ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 401/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC M.G. SA Piatra Neamț a chemat în judecată pârâta SC A.A. SNC Piatra Neamț și a solicitat instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial proprietatea reclamantei și obligarea aceleași pârâte la plata sumei de 15.000.000 lei cu titlu de daune. În motivarea acțiunii reclamanta a susținut că între părțile litigante a intervenit contractul de închiriere din 27 iunie 1991 având ca obiect folosința spațiului comercial în suprafață de 120 m 2 situat în Piatra Neamț, chiria lunară fiind stabilită la 1.500.000 lei. Cum contractul a expirat la data de 31 decembrie 1996, pârâta a continuat să folosească spațiul, refuzând că-l elibereze, deși a fost notificată în acest sens, însă a continuat să achite chiria lunar în cuantumul stabilit prin contract.

Reclamanta a arătat că la data de 28 mai 1997 o parte din spațiul menționat, respectiv suprafața de 59,69 m.p., a fost vândut pârâtei. Ulterior acestei date, pârâta a continuat a folosi întreg spațiul, deși a fost somată din nou să elibereze spațiul fără titlu. În cauză a fost efectuată o expertiză tehnică. Prin sentința nr. 2794/ e din 20 octombrie 2005, Tribunalul Neamț, secția comercială a respins acțiunea, reținând în considerentele hotărârii astfel pronunțate că reclamanta a vândut pârâtei întreg spațiul comercial, așa cum rezultă din schița anexă la raportul de expertiză tehnică și din interpretarea clauzelor contractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți. Sentința a fost confirmată de Curtea de Apel Bacău, secția comercială și contencios administrativ, prin decizia nr. 119 din 9 martie 2000, a respins ca nefondat apelul reclamantei.

Instanța de apel a analizat criticile aduse sentinței care vizau greșita stabilire a situației de fapt și a stabilit că în raport de probatoriul administrat, cu referire la conținutul contractului sub aspectul numărului de încăperi vândute și schița anexă la acesta, precum și a concluziilor raportului de expertiză, că pârâta a devenit titulara dreptului de proprietate asupra întregului spațiu comercial situat în Piatra Neamț. Împotriva deciziei din apel a declarat recurs reclamanta care a invocat motivele de nelegalitate și netemeinicie prevăzute de art. 304 pct. 7 – 11 C. proc. civ. S-a susținut că instanțele au îndreptat greșit actul dedus judecății, respectiv contractul de vânzare – cumpărare din care rezultă suprafața vândută și vecinătățile spațiului înstrăinat în sensul că în mod greșit instanțele au reținut intenția vânzătoarei de a transmite proprietatea asupra întregului spațiu.

O altă critică adusă a fost faptul că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra cererii reclamantei privind încuviințarea efectuării unei noi expertize și a unei cercetări locale. Prin decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea supremă de Justiție, secția comercială a admis recursul reclamantei, a casat decizia recurată și a trimis cauza aceleași instanțe pentru rejudecarea apelului. S-a reținut că potrivit probatoriului administrat, cu referire la contractul de locație a gestiunii, pârâta a deținut un spațiu în suprafață de 120 m.p., destinat desfășurării activității comerciale.

În mod nelegal și netemeinic instanțele au interpretat contractul în sensul înstrăinării întregului spațiu în suprafață de 120 m 2 și nu cel înscris în actul autentic, în suprafață de 59,60 m 2 cu terenul aferent în suprafață de 73,94 m 2 . Expertiza tehnică efectuată în cauză nu a lămurit și nu a stabilit spațiul deținut de pârâtă în locație de gestiune și spațiul comercial vândut conform actului autentic, din schița de plan depusă în recurs rezultând că pârâta a folosit 4 încăperi, a cumpăra două și se cere evacuarea din celelalte două, situație în care se impune completarea probatoriul în sensul arătat. Curtea de Apel Bacău, secția comercială și contencios administrativ, în rejudecare, prin decizia nr. 30 din 25 iunie 2002, a admis apelul și a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a dispus evacuarea pârâtei obligarea acesteia la plata sumei de 39.240.000 lei cu titlu de daune.

