ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3601/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanții S.V. și S.L. au acționat în judecată SC V. SA Constanța, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige societatea pârâtă la încheierea procesului-verbal de recepție definitivă, să semneze și să predea contractul de vânzare-cumpărare definitiv și fișa tehnico-economică a apartamentului nr. 14 din blocul FZ 10 C etaj 4 din Constanța, ansamblul de locuințe Faleza Nord, compus din 3 camere și dependințe. Prin aceeași acțiune reclamanții au solicitat obligarea pârâtei, ținută de obligația de „a face” la plata unor daune cominatorii în sumă de 15.000.000 lei pe zi de întârziere, de la pronunțarea sentinței și până la executare.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că au încheiat cu pârâta un contract de vânzare-cumpărare preliminar nr. 1248 I din 2 august 1994 pentru apartamentul de la adresa de mai sus, iar prețul s-a stabilit de comun acord, avansul de 12.800.000 lei, iar diferența de 20.000.000 lei plătită în trei rate până la data de 30 septembrie 1997. Ulterior au fost nevoiți să achite o diferență de preț de 103.093.000 lei. La data de 30 septembrie 1997 s-a înregistrat procesul-verbal preliminar de predare-primire sub numărul 4358. La data de 26 septembrie 1997 deși apartamentul s-a primit efectiv, totuși reclamanții nu s-au putut muta pentru că o serie de dotări comune nu au fost realizate întrucât, prețul final al apartamentului nu a fost însușit de reclamanți.

Prin sentința nr. 12296 din 19 septembrie 2003, Judecătoria Constanța a admis în parte acțiunea reclamanților obligând societatea pârâtă să încheie cu aceștia procesul-verbal de recepție finală, să încheie și să predea contractul de vânzare-cumpărare în formă finală și fișa tehnico-economică a apartamentului. Capătul de acțiune privitor la obligarea societății la plata daunelor cominatorii a fost respins. Instanța a reținut că reclamanții au achitat diferența de preț, și sumele rezultate prin mărirea valorii lucrării iar societatea a efectuat și a înregistrat procesul-verbal preliminar de predare-primire la 26 septembrie 1997. De asemenea instanța a concluzionat că societatea pârâtă este culpabilă de nerespectarea termenului de finalizare a lucrării motiv pentru care reclamanții nu și-au însușit actul adițional de majorare a prețului.

Cât privește cheltuielile aferente realizării lucrărilor de rețele termice și sanitare, acestea nu intră în costul apartamentului, ele fiind alocate de la bugetul local. Soluția a fost menținută în apel prin decizia civilă nr. 319 din 31 martie 2004 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pentru aceleași considerente avute în vedere și de instanța de fond. În plus, în legătură cu suma de 133.667.805 lei, instanța de apel a stabilit că aceasta reprezintă diferențe de preț (ce depășește înțelegerea inițială) generată de fluctuațiile valorice ale materialelor, de care se face culpabilă societatea pârâtă, ca urmare a nepredării apartamentului la termen, prevăzut în actul adițional ce nu a fost însușit de reclamanții-intimați.

În recursul declarat, SC V. SA Constanța critică decizia făcând referire la motivele de nulitate prevăzute de art. 304 pct. 6 și pct. 9 și 10 C. proc. civ. sub următoarele aspecte: - Instanța a acordat greșit reclamanților cheltuielile de judecată în sumă de 4.000.000 lei aferente onorariului de expert, deoarece această sumă a fost achitată de societatea pârâtă. - Instanța în mod greșit nu a luat în considerație concluziile raportului de expertiză care a stabilit valoarea și prețul real al apartamentului la care intimații au achiesat prin absența nejustificată la interogator, care a dus la aplicarea art. 225 C. proc. civ. Majorările de prețuri solicitate de societate au avut ca temei devalorizarea monedei naționale conjugată cu întârzierea achitării sumelor stabilite în contract de care reclamanții-intimați se fac culpabili în exclusivitate, și care au dus în final la decalarea termenelor de predare.

În ceea ce privește recepția finală a apartamentului, aceasta nu poate avea loc decât după încheierea tuturor lucrărilor, inclusiv cele tehnico-edilitare care cad în sarcina furnizorilor de utilități. În conformitate cu prevederile contractului preliminar, prețul definitiv al apartamentului urma a fi stabilit după recepția finală la închiderea situației financiare. La data încheierii procesului-verbal de predare-primire preliminar, 30 septembrie 1997, intimații au achitat suma de 103.093.090 lei dar au refuzat semnarea actului adițional de modificare a prețului informativ din care mai rămăsese de achitat o diferență de 133.667.805 lei. În aceste condiții societatea nu poate fi obligată la încheierea procesului-verbal de recepție definitivă.

