în legea modificată, dar nu mai târziu de data de 31 iulie 2007.

Existența acestei clauze a condus la

calificarea contractului ca fiind nu numai afectat de modalitatea termenului

dar și de aceea a condiției.

Prin încheierea 15041/2003 Judecătoria

sectorului 5 București, Biroul de carte funciară a respins cererea formulată de

petenta I.G.Z. de intabulare a dreptului de uzufruct, a înscrierii provizorie a

contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 1866/2003 și a notării

contractului de vânzare-cumpărare, cu motivarea potrivit căreia contractul are

o clauză ilicită, părțile având drept scop fraudarea dispozițiunilor art. 9

alin. final din Legea nr. 112/1995. Aceste aspecte au fost constatate de

judecătorul de la cartea funciară, în cadrul unei proceduri necontencioase, cu

ocazia verificărilor de fond și de formă ale actului prezentat ca temei al înscrierii,

efectuată în temeiul art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996 și ale art. 49

alin. (1) din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte

funciară aprobat prin O.M.J. 2371/C din 22 decembrie 1997.

Refuzul de intabulare, de înscriere

provizorie și de notare al judecătorului de la cartea funciară, pune în

discuție două aspecte: limitele controlului de legalitate efectuat de

judecătorul de la cartea funciară în temeiul art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996

și art. 49 din regulament, care se referă la respectarea condițiilor de fond și

de formă ale actului a cărui intabulare se cere și limitele în care operează

interdicția de înstrăinare a imobilelor cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995,

interdicție prevăzută de art. 9 alin. final din lege.

Pentru a pronunța încheierea de respingere,

judecătorul de la cartea funciară a pornit de la premiza potrivit căreia

apartamentele dobândite în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu pot fi

înstrăinate timp de 10 ani, analizând în cadrul unei proceduri necontencioase,

pe fond valabilitatea actului a cărui intabulare se cere, în sensul

interpretării așa-zisei voințe reale a părților, dincolo de clauzele exprese

ale acestuia.

Abilitarea judecătorului de a verifica

valabilitatea actului în sensul art. 50 și art. 51 din Legea nr. 7/1996 și art.

49 din Regulament, este limitată la condițiile de formă și respectarea

condițiilor esențiale de fond ale actului, ca înscris și nu ca operațiune

juridică. În cadrul controlului de legalitate a actului a cărui intabulare se

cere, judecătorul nu poate examina valabilitatea operațiunii juridice, aceasta

fiind de atributul exclusiv al instanței, în cadrul procedurii contencioase. În

speță, judecătorul de la cartea funciară concluzionând asupra valabilității

vânzării ca operațiune juridică și reținând existența unei clauze ilicite a

contractului, fraudarea limitărilor dreptului de proprietate instituite de art.

9 din Legea nr. 112/1995 și-a depășit limitele controlului de legalitate

conferit de lege.

Limitele contractului de legalitate pe

care judecătorul de la cartea funciară este îndreptățit să-l facă, sunt date nu

numai de caracterul necontencios de soluționare a cererii privind operațiunile

de înscriere, notare, intabulare, radiere în cartea funciară dar și de scopul

acestor operațiuni, acela de opozabilitate și informare a terților, fără efecte

constitutive de drepturi.

În demersul de examinare a condițiilor de

fond ale actului, judecătorul își putea limita refuzul de intabulare a

dreptului de uzufruct și înscriere a contractului referindu-se numai la limitele

dreptului de dispoziție instituite de art. 9 din Legea nr. 112/1995 care

vizează obiectul material al contractului de vânzare cumpărare, fără alte

concluzii referitoare la valabilitatea operațiunii juridice privind voința

reală a părților, și cauza ilicită a actului.

Așa fiind, se constată că judecătorul de

la cartea funciară a fost excesiv în controlul de legalitate al actului ce

constituie temeiul intabulării, depășindu-și atribuțiile conferite de procedura

necontencioasă de control.

Mai mult, judecătorul a greșit în

interpretarea și aplicarea art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Chiriașii titulari de contract ai

apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau

moștenitorilor acestora, care au optat și le-au dobândit în condițiile art. 9

din Legea nr. 112/1995, devenind proprietarii lor, nu pot să le înstrăineze

timp de 10 ani de la data cumpărării, indiferent dacă au fost cumpărate în rate

sau cu plata integrală a prețului.

Dispoziția fiind prohibitivă, este de

strictă interpretare, atât cu privire la persoanele cărora li se aplică cât și

cu privire la operațiunile juridice la care se referă.

Interdicția de înstrăinare instituită de

text nu echivalează cu scoaterea temporară a imobilelor cumpărate din circuitul

civil (dovadă că ele pot fi transmise prin moștenire) ci cu o limitare a

dreptului de proprietate în atributul dispoziției înțeles în sensul

„înstrăinării” a transmiterii dreptului de proprietate prin acte între vii.

Dintre atributele proprietății,

uzufructuarul nu are decât două,

usus

și

fructus

și nu poate

dispune niciodată de proprietatea lucrului, adică să-l înstrăineze.

