ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2665/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2665/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Decizia

nr. 2665/2015

Asupra cauzei

constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data de 3

octombrie 2008, sub nr. x/299/2008, pe rolul Judecătoriei sectorului 1,

reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții C., D. și E., solicitând

instanței pronunțarea unei sentințe prin care să se constate nulitatea absolută

a înscrierii în cartea funciară efectuată prin Încheierea din 2 iunie 2005

(constatând că dreptul înscris a fost greșit calificat și că în patrimoniul

beneficiarilor C. și D. nu a existat niciodată și nu există în prezent un drept

de proprietate exclusivă asupra imobilului întabulat), să se constate nulitatea

absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 28 septembrie 2005,

încheiat între pârâții C. și D., în calitate de vânzători și pârâtul E., în

calitate de cumpărător, pentru cauză ilicită și fraudă la lege, și, pe cale de

consecință, să se dispună rectificarea înscrierilor în cartea funciară

efectuate prin Încheierile din 2 iunie 2005 și din 3 octombrie 2005, (prin care

s-a intabulat dreptul exclusiv de proprietate asupra imobilului în favoarea

pârâtului E.), cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamanții

au invocat dispozițiile art. 34 și urm. din Legea nr. 7/1996, art. 5, 948 pct. 4,

art. 966 - 968 C. civ.

În motivarea acțiunii, reclamanții au

susținut că prin încheierea din 2 iunie 2005 s-a dispus înscrierea în cartea

funciară a dreptului de proprietate asupra întregului pod al imobilului situat

în București, sector 1, în favoarea pârâților C. și D., reținându-se că acesta

ar reprezenta un apartament de sine stătător - mansardă, în suprafață de 183 mp,

compus din 2 camere și dependințe, precum și asupra unei suprafețe de teren de

53,81 mp din terenul situat sub construcție.

Înscrierea a avut la bază Dispoziția de

restituire nr. 336 din 20 mai 2002 emisă de primarul general al Municipiului

București, în baza Legii nr. 10/2001, prin care s-a restituit acestor pârâți

imobilul situat în București, sectorul 1, compus din teren în suprafață de

111,70 mp, aferent construcției și liber de construcții, curțile și

construcția, cu excepția apartamentelor vândute în baza Legii nr. 112/1995,

împreună cu cotele de teren aferente.

Deși în cuprinsul dispoziției nu se prevede

niciun drept de proprietate exclusivă asupra vreunei părți a imobilului, cu

excepția celor 111,7 mp teren, prin încheierea din 2 iunie 2005, în mod

nelegal, s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului exclusiv al

acestora asupra unui apartament situat la mansarda imobilului, care de fapt,

reprezintă podul clădirii și face parte din partea comună a proprietății

acesteia (întregul pod al imobilului având o suprafață utilă reală de 164,68 mp,

fiind greu de explicat cum s-a înregistrat în favoarea pârâților un apartament

cu o suprafață de 183,0 mp).

Prin încheierea atacată pârâții C. și D.

și-au confecționat un titlu de proprietate asupra întregului pod al imobilului,

încălcându-se astfel dreptul de proprietate forțată și perpetuă asupra acestei

părți comune, ce revenea celorlalți proprietari ai apartamentelor situate în

imobil, inclusiv dreptul reclamanților.

Contractul de vânzare-cumpărare din 2005 a

fost încheiat în timp ce pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București se afla

în curs de judecată Dosarul nr. x/299/2005 având ca obiect acțiunea în

constatare pentru determinarea părților comune ale imobilului și a cotei

indivize din părțile comune ce revine fiecăruia dintre proprietarii

apartamentelor din condominiu, acțiune promovată tot la inițiativa

reclamanților. Clauza din cuprinsul acestui contract, în senul că „în situația

în care, printr-o hotărâre judecătorească, imobilul ce face obiectul

contractului va fi considerat parte de folosință comună (…), obiectul

prezentului înscris dispărând, contractul de vânzare-cumpărare se

desființează”, iar vânzătorii urmează să restituie jumătate din prețul

vânzării, dovedesc faptul că toți pârâții cunoșteau situația juridică a spațiului-obiect

al contractului, vânzătorii fiind de conivență cu cumpărătorul și înstrăinând

bunuri asupra cărora nu aveau un drept de proprietate exclusivă.

Întrucât la termenul de judecată din 4 martie

2009, reclamanții au precizat acțiunea sub aspectul valorii celui de-al doilea

capăt de cerere, pe care au estimat-o la suma de 920.200 lei (echivalent a

214.000 euro), prin sentința civilă nr. 3583 din 4 martie 2009, Judecătoria

sectorului 1 București și-a declinat competența materială de soluționare a cauzei

în favoarea Tribunalului București, reținând dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. b)

C. proc. civ.

La Tribunalul București, cauza a fost

înregistrată pe rolul secției a IV-a civilă, sub nr. x/3/2009, iar prin

încheierea de ședință pronunțată la 26 iunie 2008, această instanță a dispus

respingerea excepțiilor invocate de pârât prin întâmpinare, ca neîntemeiate.

Pentru aceasta, tribunalul a reținut că

obiectul acțiunii îl reprezintă o cerere prin care se solicită constatarea

nulității unei înscrieri în cartea funciară, rectificarea cărții funciare și

constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare, astfel

încât nu se poate pune problema inadmisibilității acțiunii formulate,

considerentele arătate de pârât în întâmpinare reprezentând argumente pentru

respingerea cererii ca neîntemeiată și nu ca inadmisibilă.

În privința excepției autorității de lucru

judecat, tribunalul a reținut că prin sentința civilă nr. 9284/2006, pronunțată

în Dosarul nr. x/299/2006, Judecătoria sectorului 1 București a respins ca

lipsită de interes acțiunea prin care între aceleași părți se ceruse anularea

parțială a aceluiași contract de vânzare-cumpărare ce face și obiectul

prezentei cauze. Cum judecătoria nu s-a pronunțat asupra fondului pretenției,

ci a soluționat cauza prin admiterea unei excepții, tribunalul a apreciat că nu

se poate pune problema existenței autorității de lucru judecat în prezenta

cauză.

În plus, între acțiunea dedusă judecății în

prezentul dosar și cea soluționată irevocabil prin acea sentința civilă nu

există identitate de cauză, prima având ca obiect constatarea nulității

absolute a contractului pentru lipsa obiectului, în timp ce în prezent se

solicită constatarea nulității absolute a contractului pentru lipsa sau

falsitatea cauzei.

