ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6262/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea formulată la data de 04 noiembrie 2009 și înregistrată pe rolul Tribunalului București, reclamanții D.M., M.D., C.A. au chemat în judecată pe pârâții D.G., R.O. și R.R.I. solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 de Biroul Notarului Public L.B. și L.D., încheiat între D.G. în calitate de vânzătoare și pârâții R.O. și R.R.I., în calitate de cumpărători, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată. În motivarea acțiunii s-a susținut că pârâta D.G. a solicitat Judecătoriei Sectorului 1 București, la data de 12 decembrie 2000, obligarea reclamanților să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul din București, str. L., sectorul 1 și să se constate nulitate contractelor de vânzare-cumpărare prin care reclamanții dobândiseră imobilul, în baza Legii nr. 112/1995.

Cererea a fost parțial admisă prin Sentința civilă nr. 6187 din 2001 și confirmată prin decizia Tribunalului București, în sensul obligării pârâților de a lăsa imobilul în deplină proprietate și posesie reclamantei D.G. În cursul judecării recursului declarat împotriva acelei decizii, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2407 din 2004 de Biroul Notarului Public F.D., D.G. a cesionat drepturile litigioase către numitul B.N. În recurs, s-a pronunțat Decizia civilă nr. 2076/2006 prin care Curtea de Apel București a confirmat soluțiile anterioare și a admis în plus și cererea de constatare a nulității contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995. Ulterior, cesiunea de drepturi litigioase, care reprezenta în fapt titlul lui B.N., a fost atacată cu acțiune în anulare, aceasta fiind admisă prin Sentința civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008, sentință atacată cu apel de B.N., cât și de D.G.

Anterior soluționării apelului, între D.G. în calitate de vânzătoare și pârâții R., în calitate de cumpărători s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, prin care s-a înstrăinat parterul, etajul 1 și mansarda imobilului din București, str. L. sectorul 1. Ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare menționat anterior, la data de 08 octombrie 2009, Curtea de Apel București a luat act de renunțarea vânzătoarei la judecarea căii de atac. Arată reclamanții că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 2009 este lovit de nulitate pentru nevalabilitatea obiectului contractului de vânzare-cumpărare, respectiv ca cel ce se obligă să fie titularul dreptului subiectiv, vânzătoarea nefăcând dovada că este titulara dreptului subiectiv vândut, proba existenței acestuia putându-se face numai în condițiile Legii nr. 7/1996.

Cu alte cuvinte, deși legiuitorul a prevăzut opozabilitatea față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale care provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune, dobândite prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești, aceste drepturi își pierd efectul de opozabilitate la data la care titularul înțelege să dispună de ele, adică la data la care se solicita autentificarea actului de vânzare-cumpărare, dacă în prealabil nu a solicitat înscrierea dreptului în Cartea funciară. Aceeași este și situația dreptului de proprietate asupra imobilului din str. L., sector 1, care, deși dobândit prin succesiune, nu a fost înscris pe numele vânzătoarei în Cartea funciară anterior datei la care aceasta a înțeles să dispună de drept.

În condițiile arătate, la data la care s-a solicitat autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, prezumția de opozabilitate a încetat, conform tezei a II-a a art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, iar câtă vreme vânzătoarea nu a făcut dovada dreptului de proprietate, în formele cerute de lege, acest drept este considerat ca și inexistent. Un alt motiv de nulitate, arată reclamanții, este și faptul că, actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 este afectat de o cauza ilicită. Se mai susține că actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 a fost încheiat cu încălcarea unei incapacități speciale. În drept, reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 966 și 968 C. civ., art. 13, art. 15 și urm. din Legea nr. 10/2001, art. 6, art. 10. 11, 18 și urm. din O.G.

nr. 40/1999, art. 26 din Legea nr. 7/1996 și art. 70 din Ordinul nr. 710/C/1995. Prin Sentința civilă nr. 1847 din 30 noiembrie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâți, ca neîntemeiată, și a respins acțiunea ca neîntemeiată. Tribunalul a reținut în considerente următoarele: Excepția inadmisibilității acțiunii, în opinia instanței de fond, nu este întemeiată, având în vedere că aceasta reprezintă acea sancțiune procesuală care intervine în situația în care partea formulează o acțiune sau o cale de atac la care nu are acces (care nu este prevăzută de lege) sau la care nu poate recurge decât după îndeplinirea unei proceduri prealabile.