Micșorarea dreptului de proprietate prin

existența uzufructului are un caracter temporar, deoarece uzufructul este prin definiție

un drept vremelnic.

Așa fiind, instituirea dreptului de

uzufruct nu presupune înstrăinarea, adică transferul dreptului de proprietate,

și nu afectează limitarea dreptului de proprietate instituită de textul

prohibitiv. Interdicția dezmembrării dreptului de proprietate prin instituirea

uzufructului s-ar pune în discuție numai în privința bunurilor scoase din

circuitul civil, ceea ce în privința imobilelor dobândite în condițiile art. 9

din Legea nr. 112/1995, nu poate fi vorba. În sprijinul unei atari interpretări

a dispozițiunilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 există și un argument de text,

acela potrivit căruia cei ce au dobândit imobilul în condițiile Legii nr. 112/1995

„nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani” ceea ce exclude interdicția de dezmembrare.

În speță, succesorii proprietarei

imobilului dobândit în condițiile Legii nr. 112/1995 au instituit în favoarea

viitorului proprietar un drept de uzufruct, în virtutea calității viitoare a

acestuia, care o va dobândi la împlinirea termenului de 31 iulie 2007. Vânzarea

cu termen suspensiv este posibilă și legală, fiind recunoscută în sistemul

nostru de drept civil. În limitele normelor imperative, părțile pot fixa de

comun acord data la care urmează a se transfera proprietatea bunurilor,

vânzarea făcându-se sub termen suspensiv.

Tocmai norma imperativă cu caracter

prohibitiv, aceea a interdicției de înstrăinare a fost avută de părți în vedere

atunci când au instituit ca termen de transferare a dreptului de proprietate

data de 31 iulie 2007, care coincide cu data expirării celor 10 ani de la

dobândirea imobilului de către antecesoarea vânzătorilor.

Dacă părțile actului au convenit prin

clauza contractuală clară și expresă ca proprietatea să se transfere la un

anumit termen, nimic nu-l îndreptățea pe judecătorul de carte funciară să

aprecieze că vânzarea este pură și simplă.

Inalienabilitatea temporară instituită de

art. 9 din Legea nr. 112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte intre vii,

cu titlu oneros sau gratuit, nu și transmisiunile prin moștenire legală sau

testamentară, intenția legiuitorului nefiind aceea de a scoate aceste bunuri

din circuitul civil.

Interdicția a fost instituită la momentul

adoptării legii, în scopul împiedicării operațiunilor speculative cu locuințele

obținute la un preț mai avantajos decât cel practicat pe piața liberă. Normele

metodologice de aplicarea Legii nr. 112/1995 adoptate prin H.G. nr. 20/1996

prevăd în art. 12 ca asemenea acte de vânzare sunt lovite de nulitate absolută.

Restrângerea dreptului de proprietate,

consfințit și garantat constituțional de art. 44 alin. (2) prin îngrădirea

exercițiului dispoziției juridice trebuie interpretat potrivit principiului

proporționalității prevăzut de art. 53 din Constituție. Ca urmare, restricția

nu putea viza decât pe cei ce au beneficiat de prevederile legii, de protecție

socială, respectiv pe chiriașii titulari de contracte nu și pe succesorii

acestora.

O interpretare extensivă a unui text de excepție,

restrictiv în privința unui atribut al dreptului fundamental, acela de

proprietate, cum este alin. final al art. 9 din Legea nr. 112/1995, ar denatura

scopul acestuia, ar abdica de la principiile fundamentale de interpretare.

Ca urmare, în speță, vânzătorilor

imobilului, în calitatea lor de succesori ai dobânditoarei acestuia, titulara

contractului de închiriere a garsonierei, nu le erau incidente dispozițiunile

art. 9 alin. final referitoare la interdicția înstrăinării.

Așa fiind și pentru aceste argumente,

respingerea cererii de intabulare, înscriere și notare a contractului de

vânzare cumpărare formulată de I.G.Z. nu se justifică legal.

Pentru toate aceste considerente recursul

formulat de I.G.Z. împotriva deciziei nr. 667/A din 15 decembrie 2003 a Curții

de Apel București și împotriva încheierii nr. 15041 din 6 octombrie 2003 a

Judecătoriei sectorului 5, Biroul de Carte Funciară, urmează a fi admis,

potrivit art. 314 C. proc. civ., admițându-se pe fond cererea petentei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de petenta I.G.Z.,

împotriva deciziei civile nr. 667/A din 15 decembrie 2003 a Curții de Apel

București, secția a III-a civilă, precum și împotriva încheierii nr. 15041 din

6 octombrie 2003 a Judecătoriei sector 5, Biroul de Carte Funciară iar pe fond

admite cererea petentei.

Dispune intabularea dreptului de uzufruct,

a înscrierii provizorii a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub

nr. 1866/2003 de Biroul Notarilor Publici Asociați F.M. și F.B. privind

apartamentul nr. 4 din București și notarea aceluiași contract de

vânzare-cumpărare în C.F.N. 27355.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 7 octombrie 2004.