ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1086/2006

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data

de 30 martie 2003, reclamanta SC U.G. SA a chemat în judecată pârâtele C.C.C.H.

SA și SC T.T.V. SA solicitând pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să

țină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare a imobilului situat în T.T.N.

(actual T.T.V.) și descris conform proiectului întocmit de SC P. SA Constanța.

În susținerea pretențiilor

reclamanta a arătat că prin înscrisul intitulat contract de vânzare-cumpărare

din 27 decembrie 1994 cu valoare de antecontract de vânzare – cumpărare a

cumpărat de la pârâta SC C.C.C.H. SA un imobil situat în T.T.N. individualizat

conform proiectului la prețul de 540.000.000 lei.

Prețul a fost achitat integral în

condițiile stabilite în P.C. din 17 ianuarie 1995, parte integrantă a

contractului de vânzare – cumpărare.

Încheierea convenției de vânzare –

cumpărare în această formă a fost justificată de faptul că la data perfectării

sale pârâta SC C.C.C.H SA nu era în posesia certificatului de atestare a

dreptului de proprietate asupra terenului pe care însă avea vocație să-l obțină

conform H.G.R. nr. 834/1991.

S-a mai convenit ca încheierea

contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică să se realizeze după

emiterea de către M.T. a certificatului de atestare a dreptului de proprietate.

Imobilul a fost predat integral în

posesia cumpărătorului care a executat lucrări de reparații asupra construcției

și a edificat construcții noi pe terenul aferent.

Ulterior obținerii certificatului de

atestare a dreptului de proprietate pârâta SC C.C.C.H. SA a fost supusă unui

proces de divizare în urma căruia SC T.T.V. SA societate rezultată în urma

divizării i-a fost atribuit activul în litigiu.

Pârâta SC C.C.C.H. SA a depus

întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive

motivat de faptul că terenul nu se mai află în patrimoniul său.

S-a susținut că urmare divizării

intervenite, terenul a fost predat SC T.T.V. SA, conform protocolului de

divizare și cel de predare – primire.

În ce privește fondul cauzei, pârâta

a arătat că părțile au convenit numai cu privire la vânzarea construcției,

pentru prețul de 540.000.000 lei.

Pârâta SC T.T.V. SA prin

întâmpinarea formulată a solicitat respingerea acțiunii, susținând că terenul

în litigiului este proprietatea sa fiindu-i transmis, în urma divizării SC

C.C.C.H. SA prin protocol de predare – primire conform hotărârii A.G.A. din 4

august 2000.

Prin sentința nr. 3674 din 27

aprilie 2004 Tribunalul Constanța, secția comercială, a respins excepția lipsei

calității procesuale pasive a pârâtei SC C.C.C.H. SA. Totodată s-a respins

acțiunea ca nefondată.

În motivarea soluției, instanța de

fond a reținut că la data încheierii contractului terenul aferent era

proprietate de stat chiar dacă societatea avea vocație legală la constituirea

unui drept de proprietate asupra acestuia. Lipsa consimțământului la vânzare,

face ca în ceea ce privește terenul contractul de vânzare – cumpărare încheiat

la data de 27 decembrie 1994 să nu aibă nici valoarea juridică a unei

promisiuni de vânzare, cu atât mia puțin a unei convenții valabile în

conformitate cu dispozițiile art. 948 C. civ., pentru ca instanța să poată

constata pe cale judecătorească valabilitatea acesteia și să pronunțe o

hotărâre care să țină loc de act autentic.

A mai reținut instanța de fond că

hotărârea A.G.A. din cadrul SC C.C.C.H. SA adoptată la 23 decembrie 1994

exprimă voința socială în ce privește vânzarea pentru prețul de 539.427.000

lei. Nu există consimțământul societății exprimat prin hotărârea A.G.A. pentru

vânzarea terenului aferent.

Împotriva acestei soluții a promovat

apel reclamanta arătând în esență că instanța de fond a reținut în mod greșit

valabilitatea convenției numai cu privire la construcție, Proiectul întocmit de

SC P. SA Constanța, stabilind că imobilul formează o singură entitate juridică

înscrisul neconstituind contract de vânzare – cumpărare distinct pentru

construcție și respectiv antecontract de vânzare – cumpărare pentru teren; din

Legea nr. 31/1990 nu rezultă că A.G.A. are vreo atribuție cu privire la luarea

hotărârii privind înstrăinările de active; hotărârea nu a fost motivată în

raport de apărările formulate; în conformitate cu dispozițiile art. 948 C. civ.,

înscrisul denumit vânzare – cumpărare îndeplinește condițiile esențiale pentru

validitatea sa ca antecontract.

Curtea de Apel Constanța, secția

comercială, maritimă și fluvială, precum și pentru cauzele de contencios

administrativ fiscal, prin decizia nr. 13 din 26 ianuarie 2005 a respins apelul

ca nefondat.

Pentru a se pronunța astfel, instanța

de control judiciar a reținut că la fond s-a argumentat juridic respingerea

acțiunii, precizând că la data încheierii convenției care reprezenta un

antecontract de vânzare – cumpărare SC C.C.C.H. SA avea calitatea de proprietar

numai asupra construcției ulterior obținându-se dreptul de proprietate asupra

terenului în suprafață de 1.500 m.p. prin certificatul din 10 ianuarie 2000.

