ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3465/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr.

3498/2003 reclamantele R.E. și V.M. au chemat în judecată pe pârâții C.E. și V.M.

solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare încheiat între aceștia la 23 mai 2002, autentificat sub nr.

1558/2002.

În motivarea cererii reclamantele au

arătat că sunt surorile lui R.I., fostul soț al pârâtei C.E.

În timpul căsătoriei cu R.I., C.E. a

locuit în imobilul situat în comuna Mihăești, proprietatea tatălui

reclamantelor, R.D.

Autorul reclamantelor, R.D. a vândut

imobilul situat în comuna Mihăești foștilor soți R. la data de 28 martie 1988.

Prin decizia civilă nr. 3597/R din 12

noiembrie 1999 a Curții de Apel Pitești s-a constatat nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 1988 pentru lipsa prețului.

După decesul lui R.D. reclamantele

și fratele lor R.I. s-au judecat în procesul de partaj succesoral. În masa

succesorală a fost inclus și imobilul din comuna Mihăești, după ce s-a

constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie

1988.

În urma procesului de partaj

succesoral, potrivit deciziei civile nr. 2420 din 24 octombrie 2002 a

Tribunalului Vâlcea imobilul a fost inclus în lotul reclamantelor.

Cu rea-credință pârâta C.E. a uzat

de hotărârea judecătorească pronunțată în partajul de bunuri comune în care s-a

judecat cu fostul soț, R.I. și a încercat executarea silită a acesteia.

Reclamantele au aflat despre

începerea executării silite în aprilie 2002 și au formulat contestație la

executare care a fost admisă prin sentința civilă nr. 5158 din 5 iunie 2002 a

Judecătoriei Râmnicu Vâlcea rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 2550 din

18 decembrie 2002.

În timpul judecării contestației la

executare pârâta C.E. a încheiat actul de vânzare-cumpărare cu pârâtul V.M.,

ambii fiind de rea-credință întrucât C.E. a ignorat hotărârea judecătorească

prin care se constata nulitatea absolută a actului de vânzare-cumpărare din

1988, iar V.M. cunoștea situația litigioasă a imobilului cumpărat.

Reclamantele au arătat în acțiune că

actul încheiat între părți are o cauză ilicită și îi lipsește obiectul în

condițiile în care vânzătoarea nu era proprietara imobilului.

De asemenea, reclamantele au

formulat și plângere penală împotriva pârâtei pentru săvârșirea infracțiunii de

fals în declarații, iar organele de urmărire penală au reținut vinovăția

acesteia aplicându-i o sancțiune administrativă prevăzută de art. 18

1

C. pen.

Judecătoria Râmnicu Vâlcea prin

sentința civilă nr. 5764 din 17 noiembrie 2003 a admis acțiunea și a constatat

nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1558 din 23

mai 2002 încheiat între pârâți. A obligat pârâții la 600.000 lei cheltuieli de

judecată către reclamante.

Instanța de fond a reținut că

reclamantele sunt coproprietarele imobilului din comuna Mihăești în baza

deciziei civile nr. 2420 din 24 octombrie 2000 a Tribunalului Vâlcea prin care

s-a dezbătut succesiunea autorului lor, R.D., decedat în 1994.

În procesul de partaj succesoral a

avut calitatea de parte și C.E., întrucât acțiunea a avut și un capăt de cerere

privind constatarea nulității absolute a actului de vânzare-cumpărare încheiat

în anul 1988.

Prin decizia civilă nr. 3597 R din 12

noiembrie 1999 Curtea de Apel Pitești a constatat nulitatea absolută a actului

de vânzare-cumpărare din 1988 și a modificat încheierea de admitere în

principiu pronunțată în dosarul nr. 9075/1997, în sensul că a reținut la partaj

și casa cu 6 camere edificate din cărămidă și acoperite cu țiglă, ce făcuse

obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1988.

Pârâta C.E. a încercat să pună în

executare o hotărâre de partaj suplimentar de bunuri comune, dată într-un

litigiu ce se purtase între ea și fostul său soț, R.I. și care includea și

imobilul în litigiu.

În această hotărâre R.I. a fost

obligat la o sultă de 55.041.000 lei, reactualizată prin sentința civilă nr.

1427/2001 a Judecătoriei Râmnicu Vâlcea.

Ambele hotărâri au făcut obiectul

dosarului de executare silită nr. 443/2001 al executorului judecătoresc B.D.,

dar C.E. a adjudecat imobilul ce face obiectul prezentului dosar prin actul de

adjudecare din 23 noiembrie 2001.

După adjudecare, același executor

judecătoresc a pus-o în posesie pe C.E. asupra întregului imobil în baza

dosarului execuțional nr. 26/2002.

Reclamantele au formulat

contestația la executare prevalându-se de titlul care le conferea calitatea de

coproprietare, sentința civilă nr. 2420/2000, contestație ce a fost admisă de

Judecătoria Râmnicu Vâlcea prin sentința civilă nr. 5158 din 2 iunie 2002 și

s-au desființat actele de executare silită întocmite în dosarele de executare

nr. 443/2001 și 26/2002, inclusiv actul de adjudecare de care s-a prevalat

pârâta în momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu

pârâtul V.M.