Argumentele invocate de către pârâți în susținerea excepției privesc, de fapt, fie calitatea procesuală activă a reclamanților, asupra căreia instanța deja s-a pronunțat printr-o încheiere interlocutorie, fie fondul pricinii, reluându-se motivele din cererea de chemare în judecată, astfel încât nu s-a putut reține, din acest punct de vedere, o inadmisibilitate a acțiunii. În ceea ce privește fondul pricinii, s-a reținut că nulitatea reprezintă acea sancțiune care lipsește actul juridic de acele efecte contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, cauzele de nulitate fiind analizate la momentul nașterii actului juridic. Totodată, obiectul unei convenții trebuie să îndeplinească mai multe cerințe: să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, să fie licit și moral, iar cel care se obligă să fie titularul dreptului.

Tribunalul a apreciat că nu este întemeiată critica reclamanților în ceea ce privește nevalabilitatea obiectului contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 de BNP "L.B. și L.D.", încheiat între numiții D.G. în calitate de vânzătoare și R.O. și R.R.I., în calitate de cumpărători. Astfel, printre condițiile speciale de validitate ale obiectului unei convenții de vânzare-cumpărare se numără și aceea ca lucrul vândut să fie proprietatea vânzătorului. Or, prin Sentința civilă nr. 6187 din 01 iunie 2001 a Judecătoriei Sectorului 1 București, menținută prin Decizia civilă nr. 101 A din 24 ianuarie 2002 a Tribunalului București, s-a admis acțiunea în revendicare, fiind obligați pârâții (reclamanții din prezenta cauză) să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei D.G.

imobilul situat în București, str. L. Chiar dacă prin Sentința civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008 s-a admis acțiunea în anularea contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 2407 din 04 octombrie 2004 de BNP F.D., care a consfințit calitatea procesuală a numitului N.B. în litigiul mai sus menționat, în faza recursului, finalizat prin Decizia civilă nr. 2076/2006 pronunțată de către Curtea de Apel București, aceasta nu este de natură a infirma calitatea de proprietar a pârâtei D.G. Criticile reclamanților referitoare la neînscrierea vânzătoarei în cartea funciară au fost apreciate, de asemenea, nefondate. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (1), (2), (3) din Legea nr. 7/1996, invocate de reclamanți, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune.

Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele. În aceleași condiții sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești. Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară. Dispozițiile legale din Legea nr. 7/1996 nu reglementează însă o nouă condiție de valabilitate în ceea ce privește transmiterea dreptului, ci stabilesc doar regimul opozabilității contractului față de terți, instituție juridică distinctă și cu efecte diferite. S-a mai reținut că, din interpretarea prevederilor art. 948 C. civ., reiese că pentru a fi valabilă, cauza oricărui act juridic trebuie să fie licită; totodată, conform dispozițiilor art. 966 C. civ., obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect.

Din probele administrate în cauză nu reiese că pârâții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009 de BNP L.B. și L.D. în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut era la acea dată proprietatea tabulară a altei persoane. Astfel, cum s-a expus și mai sus, erau la acel moment în ființă hotărârile judecătorești care consfințeau calitatea de proprietar a vânzătoarei D.G., în urma admiterii acțiunii în revendicare, iar neînscrierea în cartea funciară nu afectează validitatea vânzării. Tranzacția autentificată sub nr. 1495 din 31 august 2009 nu conduce la o altă concluzie, părțile acesteia urmărind doar a stinge situația conflictuală din punct de vedere juridic născută în urma anulării contractului de vânzare-cumpărare drepturi litigioase.

S-a mai constatat, raportat la susținerile reclamanților, că aceștia au invocat și dispozițiile art. 6 și 9 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, precum și cele ale art. 10 și 11 din O.U.G. nr. 40/1999, însă nerespectarea acestora de către proprietar nu este de natură a determina nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de acesta ca urmare a existenței unei cauze ilicite, ci doar creează posibilitatea pentru cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995 de a exercita o acțiune în justiție prin care să solicite obligarea la respectarea eventualelor drepturi locative pe care le pretind, acțiune pe care puteau să o introducă încă de la declanșarea litigiului privind revendicarea și anularea contractelor lor de vânzare-cumpărare.