S-a reținut în considerentele hotărârii astfel pronunțate că înstrăinarea în parte a spațiului comercial, ca problemă de drept, a fost stabilită de instanța de recurs, iar potrivit considerentelor deciziei pronunțate în recurs, instanța de apel este obligată să stabilească doar situațiile de fapt referitoare la partea de spațiu vândut și partea de spațiu rămasă în proprietatea reclamantei. În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice, concluziile raportului de expertiză fiind valide de instanța de apel. Împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs pârâta SC A.A. SMC Piatra Neamț, care a invocat motivele de nelegalitate și netemeinicie prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc.

civ. Și a solicitat ca în fond, după admiterea recursului, casarea deciziei recurate și respingerea acțiunii în evacuare. În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susținut că instanța a interpretat greșit contractul de vânzare – cumpărare încheiat între părți la data de 28 mai 1997, din conținutul acestuia, sub aspectul obiectului, nerezultând vânzarea parțială a spațiului. Potrivit clauzelor contractului invocat nu există nici o referire la modul de partajare, de identificare și de folosire a spațiului, astfel încât nu există nici un element corect care să conducă la concluzia că ar fi vorba de o vânzare parțială a spațiului comercial, caz în care ar fi fost obligatorie determinarea spațiului vândut și cel rămas vânzătorului, sub aspectul amplasării.

Soluțiile de departajare sugerate expertului de către vânzător nu sunt viabile, întrucât pereții despărțitori nu pot fi construiți decât în vitrina magazinului, ori această împrejurare dovedește cert că la perfectarea vânzării – cumpărării, împărțirea spațiului reprezintă un fapt străin de voință părților. În sprijinul acestei susțineri este și faptul că deschiderea rolului fiscal s-a făcut pentru întreg spațiul, iar plata impozitelor și a taxelor s-a făcut de către cumpărător. O altă interpretare, în sensul arătat este dată de prețul negociat, mai mare decât prețul zonei la data încheierii contractului. O altă critică adusă deciziei din apel este aceea că instanța de control a avut în vedere o simplă expertiză, cu referire la expertiza P.A., care într-o singură frază a susținut că a identificat spațiile, vândut și rămas.

Ori, în realitate, expertul menționat ca și ceilalți experți, de altfel, a arătat că spațiul este format din trei încăperi, că măsurătorile nu coincid cu cele sin teren și spațiul nu poate fi partajat amplasarea zidului despărțitor nefiind posibilă. În concluzie, și cele reținute de expert fac dovada că partajarea spațiului comercial reprezintă un fapt străin de voința părților, la data încheierii contractului de vânzare. Aceeași instanță nu amintește însă de expertiza Z.P. care a răspuns clar la toate problemele considerate de Curtea supremă de justiție ca neelucidate în primul ciclu procesual. Astfel, aceasta a concluzionat că spațiul și amplasarea anexelor nu pot reprezenta decât o singură unitate comercială, care s-a vândut în totalitate.

Prin raportul de expertiză sus menționat s-a stabilit că s-au vândut două camere plus camera frigorifică cu dotări, așa cum sunt descrise în contractul de vânzare – cumpărare și schița anexată la raportul de expertiză. Instanța de apel nu face referire în considerentele deciziei nici la procesul verbal de constatare întocmit la fața locului la data de 21 iunie 2002. Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, prin decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004 a respins ca nefondat recursul pârâtei SC A.A. SMC Piatra Neamț reținând în considerente că prin decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea Supremă de Justiție a stabilit irevocabil că pârâta nu a cumpărat întreg spațiu comercial, problemă de drept de care instanța de apel a fost ținută la rejudecarea apelului, potrivit art. 315 C. proc.

civ. S-a apreciat astfel că, în raport de considerentele deciziei de casare, criticile recurentei privind cumpărarea întregului spațiu sunt neîntemeiate, numărul încăperilor înscrise în contract fiind irelevant. De altfel, din procesul - verbal întocmit la fața locului s-a constatat existența liniei ce demarchează podele diferite, iar una din părți a arătat că a existat un zid despărțitor ce ar fi fost demolat, situație ce explică reducerea numărului încăperilor de la patru la trei, zid care de altfel se regăsește și în schița anexă la contractul de vânzare – cumpărare. Neîntemeiată s-a constatat și critica recurentei cu privire la valoarea suplimentului de expertiză, față de împrejurarea că s-a dispus de către instanță refacerea acesteia ca urmare a necalculării de către primul expert a suprafețelor, conform deciziei de casare.

În raport de criticile recurentei ce vizează doar evacuarea, instanța de recurs reține că astfel se creează prezumția că pârâta are reprezentarea folosirii fără drept a unei suprafețe mai mari decât cea deținută în proprietate. Împotriva deciziei pronunțată în recurs, pârâta SC A.A. SMC Piatra Neamț a formulat contestație în anulare, în temeiul art. 318 C. proc. civ. și a solicitat desființarea deciziei contestate cu consecința rejudecării recursului. S-a susținut astfel că instanța de recurs a omis a cerceta mai multe din motivele de casare și modificare invocate. Prin decizia nr. 2804 din 12 mai 2005, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială a admis contestația în anulare, a anulat decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004 a Înaltei Curți de Casație și Justiție și a fixat termen pentru rejudecarea recursului.