Excepția lipsei de interes este neîntemeiată

întrucât interesul reclamantului în formularea acțiunii există și este dat

tocmai de faptul că acesta invocă nulitatea înscrierii în cartea funciară

efectuată de pârâți și inexistența în patrimoniul acestora a unui drept de proprietate

exclusivă asupra imobilului intabulat.

Ulterior, prin sentința civilă nr. 169 din 11

februarie 2010, tribunalul a respins acțiunea reclamanților, ca neîntemeiată.

În acest sens, tribunalul a avut în vedere că

prin încheierea din 2 iunie 2005 s-a dispus înscrierea în cartea funciară a

imobilului situat în București, sector 1, apartament 4 (mansardă), în favoarea

pârâților C. și D., în baza Dispoziției nr. 336 din 20 mai 2002 emisă de primarul

general al Municipiului București, în temeiul Legii nr. 10/2001.

Făcând trimitere la dispozițiile art. 36 din

Legea nr. 7/1996, și la cazurile menționate acolo, pentru care se poate cere

rectificarea înscrierilor din cartea funciară, tribunalul a apreciat că

acțiunea reclamanților este neîntemeiată deoarece nu există o hotărâre

judecătorească irevocabilă prin care să se fi constatat că aceștia sunt

titulari ai vreunei cote din dreptul de proprietate cu privire la apartamentul,

ce face obiectul înscrierii în cartea funciară.

Pe de altă parte, înscrierea în cartea

funciară s-a făcut în mod legal, în ceea ce-i privește pe pârâții C. și D. în

baza unei dispoziții emisă conform Legii nr. 10/2001, iar pentru pârâtul E. în

baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de un notar public. Cât

timp dispoziția emisă în baza Legii nr. 10/2001 și contractul de

vânzare-cumpărare din 2005 nu au fost anulate printr-o hotărâre judecătorească

irevocabilă, acestea urmează să-și producă efectele și, pe cale de consecință,

nu poate fi anulată o înscriere în cartea funciară a imobilului deținut de

autorii acestui pârât și nici înscrierea în cartea funciară a dreptului

pârâtului.

În plus, s-a observat că reclamanții au

promovat un litigiu având ca obiect anularea aceluiași contract de

vânzare-cumpărare ce face obiectul și prezentei judecăți, și că, prin sentința

civilă nr. 9284/2006 a Judecătoriei sectorului 1 București, definitivă și

irevocabilă, acțiunea le-a fost respinsă ca fiind lipsită de interes.

Reținând că prin răspunsul la întâmpinare

reclamantul a precizat în mod clar că petitul principal este constatarea

nulității absolute a înscrierii în cartea funciară, în timp ce capătul de

cerere privind constatarea nulității contractului este unul accesoriu,

tribunalul a apreciat că respingerea acestuia se impune ca o consecință a

respingerii primului capăt de cerere.

Tribunalul a mai reținut că între părți

există și o altă acțiune care are ca obiect stabilirea cotelor de proprietate

asupra părților de folosință comună și asupra dependințelor, cerere care a fost

admisă prin sentința civilă nr. 5872/2006 a Judecătoriei sectorului 1, din

conținutul acestei sentințe rezultând că podul și casa scărilor nu reprezintă

părți comune. Deși această hotărâre judecătorească a fost desființat în recurs,

iar cauza a fost trimisă spre rejudecare, până la proba contrară aparența

dreptului este în favoarea pârâților și nu în favoarea reclamanților, prin

raportul de expertiză depus la dosar menționându-se în mod cert că reclamanții

nu au în coproprietate imobilul pentru care se solicită nulitatea absolută a

înscrierii în cartea funciară și nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare.

În consecință, tribunalul a considerat că se

impune respingerea acțiunii reclamanților, ca neîntemeiată, cu precizarea

potrivit căreia, capetele 2 și 3 de cerere din acțiune, fiind capete de cerere

accesorii, sunt respinse ca o consecință a respingerii capătului 1 de cerere,

fără ca instanța să mai facă alte aprecieri asupra fondului acestora.

Prin Decizia civilă nr. 238 din 07 martie 2011

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul

declarat de pârâtul E., a admis apelul declarat de reclamanții A. și B., a

desființat sentința menționată și a trimis cauza spre rejudecare, pentru

următoarele considerente:

Atât din acțiunea introductivă de instanță,

cât și din cererea depusă ulterior de reclamanți, intitulată răspuns la

întâmpinare (filele 118-122 dosar fond) rezultă că instanța de fond a

interpretat greșit obiectul cererii de chemare în judecată, a calificat greșit

cererea privind constatarea nulității absolute a înscrierii în C.F. efectuată

prin încheierea din 02 iunie 2005 ca fiind principală, iar cererile formulate

prin capetele 2 și 3 de acțiune (nulitatea contractului de vânzare - cumpărare din

28 septembrie 2005 și rectificarea înscrierilor în C.F.) ca fiind cereri

accesorii, a căror soluționare se face, în exclusivitate ca o consecință a

soluției pronunțată pe cererea principală.

În realitate, acțiunea reclamanților, astfel

cum a fost formulată și motivată, avea două capete principale de cerere și două

capete de cerere accesorii (ambele incluse la pct. 3 din acțiune).

Prin cererea formulată la pct. 1 din acțiune

reclamanții solicitau să se constate nulitatea absolută a înscrierii în C.F.

efectuată prin încheierea din 02 iunie 2005, prin care s-a intabulat dreptul

exclusiv de proprietate al pârâților C. și D. asupra întregului pod al

imobilului situat în București, sector 1, constatând că dreptul acestora a fost

greșit calificat, iar pe cale de consecință să se dispună rectificarea

înscrierilor făcute în C.F. prin încheierea din 02 iunie 2005 (cerere formulată

la pct. 3 din acțiune).

Prin cererea formulată la pct. 2 din acțiune

solicitau să se constate nulitatea contractului de vânzare - cumpărare din 28

septembrie 2005, iar pe cale de consecință să se dispună rectificarea

înscrierii făcută în C.F. prin încheierea din 03 octombrie 2005 (cerere

formulată la pct. 3 din acțiune).

O astfel de cerere, astfel cum a fost

formulată și motivată de către reclamanți, obliga instanța de fond să analizeze

pe fond cererile privind greșita calificare a dreptului pârâților C. și D. și

constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare din 28

septembrie 2005, iar în funcție de soluția pronunțată asupra acestora, să

dispună și asupra cererii privind rectificarea înscrierilor făcute în C.F. în

favoarea pârâților, în conformitate cu dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996.