Față de această situație de fapt s-a

reținut reaua-credință a pârâtei C.E. și intenția ei de a frauda interesele

reclamantelor.

S-a apreciat că și cumpărătorul V.M.

a fost de rea-credință, întrucât trebuia să facă verificări suplimentare

privind situația imobilului și nu să se limiteze doar la serviciile agentului

imobiliar care a intermediat înstrăinarea și, care cu rea-credință nu i-a adus

la cunoștință cumpărătorului situația litigioasă a imobilului.

Împotriva sentinței au declarat apel

ambii pârâți.

C.E. în dezvoltarea motivelor de

apel a arătat că dreptul său de proprietate asupra imobilului vândut nu a fost

desființat, chiar dacă ulterior, printr-o hotărâre judecătorească s-a anulat

actul de adjudecare în baza căruia s-a făcut transmisiunea. De asemenea, greșit

s-a reținut că pârâtul V.M. a fost de rea-credință întrucât agenția imobiliară

care a mediat vânzarea a obținut toate avizele și autorizațiile, a făcut verificări

la cartea funciară, ocazie cu care s-a constatat că nu era opoziție la vânzare,

iar imobilul nu era indisponibilizat.

Pârâtul V.M. în apelul său

precizează că în mod greșit instanța a reținut reaua sa credință întrucât nu au

existat elemente obiective care să îi permită să-și dea seama de situația

imobilului. Actele prezentate de agentul imobiliar au fost de natură să-i

creeze convingerea că vânzătoarea era proprietara bunului vândut.

Se mai susține în apel că

reclamantele nu au făcut dovada relei-credințe.

Curtea de Apel Pitești prin decizia

civilă nr. 607 A din 26 martie 2004 a admis ambele apeluri și a schimbat

sentința în sensul respingerii acțiunii reținând că reclamantele nu au făcut

dovada relei-credințe a cumpărătorului.

Chiar în cuprinsul contractului de

vânzare-cumpărare se menționează clar că imobilul nu este ipotecat, grevat de

alte sarcini sau procese, așa după cum rezultă din extrasul de C.F. nr. 5938.

Faptul că agentul imobiliar nu a

înștiințat cumpărătorul de cele constatate cu ocazia deplasării la primărie în

vederea obținerii autorizațiilor prealabile înstrăinării nu poate dovedi

reaua-credință a pârâtului V.M.

În cauză nu se poate constata

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare întrucât nu s-a făcut

dovada convenției frauduloase dintre vânzătoare și cumpărător.

Împotriva deciziei au declarat

recurs reclamantele R.E. și V.M., în temeiul art. 304 pct. 9 și 10 C. proc.

civ. pentru următoarele motive:

- instanța de apel trebuia să facă

aplicarea corectă a prevederilor art. 15 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 care

sancționează cu nulitate absolută actul de înstrăinare încheiat în legătură cu

un teren asupra căruia se poartă un litigiu.

- intimatul-pârât V.M. nu se poate

prevala de bună-credință din moment ce agentul imobiliar, mandatarul său, a

cunoscut situația litigioasă a imobilului.

Recursul este nefondat.

Primul motiv de recurs, respectiv

neaplicarea corectă a dispozițiilor Legii nr. 54/1998 și a art. 1200 și art. 1200

C. civ. constituie o modificare tardivă a acțiunii introductive și, ca atare,

nu poate fi supus analizei.

Cât privește cel de al doilea motiv

de recurs, din analiza lucrărilor dosarului se constată că instanța de apel a

reținut în mod corect buna-credință a cumpărătorului V.M.

În principiu, anularea titlului de

proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură

să atragă și nulitatea actului în ce privește pe terțul achizitor, în cazul că

acesta este de bună-credință, soluția, care se prezumă, justificându-se pe

considerațiuni de echitate și utilitate socială. Numai în cazul în care terțul

achizitor, cu titlu oneros, a cunoscut, sau cu diligențe minime, putea să

cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, deci a

fost de rea-credință, ceea ce trebuie dovedit, operează regula de drept

potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage

și nulitatea titlului achizitorului.

În speță, intimatul V.M. a dobândit

imobilul prin intermediul unei agenții imobiliare care a obținut documentele

necesare perfectării vânzării, deci se prezumă că a depus toate diligențele

pentru a afla situația imobilului. Recurentele nu au produs nici o probă care

să răstoarne această prezumție. Simpla afirmație că agentul imobiliar cunoștea

situația reală a imobilului despre care nu l-a înștiințat pe cumpărător nu este

suficientă pentru a dovedi reaua-credință a acestuia din urmă.

De altfel, vânzarea lucrului altuia,

căci acesta este obiectul speței de față, este lovită doar de nulitate relativă

determinată de eroarea cumpărătorului asupra calității de proprietar a

vânzătorului. În acest caz adevăratul proprietar nu poate cere anularea

vânzării, dar poate revendica lucrul de la dobânditor câtă vreme acesta nu-i

opune dobândirea cu bună-credință a lucrului sau uzucapiunea.

Așa fiind, recursul se va respinge

ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamantele R.E. și V.M. împotriva deciziei nr. 607 A din 26

martie 2004 a Curții de Apel Pitești, secția civilă.

Obligă pe recurente la plata sumei

de 5.000.000 lei cheltuieli de judecată față de intimata C.E.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 aprilie 2005.