A mai apreciat tribunalul că aceste norme legale sunt subordonate unor acte normative cu o forța juridică superioară, respectiv tratatele internaționale la care România este parte și care fac parte din dreptul intern, Constituția. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții D.M., M.D., C.A., criticând sentința ca nelegală și netemeinică. Prin Decizia nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curții de Apel București, secția III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, apelul a fost respins ca nefondat pentru următoarele considerente: În primul rând, curtea de apel a constatat că apelanții justifică un interes legitim în promovarea acțiunii. S-a reținut că întregul imobilul din str. L., sectorul 1 a fost înscris în cartea funciară pe numele numiților B.N.

și B.S., având numărul cadastral x, înscris în C.F. nr. y a localității București, sectorul 1, astfel încât nu ne aflăm în situația unui imobil care nu a fost înscris niciodată în cartea funciară. Contractul de vânzare-cumpărare din 31 august 2009, consemnează în preambulul său întreaga situație juridică a imobilului, atât sub aspectul titularului tabular al imobilului, cât și în ceea ce privește situația juridică a transmisiunilor reale anterioare, dintre vânzătoarea D.G. și B.N. și S., precum și cele dintre B.N. și R.O. (existența antecontractului de vânzare-cumpărare și a acțiunii prin care promitentul cumpărător a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare).

În aceeași dată și între aceleași părți, se încheie și tranzacția autentificată sub nr. 1495 din 31 august 2009 prin care părțile înțeleg să stingă toate litigiile dintre ele referitoare la imobilul din str. L., sectorul 1. Împrejurarea că, la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 2009, D.G. nu avea și calitatea de proprietar tabular al imobilului, nu este o cauză de nulitate absolută a actului, întrucât înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele său, nu reprezintă o cerință de validitate actului de vânzare-cumpărare.

Dispozițiile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 nu introduc o nouă cauză de nulitate absolută a actelor de vânzare-cumpărare, pe de o parte deoarece, nulitatea absolută ca sancțiune de drept civil poate fi expres menționată în textele de lege, ori poate fi virtuală (implicită ori tacită), în sensul că deși nu este expres prevăzută de lege, rezultă din modul în care este reglementată o anumită condiție de validitate a actului juridic. În acest sens, Legea nr. 7/1996 cuprinde mai multe dispoziții care reglementează punerea de acord a cărții funciare cu situațiile juridice neconcordante înscrierilor sale și din care rezultă că dispozițiile art. 26 alin. (3) nu instituie o nulitate absolută specială, nici expresă și nici virtuală.

În ceea ce privește calitatea de proprietar al vânzătoarei D.G., s-a constatat că la momentul perfectării actului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită și a tranzacției, contractul de vânzare-cumpărare a drepturilor litigioase dintre D.G. și B.N. era constatat nul prin hotărâre judecătorească, nedefinitivă, cauza aflându-se în apel. Consecința juridică a nulității actului de vânzare a drepturilor litigioase și ca efect al repunerii părților în situația anterioară, este aceea că D.G. redevenea proprietara imobilului, cu toate prerogativele conferite de art. 480 C. civ. Hotărârea judecătorească prin care D.G.

a redobândit dreptul de proprietate și a obținut obligarea apelanților reclamanți de a-i lăsa imobilul în deplină proprietate a fost pronunțată în 01 iunie 2001, confirmată în apel în anul 2002 și apoi în recurs în anul 2006 când, în plus, s-a obținut și anularea contractului de vânzare-cumpărare, titlul reclamanților apelanți, și când a intervenit contractul de cesiune a drepturilor litigioase, în prezent desființat. Constatarea nulității contractului de cesiune a drepturilor litigioase produce efecte numai între părțile contractante - D.G. și B.N. -, însă nu înlătură calitatea de proprietar al imobilului a lui D.G., calitate redobândită prin Sentința civilă nr. 6186 din 1 iunie 2001, și nici nu lipsește de efecte juridice respectiva hotărâre judecătorească, în sensul sugerat de apelanți.