Neprocedând astfel și respingând cererea de

rectificare a C.F. cu motivarea că reclamanții nu au o hotărâre judecătorească

prin care să se fi constatat că dreptul pârâților a fost greșit calificat sau

că actul de vânzare - cumpărare încheiat între pârâți a fost desființat, deși

prin acțiune se solicitase expres atât constatarea greșitei calificări a

dreptului pârâților, cât și constatarea nulității actului nr. 1084/28

septembrie 2005, instanța de fond a încălcat grav principiul disponibilității

care obligă instanța să se pronunțe asupra tuturor cererilor cu care este

învestită de părți, iar prejudiciul astfel creat reclamanților nu poate fi

înlăturat decât prin admiterea apelului, desființarea sentinței instanței de

fond și trimiterea cauzei pentru rejudecare la aceiași instanță.

Cu privire la apelul declarat de apelantul

pârât E., prin care s-a criticat greșita dezlegare dată de instanța de fond

excepțiilor privind lipsa de interes a reclamanților în formularea acțiunii și

inadmisibilitatea acesteia, s-a apreciat că este nefondat.

Reclamanții au solicitat pronunțarea unei

hotărâri prin care să se constate că dreptul pârâților C. și D. a fost greșit

calificat atunci când a fost înscris în C.F. prin Încheierea din 02 iunie 2005,

în sensul că aceștia nu au avut niciodată un drept exclusiv de proprietate

asupra imobilului întabulat, să se constate nulitatea absolută a contractului

de vânzare - cumpărare încheiat între acești pârâți, în calitate de vânzători

și pârâtul E., în calitate de cumpărător, iar ca o consecință a admiterii

acestor cereri să se dispună rectificarea înscrierilor făcute în C.F. în

favoarea pârâților.

Conform dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996

rectificarea înscrierilor din C.F., pentru motivele arătate la pct. 1-4, deci

inclusiv pentru că dreptul a fost greșit calificat ori actul în temeiul căruia

s-a făcut înscrierea nu mai este valabil, se poate cere de orice persoană

interesată.

Reclamanții - care invocă un drept de

proprietate comună asupra spațiului pentru care s-a făcut înscrierea - au

interes pentru a solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să

se constate că dreptul pârâților C. și D. a fost greșit calificat la momentul

întabulării sau că actul de vânzare - cumpărare care a stat la baza înscrierii

dreptului de proprietate al pârâtului E. este lovit de nulitate, iar pe cale de

consecință, rectificarea înscrierilor făcute în C.F. în favoarea pârâților.

În ce măsură reclamanții sunt sau nu titulari

ai dreptului invocat în acțiune reprezintă o problemă de fond, care va fi

dezlegată de instanța de fond cu ocazia rejudecării acțiunii, simpla afirmare

privind existența dreptului acestora fiind suficientă însă pentru justificarea

interesului lor în promovarea acțiunii.

O astfel de acțiune este reglementată de

textul legal menționat mai sus și nu poate fi considerată inadmisibilă, astfel

cum se dorește de apelantul pârât.

De altfel, în susținerea acestei excepții,

apelantul pârât a invocat inadmisibilitatea cererii având ca obiect constatarea

nulității înscrierii în C.F., susținând că nulitatea este o sancțiune care se

aplică doar actelor juridice nu și înscrierilor din C.F.

Cererea de chemare în judecată formulată de

reclamanți nu are însă ca obiect constatarea nulității înscrierii din C.F.

pentru motivele de drept comun, ci pentru greșita calificare a dreptului

pârâților C. și D. la momentul înscrierii, acțiune admisibilă conform art. 36

din Legea nr. 7/1996.

În plus, obiect al acestei cereri îl

reprezintă și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare -

cumpărare care a stat la baza întabulării dreptului pârâtului E., pentru fraudă

la lege și cauză ilicită și rectificarea înscrierii dreptului acestuia în C.F.,

ambele admisibile conform art. 948 C. civ. și art. 36 din Legea nr. 7/1996.

În vederea rejudecării, dosarul a fost

înregistrat pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, sub nr. x/3/2009*,

în fața acestei instanțe fiind administrate probele cu înscrisuri,

interogatoriul părților, expertiză în specialitatea construcții.

Prin sentința civilă nr. 1667 din 20

septembrie 2013, Tribunalul București a admis în parte cererea de chemare în

judecată formulată de reclamanții A. și B., a constatat că prin Dispoziția

primarului Municipiului București nr. 336 din 20 mai 2002 s-a dispus

restituirea în natură, în proprietatea exclusivă a pârâților C. și D., a

apartamentului în suprafață de 41,16 mp aflat la mansarda imobilului situat

București, sector 1, precum și faptul că podul propriu-zis al construcției

situată în București, sector 1, cu o suprafață de 123,27 mp și scara de

serviciu în suprafață de 4,52 mp au regimul juridic al unui bun coproprietate

forțată a tuturor proprietarilor apartamentelor din imobil. S-a dispus

rectificarea înscrierii în C.F. prin Încheierea Oficiul de Cadastru și Publicitate

Imobiliară sector 1 din 17 iunie 2005 în sensul că suprafața apartamentului nr.

4 situat la mansardă este de 41,61 mp, iar suprafața terenului de sub

construcție este de 23,75 mp și s-a constatat nulitatea absolută parțială a

contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 28 septembrie 2005 în ceea

ce privește suprafața de 141,88 mp a mansardei și suprafața de 30,06 mp teren

aflat sub construcție. S-a dispus rectificarea înscrierii în C.F. prin

Încheierea din 25 ianuarie 2006 în sensul că s-a dispus radierea dreptului de

proprietate în favoarea lui C. și D. și s-a intabulat dreptul de proprietate în

favoarea lui E. pentru imobilul situat în București, sector 1, având nr. cadastral

intabulat în C.F. compus din apartamentul - mansardă cu o suprafață de 41,16 mp,

terenul situat sub construcție în suprafață de 23,75 mp și terenul în suprafață

de 12,36 curte cu servitute.

Analizând probatoriul administrat tribunalul

a reținut că pentru imobilul teren și construcție situat în București, sector

1, au fost încheiate mai multe contracte de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr.

