ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7898/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7898/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 152 din 3 martie

2010,Tribunalul Arad a admis acțiunea civilă formulată de către reclamanta

S.M.A. împotriva pârâtei Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

din România și a obligat pârâtul la despăgubiri către reclamantă în cuantum

total de 15.921 euro sau echivalentul în lei la data plății efective, potrivit

cursului B.N.R., pentru un teren expropriat, identificat în C.F. Arad, în

suprafață de 261 m.p., aflat în intravilanul municipiului Arad.

Tribunalul a

constatat că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului înscris în C.F.

Arad, în suprafață de 4.400 m.p. teren arabil în intravilanul municipiului

Arad.

Prin Hotărârea nr.

48/06 aprilie 2009, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a hotărât

exproprierea pentru utilitate publică, de la reclamantă, a suprafeței de teren

de 261 m.p., arabil în intravilan, necesar pentru construcția unei autostrăzi,

acordând despăgubiri în cuantum de 18.215 RON, echivalentul a 4.348 euro,

respectiv, aproximativ 16,65 euro/m.p.

Instanța de fond a

mai constatat că respectiva Comisie a evaluat și a acordat despăgubiri

diferențiate pentru proprietarii ale căror terenuri se află în aceeași

categorie de folosință, unele despăgubiri fiind în cuantum de 134 euro/m.p.,

iar alte persoane au primit pentru terenuri aflate în extravilan și nu în

intravilan, 18,03 euro/m.p.

Tribunalul a mai

constatat că în cazul particular al speței date, terenul din litigiu se află

situat în intravilanul municipiului Arad, astfel cum rezultă din Planul

Urbanistic General aprobat de Consiliul Local al Municipiului Arad prin

Hotărârile nr. 89/1998, respectiv, nr. 142/2005, fiind evidențiat în cartea

funciară în aceeași categorie de folosință, respectiv, de teren intravilan,

astfel încât, impozitul achitat de către proprietar a fost mai mare.

Prin urmare, raportat

la situația concretă a terenului din litigiu, cu luarea în considerare a

despăgubirilor acordate pentru alte terenuri din aceeași zonă, tribunalul a

constatat că cea mai apropriată valoare reală de despăgubire este cea stabilită

de experții judiciari L.Ș. și A.C., care au concluzionat că prețul corect este

de 61 euro/m.p. de teren, în cazul suprafeței expropriate de la reclamanta S.,

acest teren intravilan fiind apt pentru edificarea unor case de locuit într-o

posibilă viitoare zonă rezidențială a municipiului Arad, o opinie separată

având-o expertul U.I.R., ca expert desemnat de către Statul Român, prin

C.N.A.D.N.R.

Referitor la

susținerea reclamantei privind exproprierea în realitate a unei suprafețe de

teren mai mare decât cea de 261 m.p., prin schimbarea limitelor de hotar ale

terenului, tribunalul a apreciat că această pretenție nu face obiectul

prezentului dosar.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel pârâta C.N.A.D.N.R., care a arătat că instanța de fond

a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că

nu a apreciat corect valorile de comparație rezultate din prețurile de

tranzacționare din zonă, ci a aplicat mai degrabă o raportare la valorile de

ofertare.

În acest sens, pârâta

a indicat Decizia nr. 5721 din 19 mai 2009 a Înaltei Curți de Casație și

Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, care a statuat că

valoarea de raportare trebuie să fie prețul plătit efectiv, consemnat ca atare

în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele agențiilor imobiliare

ori ale proprietarilor.

Pârâta a mai susținut

că, deși este adevărat că terenul expropriat de la reclamantă face parte din

intravilanul municipiului Arad, acesta nu are acces direct la drumul principal

și la utilități, lipsind în acest sens un P.U.D. sau un P.U.Z., ceea ce evident

reduce valoarea reală a terenului, care, de altfel, are destinația de teren

arabil în intravilan și nu teren construibil în intravilan, iar P.U.G. Arad -

U.T.R. nr. 50 prevede în cazul terenului din litigiu că se vor putea autoriza

executarea unor construcții de locuințe sau spații comerciale ori de prestări

de servicii în zonă, însă, numai după eliberarea unor P.U.D.-uri sau a unui

P.U.Z.