Critica formulată este nefondată și sub aspectul încălcării dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., instanța de fond motivând atât în fapt, cât și în drept soluția pronunțată, raportând situația de fapt rezultată din probele administrate la normele de drept aplicabile în cauză. În ceea ce privește cauza ilicită a contractului, considerând că s-a făcut vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoștință de cauză, curtea a constatat că nu a existat nicio operațiune speculativă, după cum nu există situația vânzării lucrului altuia. Pentru a exista cauza ilicită, ar fi însemnat ca intimata D.G. și B.N. să nu fi fost nici proprietar de drept și nici aparent, iar actul să se încheie în frauda intereselor recunoscute juridic, ale altor persoane decât cele semnatare.

Mai mult, în ambele acte încheiate între pârâți s-a arătat cu exactitate situația juridică a imobilului de la momentul vânzării, existența litigiilor și a pretențiilor reciproce ale părților, acestea urmărind legitim stingerea tuturor litigiilor dintre ele. Curtea de apel a mai arătat că instanța de fond nu a acordat altceva decât s-a cerut, așa cum au susținut apelanții, ci a analizat cauza sub toate aspectele invocate în scris de reclamanți, analizând nulitatea contractului de vânzare-cumpărare și din perspectiva susținută de apelanți, în sensul că actul s-a încheiat în frauda drepturilor lor locative. În fine, instanța de apel arată că argumentele reținute de tribunal sunt legale și date cu aplicarea corectă a normelor legale menționate întrucât, la momentul soluționării cauzei, reclamanții nu au dovedit niciun drept locativ recunoscut de justiție, nici în baza Legii nr. 10/2001 și nici în temeiul O.U.G.

nr. 40/1999. În ceea ce privește greșita menționare a jurisprudenței Convenția Europeană a Drepturilor Omului, s-a constatat că instanța de fond a analizat ceea ce au solicitat reclamanții, nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, și din perspectiva Convenției referitoare la exercițiul dreptului de proprietate și la limitările aduse acestuia prin O.U.G. nr. 40/1999, dispoziții invocate în sprijinul lor de către reclamanți. În ceea ce privește, autoritatea de lucru judecat a Deciziei civile nr. 497/2008 a Tribunalului București, instanța de fond a menționat-o ca un considerent suplimentar celor deja reținute, însă nu a soluționat cauza în temeiul dispozițiilor art. 1201 C. civ., excepția nefăcând obiectul dezbaterilor.

Nici criticile referitoare la încălcarea art. 70 din Ordinul nr. 710/C/1995 emis de Ministerul Justiției pentru aprobarea Regulamentului de punere în aplicare a Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, nu au fost considerate de instanța de apel ca fiind fondate, aceste dispoziții fiind respectate, astfel cum rezultă din cuprinsul actului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, notarul arătând în preambulul actului întreaga situație juridică a imobilului, atât în ceea ce privește obiectul său, cât și părțile contractante. Împotriva Deciziei nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curții de Apel București, secția III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, au declarat recurs reclamanții D.M., M.D., L.P.

și C.A. Recurenții solicită admiterea recursului și modificarea în totalitate a deciziei instanței de apel, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată și, în consecință, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între D.G., în calitate de vânzătoare și R.O. și R.R.I., în calitate de cumpărători. În motivarea recursului sunt invocate critici care se circumscriu, în opinia recurenților, motivului de nelegalitate prevăzut de dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aceștia arătând, în esență, că decizia instanței de apel a fost dată cu încălcarea sau greșita aplicare a prevederilor: - art. 26 alin. (1) și (3) din Legea nr. 7/1996 (instanța reținând în mod greșit că titularul unui drept de proprietate, cu privire la un bun imobil, poate dispune de el în mod valabil chiar și dacă acesta nu a fost în prealabil înscris în Cartea funciară) - art. 966 și art. 968 C. civ.