112/1995, după cum urmează:

- contractul de vânzare-cumpărare din 1997

încheiat cu reclamanții A. și B., având ca obiect apartamentul situat la etajul

2, compus din 5 camere, hol, bucătărie, cămară, baie, vestibul, culoar și WC,

în suprafață utilă de 147,19 mp reprezentând o cotă indiviză de 22, 57% din

imobil; odată cu locuința se vinde și o cotă indiviză de 22,57% din părțile de

folosință comună ale imobilului și se dobândește 52 mp teren situat sub

construcție;

- contractul de vânzare-cumpărare din 1996

încheiat cu F. și G., având ca obiect apartamentul situat la etajul 1, compus

din 4 camere, hol, bucătărie, 2 cămări, debara, baie, 3 oficii, vestibul,

culoar, WC, boxă subsol, pivniță, în suprafață utilă de 173,88 mp reprezentând

o cotă indiviză de 26, 59% din imobil; odată cu locuința se vinde și o cotă

indiviză de 26, 59% din părțile de folosință comună ale imobilului și se

dobândește 61,43 mp teren situat sub construcție;

- contractul de vânzare-cumpărare din 1996

încheiat cu H., având ca obiect apartamentul situat la parter, compus din 2

camere, hol, ½ vestibul, 2 culoare, bucătărie, baie, WC, oficiu pivniță,

în suprafață utilă de 77,64 mp reprezentând o cotă indiviză de 11,87% din

imobil; odată cu locuința se vinde și o cotă indiviză de 11,87% din părțile de

folosință comună ale imobilului și se dobândește 27,42 mp teren situat sub

construcție;

- contractul de vânzare-cumpărare din 1996

încheiat cu I., având ca obiect apartamentul situat la parter, compus din 2

camere, hol, 46/40 vestibul, 2 culoare, bucătărie, baie, pivniță, în suprafață

utilă de 83,32 mp reprezentând o cotă indiviză de 12,74% din imobil; odată cu

locuința se vinde și o cotă indiviză de 12,74% din părțile de folosință comună

ale imobilului și se dobândește 29,43 mp teren situat sub construcție;

Prin Dispoziția nr. 336 din 20 mai 2002

primarului Municipiului București s-a dispus restituirea în natură, în

favoarea pârâților C. și D., a imobilului situat în București, sector 1, format

din teren în suprafață de 111,70 mp aferent construcției și liber de

construcții, curțile și construcția, cu excepția apartamentelor vândute în baza

Legii nr. 112/1995 cu contractele de vânzare-cumpărare din 1996 și din 1997,

împreună cu cotele de teren aferente, cu respectarea dreptului de servitute

pentru ceilalți proprietari, conform schițelor cadastrale, care fac parte din

dispoziție.

La data emiterii dispoziției, pentru imobilul

situat în București, sector 1 erau încheiate cele 4 contracte de vânzare

cumpărare menționate anterior și contractul de închiriere din 06 iunie 1994

încheiat cu J., având ca obiect mansarda și care a vizat doar suprafața de 38,25

mp, suprafață care, în urma retrocedării imobilului celor doi notificatori, a

făcut obiectul contractului de închiriere încheiat de J. cu pârâții C. și D.

S-a observat și că prin cererea depusă în

2001 în cadrul dosarului administrativ, notificatorii au solicitat restituirea

în natură a subsolului imobilului, a apartamentului aflat la mansardă, având

drept chiriaș pe J., și a terenului curților.

Conform expertizei construcții, întreg podul

imobilului are o suprafață de 168,95 mp, din care mansarda are suprafața de 41,16

mp, casa scării de serviciu are 4,52 mp, podul înalt are o suprafață de 123,27

mp, iar cealaltă casă a scării are 2,86 mp.

Coroborând toate aceste informații,

tribunalul a apreciat că, în ceea ce privește construcția, ceea ce s-a

restituit în natură, în proprietate exclusivă, prin Dispoziția nr. 336 a fost

numai apartamentul în suprafață de 38, 25 mp (potrivit expertizei 41, 16 mp)

situat la mansardă, închiriat lui J. Decizia Comisiei pentru aplicarea Legii nr.

10/2001, de restituire în natură a părții din imobil ce nu a făcut obiectul

Legii nr. 112/1995, s-a întemeiat pe adresa SC K. SA din care a rezultat că

poate fi restituit în natură „restul imobilului ocupat cu contract de

închiriere”.

În același timp, au fost avute în vedere

concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, din care a rezultat că

podul imobilului a fost destinat folosinței comune de către toți coproprietarii

apartamentelor, fiind un pod înalt și circulabil, cu podină din scânduri de

lemn. Răspunzând obiectivului expertizei în sensul că restul podului nu este o

unitate de sine-stătătoare, expertul a menționat că deosebirea esențială între

pod și mansardă este aceea că podul este un spațiu nelocuibil, iar mansarda

este obligatoriu să fie izolată termic și fonic. De altfel, în răspunsurile la

întrebările 15, 16 și 17 din interogatoriul propus de reclamanți, pârâtul E. a

confirmat că podul propriu-zis deservește cele 4 coșuri ale clădirii, coșurile

de aerisire ale băilor și bucătăriilor apartamentelor din condominium, fiind

singura cale de acces către acoperiș, că podul include structura de susținere a

acoperișului formată din 20 de stâlpi și grinzi de lemn și că în cazul

producerii unor infiltrații prin acoperiș sau în cazul necesității unor

reparații la structura acestuia, intervențiile nu se pot realiza decât prin

pod.

Analizând caracteristicile podului, precum și

descrierea construcției, astfel cum este menționată în autorizația de

construcție din 1922 și procesul verbal de înscriere în cartea funciară din

1940, tribunalul a apreciat că, încă de la momentul edificării construcției,

aceasta nu a fost prevăzută cu o mansardă, ci doar cu un simplu pod,

mansardarea suprafeței de 41, 16 mp fiind realizată ulterior.

În raport de toate aceste elemente,

tribunalul a concluzionat că documentația cadastrală care a stat la baza

înscrierii dreptului exclusiv de proprietate al pârâților C. și D. în cartea

funciară a fost greșit întocmită, în schița corpului de proprietate fiind

menționată o suprafață utilă a mansardei de 173,53 mp, la care se adaugă o casă

a scărilor în suprafață de 9,51 mp, aceasta în condițiile în care suprafața

mansardei ce a făcut obiectul închirierii, restituită apoi pârâților în natură,

este de numai 41,16 mp, restul fiind un simplu pod, cu suprafață de 123,27 mp,

cu regim juridic de bun coproprietate forțată.