Fiind vorba despre un

teren arabil, chiar dacă în intravilanul unui municipiu și potrivit unor

informații apărute în publicații de specialitate privind tranzacțiile

imobiliare, oferta pentru un astfel de teren este cuprinsă între 5 și 15 euro

pentru 1 m.p.

Pârâta a solicitat

suplimentarea probatoriului cu înscrisuri relevante privind prețurile reale de

tranzacționare din zonă, în timp ce reclamanta a solicitat permisiunea de a

depune ca dovezi, alte hotărâri ale Comisiei de evaluare, din care rezultă că

proprietari din aceeași zonă au obținut despăgubiri cu de peste 100 de ori mai

mari.

Reclamanta a formulat

întâmpinare, solicitând respingerea apelului pârâtei, însușindu-și integral

argumentele și considerentele instanței de fond.

Instanța de apel, în

acord cu dispozițiile art. 295 alin. (2) raportat la art. 292 C. proc. civ., a

decis să admită cererea de suplimentare a probatoriului, cu înscrisuri,

respectiv hotărâri și procese-verbale emise de Comisia pentru Aplicarea Legii

nr. 198/2004 privind acordarea de despăgubiri pentru terenuri expropriate în

același scop - construcția autostrăzii Nădlac - Arad - Timișoara și în aceeași

zonă cu cea în care se află terenul reclamantei.

Astfel,

Procesul-verbal nr. A/07.01.2010 indică că proprietarului V.R. i s-a stabilit o

despăgubire de 126 euro/m.p. teren, adică o despăgubire totală de 11.088 euro,

pentru 88 m.p. teren expropriat, iar aici este vorba despre un teren inferior

valoric, fiind vorba despre teren extravilan și nu intravilan, ca cel al

reclamantei, apoi Hotărârea nr. 43/06 aprilie 2009 a aceleiași Comisii care

acordă 16,66 euro/m.p. teren extravilan, proprietarului B.R., Hotărârea nr.

49/06 aprilie 2009 prin care se acordă proprietarului S. suma de 18,03

euro/m.p. teren extravilan, la fel și proprietarului V.F. prin Hotărârea nr.

50/06 aprilie  2009 ori proprietarilor C. și L., potrivit Hotărârii nr. 52 tot

din 6 aprilie 2009.

Instanța de apel a

constatat că aceeași Comisie a decis reevaluarea despăgubirilor pentru unii

dintre proprietari, astfel că, potrivit Procesului-verbal nr. X/07 ianuarie

2010, proprietarului B.R. i s-a reevaluat proprietatea expropriată, de la 16,66

euro/m.p. la 126,00 euro/m.p., la fel și în cazul proprietarilor B.V. și

B.A.D., potrivit Procesului-verbal nr. Y/07 ianuarie 2010, precum și în cazul

proprietarilor M.P. și C., potrivit Procesului-verbal nr. Z/07 ianuarie 2010.

Prin Decizia civilă

nr. 437/A din 15 noiembrie 2010, Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, a

respins ca nefondat apelul pârâtei, reținând că valoarea cea mai apropiată de

valoarea reală de piață a terenului de 261 m.p. expropriat de la reclamanta-intimată

S.M.A., este cea de 61 euro/m.p., valoarea absolut rezonabilă pentru un teren

aflat în intravilanul municipiului Arad, în condițiile în care aceeași Comisie

a decis reevaluarea despăgubirilor pentru unii dintre proprietari, astfel că

potrivit Procesului-verbal nr. X/07 ianuarie 2010, proprietarului B.R. i s-a

reevaluat proprietatea expropriată, de la 16,66 euro/m.p. la 126,00 euro/m.p.,

la fel și în cazul proprietarilor B.V. și B.A.D., potrivit Procesului-verbal

nr. Y/07 ianuarie 2010, precum și în cazul proprietarilor M.P. și C., potrivit

Procesului-verbal nr. Z/07 ianuarie 2010, care toți au fost proprietarii unor

terenuri extravilane și totuși au avut valori mult superioare celei stabilite

de experții L. și A., pentru reclamantă.

