ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1374/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată sub nr. 17272 din 7 octombrie 2002, reclamanta A.F.I. a solicitat în contradictoriu cu pârâta T.T.M. rezilierea contractului de închiriere pentru spațiul locativ cu altă destinație decât cea de locuință nr. 12/2000, evacuarea acesteia pentru neplata chiriei și obligarea sa la plata sumei de 92.889.728 lei reprezentând chirie restantă, TVA și majorări de întârziere. În motivarea cererii reclamanta arată că între părți s-a încheiat la 15 februarie 2000 și până în prezent pârâta a refuzat să achite chiria, în susținerea cererii fiind depuse înscrisuri și ca temei legal s-au invocat dispozițiile art. 969, art. 1073 și art. 1429, art. 1439 C. civ.

Pârâta a depus întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii motivând că nu a dat dovadă de rea-credință în neîndeplinirea obligațiilor, deoarece a fost necesară amenajarea spațiului pe cheltuială proprie, fiind scutită timp de 6 luni de plata chiriei. Se mai susține că spațiul i-a fost predat la data de 28 iulie 2000, iar acordul de amenajare i-a fost dat la data de 30 octombrie 2002 după introducerea acțiunii. La data de 27 noiembrie 2002, reclamanta și-a precizat câtimea pretențiilor respectiv suma de 76.943.872 lei reprezentând chirie pe perioada august 2000 - octombrie 2002, 14.619.324 lei TVA, 135.037.076 lei majorări de întârziere și 15.395.222 lei majorări de întârziere TVA.

Pârâta, în termen legal, a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea pârâtei reclamante să perfecteze contractul de vânzare cumpărare pentru spațiul comercial ce fac obiectul contractului de închiriere nr. 12/2000 precum și plata de daune reprezentând lipsa de folosință a spațiului. În motivarea cererii se arată că în conformitate cu art. 1 din H.G. nr. 389/1996 așa cum a fost modificată prin H.G. nr. 505/1998 spațiile comerciale aflate în administrarea consiliilor locale și regiilor autonome de interes local de sub autoritatea acestora, construite din fondurile statului, altele decât cele reglementate prin Legea nr. 85/1992 se vând comercianților care le folosesc în baza unui contract de închiriere, de locație de gestiune sau de asociere, pârâta reclamantă conformându-se normelor metodologice date în aplicarea acestui act normativ, depunând la data de 9 martie 2000 cerere de cumpărare privind acceptul primăriei.

Reclamanta a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive în cererea reconvențională. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința civilă nr. 16638 din 17 decembrie 2003, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive, ca neîntemeiată, ca și cererea principală și a admis în parte cererea reconvențională obligând reclamanta pârâtă să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru spațiul în litigiu la momentul acceptului reclamantei. Totodată s-a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea reclamantei la contravaloarea lipsei de folosință. În motivarea soluției, instanța de fond a reținut că excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de reclamanta pârâtă cu privire la raporturile juridice dintre părți au luat naștere în baza H.G.

nr. 389/1996 cu modificările ulterioare, reclamanta pârâtă fiind succesoarea D.G.A.F.I. din cadrul P.M.B. cu care a fost încheiat contractul de închiriere în discuție și care a preluat atribuțiile de titular al dreptului de administrare și obligația de vânzare a spațiului. Pe fondul cauzei s-a reținut că pârâta a fost în imposibilitate de a beneficia de folosința spațiului ce face obiectul închirierii nu din culpa sa, ci din culpa reclamantei care nu și-a executat la timp obligația de predare a spațiului, deși acesta era neamenajat, iar obligația amenajării fusese preluată de pârâtă. Se reține că aceasta a făcut dovada diligențelor necesare pentru predarea spațiului, obținând și avizele legale, mai puțin acceptul reclamantei de folosire a spațiului, în posesia căruia a intrat după promovarea acțiunii.

S-a considerat că în mod greșit a calculat locatorul termenul de scutire de plată a chiriei din momentul încheierii contractului în condițiile în care pârâta nu a beneficiat de folosința acestuia din culpa locatorului. Cât privește cererea reconvențională instanța de fond a reținut că în conformitate cu art. 1 din H.G. nr. 389/1996 așa cum a fost modificată prin H.G. nr. 505/1998 la solicitarea pârâtei reclamante, reclamanta avea obligația să-i vândă imobilul, aceasta încadrându-se în dispozițiile sus menționate. Inițial, P.M.B.

și-a exprimat acordul cu privire la înstrăinarea spațiului refuzând ulterior nejustificat să mai încheie contractul, situație în care tribunalul a suplinit consimțământul, prețul fiind cel din momentul acceptului, 30 mai 2000. Împotriva soluției pronunțate au promovat apel ambele părți, criticile reclamantei privind greșita interpretare a clauzelor contractului de închiriere, pârâta beneficiind de cele 6 luni necesare amenajării motiv pentru care nu poate fi scutită de plata chiriei începând cu luna august 2000. De asemenea, susține că nu are calitate procesuală pasivă și că H.G. nr. 505/1998 a fost abrogată prin H.G. nr. 550/2002, astfel că aceasta nu-și mai găsește aplicarea față de data formulării cererii reconvenționale.