(instanța apreciind în mod greșit că aceste texte nu sunt incidente în cauză întrucât, la momentul încheierii convenției, nu ar fi existat o situație speculativă, după cum nu ar fi existat o vânzare a bunului altuia) - art. 13 alin. (1) și art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, ale art. 6, 9 alin. (1), 10 și 11 și art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 (instanța apreciind în mod greșit că aceste texte nu sunt incidente în cauză întrucât reclamanții nu au dovedit deținerea niciunui drept locativ, nici în baza Legii nr. 10/2001 și nici în temeiul O.U.G. nr. 40/1999) - art. 70 din Ordinul nr. 710/C/1995, emis de Ministerul Justiției pentru aprobarea Regulamentului de punere în aplicare a Legii nr. 36/1995.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce succed: Prin sentința nr. 290 din 21 martie 2000 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, definitivă și irevocabilă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, s-a recunoscut calitatea de proprietar a intimatei-pârâte D.G. asupra întregului imobil alcătuit din teren și construcție, situat în București, sector 1, str. L., prin obligarea Consiliului general al municipiului București să lase acesteia, în deplină proprietate și posesie, imobilul menționat, constatându-se că măsura naționalizării a fost greșit aplicată și consfințindu-se, astfel, cu titlu retroactiv dreptul de proprietate al acesteia.

Ulterior, prin Sentința civilă nr. 6187 din 01 iunie 2001 a Judecătoriei sectorului 1 București și confirmată prin Decizia nr. 101 din 24 ianuarie 2002 a Tribunalului București, s-a admis în parte acțiunea formulată de D.G. și au fost obligați reclamanții din prezenta cauză să lase acesteia în deplină proprietate și posesie imobilul în litigiu. Prin Decizia civilă nr. 2076 din 17 noiembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a admis cererea de recurs formulată de B.N., căruia i-au fost transmise drepturile procesuale active ca urmare a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 2407 din 04 octombrie 2004 de BNP F.D., au fost confirmate soluțiile anterioare și s-a admis, în plus, și cererea de constatare a nulității contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995 între Municipiul București și reclamanții din prezenta cauză.

Ulterior, cesiunea de drepturi litigioase, care reprezenta în fapt titlul lui B.N. (și al lui B.S.), aceștia fiind proprietari tabulari, sub condiție rezolutorie, asupra întregului imobil în litigiu, având nr. cadastral x, înscris în CF, nr. y, a fost atacată cu acțiune în anulare, aceasta fiind admisă prin Sentința civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008 a Tribunalului București, sentință atacată cu apel de B.N., cât și de D.G. Anterior soluționării apelului, între D.G. în calitate de vânzătoare și pârâții R., în calitate de cumpărători s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, prin care s-a înstrăinat parterul, etajul 1 și mansarda imobilului din București, str. L. sectorul 1. Prin Decizia nr. 474/A din 08 octombrie 2009, Curtea de Apel București, secția III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a luat act de renunțarea apelanților D.G.

și N.B. la judecarea căii de atac a apelului. Se reține că declarațiile de renunțare la calea de atac a apelului au fost făcute de D.G. și N.B. la data de 31 august 2008 (declarațiile autentificate sub nr. 1496 din 31 august 2009 și nr. 1498 din 31 august 2009), chiar în ziua încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, ceea ce duce la concluzia că voința părților a fost aceea de a achiesa la Sentința civilă nr. 1906 din 19 decembrie 2008 a Tribunalului București, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 2407 din 04 octombrie 2004. Faptul că, la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 2009, D.G.

nu avea și calitatea de proprietar tabular al imobilului, nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a actului juridic, întrucât înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, pe numele său, nu reprezintă o cerință de validitate contractului de vânzare-cumpărare. Critica recurenților, în sensul că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (3) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, reținând în mod greșit că titularul unui drept de proprietate, cu privire la un bun imobil, poate dispune de el în mod valabil chiar și dacă acesta nu a fost în prealabil înscris în Cartea funciară, este, așadar, nefondată. Dispozițiile art. 26 alin. (1), (2), (3) din Legea nr. 7/1996, invocate de recurenți, arată că dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune.

Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele. În aceleași condiții sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești. Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară. Actul normativ menționat privește exclusiv publicitatea imobiliară și regimul opozabilității înscrisurilor juridice față de terți, și nu introduce cauze noi de nulitate absolută a contractelor de vânzare-cumpărare și nici nu instituie niciun fel de capacități de folosință.

Recurenții invocă și încălcarea dispozițiilor art. 966 și art. 968 C. civ., ce prevăd o nulitate absolută, în sensul că actul de vânzare-cumpărare ar fi afectat de o cauză ilicită întrucât s-a realizat o vânzare a lucrului altuia, în cunoștință de cauză, critică ce este, de asemenea, nefondată. Din înscrisurile aflate la dosar rezultă cu certitudine că părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1484 din 31 august 2009, precum și tranzacția autentificată sub nr. 1495 din 31 august 2009, în cunoștință de cauză, știind că vânzătoarea D.G. era proprietara imobilului, ca urmare a redobândirii dreptului de proprietate pe calea acțiunii în revendicare, consfințit prin hotărârile judecătorești anterior menționate, intenția lor la data de 31 august 2009 fiind aceea de a realiza o stingere reciprocă a litigiilor existente între părțile semnatare.

