ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 799/2012

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 29 septembrie 2009 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, reclamantul D.N.M. a chemat în judecată Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA și a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună anularea parțială a hotărârilor de stabilire a despăgubirilor nr. 212 din 22 martie 2007 și nr. 252 din 24 martie 2009, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite pentru expropriere. Prin sentința civilă nr. 1591 din 22 octombrie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis în parte contestația formulată, a anulat parțial hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. 212 din 22 martie 2007 și nr. 259 din 24 martie 2009, a stabilit în sarcina pârâtului expropriator câte o despăgubire în valoare de 18.594 lei pentru terenul expropriat în suprafață de 719,598 m.p.

și de 362 lei pentru terenul expropriat în suprafață de 14 m.p., sume ce vor fi achitate reclamantului-persoană expropriată și a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 2.100 lei cheltuieli de judecată (onorariu de expertiză). Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 212 din 22 martie 2007 s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 719,598 m.p. situat în comuna Gruiu, județul Ilfov, suma cuvenită cu titlu de despăgubiri proprietarului imobilului, reclamantul D.N.M., în cuantum de 11.468,92 lei, fiind consemnată într-un cont bancar ce urma a fi deschis pe numele acestuia în condițiile legii.

La art. 3 s-a prevăzut că transferul dreptului de proprietate asupra terenului expropriat, din proprietatea privată a reclamantului (determinat pe baza documentației cadastrale), în proprietatea publică a statului și în administrarea expropriatorului a operat de drept la data consemnării despăgubirii în condițiile acestei hotărâri. Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 259 din 24 martie 2009, s-a dispus exproprierea și a suprafeței de teren de 14 m.p. situat în localitatea Gruiu, județul Ilfov, stabilindu-se despăgubiri în cuantum de 223,13 lei, consemnate într-un cont deschis pe numele reclamantului, cu aceleași mențiuni privind transferul dreptului de proprietate. Conform recipiselor de consemnare din 18 august 2007 și din 6 mai 2009, sumele stabilite cu titlu de despăgubiri au fost consemnate pe seama și la dispoziția reclamantului D.N.M.

la datele de 18 august 2007 și, respectiv, 6 mai 2009, când a operat de drept transferul dreptului de proprietate asupra celor două suprafețe de teren arătate mai sus, din proprietatea reclamantului în proprietatea publică a statului. Referitor la expertiza efectuată în cauză, aceasta a avut ca obiective stabilirea cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantului, în funcție de toate capetele de cerere formulate, aferente imobilelor expropriate, urmând ca experții constituiți în comisia reglementată de art. 25 din Legea nr. 33/1994, la calculul cuantumului despăgubirilor, să țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, coroborat cu dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, modificată și completată.

Tribunalul a reținut că valoarea totală a despăgubirii a fost stabilită în funcție și de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, în unitatea administrativ teritorială, dar, la data întocmirii raportului de expertiză, așa încât solicitarea pârâtului de a se stabili valoarea terenurilor expropriate ținând cont de prețul cu care se vând în mod real și efectiv imobilele de același fel în zona în litigiu nu a fost avută în vedere de tribunal, întrucât nu a fost susținută de nici o probă din partea pârâtului, iar comisia de experți, a răspuns acestui obiectiv, indicând întreaga bază legală a evaluării, printre care și dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Referitor la cuantumul despăgubirilor stabilite de comisia de experți, tribunalul a constatat că aceștia, în unanimitate, au apreciat că valoarea despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 719,598 m.p.

este de 18.594 lei, iar pentru terenul în suprafață de 14 m.p. este de 362 lei, la data efectuării expertizei, conform metodologiei folosite. Împotriva acestei sentințe instanței de fond a formulat apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, iar prin decizia civilă nr. 163/ A din 16 februarie 2011, Curtea de Apel București a respins apelul ca nefondat. Instanța de apel a reținut că dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd drept criteriu în stabilirea cuantumului despăgubirilor, prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel, la data întocmirii raportului de expertiză. În raportul de expertiză efectuat în cauză, experții s-au raportat, pentru stabilirea valorii terenurilor expropriate la metoda comparației directe, fiind selectate în acest scop ofertele de tranzacționare din presă și agenții imobiliare, ajungând astfel la prețul de 13,5 euro/ m.p.

Ulterior, acest preț a fost efectiv diminuat până la 6,45 euro/ m.p., prin raportare la marja de negociere și la lipsa de interes pentru terenurile din zonă care nu se tranzacționează. Prin urmare, în lipsa unor tranzacții pentru terenurile din zonă, experții sunt în imposibilitate să se raporteze la criteriul prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind necesar să evalueze terenurile prin raportare și la alte elemente decât cel privind prețul cu care se vând în mod obișnuit asemenea imobile, astfel că în mod corect au fost avute în vedere prețurile din ofertele de vânzare, care au fost efectiv diminuate la jumătate. Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel, în termen legal a declarat și motivat recurs, pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R.

SA. Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: Hotărârea recurată a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Conform art. 26 alin. (2) din Legea 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Raportul de expertiză administrat nu a ținut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege - nu s-a folosit metoda comparației vânzărilor, comisia de experți utilizând pentru comparație prețuri de ofertare (de pe site-uri ale agențiilor imobiliare) și nu prețuri de tranzacționare rezultând din contracte de vânzare-cumpărare, prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială în care sunt situate cele două imobile ce fac obiectul prezentului litigiu. În al doilea rând, comparabilele utilizate nu sunt circumscrise noțiunii de „imobil asemănător” imobilului expropriat. Au fost avute în vedere imobile mult diferite sub aspectul suprafeței față de imobilele expropriate, dar, și mai important, au fost avute în vedere imobile situate în intravilanul comunei Gruiu și cu acces la utilități, în vreme ce imobilele în speță sunt terenuri agricole situate în extravilanul comunei, fără acces la utilități.

Referitor la inexistența unor tranzacții la data efectuării expertizei pe care comisia de experți să le fi avut în vedere, se arată că nici experții și nici reclamantul nu au făcut dovada diligențelor depuse în vederea obținerii lor, s-au limitat doar la a afirma că acestea nu există.

Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul este fondat, urmând a fi admis pentru următoarele considerente: Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, „la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile administrate de aceștia.” Întemeindu-și hotărârea pronunțată pe raportul de expertiză efectuat în prima fază procesuală, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, în cuprinsul acestui raport, experții menționează că au avut în vedere ofertele de prețuri din presa de specialitate pentru terenuri similare, indicând în acest sens două imobile și ofertele de prețuri corespunzătoare fiecăruia. Deși apelantul pârât a formulat obiecțiuni în acest sens, prin încheierea de la data de 09 martie 2010, Curtea de Apel a respins aceste obiecțiuni, cu motivarea că „în cuprinsul expertizei, experții fac trimitere la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat imobilul în litigiu”. Însă, așa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză, experții nu au avut în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat imobilul în litigiu, ci ofertele de prețuri din presa de specialitate.

Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experții cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. În respectarea acestor prevederi legale și a dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanța avea datoria de a ordona administrarea de probe care să dovedească demersurile efectuate de părți pentru a obține înscrisuri prin care să probeze dacă în unitatea administrativ-teritorială s-au efectuat tranzacții imobiliare cu privire la terenuri de același fel și prețul la care s-au tranzacționat astfel de bunuri la data efectuării raportului de expertiză.

În consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârât, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunurilor în litigiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 163/ A din 16 februarie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 09 februarie 2012.