În considerentele deciziei astfel pronunțate s-a reținut că recursul, ca procedură scrisă în materia civilă, deși privește nelegalitatea și /sau temeinicia hotărârii atacate, în limita conceptualizată de dispozițiile art. 304 C. proc. civ., invocate de parte sau determinate în condițiile art. 306 alin. (3) din același cod, impune examinarea acestora integral, grefate pe silagoritmul judiciar ce constituie hotărârea judecătorească conform art. 261 C. proc. civ. Astfel, s-a reținut că în cauză cerințele arătate nu au fost satisfăcute, cu referire în principal la identificarea normelor de drept aplicabile în cauză. De asemenea, din considerentele deciziei contestate nu rezultă examinarea tuturor motivelor de recurs, cu referire în principal la critici ce determinau motive, în condițiile art. 306 alin. (3) C. proc.

civ. Asupra fondului recursului, Înalta Curte constată că acesta este fondat pentru următoarele considerente. Atât instanța de apel în rejudecare cât și instanța de recurs au pornit de la premisa falsă că prin decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea Supremă de Justiție a stabilit irevocabil că pârâta nu a cumpărat întreg spațiul comercial.

În realitate, prin decizia de casare s-a stabilit, față de probatoriul administrat până la acea dată, că instanțele în mod nelegal și netemeinic au interpretat contractul în sensul înstrăinării întregului spațiu în suprafață de 120 m 2 și nu cel înscris în actul autentic, în suprafață de 59,60 m 2 . Acesta a constituit de altfel și motivul pentru care s-a stabilit că expertiza tehnică trebuia să lămurească situația exactă a spațiului comercial cu referire la suprafața în folosință și suprafața deținută în proprietate de pârâtă, situație ce a impus casarea deciziei cu îndrumarea pentru instanța de apel de a completa probatoriul, în sensul arătat. Astfel, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului rezultă că în baza contractului pârâta a deținut în locație de gestiune spațiul comercial în suprafață de 120 m.p.

Prin contractul autentificat la 28 mai 1997 reclamanta vinde pârâtei spațiul comercial compus din două încăperi în suprafață totală de 59,60 m.p. și teren aferent în suprafață de 73,94 m.p. plus o cameră frigorifică cu dotări. Potrivit regulilor de interpretare a contractelor și raportat la probele administrate în cauză, în special rapoartele de expertiză Z.P. și S., rezultă cu certitudine intenția vânzătorului de a înstrăina tot spațiul comercial. Această susținere este confirmată pe de o parte de împrejurarea că părțile nu au prevăzut în contract nici o modalitate de delimitare și de partajare a spațiului, iar pe de altă parte, descrierea spațiului comercial ce a făcut obiectul contractului corespunde situației stabilite prin expertizele tehnice efectuate în cauză și a procesului verbal de cercetare la fața locului în sensul că este compus din două încăperi plus camera frigorifică.

Astfel, în mod greșit au apreciat instanțele cu privire la camera frigorifică, care potrivit expertizelor efectuate în cauză, este o cameră distinctă și nu un utilaj astfel cum a fost descris considerentele hotărârilor pronunțate, iar menționarea acesteia în contractul de vânzare – cumpărare vine să confirme o dată în plus că reclamanta a vândut în realitate cele două camere plus camera frigorifică, deci trei încăperi, astfel cum este descris spațiul comercial în rapoartele de expertiză și în procesul verbal de cercetare la fața locului. Mai mult, expertizele au stabilit că spațiul comercial nu este partajabil, situație ce creează prezumția pe de o parte că împărțirea spațiului reprezintă un fapt străin probelor la data încheierii contractului, iar pe de altă parte subliniază intenția vânzătoarei de a înstrăina spațiul comercial în întregul său.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, va da eficiență dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. și, în consecință, va admite recursul pârâtei SC A.A. SMC Piatra Neamț, va modifica decizia recurată în sensul că va respinge apelul reclamantei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC A.A. SMC Piatra Neamț, împotriva deciziei nr. 30 din 25 iunie 2002 pronunțată de Curtea de Apel Bacău, secția comercială și contencios administrativ, modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul reclamantei împotriva sentinței nr. 2794 din 20 octombrie 1999 a Tribunalului Neamț. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2006.