Reclamanta-intimată,

cum corect a constatat și instanța de fond, deține teren în intravilanul

municipiului Arad, astfel cum rezultă din Planul Urbanistic General aprobat de

Consiliul Local al Municipiului Arad prin Hotărârile nr. 89/1998, respectiv,

nr. 142/2005, a fost evidențiat în cartea funciară în aceeași categorie de

folosință, respectiv de teren intravilan, astfel încât impozitul achitat de

către proprietar a fost mai mare, corespunzător unui teren intravilan.

În acest context,

chiar dacă în momentul exproprierii lipsea un Plan Urbanistic de Detaliu,

respectiv un Plan Urbanistic de Zonă, nimic nu împiedică municipalitatea ca în

viitor să aprobe astfel de planuri, în vederea dezvoltării zonei, cu atât mai

mult cu cât aceasta va deveni cu atât mai atractivă pentru dezvoltatorii

imobiliari, cu cât în apropiere se va afla autostrada Nădlac - Arad -

Timișoara, ceea va trage investiții cu caracter comercial și de prestări de

servicii, la care se pot adăuga probabil și investiții în dezvoltarea unei zone

rezidențiale.

Instanța de apel a

mai constatat că atât opinia experților judiciari independenți, cât și

atitudinea recentă (din anul 2010) a Comisiei de Evaluare și Stabilire a

Despăgubirilor înseși, care a mărit prețul pe metru pătrat de la 16,66 ori

18,03 Euro pe m.p., la 126 euro/m.p. reliefează clar interesul pentru zonă și

potențialul de dezvoltare și, având în vedere această nouă valoare de referință

de 126 euro/m.p., instanța de apel a constatat că suma de 61 euro/m.p.

stabilită de prima instanță în favoarea reclamantei - care a decis să nu

declare apel - este o valoare rezonabilă și nediscriminatorie, în raport cu

alți proprietari de terenuri expropriați în aceeași zonă, astfel că,

despăgubirea totală de 15.921 euro pentru cei 261 m.p. de teren intravilan

expropriați, reprezintă valoarea reală de piață a acestuia, în acord cu

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R. SA, prevalându-se de dispozițiile

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea

motivelor de recurs, recurenta a susținut că decizia recurată este pronunțată

cu aplicarea greșită a normei legale incidente speței.

În vederea

determinării valorii corecte a despăgubirilor pentru terenul expropriat în

litigiu de 261 m.p., în conformitate cu criteriul stabilit prin dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a încuviințat pârâtului apelant

depunerea la dosar a unor contracte de vânzare-cumpărare din care să rezulte

„prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea

administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”; spre o

atare finalitate, pârâtul a depus în dosarul de apel un număr de 4 contracte de

vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri arabile, imobile afectate parțial de

expropriere, situate în zona autostrăzii Arad - Timișoara, Varianta ocolitoare

a Municipiului Arad, teritoriul administrativ al municipiului Arad.

Totodată, au fost

depuse mai multe hotărâri de despăgubire, aferente imobilelor expropriate în

baza H.G. nr. 214/2009 prin care cei expropriați și-au exprimat acordul cu

privire la cuantumul despăgubirilor pentru terenuri situate în imediata

vecinătate a terenului reclamantei din prezenta cauză; anexa nr. 3 din

expertiza în evaluări imobiliare pentru anul 2010 și pentru anul 2009 a Camerei

Notarilor Publici Timișoara ce cuprinde valorile de piață medii pentru

terenurile intravilane aflate pe teritoriul municipiului Arad; potrivit acestor

anexe, valoarea terenului reclamanților se situează la nivelul sumei de 12

euro/m.p. în anul 2010 și 20 euro/m.p. în anul 2009.

S-a mai depus în apel

și anexa raportului de evaluare ce a stat la baza emiterii H.G. nr. 214/2009,

iar în vecinătatea terenului reclamantei figurează terenuri pentru care

despăgubirile au fost calculate la o valoare de 16,66 euro/m.p. și, respectiv,

18,03 euro/m.p.

Pe de altă parte,

intimata reclamantă a depus în apel mai multe hotărâri de stabilire a

despăgubirilor, emise în ianuarie 2010, în baza H.G. nr. 1500/2009 prin care a

intenționat dovedirea unor despăgubiri calculate de recurent la o valoare de

126 euro/m.p.

