ÎCCJ, decizie (scj.ro #82510)

Contract

de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Limitele restricției

înstrăinării prevăzute de art. 9 al legii.

Cuprins pe materii

. Drept civil. Obligații.

Contracte. Partea generală. Condiții de validitate. Nulități. Contract de

vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Interdicția înstrăinării

imobilului, cumpărat de chiriaș, prevăzută în art. 9 al legii. Limite.

Index alfabetic

. Drept civil.

-

Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea  nr.

112/1995.

-

Nulitatea reglementată prin art. 9 al Legii nr. 112/1995.

Limite.

Sub sancțiunea nulității absolute, chiriașii, titularii de

contracte ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari

sau moștenitorilor acestora, nu pot „înstrăina” bunul cumpărat, timp de 10 ani,

conform art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Dispoziția fiind prohibitivă, este de strictă interpretare atât

cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât și cu privire la operațiunile

juridice la care se referă.

Ca urmare, interdicțiile operează numai pentru înstrăinarea

locuinței, iar nu și pentru constituirea, în favoarea unui terț, a unui

dezmembrământ al dreptului de proprietate, cu caracter temporar, cum este

uzufructul.. De asemenea, interdicția operează numai pentru înstrăinarea

intenționată de chiriașul cumpărător, prin acte între vii, iar nu și pentru

dobândirea bunului de către moștenitorii săi și pentru actele de înstrăinare

ale acestora, după decesul chiriașului cumpărător.

Î.C.C.J.,

secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5499 din 7 octombrie

2004

Prin contractul de vânzare-cumpărare 43062/31 iulie 1997 eliberat de

Primăria Municipiului București prin S.C. „Cotroceni” SA, transcris sub numărul

10226/1997, fosta chiriașă D.I. a dobândit proprietatea unei garsoniere situată

în București în temeiul Legii nr.112/1995.

Chiriașa cumpărătoare a imobilului a decedat lăsând ca moștenitori  pe

P.C. și P.M.

La rândul lor, cei doi moștenitori au înstrăinat imobilul, către I.G.Z.,

prin  actul autentic 1866/2003 (la Biroul Notarilor Publici F.M. și F. B.)

pe care l-au intitulat contract de vânzare-cumpărare cu termen suspensiv și

condiție suspensivă.

Părțile de comun acord au derogat de la art.1295 C.civ., și au convenit ca

posesia și dreptul de uzufruct să se transmită cumpărătorului la data

autentificării contractului,  iar nuda proprietate să se transmită la 31

iulie 2007 în condițiile art.9 alin final din Legea nr.112/1995.

Pentru situația în care dispozițiunile art.9 din Legea nr.112/1995 ar fi

modificate sau abrogate ulterior autentificării, părțile au convenit a se

modifica și termenul, nuda proprietate ce face obiectul contractului urmând a

se transmite cumpărătorilor de plin drept, la data intrării în vigoare a acelui

act normativ, respectiv la data stipulată în legea modificată, dar nu mai

târziu de data de 31 iulie 2007.

Existența acestei clauze a condus la calificarea contractului ca fiind nu numai

afectat de modalitatea termenului dar și de aceea condiției.

Prin încheierea 15041/2003, Judecătoria sectorului 5 București, Biroul de carte

funciară a respins cererea petentei I.G.Z. de intabulare a dreptului de

uzufruct, a înscrierii provizorie a contractului de vânzare cumpărare

autentificat la nr.1866/2003 și a notării contractului de vânzare-cumpărare.

Cerera s-a respins cu motivarea potrivit căreia contractul are o clauză ilicită,

părțile având drept scop fraudarea dispozițiunilor art.9 alin. final din Legea

nr.112/1995. Aceste aspecte au fost reținute de judecătorul de la cartea

funciară, în cadrul unei proceduri necontencioase, cu ocazia verificărilor de

fond și de formă ale actului prezentat ca temei al  înscrierii, efectuată

în temeiul art.50 și 51 din Legea nr.7/1996 și ale art.49 alin.1 din

regulamentul de organizare și funcționare a  birourilor de carte funciară

aprobat prin O.M.J. 2371/C/22 decembrie 1997.

Curtea de Apel București, secția a III a civilă, prin decizia

nr. 667/A din 15 decembrie 2003, a respins ca nefondat apelul formulat de

I.G.Z.