În ceea ce privește suprafața de teren de sub

construcție restituită în proprietatea pârâților, în mod greșit în documentația

cadastrală s-a menționat o suprafață de 53,81 mp, corect fiind o suprafață de

23,75 mp, astfel cum s-a stabilit și prin raportul de expertiză efectuat în

cauză. Suprafețele de teren vândute prin contractele încheiate în temeiul Legii

nr. 112/1995 însumează 170,28 mp, la care se adaugă suprafața de 7, 48 mp înstrăinată

de pârâți, în total 177,76 mp. Având în vedere că, potrivit raportului de

expertiză, amprenta la sol a construcției este de 201,51 mp, rezultă că

suprafața de sub construcție ce le-a revenit pârâților a fost de 23,75 mp

Tribunalul a constatat că prin Dispoziția de restituire nr. 336 pârâții C. și D.

au dobândit un drept de proprietate exclusivă asupra apartamentului situat la

mansardă, cu o suprafață de 41,16 mp, în timp ce podul construcției, în

suprafață de 123, 27 mp și scara de serviciu de 4, 52 mp au regimul juridic al

unui bun coproprietate forțată a tuturor proprietarilor apartamentelor din

imobil. În consecință, s-a dispus și rectificarea înscrierii în C.F. prin

Încheierea Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector 1 din 17

iunie 2005, în sensul că suprafața apartamentului nr. 4 situat la mansardă este

de 41,61 mp, iar suprafața terenului de sub construcție este de 23,75 mp

În ceea ce privește capătul de cerere având

ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare

autentificat din 28 septembrie 2005, în condițiile greșitei calificări a

dreptului pârâților C. și D. asupra suprafeței de 123, 27 mp din pod și a

scării de serviciu de 4, 52 mp și a menționării greșite a suprafeței de teren

de sub construcție, tribunalul a apreciat pretențiile reclamanților ca fiind

întemeiate. Pârâții C. și D. au vândut pârâtului E. mai mult decât dețineau,

fiind aplicabile astfel regulile în materia „vânzării lucrului altuia”. Din

interogatoriul luat acestui din urmă pârât rezultă că acesta cunoștea că

reclamanții contestă regimul juridic al podului, fiind înregistrat chiar un

proces pe rolul instanțelor. Prin urmare, sancțiunea ce intervine este aceea a

nulității absolute parțiale a contractului, în ceea ce privește suprafața de

141,88 mp (183,04 mp - 41,16 mp) a mansardei și suprafața de 30,06 mp (53,81 mp

- 23,75 mp) teren aflat sub construcție. Tribunalul nu a reținut susținerile

reclamanților în sensul desființării contractului ca urmare a clauzei prevăzută

de părți în contract întrucât, pe de o parte, contractul continuă să aibă

obiect, doar suprafețele vândute fiind reduse, iar pe de altă parte, această

clauză nu poate opera decât între părți, reclamanții, în calitate de terți

neputând invoca decât sancțiunea nulității. Ca urmare a admiterii acestui capăt

de cerere, Tribunalul a constatat că este întemeiat și capătul de cerere având

ca obiect rectificarea înscrierii în C.F. prin Încheierea din 25 ianuarie 2006

în sensul că s-a dispus radierea dreptului de proprietate în favoarea lui C. și

D. și s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea lui E. pentru imobilul

situat în București, sector 1, având nr. cadastral intabulat în C.F. compus din

apartamentul 4 - mansardă cu o suprafață de 41,16 mp, terenul situat sub

construcție în suprafață de 23,75 mp și terenul în suprafață de 12, 36 curte cu

servitute.

Apelul declarat de pârâtul E. împotriva

acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin Decizia nr. 71/A din 4 martie 2014

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze

cu minori și de familie.

În considerentele deciziei de apel s-a arătat

că instanța de fond a făcut o corectă interpretare a celor dispuse prin

dispoziția de restituire în natură, emisă în favoarea pârâților C. și D.,

pornind de la situația juridică a imobilului în litigiu, precum și de la

semnificația și natura juridică a coproprietății forțate.

În ceea ce privește situația juridică a

imobilului, s-a arătat că trebuie avut în vedere, după cum corect a procedat și

instanța de fond, faptul că există 4 contracte de vânzare cumpărare încheiate

în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995, care nu au fost declarate nule,

valabilitatea acestora fiind constatată pe cale judiciară, prin hotărâri

judecătorești irevocabile. Din examinarea clauzelor acestor contracte, rezultă

că fiecare fost chiriaș, cumpărător în baza Legii nr. 112/1995, a dobândit, pe

lângă spațiul locativ în proprietate exclusivă, și o cotă-parte indiviză din

părțile de folosință comună ale imobilului întrucât acesta nu constituie o

singură unitate locativă, ci are structura unui condominium, în care se

regăsește dreptul de proprietate exclusivă asupra locuințelor, alături de

dreptul de proprietate stabilă și forțată având ca obiect părțile comune,

destinate uzului tuturor proprietarilor, în vederea asigurării unei folosințe

normale și utile a imobilului. Potrivit clauzelor contractuale, mărimea cotei

părți indivize este direct proporționale cu suprafața deținută în proprietate

exclusivă și vizează părțile de folosință comună din imobil, cât și terenul

situat sub construcție. Pe cale de consecință, cumpărătorii din aceste

contracte sunt titularii dreptului de proprietate exclusivă asupra

apartamentelor achiziționate în temeiul Legii nr. 112/1995, cât și titularii

dreptului de proprietate stabilă și forțată asupra părților de folosință comună

din imobil, potrivit cotei de proprietate pe care o dețin.

Pornind de la definiția și reglementarea

noțiunii de coproprietate forțată asupra unui condominium (regăsite în dispozițiile

art. 34-37 din Legea nr. 114/1996, în prevederile Legii nr. 230/2007, dar și a

Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007), a cărei caracteristică

esențială constă în aceea că bunul ce formează obiectul coproprietății forțate

este accesoriu în raport cu bunul principal, reprezentat de spațiul locativ,

care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă (și, în mod

similar, cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun este

accesorie față de dreptul de proprietate asupra bunului principal) s-a arătat

că bunul principal și cota parte aferentă din părțile de folosință comună nu

pot fi separate, ele alcătuind un tot unitar, distinct de construcție, astfel

că nu există un drept de proprietate asupra construcției în ansamblul ei, ci

mai multe drepturi asupra unităților locative considerate bunuri principale, la

care se adaugă un drept de proprietate comună, stabilă și forțată, pe cote

părți asupra părților comune.

