ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2804/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 15 martie 1999, reclamanta SC M.G. SA Piatra Neamț, a chemat în judecată SC A.A. SNC Piatra Neamț, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză instanța de judecată să dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial proprietatea reclamantei și obligarea aceleiași pârâte la plata sumei de 15.000.000 lei cu titlu de daune. În motivarea cererii reclamanta a arătat că între aceasta și pârâtă a intervenit contractul de închiriere nr. 421 din 27 iunie 1991, având ca obiect folosința spațiului comercial în suprafață de 120 m 2 , situat în Piatra Neamț, cu plata unei chirii lunare în valoare de 1.500.000 lei.

Contractul a expirat la data de 31 decembrie 1996, prin ajungerea la termen. Pârâta a folosit în continuare spațiul, refuzând eliberarea acestuia, deși a fost notificată în acest sens. Aceasta a folosit spațiul comercial, fără titlu, achitând însă suma de 1.500.000 lei lunar, egală cu chiria negociată la încheierea contractului de închiriere. La data de 28 mai 1997 o parte din spațiul menționat, respectiv suprafața de 59,60 m 2 , a fost vândut pârâtei. Ulterior acestei date, pârâta a continuat a folosi întregul spațiu, deși a fost somată din nou să elibereze spațiul ocupat fără titlu. În cauză a fost efectuată o expertiză tehnică. Prin sentința nr. 2794/ E din 20 octombrie 1999, Tribunalul Neamț, secția comercială a respins acțiunea.

În motivarea acestei hotărâri instanța de fond a reținut că reclamanta a vântul pârâtei întregul spațiu comercial, așa cum rezultă din schița anexă la expertiza tehnică și interpretarea clauzelor contractului. Împotriva hotărârii primei instanțe reclamanta a declarat apel, criticile privind greșita stabilire a situației de fapt. Curtea de Apel Bacău, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 119 din 9 martie 2000, a respins apelul, ca nefondat, cu motivarea că în raport de probatoriul administrat, cu referire la conținutul contractului sub aspectul numărului de încăperi vândute și schița anexă la acesta, precum și a concluziilor raportului de expertiză, în mod judicios prima instanță a reținut că pârâta a devenit titulara dreptului de proprietate asupra întregului spațiul comercial situat în Piața Centrală Piatra Neamț.

Împotriva acestei din urmă hotărâri reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 7-11 C. proc. civ. S-a susținut că, reținând intenția vânzătoarei de a transmite dreptul de proprietate asupra întregului spațiu, instanțele au interpretat greșit actul dedus judecății, cu referire la contractul de vânzare-cumpărare din care rezultă suprafața vândută și vecinătățile spațiului înstrăinat. Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra cererii reclamantei privind încuviințarea efectuării unei noi expertize și a unei cercetări locale. Prin decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea Supremă de Justiție, secția comercială, a admis recursul, a casat decizia atacată și a trimis cauza aceleiași instanțe, în vederea rejudecării apelului.

S-a reținut că potrivit probatoriului administrat, cu referire la contractul de locație a gestiunii, pârâta a deținut un spațiu în suprafață de 120 m 2 , destinat desfășurării activității comerciale. Prin contractul de vânzare-cumpărare pârâta a cumpărat o parte a spațiului comercial, pe care îl deținu-se anterior în locație de gestiune. În mod nelegal și netemeinic instanțele au reținut și interpretat contractul în sensul înstrăinării întregului spațiu în suprafață de 129 m 2 și nu cel înscris în actul autentic, în suprafață de 59,60 m 2 cu terenul aferent în suprafață de 73,94 m 2 . Instanțele au avut la dosar o expertiză tehnică, însă nu au cerut expertului să întocmească o schiță din care să rezulte clar spațiul comercial deținut de pârâtă în locație de gestiune și spațiul comercial vândut, conform actului autentic, respectiv spațiului comercial rămas în proprietatea reclamantei.

Astfel, din schița de plan depusă în recurs rezultă că pârâta a folosit 4 încăperi, a cumpărat numai două și se cere evacuarea din celelalte două. Drept urmare, dosarul se trimite aceleiași instanțe în vederea completării probatoriului, în sensul arătat. În rejudecare, prin decizia nr. 30 din 25 iunie 2002, Curtea de Apel Bacău, secția comercială și de contencios administrativ, a admis apelul și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că a dispus evacuarea pârâtei și obligarea acesteia la plata sumei de 39.240.000 lei cu titlu de daune. În motivarea acestei hotărâri instanța de control judiciar a reținut că înstrăinarea în parte a spațiului comercial, ca problemă de drept, a fost stabilită de instanța de recurs.

Drept urmare, instanța de apel este obligată, conform considerentelor deciziei pronunțate în recurs, a stabilit doar situația de fapt cu referire la partea de spațiu vândut și partea de spațiu rămas în proprietatea reclamantei. În acest sens, s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice, ce a fost validată de instanță. Împotriva acestei din urmă hotărâri pârâta SC A.A. SNC Piatra Neamț, a declarat recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8, 9 și 20 C. proc. civ. După un scurt istoric al cauzei, în dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susținut că instanța a interpretat greșit contractul de vânzare-cumpărare din 28 mai 1997, din conținutul acestuia, sub aspectul obiectului, nerezultând vânzarea parțială a spațiului comercial.