Constatarea nulității contractului de cesiune a drepturilor litigioase produce efecte numai între părțile contractante - D.G. și B.N. -, însă nu înlătură calitatea de proprietar al imobilului a lui D.G., calitate redobândită prin Sentința civilă nr. 6186 din 01 iunie 2001, și nici nu lipsește de efecte juridice respectiva hotărâre judecătorească, astfel cum susțin recurenții. O altă critică invocată de recurenți se referă la greșita aplicare a art. 13 alin. (1) și art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, ale art. 6, 9 alin. (1), 10 și 11 și art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, în sensul că instanța a apreciat în mod greșit că aceste texte nu sunt incidente în cauză întrucât reclamanții nu au dovedit deținerea niciunui drept locativ, nici în baza Legii nr. 10/2001 și nici în temeiul O.U.G.

nr. 40/1999. Nerespectarea dispozițiilor prevăzute de art. 10 și 11 din O.U.G. nr. 40/1999, de către proprietar, nu este de natură a duce la nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de acesta, ca urmare a unei cauze ilicite, ci creează doar posibilitatea pentru cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995 de a exercita o acțiune în justiție prin care să solicite obligarea la respectarea eventualelor drepturi locative pe care le pretind, acțiune ce putea fi introdusă de reclamanți încă de la declanșarea litigiului privind revendicarea și anularea contractelor de vânzare-cumpărare. Faptul că s-a dispus, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nu înseamnă că reclamanții au revenit la situația anterioară, aceea de chiriași, art. 6 din O.U.G.

nr. 40/1999 nelăsând loc unei astfel de interpretări. În ceea ce privește art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999, se reține că acesta are valabilitate numai în condițiile în care nu se prelungește contractul de închiriere existent între părți, pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) din aceeași ordonanță, ceea ce presupune existența unui contract de închiriere valabil și căruia proprietarul refuză să-i prelungească durata închirierii pe motiv că înstrăinează imobilul. Or, în cauza de față, reclamanții au fost obligați, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, să lase în deplină proprietate și posesie imobilul fostului proprietar. Prin urmare, la momentul soluționării cauzei, reclamanții nu au dovedit niciun drept locativ recunoscut de justiție, nici în baza Legii nr. 10/2001 și nici în temeiul O.U.G.

nr. 40/1999, criticile lor, și sub acest aspect, fiind nefondate. În fine, o ultimă critică vizează încălcarea dispozițiilor art. 70 din Ordinul nr. 710/C din 1995, emis de Ministerul Justiției pentru aprobarea Regulamentului de punere în aplicare a Legii nr. 36 din 1995 privind notarii publici și activitățile notariale. Acest text de lege privește verificarea situației proprietarilor și a sarcinilor bunului, cu excepția prevăzută de art. 716 C. proc. civ., verificare ce a fost efectuată asupra bunului, fiind solicitate titlurile de proprietate ale înstrăinătorului. În cazul de față, fiind vorba de o transmisiune sub condiție suspensivă, așa cum a fost făcută de către D.G. către pârâții R., nu puteau exista formele de publicitate față de terți, prevăzute de textul amintit (extrasul de carte funciară, certificatul de sarcini sau certificatul de evidență fiscală), acestea aparținând proprietarului sub condiție rezolutorie.

În preambulul actului juridic de vânzare-cumpărare, notarul a făcut mențiuni privind întreaga situație juridică a imobilului, atât în ceea ce privește obiectul său, cât și părțile contractante. Pentru considerentele expuse și având în vedere dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții D.M., M.D., L.P. și C.A. împotriva Deciziei nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curții de Apel București, secția III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

ÎNALTA CURTE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții D.M., M.D., L.P. și C.A. împotriva Deciziei nr. 713/A din 26 septembrie 2011 a Curții de Apel București, secția III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 octombrie 2012. Procesat de GGC - NN