Observând că dispoziția de restituire în

natură a imobilului (clădire), cu excepția apartamentelor înstrăinate în

temeiul Legii nr. 112/1995, conține o formulare generală, s-a arătat că aceasta

trebuie interpretată în acord cu principiile și normele dreptului civil, cu

observarea și aplicarea corectă a trăsăturilor determinante decurgând din

regimul juridic al proprietății comune stabile și forțate. Dând eficiență

principiilor ce guvernează această modalitate a dreptului de proprietate, s-a

apreciat că instanța de fond a făcut o corectă interpretare a dispoziției de

restituire, considerând că, de fapt, ceea ce s-a retrocedat în proprietatea

exclusivă a foștilor proprietari a fost doar apartamentul, reprezentând

mansarda imobilului, în mod pertinent fiind reținut de către tribunal și

aspectul relativ la precizarea notificării de către foștii proprietari, în

sensul că s-a solicitat punctual restituirea terenului aferent curții

imobilului, a subsolului, precum și a apartamentul, care nu fusese vândut în

baza Legii nr. 112/1995. Dându-se eficiență tuturor chestiunilor relative la

natura și regimul juridic al coproprietății forțate, s-a reținut că foștii

chiriași, cumpărători ai apartamentelor în temeiul Legii nr. 112/1995, au

dobândit atât dreptul de proprietate exclusivă asupra spațiului locativ, cât și

cota parte indiviză din părțile comune ale imobilului, astfel că obiectul

retrocedării nu putea depăși limitele spațiului locativ, obiect al contractului

de închiriere, cu titlu de proprietate exclusivă, căreia în mod inerent îi

corespunde și o cotă indiviză din spațiile de folosință comună.

De aceea, susținerile apelantului referitoare

la adresa emisă de SC K. SA, care ar fi stat la baza emiterii dispoziției

pentru soluționarea notificării formulate în temeiul legii speciale de

reparație, au fost apreciate ca lipsite de relevanță. În conformitate cu

regulile și principiile dreptului civil, aceasta este maniera în care trebuie

să se eficiență situației juridice concrete a imobilului, caracterizată prin

înstrăinarea unor apartamente în baza Legii nr. 112/1995, care transformă

imobilul în litigiu dintr-o unică unitate locativă într-un condominium (în

cadrul căruia cele două forme de proprietate coexistă) și atrage implicit și

apariția dreptului de coproprietate forțată.

Cel de-al doilea motiv de apel a fost

apreciat ca nefondat, arătându-se că identificarea părților de folosință comună

nu s-a făcut prin dispoziția de retrocedare a apartamentului, această chestiune

de fapt fiind elucidată de către prima instanță prin raportul de expertiză

efectuat în cauză. Pe baza concluziilor acestui raport s-a observat că expertul

a realizat măsurătorile și constatările de fapt necesare pentru clarificarea

acestor împrejurări, corespunzător obiectivelor stabilite de instanță. Cu

referire la încadrarea podului unei construcții în categoria părților de

folosință comună, instanța de apel a făcut trimitere la dispozițiile Legii nr. 230/2007

care, în art. 3 lit. c), definește proprietatea comună ca fiind reprezentată de

toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă

destinație decât aceea de locuință. Anterior adoptării acestui act normativ,

reglementarea părților de folosință comună se regăsea în anexa nr. 2 a Legii nr.

114/1996, anexă care conținea regulamentul cadru al

asociațiilor de proprietari. Prin dispozițiile art. 3 lit. c) din acest

regulament, legiuitorul definea noțiunea de proprietate comună ca fiind formată

din toate părțile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt

apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți

proprietarii din acea clădire. Se specifica faptul că proprietatea comună este

indivizibilă și este deținută de proprietarii apartamentelor individuale,

conform cotelor calculate. În ceea ce privește bunurile ce pot forma obiect al

dreptului de proprietate forțată, legiuitorul stabilea că proprietatea comună

include toate părțile proprietății care sunt în folosință comună, ca: terenul

pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundația, structura de

rezistență, acoperișul, terasele, coșurile de fum, scările, holurile,

pivnițele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă,

ascensoarele, precum și instalațiile clădirii aflate în folosință comună cu

care a fost înzestrată clădirea în timpul construcției sau cu care a fost

dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale,

paratrăsnete, antene, instalații de telefonie, instalații electrice, conducte

de apă, sisteme de încălzire și conducte de gaze care pot trece prin

proprietatea comună până la punctele de distribuție din apartamentele

individuale. Cum enumerarea părților de folosință comună nu era realizată în

mod exhaustiv de către legiuitor, s-a apreciat că, celor menționate expres, li

se poate adăuga orice parte comună a construcției care nu se află în

proprietate exclusivă și care servește folosinței normale a acesteia, în

interesul comun al tuturor titularilor.

Utilizând aceste criterii, instanța de apel a

arătat că podul unei construcții, în măsura în care răspunde cerinței esențiale

de a fi destinat să deservească folosinței comune a clădirii pentru toți

proprietarii spațiilor locative, nu poate primi altă calificare decât aceea de

bun coproprietate forțată, o situație particulară identificându-se în ipoteza

în care podul este transformat total sau parțial, prin mansardare, într-o

unitate locativă, susceptibilă de a forma obiect de proprietate exclusivă.

În lumina acestor principii deduse din

dispozițiile legale incidente și pe baza normativelor tehnice cărora expertul le-a

dat eficiență la întocmirea raportului de expertiză, s-a constatat că au fost

clarificate părțile comune ale imobilului sub toate aspectele, reținându-se că

podul imobilului a fost destinat folosinței comune de către toți coproprietarii

apartamentelor, fiind un pod înalt și circulabil, cu podină din scânduri de

lemn. Răspunzând obiectivele expertizei, expertul a arătat că suprafața de

41,16 mp reprezintă o parte a podului care a fost mansardat și care constituie

apartamentul, iar restul podului, în suprafață de 123,27 mp, fiind un pod

înalt, cu podină de lemn și circulabil, nu poate forma o unitate de

sine-stătătoare. Pornind de la deosebirea esențială între pod și mansardă care

rezidă în aceea că podul este un spațiu nelocuibil, iar mansarda este

obligatoriu să fie izolată termic și fonic și având în vedere și destinația

concretă a podului în litigiu, care rezultă din existența coșurilor de fum,

precum și a celor de aerisire, din existența lucarnelor, respectiv a

tabacherelor, cu rol în asigurarea aerisirii și iluminatului natural,

depozitarea unor obiecte de folosință sezonieră, uscarea rufelor, s-a apreciat

că podul constituie un spațiu comun al imobilului, fiind destinat folosirii în

comun a către toți proprietarii. Alături de concluziile expertului, prima

instanță a dat cuvenita relevanță și răspunsurilor pârâtului la interogatoriul

încuviințat părților adverse, prin care pârâtul E. a confirmat că podul

propriu-zis deservește cele 4 coșuri ale clădirii, coșurile de aerisire ale băilor

și bucătăriilor apartamentelor din condominium, fiind singura cale de acces

către acoperiș, că podul include structura de susținere a acoperișului formată

din 20 de stâlpi și grinzi de lemn și că în cazul producerii unor infiltrații

prin acoperiș sau în cazul necesității unor reparații la structura acestuia

intervențiile nu se pot realiza decât prin pod.