Astfel, în contractul menționat nu există nici o referire la modul de partajare, de identificare și de folosire a spațiului. Ca atare, nu există nici un element concret care să ducă la concluzia că ar fi fost vorba de vânzarea numai a unei părți a spațiului comercial, caz în care ar fi fost obligatoriu a se determina care este spațiul vândut și care este cel rămas vânzătorului, sub aspectul amplasării. Soluțiile de departajare sugerate expertului de către vânzător nu sunt viabile, întrucât pereții despărțitori nu pot fi construiți decât în vitrina magazinului. Această împrejurare dovedește cert că la perfectarea vânzării-cumpărării, împărțirea spațiului reprezintă un fapt străin de voința părților.

Această situație mai este dovedită și de faptul deschiderii rolului fiscal pentru întreg spațiul și plata impozitelor și taxelor de către cumpărător, în timp ce vânzătorul nu a plătit impozit pentru spațiul pretins a nu fi făcut obiectul transferului dreptului de proprietate. În fine, o altă interpretare în sensul arătat este dată de prețul negociat, mai mare decât prețul zonei la data încheierii contractului. S-a mai susținut că instanța de control a avut în vedere o singură expertiză, cu referire la expertiza P.A., care într-o singură frază a susținut că a identificat spațiile, vândut și rămas. Ori, în realitate, expertul menționat ca și ceilalți experți dealtfel, a arătat că spațiul este format din trei încăperi, că măsurătorile nu coincid cu cele din teren și spațiul nu poate fi partajat, amplasarea zidului despărțitor nefiind posibilă.

În concluzie, și cele reținute de expert fac dovada că partajarea spațiului comercial reprezintă un fapt străin de voința părților, la data încheierii contractului de vânzare. Aceeași instanță nu amintește însă de expertiza S.P., care a răspuns clar la toate problemele considerate de Curtea Supremă de Justiție, ca neelucidate în primul ciclu procesual. Astfel, acesta a concluzionat că spațiul și amplasarea anexelor nu pot reprezenta decât o singură unitate comercială, care s-a vândut în totalitate. Același expert a concluzionat că s-au vândut două camere plus camera frigorifică cu dotări, așa cum sunt descrise în contractul de vânzare-cumpărare și schița anexată raportului de expertiză. În fine, instanța nu s-a referit nici la procesul verbal de constatare la fața locului, întocmit la data de 21 iunie 2002. În concluzie, pârâta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate și respingerea acțiunii în evacuare.

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, prin decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004, a respins recursul ca nefondat. S-a reținut că prin decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, instanța de recurs a stabilit irevocabil că pârâta nu a cumpărat întregul spațiu comercial, problemă de drept de care instanța de apel a fost ținută la rejudecarea apelului, conform art. 315 C. proc. civ. În raport de considerentele deciziei de casare, criticile recurentei privind cumpărarea întregului spațiu sunt neîntemeiate, numărul încăperilor înscrise în contract fiind irelevant. De altfel, din procesul verbal întocmit cu ocazia cercetării la fața locului s-a constatat existența liniei ce demarchează podele diferite, iar una din părți a arătat că a existat un zid despărțitor ce ar fi fost demolat, ceea ce explică reducerea numărului încăperilor de la patru la trei, zid care de altfel se regăsește și în schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare.

Neîntemeiat, recurenta critică validarea suplimentului de expertiză, în raport de împrejurarea că s-a dispus de către instanță refacerea acesteia ca urmare a necalculării de către primul expert a suprafețelor, conform deciziei de casare. În fine, formularea de critici de către recurentă numai cu privire la evacuare, creează prezumția că pârâta are reprezentarea folosirii fără drept a unei suprafețe mai mari, decât cea care face obiectul dreptului de proprietate prin cumpărare. Împotriva deciziei pronunțate în recurs, pârâta a formulat contestație în anulare, susținând că instanța a omis a cerceta mai multe din motivele de casare și modificare invocate. Contestația în anulare este fondată pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

În cauză, pârâta a formulat contestația în anulare specială întemeiată pe art. 318 C. proc. civ., invocând cazul de anulare privind omisiunea cercetării unora din motivele de modificare invocate în recurs. Această omisiune privește fie necercetarea unui motiv de recurs invocat expres în termenul de motivare a recursului, fie un motiv dintre cele ce pot fi determinate, în condițiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ. Este de reținut în acest sens că recursul, ca procedură scrisă în materie civilă, deși privește nelegalitatea și /sau netemeinicia hotărârii atacate, în limita motivelor de casare sau modificare conceptulizate de art. 304 C. proc. civ., invocate de parte sau determinate, în condițiile art. 306 alin. (3) din același cod, impune examinarea acestora integral, grefate pe silogismul judiciar ce constituie hotărârea judecătorească, conform art. 261 din Cod.

Drept urmare, deși nu în fond, soluționarea recursului presupune o nouă judecată, respingerea căii de atac exercitate de parte trebuind a apărea ca o concluzie logică a legalității și temeiniciei hotărârii atacate, în urma examinării tuturor motivelor de recurs, în sensul arătat. Ori, în cauză, aceste cerințe se constată că nu sunt satisfăcute, cu referire în principal la identificarea normelor de drept aplicabile în cauză. Totodată, din considerentele deciziei atacate nu rezultă examinarea tuturor motivelor de recurs, cu referire în principal la critici ce determinau motive, în condițiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ. Ca atare, contestația în anulare se constată a fi fondată. În consecință, pentru considerentele ce preced, Curtea va admite contestația în anulare, va anula decizia atacată și va fixa termen pentru rejudecarea recursului, conform dispozitivului, pentru când părțile se vor cita.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite contestația în anulare formulată de SC A.A. SNC Piatra Neamț. Anulează decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004 a Înaltei Curți de Casație și Justiție și fixează termen la data de 6 octombrie 2005 pentru rejudecarea recursului, cu citarea părților. I revocabilă . Pronunțata în ședință publică, astăzi 12 mai 2005.