S-a mai reținut că din interpretarea

clauzelor contractului rezultă că obiectul acestuia numai construcția, deoarece

la data încheierii convenției, terenul era proprietatea reclamantului ci a

statului, valoarea terenului a fost calculată separat așa cum rezultă din

momentul justificativ din Proiect, iar la data de 23 decembrie 1994 societatea

și-a exprimat voința socială în sensul vânzării numai a căminului în valoare de

539.427.000 lei.

Lipsa consimțământului la încheierea

actului în ce privește terenul aferent construcției face inaplicabilitatea

dispozițiilor art. 948 C. civ.

Împotriva soluției instanței de

apel, reclamanta a declarat recurs, în termen și legal timbrat, criticile

vizând aspecte de netemeinicie și nelegalitate invocând dispozițiile art. 304 pct.

7, 8, 9 și 10 C. proc. civ.

Astfel se susține că instanța de

apel a interpretat greșit actul dedus judecății și înțelesul lămurit al

înscrisului denumit contract de vânzare – cumpărare din 27 decembrie 1994.

Față de acest înscris și de proiectul

întocmit de SC P. SA Constanța instanța a greșit reținând valabilitatea

convenției numai cu privire la construcție,

și a omis faptul că

imobilul formează o singură entitate juridică.

De asemenea recurenta susține că

instanța a omis declarația vânzătorului SC C.C.C.H. SA cu privire la invocarea

în alin. (2) a art. 11 din proiect a calității sale de proprietar în temeiul

Legii nr. 15/1990.

Certificatul de atestare a dreptului

de proprietate asupra terenului prevăzut de H.G. nr. 834/1999 se emite numai

pentru atestarea proprietății asupra terenului, dreptul de proprietate fiind

transferat de drept la data reorganizării /înființării societății comerciale

conform Legii nr. 15/1990.

Se mai critică faptul că la

motivarea hotărârii nu s-a ținut seama de nici unul din mijloacele de apărare,

fiind practic nemotivată, și s-a ignorat că potrivit art. 111 și art. 113 din

Legea nr. 31/1999 numai A.G.E.A. are competența de a aproba vânzarea de active.

Recursul este nefondat.

Potrivit art. 304 C. proc. civ.,

astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 219/2005, privind aprobarea O.U.G. nr.

138, cu aplicare imediată modificarea sau casarea unei hotărâri se poate face

numai pentru motive de nelegalitate.

În aceste condiții se vor examina

numai criticile privind aspectele de nelegalitate respectiv modul de

interpretare a dispozițiilor legale în materie respectiv dispozițiile Legii nr.

15/1990; Legii nr. 31/1990; și art. 969 C. civ.

Celelalte critici, scapă controlului

de legalitate făcând referire la situații de fapt sau modului de interpretare a

probelor administrate ce constituie atributul exclusiv al instanței de fond sau

de apel datorită caracterului devolutiv al acestei căi de atac.

Astfel recurenta a susținut că

terenul și construcția reprezintă o entitate juridică, un întreg care a făcut

obiectul contractului de vânzare – cumpărare.

Nu se poate reține critica potrivit

căreia s-au nesocotit dispozițiile art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, întrucât

vânzătoarea SC C.C.C.H. SA nu era proprietara terenului, certificatul de atestare

a dreptului de proprietate fiind obținut la un interval de 6 ani.

Potrivit art. 1 din H.G. nr. 331/1992

„terenurile aferente activelor vândute anterior datei eliberării certificatului

de atestare a dreptului de proprietate, aflate în patrimoniul societăților

comerciale, vor fi incluse în certificat și vor fi vândute cumpărătorilor

construcțiilor, la cererea acestora.

La art. 6 din același act normativ

se prevede că „dispozițiile art. 1 sunt aplicabile și situațiilor ce privesc

acțiunile ce se vor vinde înainte ca societatea comercială să intre în posesia

certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Memoriul justificativ al proiectului

ce face parte integrantă din contractul de vânzare – cumpărare s-a stabilit

separat prețul terenului la suma de 4.603.500 lei, cu specificația ca acesta va

face obiectul unei negocierii ulterioare, funcție de legislația care va

reglementa aceste situații.

Valoarea rezultată din evaluarea

terenului nu a fost inclusă în valoarea imobilului.

Față de cele arătate, rezultă că

instanța de apel a făcut o interpretare corectă a clauzelor contractului fiind

evidentă lipsa consimțământului la încheierea actului în ce privește terenul

aferent construcției.

Pe de altă parte, președintele consiliului

de administrație care a semnat convenția din partea vânzătorului nu a avut

mandat pentru vânzarea terenului. Potrivit prevederilor statului SC C.C.C.H.

SA, președintele consiliului de administrație reprezintă societatea în

relațiile cu terții, în baza și limitele date de A.G.A.

Prin hotărârea din 23 decembrie 1994

(înainte cu 4 zile de asemenea contractului de vânzare – cumpărare) A.G.A. a

aprobat numai vânzarea activului la prețul de 539.427.000 lei, nerezultând că

este atributul A.G.E.A. față de clauzele actului constitutiv.

Față de cele arătate văzând

dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de

reclamanta SC U.G. SA Basarabi, județul Constanța, împotriva deciziei nr. 13/ COM

din 26 ianuarie 2005 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă,

fluvială, contencios administrativ și fiscal ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 16 martie 2006.