Pârâta reclamantă critică soluția instanței de fond motivat de faptul că locatorul de la data emiterii acceptului de cumpărare avea obligația legală de vânzare a spațiului, astfel că instanța trebuia să acorde daunele reprezentând contravaloarea lipsei de folosință. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia civilă nr. 203 din 11 mai 2004, a admis apelul reclamantei, a schimbat în parte sentința criticată, în sensul că a admis cererea principală și a respins cererea reconvențională, respingând apelul pârâtei reclamante. În motivarea deciziei instanța de control judiciar a reținut că după expirarea termenului de 6 luni pentru amenajarea spațiului, pârâta avea obligația achitării chiriei în cuantumul stabilit de raportul de expertiză.

S-a mai reținut că tribunalul nu poate suplini voința părților privind vânzarea spațiului având în vedere, pe de o parte garantarea dreptului de proprietate, iar pe de altă parte H.G. nr. 505/1998 era abrogată la data formulării cererii reconvenționale. Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs pârâta reclamantă, criticile vizând aspectele de nelegalitate, invocând ca temei legal dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ. Astfel, se susține că instanța de apel nu a analizat raporturile juridice dintre părți în interdependența lor, determinată de natura sinalagmatică a contractului de închiriere, astfel cum este reglementat de art. 1410 și urm. C. civ., reducând obiectul contractului doar la dreptul locatarului, de a beneficia de termenul de 6 luni pentru amenajarea spațiului, ignorând probele administrate la fond din care rezultă că de abia la data de 30 octombrie 2002 a fost efectiv predat spațiul.

De asemenea, se critică soluția instanței de apel, întrucât a făcut o aplicare eronată a dispozițiilor art. 1020 – art. 1021 C. civ., întrucât rezoluțiunea judiciară nu poate fi pronunțată în absența unui element esențial care nu a fost probat, respectiv culpa părții adverse. Cu privire la cererea reconvențională, recurenta susține că instanța de apel a ignorat dispozițiile art. 23 din Legea nr. 550/2002, iar potrivit art. 1 din H.G. nr. 389/1996 prin H.G. nr. 505/1998 vânzarea acestor spații constituind o obligație pentru organele administrației locale, și nu o facultate lăsată la aprecierea altora. Recursul este fondat. În adevăr, probele dosarului relevă faptul că locatarul a fost în imposibilitate de a beneficia de folosința spațiului ce a făcut obiectul încheierii din culpa locatorului care nu și-a executat la timp obligația de predare a spațiului, deși acesta era neamenajat, iar obligația amenajării în scopul utilizării fusese reluată de pârâtă.

Prin probele administrate s-a făcut dovada că s-au depus toate diligențele necesare pentru predarea spațiului obținând și avizele legale. În aceste condiții rezultă că instanța de apel în mod greșit și-a însușit calculul reclamantei-intimate privind termenul de scutire de plată a chiriei, reaua credință a acesteia rezultând și din faptul că predarea efectivă a acestuia s-a făcut după introducerea acțiunii. În aceste condiții nu se poate reține culpa recurentei, soluția instanței de apel privind cererea principală urmând a fi infirmată. Cu privire la soluția de respingere a cererii reconvenționale, se reține că potrivit art. 2 din H.G.

nr. 505/1998 spațiile comerciale aflate în administrarea consiliilor locale, construite din fondurile statului, altele decât cele reglementate prin Legea nr. 85/1992 cu modificările ulterioare, se vând comercianților persoane fizice sau juridice care le folosesc în baza unui contract de închiriere, de locație de gestiune sau de asociere. Se reține că după modificarea art. 1 din H.G. nr. 389/1996 prin H.G. nr. 505/1998 vânzarea acestor spații constituie o obligație pentru organele administrației locale nemaifiind o facultate lăsată la aprecierea acestora. De asemenea, instanța de apel a ignorat dispozițiile art. 23 din Legea nr. 550/2002 care prevede expres că procedurile de vânzare a spațiilor comerciale sau de prestări servicii aflate în curs de derulare la data intrării în vigoare a legii vor continua cu recunoașterea validității actelor și etapelor potrivit dispozițiilor legale anterioare.

În speță demersurile privind cumpărarea spațiului au început înainte de abrogarea H.G. nr. 505/1998, iar potrivit dispozițiilor art. 1 din H.G. nr. 505/1998 autoritățile administrației publice au obligația să vândă aceste spații titularilor contractelor de închiriere. Cu privire la plata daunelor reprezentând lipsa de folosință a spațiului, Înalta Curte va înlătura criticile formulate întrucât nu s-a făcut dovada prejudiciului cauzat, identificarea cuantumului cu contravaloarea chiriei stabilită neputând fi luată în considerație. Față de cele arătate având în vedere dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta T.T.M. împotriva deciziei nr. 203 din 11 mai 2004 a Curții de Apel București, secția comercială, pe care o modifică în parte, în sensul că respinge, ca nefondat, apelul promovat de Consiliul General al Municipiului București împotriva sentinței civile nr. 16638 din 17 decembrie 2003, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială. Menține celelalte dispoziții ale deciziei. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 februarie 2005.