Instanța de apel a apreciat că în mod corect

prima instanță s-a raportat la caracteristicile podului, așa cum au fost

relevate de raportul de expertiză și la descrierea construcției potrivit

autorizației de construcție din 1922 și procesului verbal de înscriere în

cartea funciară din 1940, concluzionând că, încă de la momentul edificării

construcției aceasta nu a fost prevăzută cu o mansardă, ci un simplu pod,

mansardarea suprafeței de 41,16 mp fiind realizată ulterior.

Pe cale de consecință, au fost înlăturate ca

nepertinente criticile apelantului prin care se invoca faptul că stabilirea

părților comune s-a făcut de către expert fără măsurători, bazându-se doar pe

aprecieri subiective și definiții tehnice, în condițiile în care lucrarea

depusă în dosarului tribunalului este amplă și bine documentată, concluziile

expertului se întemeiază atât pe constatările făcute la fața locului cât și pe

valorificarea cunoștințelor sale tehnice, fiind însoțită de schițe și anexe,

conținând întreaga documentație studiată de expert pentru a răspunde

obiectivelor fixate de organul judiciar.

Cu privire la cel de-al treilea motiv de

apel, relativ la încălcarea puterii de lucru judecat a sentinței civile nr. 9284/2006

a Judecătoriei sectorului 1 București, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 486/2007

a curții de Apel București, s-a reținut că este nefondat în considerarea

faptului că soluția dată prin sentința civilă invocată s-a întemeiat pe soluția

pronunțată prin sentința civilă nr. 5872/2006 a Judecătoriei Sectorului 1

București, care a fost schimbată în parte prin decizia civilă nr. 418/30 03

2007 a Tribunalului București, recursul declarat împotriva acestei decizii

fiind admis, cu consecința casării hotărârii din apel și trimiterii cauzei spre

rejudecarea căii de atac. Potrivit mențiunilor din încheierea de ședință din

data de 13 februarie 2009 pronunțată în Dosarul nr. x/299/2007, în rejudecare,

cauza a fost suspendată în temeiul dispozițiilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ.

până la soluționarea prezentului litigiu. În condițiile în care sentința civilă

nr. 5872/2006 a Judecătoriei sectorului 1 București nu este definitivă la acest

moment, judecata apelului fiind suspendată până la soluționarea prezentului

dosar, s-a apreciat că nu se poate recunoaște putere de lucru judecat sentinței

civile nr. 9284/2006 pronunțată de aceeași judecătorie, în prezenta cauză.

Curtea a făcut aceste precizări deoarece, deși soluția pronunțată prin sentința

invocată de apelant și menținută în căile de atac constă în respingerea

acțiunii aceluiași reclamant ca lipsită de interes, instanțele care au judecat

acel proces au examinat în considerente, prin prisma celor statuate prin

sentința civilă nr. 5872/2006, caracterul podului de parte de folosință comună

și implicit asupra măsurii în care contractul de vânzare cumpărare încheiat de

foștii proprietari cu pârâtul E. afectează cota parte indiviză din părțile

comune ale imobilului, coproprietate forțată, a reclamantului, chestiuni de

fapt și de drept care de altfel au făcut obiectul dezlegărilor și în acest

dosar.

Făcând aplicarea dispozițiilor art. 274 C.

proc. civ., față de soluția preconizată în privința apelul pârâtului, Curtea a

respins ca nefondată și cererea acestuia de acordare a cheltuielilor de

judecată.

Cererea vizând cheltuielile de judecată

formulată de reclamanți a fost respinsă tot ca nefondată având în vedere că nu

s-a făcut dovada acestor cheltuieli prin depunerea chitanței care să ateste

plata onorariului de avocat.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a

declarat recurs pârâtul E.

În motivarea recursului declarat, întemeiat

pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., au fost invocate

următoarele critici de nelegalitate a deciziei atacate:

- Instanța de apel a soluționat în mod greșit

apelul cu judecarea căruia a fost învestită, reținând în cuprinsul motivării că

prin Dispoziția primarului general al Municipiului București nr. 336 din 20 mai

2002 s-ar fi restituit doar apartamentul în suprafață de 38,25 mp, iar nu

întreaga suprafață a podului mansardă.

Această apreciere a instanțelor de fond este

eronată, în contextul în care prin dispoziția menționată s-a dispus restituirea

în natură a întregului imobil situat în București sectorul 1, cu excepția

apartamentelor vândute în baza Legii nr. 112/2005, fără a se specifica niciunde

în cuprinsul documentului analizat că se va restitui doar apartamentul în

suprafață de 38,25 mp.

Faptul că decizia de restituire are anexată

adresa SC K. SA în care se arată că poate fi restituit în natură „restul

imobilului ocupat cu contract de închiriere", nu înseamnă că numai

suprafața care face obiectul închirierii se va restitui, astfel cum au

interpretat în mod eronat instanțele de fond. În plus, decizia emisă de Comisia

pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 nu se întemeiază pe o adresă de la SC K. SA,

iar Comisia nu este ținută să restituie în natură doar ceea ce se comunică de

către SC K. SA. Faptul că SC K. SA a comunicat că există încheiat un contract

de închiriere pentru suprafața de 38,25 mp, nu poate duce automat la concluzia

că s-a restituit doar această suprafață din imobil, iar restul imobilului care

era liber nu s-ar fi restituit, cu atât mai mult cu cât în chiar dispoziția de

restituire se specifică foarte clar că se restituie întreaga construcție, mai

puțin apartamentele vândute.

Dacă s-ar fi urmărit doar restituirea

apartamentului în suprafață de 38,25 mp s-ar fi specificat expres că se va

restitui în natură doar acest apartament, iar nu întregul imobil.