Recursul este întemeiat astfel cum se va arăta în cele ce urmează. Prin acțiune, reclamanții S.V. și S.L. au solicitat obligarea societății pârâte SC V. SA Constanța să încheie procesul-verbal de recepție definitivă pentru apartamentul nr. 14, din ansamblul de locuințe Faleza Nord, să încheie și să predea contractul de vânzare-cumpărare definitiv precum și fișa tehnico-economică a locuinței, cu obligarea societății pârâte la plata daunelor cominatorii de câte 15.000.000 lei pe zi. În speță, părțile au încheiat la 2 august 1992 un contract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor, respectiv apartamentul de la adresa de mai sus stabilind un preț informativ de 18.800.000 lei pe care reclamanții intimați l-au achitat integral.

Potrivit clauzelor contractuale prețul definitiv al apartamentului urma a fi stabilit după recepția finală, la închiderea situației financiare a blocului și a ansamblului de locuințe din care face parte apartamentul, când diferențele rezultate trebuiau regularizate de părțile contractante. La data de 26 septembrie 1997 s-a încheiat procesul-verbal preliminar de predare-primire a apartamentului în litigiu, reclamanții S. achitând cu acea ocazie pentru valoarea lucrărilor executate până la acea dată suma de 115.893.090 lei, deci valoarea preliminară a apartamentului pretinsă de societate în suma de 249.560.895 lei.

Diferența de 133.667.805 lei prevăzută în actul adițional nu a fost însușită de reclamanți, deoarece reprezenta costurile utilităților (așa cum rezultă și din concluziile scrise depuse de societate la dosar 43). Acestea nu sunt componente ale prețului locuințelor, întrucât ele sunt suportate din bugetul local, indiferent de sursa de finanțare, de forma de proprietate sau de destinație a lucrărilor de construcții, conform art. 4 H.G. 273/1994, întrucât societatea pârâtă nu și-a executat obligația de a întocmi procesul-verbal de recepție definitivă, corespunzătoare dreptului creditorului la îndeplinirea exactă a obligației de „a face”, potrivit art. 103 C. civ. În mod corect a fost respinsă excepția de neexecutare ridicată de societatea pârâtă și s-a dispus obligarea acesteia la efectuarea recepției finale.

Aspectele legate de achitarea prețului final și definitiv al apartamentului urmează a fi rezolvate ulterior recepției finale, așa cum s-a statuat la punctul 7.5 din contractul de vânzare-cumpărare 1248 I din 2 august 1994. Ca urmare, analizarea concluziilor raportului de expertiză privind valoarea actuală a apartamentului este prematură de vreme ce procesul-verbal al recepției definitive nu a fost întocmit, iar societatea pârâtă nu a formulat o cerere reconvențională în acest sens. Procesul-verbal preliminar nu constituie actul de transmitere a proprietății și tocmai de aceea reclamanții au solicitat perfectarea recepției finale și semnarea contractului pentru ca, pe această cale să-și poată exercita prerogativele aferente dreptului de proprietate.

Neachitarea diferenței de preț final nu motivează refuzul societății de efectuare a recepției finale și semnarea actului de vânzare-cumpărare, de vreme ce potrivit clauzelor contractului preliminar, plata prețului urmează a se face ulterior recepției finale. Instanța a greșit însă obligând societatea pârâtă la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți în sumă de 4.000.000 lei, aferentă onorariului de expert, de vreme ce chitanța nr. 1360681 din 21 februarie 2003 atestă că această sumă a fost achitată de societatea pârâtă. Sub acest aspect recursul declarat de SC V. SA Constanța urmează a fi admis potrivit art. 313 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de pârâta SC V. SA Constanța împotriva deciziei civile nr. 319/C din 31 martie 2004 a Curții de Apel Constanța. Casează decizia atacată și sentința civilă nr. 12296 din 19 septembrie 2003 a Judecătoriei Constanța și în consecință, admite în parte apelul, în sensul că schimbă sentința cu privire la cuantumul cheltuielilor de judecată pe care le reduce la suma de 306.000 lei. Menține restul dispozițiilor hotărârilor. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 mai 2005.