ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2804/2005

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2804/2005 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2005)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

La data de 15 martie 1999,

reclamanta SC M.G. SA Piatra Neamț, a chemat în judecată SC A.A. SNC Piatra

Neamț, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză instanța de judecată

să dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial proprietatea reclamantei și

obligarea aceleiași pârâte la plata sumei de 15.000.000 lei cu titlu de daune.

În motivarea cererii

reclamanta a arătat că între aceasta și pârâtă a intervenit contractul de

închiriere nr. 421 din 27 iunie 1991, având ca obiect folosința spațiului

comercial în suprafață de 120 m

2

, situat în Piatra Neamț, cu plata

unei chirii lunare în valoare de 1.500.000 lei.

Contractul a expirat la data

de 31 decembrie 1996, prin ajungerea la termen.

Pârâta a folosit în

continuare spațiul, refuzând eliberarea acestuia, deși a fost notificată în

acest sens.

Aceasta a folosit spațiul

comercial, fără titlu, achitând însă suma de 1.500.000 lei lunar, egală cu

chiria negociată la încheierea contractului de închiriere.

La data de 28 mai 1997 o

parte din spațiul menționat, respectiv suprafața de 59,60 m

2

, a fost

vândut pârâtei.

Ulterior acestei date,

pârâta a continuat a folosi întregul spațiu, deși a fost somată din nou să

elibereze spațiul ocupat fără titlu.

În cauză a fost efectuată o

expertiză tehnică.

Prin sentința nr. 2794/ E

din 20 octombrie 1999, Tribunalul Neamț, secția comercială a respins acțiunea.

În motivarea acestei

hotărâri instanța de fond a reținut că reclamanta a vântul pârâtei întregul

spațiu comercial, așa cum rezultă din schița anexă la expertiza tehnică și

interpretarea clauzelor contractului.

Împotriva hotărârii primei

instanțe reclamanta a declarat apel, criticile privind greșita stabilire a

situației de fapt.

Curtea de Apel Bacău, secția

comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 119 din 9 martie

2000, a respins apelul, ca nefondat, cu motivarea că în raport de probatoriul

administrat, cu referire la conținutul contractului sub aspectul numărului de

încăperi vândute și schița anexă la acesta, precum și a concluziilor raportului

de expertiză, în mod judicios prima instanță a reținut că pârâta a devenit

titulara dreptului de proprietate asupra întregului spațiul comercial situat în

Piața Centrală Piatra Neamț.

Împotriva acestei din urmă

hotărâri reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 7-11 C. proc.

civ.

S-a susținut că, reținând

intenția vânzătoarei de a transmite dreptul de proprietate asupra întregului

spațiu, instanțele au interpretat greșit actul dedus judecății, cu referire la

contractul de vânzare-cumpărare din care rezultă suprafața vândută și

vecinătățile spațiului înstrăinat.

Instanța de apel nu s-a

pronunțat asupra cererii reclamantei privind încuviințarea efectuării unei noi

expertize și a unei cercetări locale.

Prin decizia nr. 2302 din 24

aprilie 2001, Curtea Supremă de Justiție, secția comercială, a admis recursul,

a casat decizia atacată și a trimis cauza aceleiași instanțe, în vederea

rejudecării apelului.

S-a reținut că potrivit

probatoriului administrat, cu referire la contractul de locație a gestiunii,

pârâta a deținut un spațiu în suprafață de 120 m

2

, destinat

desfășurării activității comerciale.

Prin contractul de

vânzare-cumpărare pârâta a cumpărat o parte a spațiului comercial, pe care îl

deținu-se anterior în locație de gestiune.

În mod nelegal și netemeinic

instanțele au reținut și interpretat contractul în sensul înstrăinării

întregului spațiu în suprafață de 129 m

2

și nu cel înscris în actul

autentic, în suprafață de 59,60 m

2

cu terenul aferent în suprafață

de 73,94 m

2

.

Instanțele au avut la dosar

o expertiză tehnică, însă nu au cerut expertului să întocmească o schiță din

care să rezulte clar spațiul comercial deținut de pârâtă în locație de gestiune

și spațiul comercial vândut, conform actului autentic, respectiv spațiului

comercial rămas în proprietatea reclamantei.