Susținerea că persoanele îndreptățite au

solicitat prin notificarea depusă în 2001 restituirea în natură a subsolului, a

apartamentului și a terenului curților, nu poate duce la concluzia că aceștia

au înțeles să renunțe la restul imobilului care era liber și putea fi restituit

în natură, recurentul explicând că solicitarea de a se restitui apartamentul

ocupat de către familia J. s-a datorat faptului că notificatorii nu se aflau la

acel moment în posesia imobilului și nu puteau ști că suprafața apartamentului

era de doar 38.25 mp. Din ceea ce se știa la momentul la care s-a formulat

notificarea, doar apartamentul nu fusese vândut și putea fi restituit în

natură. Având în vedere că acesta era situat la mansardă, s-a presupus că ocupă

întregul spațiu.

Că prin notificare s-a solicitat restituirea

apartamentului, nu îndreptățește tribunalul să presupună nefondat că persoanele

îndreptățite ar fi solicitat doar restituirea suprafeței de 38,25 mp. Acest

fapt reiese cu claritate și din chiar dispoziția de Lege nr. 10/2001, care

arată că se restituie întreg imobilul, mai puțin apartamentele vândute. Or,

dacă s-ar fi restituit doar o suprafață de 38,25 mp în dispoziție s-ar fi

specificat expres că se restituie apartamentul, nu întreg imobilul precum este în

realitate.

Recurentul a mai susținut că singura cale de

acces în mansardă este pe scara de serviciu, prin apartamentul său, aspect care

întărește concluzia că întotdeauna podul a format un apartament de sine

stătător. Faptul că, ulterior naționalizării, reclamanții A. și B. au

construit o scara care să dea direct din apartamentul lor în mansardă, fără a

avea nici o autorizație și profitând de dezinteresul autorităților și vecinilor

de la acea vreme, nu poate duce la concluzia că această suprafață a devenit

spațiu comun. Tot astfel, a arătat că este lipsit de relevanță faptul că prin

apartamentul său trec coșurile de fum, deoarece acestea trec prin toate

apartamentele, începând cu parterul clădirii până deasupra acoperișului. S-ar

putea deduce de aici că toate apartamentele prin care trec coșurile de fum,

precum și coloanele verticale de alimentare cu apă și de canalizare sunt spații

comune, ceea ce este absurd. Faptul că o instalație comună trece printr-un

apartament nu înseamnă că acesta devine spațiu comun, ci doar că proprietarul

spațiului trebuie să asigure accesul pentru reparații și mentenanță în

condițiile Legii nr. 230/2007.

- Instanța de apel a schimbat înțelesul

lămurit și vădit neîndoielnic al dispoziției de Lege nr. 10/2001 de restituire

în natură, fără a ține seama de contractele de vânzare-cumpărare încheiate în

baza Legii nr. 10/2001, care menționează expres ce suprafețe și ce cote de

folosință comună s-au vândut, bazându-se exclusiv pe concluziile raportului de

expertiză efectuat în dosar de către expertul Ionescu Adrian, act ulterior

acestei dispoziții și care nu a avut nici o legătură cu emiterea acesteia.

Refăcând calculele, recurentul a arătat că

prin aceste contracte s-au vândut următoarele apartamente: Ap. 1 parter (H.),

în suprafață de 77,64 mp și o cotă indiviză de 11,87%; Ap. 2, (F. și G.) în

suprafață de 173,88 mp și o cotă indiviză de 26,59 %; Ap. 1 parter, (I.) în

suprafață de 83,32 mp și o cotă indiviză de 12,74 %; 4. Ap. 3, (A. și B.) în

suprafață de 147,19 mp și o cotă indiviză de 22,57%.

Din aceste contracte rezultă că în baza Legii

nr. 112/1995 s-a vândut în total cu titlu de cota indiviză 73,77% din părțile

comune ale clădirii, ceea ce înseamnă că diferența de cotă indiviză aferentă

apartamentului mansardă, proprietatea sa, este de 26,23%, din părțile de

folosință comună.

Aplicând regula de trei simplă rezultă că

suprafața locuibilă a apartamentului mansardă restituit lui C. și D. se

determină astfel:

- 77,64 mp + 173,64 mp + 83,32 mp + 147,19 mp

= 481,79 mp suprafață locuibilă vândută în baza Legii nr. 112/1995,

reprezentând 73,77% din suprafața locuibilă totală (proprietate exclusivă).

Astfel, rezultă că diferența de suprafață

locuibilă proprietate exclusivă, până la 100%, respectiv 26,23%, este inclusă

în apartamentului 4 mansardă proprietatea subsemnatului.

Dacă 481,79 mp = 73,77%, rezultă că

(73,77%/100%) = (481,79 mp/suprafață totală) de unde rezultă că suprafața

totală este:

- (481,79 mp x 100%)/73,77% = 653,09 mp

suprafață totală proprietate exclusivă.

Scăzând din suprafața totală de 653,09 mp

suprafața de 481,79 mp vândută potrivit Legii nr. 112/1995 rezultă că suprafața

apartamentului 4 mansardă (proprietate exclusivă) este de 171,3 mp.

În concluzie, aceasta este suprafața

apartamentului 4 mansardă care a fost restituit lui C. și D., și nu cea de

38,25 mp reținută de expert în expertiză.

Expertul nu a însoțit raportul și de planuri

sau schițe, ci a preluat informațiile din alte documente, fără a efectua

efectiv măsurătorile și fără a motiva pe deplin concluziile la care a ajuns,

acestea reprezentând simple presupuneri.

Expertul nu a identificat în mod clar părțile

din imobil care au făcut obiectul dispoziției de restituire, menționând că

părțile de folosință comună nu sunt specificate și urmează a fi stabilite

ulterior. În aceste condiții, reținerea de către instanța de fond și menținută

de instanța de apel că prin dispoziția de restituire s-a restituit numai

apartamentul în suprafață de 38,25 mp (41,16 mp din expertiză) apare evident ca

nefondată, în condițiile în care nici expertul nu a identificat părțile din imobil

restituite prin dispoziție.

De asemenea, stabilirea părților de folosință

comună se bazează pe simple afirmații, pe definițiile podului și mansardei și

pe aprecierile subiective ale expertului că mansardarea ar fi posibilă dar cu

costuri foarte mari, de unde acesta trage concluzia că restul spațiului

nelocuit ar reprezenta de fapt pod, iar nu mansardă.

- Instanța de apel, ca și tribunalul, a

nesocotit puterea de lucru judecat a sentinței civile nr. 9284 din 15 iunie 2006