ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7898/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 152 din 3 martie 2010,Tribunalul Arad a admis acțiunea civilă formulată de către reclamanta S.M.A. împotriva pârâtei Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România și a obligat pârâtul la despăgubiri către reclamantă în cuantum total de 15.921 euro sau echivalentul în lei la data plății efective, potrivit cursului B.N.R., pentru un teren expropriat, identificat în C.F. Arad, în suprafață de 261 m.p., aflat în intravilanul municipiului Arad. Tribunalul a constatat că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului înscris în C.F. Arad, în suprafață de 4.400 m.p. teren arabil în intravilanul municipiului Arad.

Prin Hotărârea nr. 48/06 aprilie 2009, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a hotărât exproprierea pentru utilitate publică, de la reclamantă, a suprafeței de teren de 261 m.p., arabil în intravilan, necesar pentru construcția unei autostrăzi, acordând despăgubiri în cuantum de 18.215 RON, echivalentul a 4.348 euro, respectiv, aproximativ 16,65 euro/m.p. Instanța de fond a mai constatat că respectiva Comisie a evaluat și a acordat despăgubiri diferențiate pentru proprietarii ale căror terenuri se află în aceeași categorie de folosință, unele despăgubiri fiind în cuantum de 134 euro/m.p., iar alte persoane au primit pentru terenuri aflate în extravilan și nu în intravilan, 18,03 euro/m.p.

Tribunalul a mai constatat că în cazul particular al speței date, terenul din litigiu se află situat în intravilanul municipiului Arad, astfel cum rezultă din Planul Urbanistic General aprobat de Consiliul Local al Municipiului Arad prin Hotărârile nr. 89/1998, respectiv, nr. 142/2005, fiind evidențiat în cartea funciară în aceeași categorie de folosință, respectiv, de teren intravilan, astfel încât, impozitul achitat de către proprietar a fost mai mare. Prin urmare, raportat la situația concretă a terenului din litigiu, cu luarea în considerare a despăgubirilor acordate pentru alte terenuri din aceeași zonă, tribunalul a constatat că cea mai apropriată valoare reală de despăgubire este cea stabilită de experții judiciari L.Ș.

și A.C., care au concluzionat că prețul corect este de 61 euro/m.p. de teren, în cazul suprafeței expropriate de la reclamanta S., acest teren intravilan fiind apt pentru edificarea unor case de locuit într-o posibilă viitoare zonă rezidențială a municipiului Arad, o opinie separată având-o expertul U.I.R., ca expert desemnat de către Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. Referitor la susținerea reclamantei privind exproprierea în realitate a unei suprafețe de teren mai mare decât cea de 261 m.p., prin schimbarea limitelor de hotar ale terenului, tribunalul a apreciat că această pretenție nu face obiectul prezentului dosar. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta C.N.A.D.N.R., care a arătat că instanța de fond a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că nu a apreciat corect valorile de comparație rezultate din prețurile de tranzacționare din zonă, ci a aplicat mai degrabă o raportare la valorile de ofertare.

În acest sens, pârâta a indicat Decizia nr. 5721 din 19 mai 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, care a statuat că valoarea de raportare trebuie să fie prețul plătit efectiv, consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele agențiilor imobiliare ori ale proprietarilor. Pârâta a mai susținut că, deși este adevărat că terenul expropriat de la reclamantă face parte din intravilanul municipiului Arad, acesta nu are acces direct la drumul principal și la utilități, lipsind în acest sens un P.U.D. sau un P.U.Z., ceea ce evident reduce valoarea reală a terenului, care, de altfel, are destinația de teren arabil în intravilan și nu teren construibil în intravilan, iar P.U.G.

Arad - U.T.R. nr. 50 prevede în cazul terenului din litigiu că se vor putea autoriza executarea unor construcții de locuințe sau spații comerciale ori de prestări de servicii în zonă, însă, numai după eliberarea unor P.U.D.-uri sau a unui P.U.Z. Fiind vorba despre un teren arabil, chiar dacă în intravilanul unui municipiu și potrivit unor informații apărute în publicații de specialitate privind tranzacțiile imobiliare, oferta pentru un astfel de teren este cuprinsă între 5 și 15 euro pentru 1 m.p. Pârâta a solicitat suplimentarea probatoriului cu înscrisuri relevante privind prețurile reale de tranzacționare din zonă, în timp ce reclamanta a solicitat permisiunea de a depune ca dovezi, alte hotărâri ale Comisiei de evaluare, din care rezultă că proprietari din aceeași zonă au obținut despăgubiri cu de peste 100 de ori mai mari.

