ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1374/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată

sub nr. 17272 din 7 octombrie 2002, reclamanta A.F.I. a solicitat în

contradictoriu cu pârâta T.T.M. rezilierea contractului de închiriere pentru

spațiul locativ cu altă destinație decât cea de locuință nr. 12/2000, evacuarea

acesteia pentru neplata chiriei și obligarea sa la plata sumei de 92.889.728

lei reprezentând chirie restantă, TVA și majorări de întârziere.

În motivarea cererii

reclamanta arată că între părți s-a încheiat la 15 februarie 2000 și până în

prezent pârâta a refuzat să achite chiria, în susținerea cererii fiind depuse

înscrisuri și ca temei legal s-au invocat dispozițiile art. 969, art. 1073 și

art. 1429, art. 1439 C. civ.

Pârâta a depus întâmpinare,

solicitând respingerea acțiunii motivând că nu a dat dovadă de rea-credință în

neîndeplinirea obligațiilor, deoarece a fost necesară amenajarea spațiului pe

cheltuială proprie, fiind scutită timp de 6 luni de plata chiriei.

Se mai susține că spațiul

i-a fost predat la data de 28 iulie 2000, iar acordul de amenajare i-a fost dat

la data de 30 octombrie 2002 după introducerea acțiunii.

La data de 27 noiembrie

2002, reclamanta și-a precizat câtimea pretențiilor respectiv suma de

76.943.872 lei reprezentând chirie pe perioada august 2000 - octombrie 2002,

14.619.324 lei TVA, 135.037.076 lei majorări de întârziere și 15.395.222 lei

majorări de întârziere TVA.

Pârâta, în termen legal, a

formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea pârâtei reclamante să

perfecteze contractul de vânzare cumpărare pentru spațiul comercial ce fac obiectul

contractului de închiriere nr. 12/2000 precum și plata de daune reprezentând

lipsa de folosință a spațiului.

În motivarea cererii se

arată că în conformitate cu art. 1 din H.G. nr. 389/1996 așa cum a fost

modificată prin H.G. nr. 505/1998 spațiile comerciale aflate în administrarea

consiliilor locale și regiilor autonome de interes local de sub autoritatea

acestora, construite din fondurile statului, altele decât cele reglementate

prin Legea nr. 85/1992 se vând comercianților care le folosesc în baza unui

contract de închiriere, de locație de gestiune sau de asociere, pârâta

reclamantă conformându-se normelor metodologice date în aplicarea acestui act

normativ, depunând la data de 9 martie 2000 cerere de cumpărare privind

acceptul primăriei.

Reclamanta a invocat

excepția lipsei calității procesuale pasive în cererea reconvențională.

Tribunalul București, secția

a VI-a comercială, prin sentința civilă nr. 16638 din 17 decembrie 2003, a

respins excepția lipsei calității procesuale pasive, ca neîntemeiată, ca și

cererea principală și a admis în parte cererea reconvențională obligând

reclamanta pârâtă să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru spațiul în

litigiu la momentul acceptului reclamantei.

Totodată s-a respins, ca

neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea reclamantei la contravaloarea

lipsei de folosință.

În motivarea soluției,

instanța de fond a reținut că excepția lipsei calității procesuale pasive

invocată de reclamanta pârâtă cu privire la raporturile juridice dintre părți

au luat naștere în baza H.G. nr. 389/1996 cu modificările ulterioare,

reclamanta pârâtă fiind succesoarea D.G.A.F.I. din cadrul P.M.B. cu care a fost

încheiat contractul de închiriere în discuție și care a preluat atribuțiile de

titular al dreptului de administrare și obligația de vânzare a spațiului.

Pe fondul cauzei s-a reținut

că pârâta a fost în imposibilitate de a beneficia de folosința spațiului ce

face obiectul închirierii nu din culpa sa, ci din culpa reclamantei care nu

și-a executat la timp obligația de predare a spațiului, deși acesta era

neamenajat, iar obligația amenajării fusese preluată de pârâtă. Se reține că

aceasta a făcut dovada diligențelor necesare pentru predarea spațiului,

obținând și avizele legale, mai puțin acceptul reclamantei de folosire a

spațiului, în posesia căruia a intrat după promovarea acțiunii.

S-a considerat că în mod

greșit a calculat locatorul termenul de scutire de plată a chiriei din momentul

încheierii contractului în condițiile în care pârâta nu a beneficiat de

folosința acestuia din culpa locatorului.

Cât privește cererea

reconvențională instanța de fond a reținut că în conformitate cu art. 1 din

H.G. nr. 389/1996 așa cum a fost modificată prin H.G. nr. 505/1998 la

solicitarea pârâtei reclamante, reclamanta avea obligația să-i vândă imobilul,

aceasta încadrându-se în dispozițiile sus menționate.

Inițial, P.M.B. și-a

exprimat acordul cu privire la înstrăinarea spațiului refuzând ulterior

nejustificat să mai încheie contractul, situație în care tribunalul a suplinit

consimțământul, prețul fiind cel din momentul acceptului, 30 mai 2000.

Împotriva soluției

pronunțate au promovat apel ambele părți, criticile reclamantei privind greșita

interpretare a clauzelor contractului de închiriere, pârâta beneficiind de cele

6 luni necesare amenajării motiv pentru care nu poate fi scutită de plata

chiriei începând cu luna august 2000.

De asemenea, susține că nu

are calitate procesuală pasivă și că H.G. nr. 505/1998 a fost abrogată prin

H.G. nr. 550/2002, astfel că aceasta nu-și mai găsește aplicarea față de data

formulării cererii reconvenționale.