Recursul, declarat, de aceeași petentă I.G.Z, este fondat.

Refuzul

de intabulare, de înscriere provizorie și de notare, pune în discuție două

aspecte: limitele controlului de legalitate efectuat de judecătorul de la

cartea funciară în temeiul art.50, 51 din Legea nr. 7/1996 și art. 49 din

regulament – care se referă la respectarea condițiilor de fond și de formă a

actului a cărui intabulare se cere - și limitele în care operează interdicția

de înstrăinare a imobilelor cumpărate în temeiul Legii nr.112/1995, interdicție

prevăzută de art.9 alin. final din lege.

Pentru a pronunța încheierea de respingere, judecătorul de la cartea funciară a

pornit de la premiza potrivit căreia apartamentele, dobândite în condițiile

art. 9 alin. final din Legea nr.112/1995, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani,

analizând în cadrul unei proceduri necontencioase, pe fond, valabilitatea

actului a cărui intabulare se cerea, în sensul interpretării așa-zisei voințe

reale a  părților, dincolo de clauzele exprese ale acestuia.

Abilitarea judecătorului de a verifica valabilitatea actului, în sensul art.

50, art. 51 din Legea nr.7/1996 și art.49 din Regulament, este limitată la

condițiile de formă  și respectarea condițiilor esențiale de fond ale

actului, ca înscris, și nu ca operațiune juridică. În cadrul controlului de

legalitate a actului a cărui intabulare se cere, judecătorul nu poate examina

valabilitatea operațiunii juridice,  el este de atributul exclusiv al

instanței, în cadrul procedurii contencioase. În speță, judecătorul de la

cartea funicară concluzionând asupra valabilității vânzării ca operațiune

juridică și reținând existența unei clauze ilicite a contractului -

fraudarea limitărilor dreptului de proprietate instituite de art.9 din Legea

nr.112/1995 -  și-a depășit limitele  controlului de legalitate

conferit de lege.

Limitele controlului de legalitate, pe care judecătorul de la cartea funciară

este îndreptățit să-l facă, sunt date nu numai de caracterul necontencios de

soluționare a cererii privind  operațiunile de înscriere, notare,

intabulare, radiere în cartea funciară, dar  și de scopul acestor

operațiuni – acela de opozabilitate și informare a terților, fără efecte

constitutive de drepturi.

În demersul de examinare a condițiilor de fond ale actului, judecătorul își putea

limita refuzul de intabulare a dreptului de uzufruct și înscriere a

contractului referindu-se numai limitele dreptului de dispoziție instituite de

art. 9 din Legea nr. 112/1995 care vizează obiectul material al contractului de

vânzare cumpărare, fără alte concluzii referitoare la valabilitatea operațiunii

juridice privind  voința reală a părților  și cauza ilicită a

actului.

Așa fiind, se constată că judecătorul de la cartea funciară a fost

excesiv în controlul de legalitate a actului ce constituie temeiul intabulării,

depășindu-și atribuțiile conferite de procedura necontencioasă de control.

Mai mult, judecătorul a greșit în interpretarea și aplicarea art.9 din Legea

nr.112/1995.

Chiriașii, titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură

foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, care au optat și le-au

dobândit  în condițiile art.9 din Legea nr.112/1995 -  devenind

proprietarii lor,  nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani de la data

cumpărării, indiferent dacă au fost cumpărate în rate sau cu plata integrală a

prețului.

Dispoziția fiind prohibitivă, este de strictă interpretare, atât cu privire

la  persoanele cărora li se aplică cât și cu privire la operațiunile

juridice la care se referă.

Interdicția de înstrăinare instituită de text nu echivalează cu scoaterea

temporară a imobilelor cumpărate din circuitul civil (dovadă că ele pot fi

transmise prin moștenire)  ci cu o limitare a dreptului de proprietate în

atributul dispoziției înțeles în sensul „înstrăinării” a transmiterii dreptului

de proprietate prin acte între vii.

Dintre atributele proprietății , uzufructuarul nu are decât două, usus și

fructus și nu poate dispune  niciodată de proprietatea lucrului, adică

să-l înstrăineze.