Astfel, din schița de plan

depusă în recurs rezultă că pârâta a folosit 4 încăperi, a cumpărat numai două

și se cere evacuarea din celelalte două.

Drept urmare, dosarul se

trimite aceleiași instanțe în vederea completării probatoriului, în sensul

arătat.

În rejudecare, prin decizia nr.

30 din 25 iunie 2002, Curtea de Apel Bacău, secția comercială și de contencios

administrativ, a admis apelul și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul

că a dispus evacuarea pârâtei și obligarea acesteia la plata sumei de

39.240.000 lei cu titlu de daune.

În motivarea acestei

hotărâri instanța de control judiciar a reținut că înstrăinarea în parte a

spațiului comercial, ca problemă de drept, a fost stabilită de instanța de

recurs.

Drept urmare, instanța de

apel este obligată, conform considerentelor deciziei pronunțate în recurs, a

stabilit doar situația de fapt cu referire la partea de spațiu vândut și partea

de spațiu rămas în proprietatea reclamantei.

În acest sens, s-a dispus

efectuarea unei expertize tehnice, ce a fost validată de instanță.

Împotriva acestei din urmă

hotărâri pârâta SC A.A. SNC Piatra Neamț, a declarat recurs întemeiat pe art. 304

pct. 8, 9 și 20 C. proc. civ.

După un scurt istoric al

cauzei, în dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susținut că instanța a

interpretat greșit contractul de vânzare-cumpărare din 28 mai 1997, din

conținutul acestuia, sub aspectul obiectului, nerezultând vânzarea parțială a

spațiului comercial. Astfel, în contractul menționat nu există nici o referire

la modul de partajare, de identificare și de folosire a spațiului. Ca atare, nu

există nici un element concret care să ducă la concluzia că ar fi fost vorba de

vânzarea numai a unei părți a spațiului comercial, caz în care ar fi fost

obligatoriu a se determina care este spațiul vândut și care este cel rămas

vânzătorului, sub aspectul amplasării.

Soluțiile de departajare

sugerate expertului de către vânzător nu sunt viabile, întrucât pereții despărțitori

nu pot fi construiți decât în vitrina magazinului. Această împrejurare dovedește

cert că la perfectarea vânzării-cumpărării, împărțirea spațiului reprezintă un

fapt străin de voința părților.

Această situație mai este

dovedită și de faptul deschiderii rolului fiscal pentru întreg spațiul și plata

impozitelor și taxelor de către cumpărător, în timp ce vânzătorul nu a plătit

impozit pentru spațiul pretins a nu fi făcut obiectul transferului dreptului de

proprietate.

În fine, o altă interpretare

în sensul arătat este dată de prețul negociat, mai mare decât prețul zonei la

data încheierii contractului.

S-a mai susținut că instanța

de control a avut în vedere o singură expertiză, cu referire la expertiza P.A.,

care într-o singură frază a susținut că a identificat spațiile, vândut și

rămas. Ori, în realitate, expertul menționat ca și ceilalți experți dealtfel, a

arătat că spațiul este format din trei încăperi, că măsurătorile nu coincid cu

cele din teren și spațiul nu poate fi partajat, amplasarea zidului despărțitor

nefiind posibilă.

În concluzie, și cele

reținute de expert fac dovada că partajarea spațiului comercial reprezintă un

fapt străin de voința părților, la data încheierii contractului de vânzare.

Aceeași instanță nu

amintește însă de expertiza S.P., care a răspuns clar la toate problemele

considerate de Curtea Supremă de Justiție, ca neelucidate în primul ciclu

procesual. Astfel, acesta a concluzionat că spațiul și amplasarea anexelor nu

pot reprezenta decât o singură unitate comercială, care s-a vândut în

totalitate.

Același expert a

concluzionat că s-au vândut două camere plus camera frigorifică cu dotări, așa

cum sunt descrise în contractul de vânzare-cumpărare și schița anexată

raportului de expertiză.

În fine, instanța nu s-a

referit nici la procesul verbal de constatare la fața locului, întocmit la data

de 21 iunie 2002.