Pârâta reclamantă critică

soluția instanței de fond motivat de faptul că locatorul de la data emiterii

acceptului de cumpărare avea obligația legală de vânzare a spațiului, astfel că

instanța trebuia să acorde daunele reprezentând contravaloarea lipsei de

folosință.

Curtea de Apel București,

secția a V-a comercială, prin decizia civilă nr. 203 din 11 mai 2004, a admis

apelul reclamantei, a schimbat în parte sentința criticată, în sensul că a

admis cererea principală și a respins cererea reconvențională, respingând

apelul pârâtei reclamante.

În motivarea deciziei

instanța de control judiciar a reținut că după expirarea termenului de 6 luni

pentru amenajarea spațiului, pârâta avea obligația achitării chiriei în

cuantumul stabilit de raportul de expertiză.

S-a mai reținut că

tribunalul nu poate suplini voința părților privind vânzarea spațiului având în

vedere, pe de o parte garantarea dreptului de proprietate, iar pe de altă parte

H.G. nr. 505/1998 era abrogată la data formulării cererii reconvenționale.

Împotriva deciziei instanței

de apel a declarat recurs pârâta reclamantă, criticile vizând aspectele de

nelegalitate, invocând ca temei legal dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 C. proc.

civ.

Astfel, se susține că

instanța de apel nu a analizat raporturile juridice dintre părți în

interdependența lor, determinată de natura sinalagmatică a contractului de

închiriere, astfel cum este reglementat de art. 1410 și urm. C. civ., reducând

obiectul contractului doar la dreptul locatarului, de a beneficia de termenul

de 6 luni pentru amenajarea spațiului, ignorând probele administrate la fond

din care rezultă că de abia la data de 30 octombrie 2002 a fost efectiv predat

spațiul.

De asemenea, se critică

soluția instanței de apel, întrucât a făcut o aplicare eronată a dispozițiilor

art. 1020 – art. 1021 C. civ., întrucât rezoluțiunea judiciară nu poate fi

pronunțată în absența unui element esențial care nu a fost probat, respectiv

culpa părții adverse.

Cu privire la cererea reconvențională,

recurenta susține că instanța de apel a ignorat dispozițiile art. 23 din Legea

nr. 550/2002, iar potrivit art. 1 din H.G. nr. 389/1996 prin H.G. nr. 505/1998

vânzarea acestor spații constituind o obligație pentru organele administrației

locale, și nu o facultate lăsată la aprecierea altora.

Recursul este fondat.

În adevăr, probele dosarului

relevă faptul că locatarul a fost în imposibilitate de a beneficia de folosința

spațiului ce a făcut obiectul încheierii din culpa locatorului care nu și-a

executat la timp obligația de predare a spațiului, deși acesta era neamenajat,

iar obligația amenajării în scopul utilizării fusese reluată de pârâtă.

Prin probele administrate

s-a făcut dovada că s-au depus toate diligențele necesare pentru predarea spațiului

obținând și avizele legale. În aceste condiții rezultă că instanța de apel în

mod greșit și-a însușit calculul reclamantei-intimate privind termenul de

scutire de plată a chiriei, reaua credință a acesteia rezultând și din faptul

că predarea efectivă a acestuia s-a făcut după introducerea acțiunii.

În aceste condiții nu se

poate reține culpa recurentei, soluția instanței de apel privind cererea

principală urmând a fi infirmată.

Cu privire la soluția de

respingere a cererii reconvenționale, se reține că potrivit art. 2 din H.G. nr.

505/1998 spațiile comerciale aflate în administrarea consiliilor locale,

construite din fondurile statului, altele decât cele reglementate prin Legea

nr. 85/1992 cu modificările ulterioare, se vând comercianților persoane fizice

sau juridice care le folosesc în baza unui contract de închiriere, de locație

de gestiune sau de asociere.

Se reține că după

modificarea art. 1 din H.G. nr. 389/1996 prin H.G. nr. 505/1998 vânzarea

acestor spații constituie o obligație pentru organele administrației locale

nemaifiind o facultate lăsată la aprecierea acestora.

De asemenea, instanța de

apel a ignorat dispozițiile art. 23 din Legea nr. 550/2002 care prevede expres

că procedurile de vânzare a spațiilor comerciale sau de prestări servicii aflate

în curs de derulare la data intrării în vigoare a legii vor continua cu

recunoașterea validității actelor și etapelor potrivit dispozițiilor legale

anterioare.

În speță demersurile privind

cumpărarea spațiului au început înainte de abrogarea H.G. nr. 505/1998, iar

potrivit dispozițiilor art. 1 din H.G. nr. 505/1998 autoritățile administrației

publice au obligația să vândă aceste spații titularilor contractelor de

închiriere.

Cu privire la plata daunelor

reprezentând lipsa de folosință a spațiului, Înalta Curte va înlătura criticile

formulate întrucât nu s-a făcut dovada prejudiciului cauzat, identificarea

cuantumului cu contravaloarea chiriei stabilită neputând fi luată în

considerație.

Față de cele arătate având

în vedere dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite

recursul declarat de pârâta T.T.M. împotriva deciziei nr. 203 din 11 mai 2004 a

Curții de Apel București, secția comercială, pe care o modifică în parte, în

sensul că respinge, ca nefondat, apelul promovat de Consiliul General al

Municipiului București împotriva sentinței civile nr. 16638 din 17 decembrie

2003, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială. Menține

celelalte dispoziții ale deciziei.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 25 februarie 2005.