Micșorarea dreptului de proprietate prin existența uzufructului are un caracter

temporar, deoarece uzufructul este prin  definiție un drept vremelnic.

Așa fiind, instituirea dreptului de uzufruct nu presupune înstrăinarea, adică

transferul dreptului de proprietate, și nu afectează limitarea dreptului de

proprietate instituită de textul prohibitiv. Interdicția desmembrării dreptului

de proprietate prin instituirea uzufructului s-ar pune în discuție numai în privința

bunurilor scoase din circuitul civil, ceea ce în privința imobilelor dobândite

în condițiile art.9 din Legea nr.112/1995, nu poate fi vorba. În sprijinul unei

atari interpretări a dispozițiunilor art.9 din Legea nr.112/1995 există și un

argument de text – acela potrivit căruia cei ce au dobândit imobilul în

condițiile Legii nr.112/1995 „nu pot să le înstrăineze timp de 10 ani” ceea ce

exclude interdicția de desmembrare.

În speță, succesorii proprietarei imobilului dobândit în condițiile Legii

nr.112/1995 au instituit în favoarea viitorului proprietar un drept de

uzufruct, în virtutea calității viitoare a acestuia, care o va dobândi la

împlinirea termenului de 31 iulie 2007. Vânzarea cu termen suspensiv este

posibilă și legală, fiind recunoscută în sistemul nostru de drept civil. În

limitele normelor imperative, părțile pot fixa de comun acord data la care

urmează a se transfera proprietatea bunurilor , vânzarea  făcându-se sub

termen suspensiv.

Tocmai norma imperativă cu caracter prohibitiv – aceea a interdicției de

înstrăinare a fost avută de părți în vedere atunci când au instituit ca termen

de transferare a dreptului de proprietate data de 31 iulie 2007, care coincide

cu data expirării celor 10 ani de la dobândireaa imobilului de către

antecesoarea vânzătorilor.

Dacă părțile actului au convenit,  prin clauza contractuală clară și

expresă, ca proprietatea să se transfere la un anumit termen, nimic nu-l

îndreptățea pe judecătorul de carte funciară să aprecieze că vânzarea este pură

și simplă.

Inalienabilitatea temporară instituită de art.9 din Legea nr.112/1995 vizează

numai înstrăinarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu și

transmisiunile prin moștenire legală sau testamentară, intenția legiuitorului

nefiind aceea de a scoate aceste bunuri din circuitul civil.

Interdicția a fost instituită, la momentul adoptării legii, în scopul

împiedicării operațiunilor speculative cu locuințele obținute la un preț mai

avantajos decât cel practicat pe piața liberă. Normele metodologice de

aplicarea Legii nr.112/1995 adoptate prin H.G. nr.20/1992 prevăd în art.12 ca

asemenea acte de vânzare sunt lovite de nulitate absolută.

Restrângerea dreptului de proprietate, consfințit și garantat constituțional de

art. 44 alin. (2) prin îngrădirea exercițiului dispoziției juridice, trebuie

interpretat potrivit principiului proporționalității prevăzut de art. 53 din

Constituție. Ca urmare,  restricția nu putea viza decât pe cei ce au beneficiat

de prevederile legii, de protecție socială, respectiv pe chiriașii titulari de

contracte nu și pe succesorii acestora.

O interpretare extensivă a unui text de  excepție, restrictiv în privința

unui atribut al dreptului fundamental, acela de proprietate, cum este alin.

final al art.9 din Legea nr.112/1995, ar denatura scopul acestuia, ar abdica de

la principiile fundamentale de interpretare.

Ca urmare, în speță, vânzătorilor imobilului, în calitatea lor de succesori ai

dobânditoarei acestuia, titulara contractului de închiriere a

garsonierei, nu le erau incidente dispozițiunile art. 9 alin. final referitoare

la interdicția  înstrăinării.

Așa fiind și pentru aceste argumente, respingerea cererii de intabulare,

înscriere și notare a contractului de vânzare cumpărare nu se justifică legal.

Ca urmare, recursul formulat împotriva deciziei nr.667/A/15 decembrie 2003 a

Curții de Apel București și împotriva încheierii nr.15041/6 decembrie 2003 a

Judecătoriei sectorului 5 – Biroul de Carte Funciară –a fost admis admițându-se

pe fond cererea petentei I.G.Z..