Recurenta susține că

instanța de apel a procedat la aprecierea selectivă și subiectivă a probelor

cauzei, concluzionând că suma de 61 euro/m.p. pentru terenul expropriat

reclamantei reprezintă o despăgubire rezonabilă și nediscriminatorie față de

alți proprietari de terenuri din zonă supuși, de asemenea, exproprierii.

Se mai învederează că

instanța de apel, confirmând valoarea anterior menționată, a încălcat

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Din economia acestui

text, reiese că valoarea despăgubirilor se stabilește prin metoda comparației

prețurilor, iar nu prin metoda bonitară sau prin orice altă metodă de evaluare.

În operațiunea de

stabilire a despăgubirilor, valorile de comparație por fi numai prețurile de

tranzacționare obișnuite pentru terenuri din aceeași categorie de folosință cu

cel expropriat, adică prețurile consemnate și plătite efectiv în baza

contractelor de vânzare-cumpărare autentice; totodată, valoarea despăgubirilor trebuie

să fie stabilită prin raportare la prețurile de tranzacționare obișnuite de la

momentul întocmirii raportului de expertiză.

Or, în speță, valoare

de 61 euro/m.p. a fost stabilită prin raportare la alte criterii decât cele ce

reies din norma incidentă; respectiv, s-a avut în vedere numai prețul de

ofertare rezultat din publicitate, iar nu cel de tranzacționare; pe de altă

parte, experții nu au făcut dovada că terenuri de același fel au fost

tranzacționate cu suma de 61 euro/m.p., la data întocmirii raportului de

expertiză.

Potrivit

constatărilor de la fața locului făcute împreună de cei trei experți, terenul

supus exproprierii este teren arabil intravilan, fără utilități și fără căi de

acces și se află față de parcela de 600 m.p., de asemenea, proprietatea

reclamantei, la o distanță de 300 m.p., ceea ce situează și toate utilitățile

la aceeași distanță, în mod eronat cei doi experți au asimilat terenul

expropriat al reclamantei cu cel de 600 m.p. (categoria curți-construcții) pe

care se află casa de locuit a acesteia, având frontul stradal la strada L.L.

Or, în lipsa unui

acces direct la un drum principal și a utilităților, în lipsa unui P.U.D. sau

P.U.Z. aprobat pentru terenul expropriat, acesta trebuia analizat și evaluat

pornind de la destinația lui actuală, anume, aceea de teren arabil în

intravilan.

Recurentul mai

susține că instanța de apel în mod greșit a constatat că valoarea de 61

euro/m.p. este una rezonabilă și nediscriminatorie raportat și la atitudinea

recentă a Comisiei de evaluare și stabilire a despăgubirilor care a stabilit o

valoare de 126 euro/m.p., apreciindu-se că aceasta reliefează interesul pentru

zonă și potențialul de dezvoltare a acesteia.

Or, recurenta

precizează că aceste valori nu reprezintă prețul cu care se vând și se cumpără

în mod obișnuit terenurile din zonă, ci o valoare specială, întrucât în cadrul

acestor despăgubiri au fost avute în vedere și daunele aduse expropriatului în

urma exproprierii suplimentare la care a fost supus.

Ceea ce instanța de

apel trebuia să aibe în vedere erau cele 4 contracte de vânzare-cumpărare

depuse la dosar de pârât și din care reiese prețul real de tranzacționare a

unor terenuri similare celui în cauză și care corespund valorii stabilite prin

Hotărârea Comisiei.

Recurentul pârât a

anexat motivelor de recurs înscrisurile la care s-a referit în cuprinsul

memoriului de recurs.

Recursul formulat

este nefondat, potrivit celor ce succed.

Potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum susține

recurentul la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de

același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.

Raportul de expertiză

dispus de instanța de fond a fost efectuat la data de 1 octombrie 2009, ceea ce

reprezintă data de referință în contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr.

33/1994.