În concluzie, pârâta a

solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate și respingerea

acțiunii în evacuare.

Înalta Curte de Casație și

Justiție, secția comercială, prin decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004, a

respins recursul ca nefondat.

S-a reținut că prin decizia nr.

2302 din 24 aprilie 2001, instanța de recurs a stabilit irevocabil că pârâta nu

a cumpărat întregul spațiu comercial, problemă de drept de care instanța de

apel a fost ținută la rejudecarea apelului, conform art. 315 C. proc. civ.

În raport de considerentele

deciziei de casare, criticile recurentei privind cumpărarea întregului spațiu

sunt neîntemeiate, numărul încăperilor înscrise în contract fiind irelevant.

De altfel, din procesul

verbal întocmit cu ocazia cercetării la fața locului s-a constatat existența

liniei ce demarchează podele diferite, iar una din părți a arătat că a existat

un zid despărțitor ce ar fi fost demolat, ceea ce explică reducerea numărului

încăperilor de la patru la trei, zid care de altfel se regăsește și în schița

anexă la contractul de vânzare-cumpărare.

Neîntemeiat, recurenta

critică validarea suplimentului de expertiză, în raport de împrejurarea că s-a

dispus de către instanță refacerea acesteia ca urmare a necalculării de către

primul expert a suprafețelor, conform deciziei de casare.

În fine, formularea de

critici de către recurentă numai cu privire la evacuare, creează prezumția că

pârâta are reprezentarea folosirii fără drept a unei suprafețe mai mari, decât

cea care face obiectul dreptului de proprietate prin cumpărare.

Împotriva deciziei

pronunțate în recurs, pârâta a formulat contestație în anulare, susținând că

instanța a omis a cerceta mai multe din motivele de casare și modificare

invocate.

Contestația în anulare este

fondată pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

În cauză, pârâta a formulat

contestația în anulare specială întemeiată pe art. 318 C. proc. civ., invocând

cazul de anulare privind omisiunea cercetării unora din motivele de modificare

invocate în recurs.

Această omisiune privește

fie necercetarea unui motiv de recurs invocat expres în termenul de motivare a

recursului, fie un motiv dintre cele ce pot fi determinate, în condițiile art. 306

alin. (3) C. proc. civ.

Este de reținut în acest

sens că recursul, ca procedură scrisă în materie civilă, deși privește

nelegalitatea și /sau netemeinicia hotărârii atacate, în limita motivelor de

casare sau modificare conceptulizate de art. 304 C. proc. civ., invocate de

parte sau determinate, în condițiile art. 306 alin. (3) din același cod, impune

examinarea acestora integral, grefate pe silogismul judiciar ce constituie

hotărârea judecătorească, conform art. 261 din Cod.

Drept urmare, deși nu în

fond, soluționarea recursului presupune o nouă judecată, respingerea căii de

atac exercitate de parte trebuind a apărea ca o concluzie logică a legalității

și temeiniciei hotărârii atacate, în urma examinării tuturor motivelor de

recurs, în sensul arătat.

Ori, în cauză, aceste

cerințe se constată că nu sunt satisfăcute, cu referire în principal la

identificarea normelor de drept aplicabile în cauză.

Totodată, din considerentele

deciziei atacate nu rezultă examinarea tuturor motivelor de recurs, cu referire

în principal la critici ce determinau motive, în condițiile art. 306 alin. (3) C.

proc. civ.

Ca atare, contestația în

anulare se constată a fi fondată.

În consecință, pentru

considerentele ce preced, Curtea va admite contestația în anulare, va anula

decizia atacată și va fixa termen pentru rejudecarea recursului, conform

dispozitivului, pentru când părțile se vor cita.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite contestația în

anulare formulată de SC A.A. SNC Piatra Neamț.

Anulează decizia nr. 1550

din 29 aprilie 2004 a Înaltei Curți de Casație și Justiție și fixează termen la

data de 6 octombrie 2005 pentru rejudecarea recursului, cu citarea părților.

I

revocabilă

.

Pronunțata în ședință

publică, astăzi 12 mai 2005.