ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1086/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 30 martie 2003, reclamanta SC U.G. SA a chemat în judecată pârâtele C.C.C.H. SA și SC T.T.V. SA solicitând pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare a imobilului situat în T.T.N. (actual T.T.V.) și descris conform proiectului întocmit de SC P. SA Constanța. În susținerea pretențiilor reclamanta a arătat că prin înscrisul intitulat contract de vânzare-cumpărare din 27 decembrie 1994 cu valoare de antecontract de vânzare – cumpărare a cumpărat de la pârâta SC C.C.C.H. SA un imobil situat în T.T.N. individualizat conform proiectului la prețul de 540.000.000 lei.

Prețul a fost achitat integral în condițiile stabilite în P.C. din 17 ianuarie 1995, parte integrantă a contractului de vânzare – cumpărare. Încheierea convenției de vânzare – cumpărare în această formă a fost justificată de faptul că la data perfectării sale pârâta SC C.C.C.H SA nu era în posesia certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului pe care însă avea vocație să-l obțină conform H.G.R. nr. 834/1991. S-a mai convenit ca încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică să se realizeze după emiterea de către M.T. a certificatului de atestare a dreptului de proprietate. Imobilul a fost predat integral în posesia cumpărătorului care a executat lucrări de reparații asupra construcției și a edificat construcții noi pe terenul aferent.

Ulterior obținerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate pârâta SC C.C.C.H. SA a fost supusă unui proces de divizare în urma căruia SC T.T.V. SA societate rezultată în urma divizării i-a fost atribuit activul în litigiu. Pârâta SC C.C.C.H. SA a depus întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive motivat de faptul că terenul nu se mai află în patrimoniul său. S-a susținut că urmare divizării intervenite, terenul a fost predat SC T.T.V. SA, conform protocolului de divizare și cel de predare – primire. În ce privește fondul cauzei, pârâta a arătat că părțile au convenit numai cu privire la vânzarea construcției, pentru prețul de 540.000.000 lei. Pârâta SC T.T.V.

SA prin întâmpinarea formulată a solicitat respingerea acțiunii, susținând că terenul în litigiului este proprietatea sa fiindu-i transmis, în urma divizării SC C.C.C.H. SA prin protocol de predare – primire conform hotărârii A.G.A. din 4 august 2000. Prin sentința nr. 3674 din 27 aprilie 2004 Tribunalul Constanța, secția comercială, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC C.C.C.H. SA. Totodată s-a respins acțiunea ca nefondată. În motivarea soluției, instanța de fond a reținut că la data încheierii contractului terenul aferent era proprietate de stat chiar dacă societatea avea vocație legală la constituirea unui drept de proprietate asupra acestuia.

Lipsa consimțământului la vânzare, face ca în ceea ce privește terenul contractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 27 decembrie 1994 să nu aibă nici valoarea juridică a unei promisiuni de vânzare, cu atât mia puțin a unei convenții valabile în conformitate cu dispozițiile art. 948 C. civ., pentru ca instanța să poată constata pe cale judecătorească valabilitatea acesteia și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic. A mai reținut instanța de fond că hotărârea A.G.A. din cadrul SC C.C.C.H. SA adoptată la 23 decembrie 1994 exprimă voința socială în ce privește vânzarea pentru prețul de 539.427.000 lei. Nu există consimțământul societății exprimat prin hotărârea A.G.A. pentru vânzarea terenului aferent.

Împotriva acestei soluții a promovat apel reclamanta arătând în esență că instanța de fond a reținut în mod greșit valabilitatea convenției numai cu privire la construcție, Proiectul întocmit de SC P. SA Constanța, stabilind că imobilul formează o singură entitate juridică înscrisul neconstituind contract de vânzare – cumpărare distinct pentru construcție și respectiv antecontract de vânzare – cumpărare pentru teren; din Legea nr. 31/1990 nu rezultă că A.G.A. are vreo atribuție cu privire la luarea hotărârii privind înstrăinările de active; hotărârea nu a fost motivată în raport de apărările formulate; în conformitate cu dispozițiile art. 948 C. civ., înscrisul denumit vânzare – cumpărare îndeplinește condițiile esențiale pentru validitatea sa ca antecontract.

Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, precum și pentru cauzele de contencios administrativ fiscal, prin decizia nr. 13 din 26 ianuarie 2005 a respins apelul ca nefondat. Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut că la fond s-a argumentat juridic respingerea acțiunii, precizând că la data încheierii convenției care reprezenta un antecontract de vânzare – cumpărare SC C.C.C.H. SA avea calitatea de proprietar numai asupra construcției ulterior obținându-se dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.500 m.p.

prin certificatul din 10 ianuarie 2000. S-a mai reținut că din interpretarea clauzelor contractului rezultă că obiectul acestuia numai construcția, deoarece la data încheierii convenției, terenul era proprietatea reclamantului ci a statului, valoarea terenului a fost calculată separat așa cum rezultă din momentul justificativ din Proiect, iar la data de 23 decembrie 1994 societatea și-a exprimat voința socială în sensul vânzării numai a căminului în valoare de 539.427.000 lei. Lipsa consimțământului la încheierea actului în ce privește terenul aferent construcției face inaplicabilitatea dispozițiilor art. 948 C. civ. Împotriva soluției instanței de apel, reclamanta a declarat recurs, în termen și legal timbrat, criticile vizând aspecte de netemeinicie și nelegalitate invocând dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 și 10 C. proc.

civ. Astfel se susține că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecății și înțelesul lămurit al înscrisului denumit contract de vânzare – cumpărare din 27 decembrie 1994. Față de acest înscris și de proiectul întocmit de SC P. SA Constanța instanța a greșit reținând valabilitatea convenției numai cu privire la construcție, și a omis faptul că imobilul formează o singură entitate juridică. De asemenea recurenta susține că instanța a omis declarația vânzătorului SC C.C.C.H. SA cu privire la invocarea în alin. (2) a art. 11 din proiect a calității sale de proprietar în temeiul Legii nr. 15/1990. Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului prevăzut de H.G. nr. 834/1999 se emite numai pentru atestarea proprietății asupra terenului, dreptul de proprietate fiind transferat de drept la data reorganizării /înființării societății comerciale conform Legii nr. 15/1990.

Se mai critică faptul că la motivarea hotărârii nu s-a ținut seama de nici unul din mijloacele de apărare, fiind practic nemotivată, și s-a ignorat că potrivit art. 111 și art. 113 din Legea nr. 31/1999 numai A.G.E.A. are competența de a aproba vânzarea de active. Recursul este nefondat. Potrivit art. 304 C. proc. civ., astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 219/2005, privind aprobarea O.U.G. nr. 138, cu aplicare imediată modificarea sau casarea unei hotărâri se poate face numai pentru motive de nelegalitate. În aceste condiții se vor examina numai criticile privind aspectele de nelegalitate respectiv modul de interpretare a dispozițiilor legale în materie respectiv dispozițiile Legii nr. 15/1990; Legii nr. 31/1990; și art. 969 C. civ.

Celelalte critici, scapă controlului de legalitate făcând referire la situații de fapt sau modului de interpretare a probelor administrate ce constituie atributul exclusiv al instanței de fond sau de apel datorită caracterului devolutiv al acestei căi de atac. Astfel recurenta a susținut că terenul și construcția reprezintă o entitate juridică, un întreg care a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare. Nu se poate reține critica potrivit căreia s-au nesocotit dispozițiile art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, întrucât vânzătoarea SC C.C.C.H. SA nu era proprietara terenului, certificatul de atestare a dreptului de proprietate fiind obținut la un interval de 6 ani. Potrivit art. 1 din H.G.

nr. 331/1992 „terenurile aferente activelor vândute anterior datei eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate, aflate în patrimoniul societăților comerciale, vor fi incluse în certificat și vor fi vândute cumpărătorilor construcțiilor, la cererea acestora. La art. 6 din același act normativ se prevede că „dispozițiile art. 1 sunt aplicabile și situațiilor ce privesc acțiunile ce se vor vinde înainte ca societatea comercială să intre în posesia certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor. Memoriul justificativ al proiectului ce face parte integrantă din contractul de vânzare – cumpărare s-a stabilit separat prețul terenului la suma de 4.603.500 lei, cu specificația ca acesta va face obiectul unei negocierii ulterioare, funcție de legislația care va reglementa aceste situații.

Valoarea rezultată din evaluarea terenului nu a fost inclusă în valoarea imobilului. Față de cele arătate, rezultă că instanța de apel a făcut o interpretare corectă a clauzelor contractului fiind evidentă lipsa consimțământului la încheierea actului în ce privește terenul aferent construcției. Pe de altă parte, președintele consiliului de administrație care a semnat convenția din partea vânzătorului nu a avut mandat pentru vânzarea terenului. Potrivit prevederilor statului SC C.C.C.H. SA, președintele consiliului de administrație reprezintă societatea în relațiile cu terții, în baza și limitele date de A.G.A. Prin hotărârea din 23 decembrie 1994 (înainte cu 4 zile de asemenea contractului de vânzare – cumpărare) A.G.A.

a aprobat numai vânzarea activului la prețul de 539.427.000 lei, nerezultând că este atributul A.G.E.A. față de clauzele actului constitutiv. Față de cele arătate văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC U.G. SA Basarabi, județul Constanța, împotriva deciziei nr. 13/ COM din 26 ianuarie 2005 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă, fluvială, contencios administrativ și fiscal ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 martie 2006.