În mod corect

recurentul susține că la stabilirea valorii despăgubirilor, instanța ca și

experții, vor trebui să se raporteze la prețul de tranzacționare pentru

terenuri similare celui expropriat; însă, un atare criteriu nu poate fi

valorificat decât în măsura în care oricare dintre părțile cauzei va produce

dovezi pertinente din acest punct de vedere sau solicită instanței demersuri

cocludente.

Or, se constată că

nici la momentul efectuării raportului de expertiză, ca de altfel nici ulterior

(chiar la până la data judecării prezentului recurs), asemenea probe nu au fost

produse în cauză, astfel încât, pentru stabilirea valorii despăgubirilor,

experții s-au raportat la criterii proxime și care sunt în vecinătatea

criteriului legal indicat, prevalându-se în acest sens de instrumentul tehnic

al metodei comparației directe, iar nu de cea a comparației prin bonitare.

Valoarea astfel

stabilită de experți a putut fi coroborată de instanța de apel cu valoarea

despăgubirilor stabilite de Comisia de stabilire a despăgubirilor pentru

exproprierea unor terenuri similare supuse exproprierii în aceeași zonă,

avându-se în vedere categoria de folosință a terenului - teren arabil în

intravilanul Municipiului Arad, iar nu teren extravilan.

Din acest punct de

vedere, recurentul susține eronat că a produs dovezi pertinente furnizând în

dosar mijlocul cel mai adecvat pentru efectuarea expertizei în funcție de

criteriul propriu stabilirii valorii despăgubirilor, conform textului de la

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, anume, prețul de tranzacționare pentru

terenuri similare din aceeași zonă, întrucât, astfel cum corect instanța de

apel a constatat, cele patru contracte de vânzare-cumpărare depuse la dosar de

pârât privesc terenuri situate în extravilanul municipiului Arad; în plus, sunt

acte juridice perfectate la alte date decât cea care interesează în cauză (anul

2007 anul tranzacțiilor imobiliare, pe când expertiza a fost efectuată la 1

octombrie 2009); în consecință, acestea nu au furnizat valori de referință

utile instanței de apel, în sensul criteriului legal.

S-a avut în vedere de

instanța de apel, în contextul art. 26 din Legea nr. 33/1994, și împrejurarea

că deși teren arabil în intravilanul Municipiului Arad, pentru zona respectivă

a fost aprobat Planul Urbanistic General prin Hotărârile nr. 89/1998 și nr.

142/2005 ale Consiliului Local al Municipiului Arad și chiar în condițiile în

care lipsesc un Plan Urbanistic de Zonă și Plan Urbanistic de Detaliu, acesta

se află la o distanță de 300 de ml de utilități și are o deschidere stradală de

13, 81 ml.

Pe de altă parte, în

confirmarea legalității soluției pronunțate prin omologarea raportului de

expertiză în varianta celor doi experți (judiciar și cel desemnat de

reclamantă), a fost utilă și observarea Hotărârilor Comisiei de stabilire a

despăgubirilor pentru terenuri situate în vecinătatea celui expropriat în

prezenta cauză, Comisia însăși decizând în sensul reevaluării despăgubirilor de

la 16,66 euro/mp la 126 euro/mp, hotărâri adoptate la nivelul anului 2010.

Cum prin decizia

recurată s-a argumentat în mod judicios valoarea despăgubirilor determinată de

experți pe baza metodei comparației directe (61 euro/m.p. față de 16,66

euro/m.p. stabiliți prin Hotărârea atacată a Comisiei de aplicare a Legii nr.

198/2004), stabilindu-se cu titlu de despăgubiri o sumă rezonabilă și

nediscriminatorie, chiar în absența unor contracte de vânzare-cumpărare din

care să reiasă prețul de tranzacționare pentru terenurile din aceeași zonă și

având în vedere criterii echivalente (despăgubiri stabilite de același

expropriator pentru terenuri similare, vecine celui în cauză), Înalta Curte,

constată că în cauză nu sunt întrunite cerințele modificării deciziei pe

temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În consecință, în aplicarea

art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin Direcția Regională de Drumuri

și Poduri Timișoara, împotriva Deciziei nr. 437/A din 15 noiembrie 2010 a

Curții de Apel Timișoara, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 4 noiembrie 2011.