Reclamanta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului pârâtei, însușindu-și integral argumentele și considerentele instanței de fond. Instanța de apel, în acord cu dispozițiile art. 295 alin. (2) raportat la art. 292 C. proc. civ., a decis să admită cererea de suplimentare a probatoriului, cu înscrisuri, respectiv hotărâri și procese-verbale emise de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 privind acordarea de despăgubiri pentru terenuri expropriate în același scop - construcția autostrăzii Nădlac - Arad - Timișoara și în aceeași zonă cu cea în care se află terenul reclamantei. Astfel, Procesul-verbal nr. A/07.01.2010 indică că proprietarului V.R. i s-a stabilit o despăgubire de 126 euro/m.p.

teren, adică o despăgubire totală de 11.088 euro, pentru 88 m.p. teren expropriat, iar aici este vorba despre un teren inferior valoric, fiind vorba despre teren extravilan și nu intravilan, ca cel al reclamantei, apoi Hotărârea nr. 43/06 aprilie 2009 a aceleiași Comisii care acordă 16,66 euro/m.p. teren extravilan, proprietarului B.R., Hotărârea nr. 49/06 aprilie 2009 prin care se acordă proprietarului S. suma de 18,03 euro/m.p. teren extravilan, la fel și proprietarului V.F. prin Hotărârea nr. 50/06 aprilie 2009 ori proprietarilor C. și L., potrivit Hotărârii nr. 52 tot din 6 aprilie 2009. Instanța de apel a constatat că aceeași Comisie a decis reevaluarea despăgubirilor pentru unii dintre proprietari, astfel că, potrivit Procesului-verbal nr. X/07 ianuarie 2010, proprietarului B.R.

i s-a reevaluat proprietatea expropriată, de la 16,66 euro/m.p. la 126,00 euro/m.p., la fel și în cazul proprietarilor B.V. și B.A.D., potrivit Procesului-verbal nr. Y/07 ianuarie 2010, precum și în cazul proprietarilor M.P. și C., potrivit Procesului-verbal nr. Z/07 ianuarie 2010. Prin Decizia civilă nr. 437/A din 15 noiembrie 2010, Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, a respins ca nefondat apelul pârâtei, reținând că valoarea cea mai apropiată de valoarea reală de piață a terenului de 261 m.p. expropriat de la reclamanta-intimată S.M.A., este cea de 61 euro/m.p., valoarea absolut rezonabilă pentru un teren aflat în intravilanul municipiului Arad, în condițiile în care aceeași Comisie a decis reevaluarea despăgubirilor pentru unii dintre proprietari, astfel că potrivit Procesului-verbal nr. X/07 ianuarie 2010, proprietarului B.R.

i s-a reevaluat proprietatea expropriată, de la 16,66 euro/m.p. la 126,00 euro/m.p., la fel și în cazul proprietarilor B.V. și B.A.D., potrivit Procesului-verbal nr. Y/07 ianuarie 2010, precum și în cazul proprietarilor M.P. și C., potrivit Procesului-verbal nr. Z/07 ianuarie 2010, care toți au fost proprietarii unor terenuri extravilane și totuși au avut valori mult superioare celei stabilite de experții L. și A., pentru reclamantă. Reclamanta-intimată, cum corect a constatat și instanța de fond, deține teren în intravilanul municipiului Arad, astfel cum rezultă din Planul Urbanistic General aprobat de Consiliul Local al Municipiului Arad prin Hotărârile nr. 89/1998, respectiv, nr. 142/2005, a fost evidențiat în cartea funciară în aceeași categorie de folosință, respectiv de teren intravilan, astfel încât impozitul achitat de către proprietar a fost mai mare, corespunzător unui teren intravilan.

În acest context, chiar dacă în momentul exproprierii lipsea un Plan Urbanistic de Detaliu, respectiv un Plan Urbanistic de Zonă, nimic nu împiedică municipalitatea ca în viitor să aprobe astfel de planuri, în vederea dezvoltării zonei, cu atât mai mult cu cât aceasta va deveni cu atât mai atractivă pentru dezvoltatorii imobiliari, cu cât în apropiere se va afla autostrada Nădlac - Arad - Timișoara, ceea va trage investiții cu caracter comercial și de prestări de servicii, la care se pot adăuga probabil și investiții în dezvoltarea unei zone rezidențiale. Instanța de apel a mai constatat că atât opinia experților judiciari independenți, cât și atitudinea recentă (din anul 2010) a Comisiei de Evaluare și Stabilire a Despăgubirilor înseși, care a mărit prețul pe metru pătrat de la 16,66 ori 18,03 Euro pe m.p., la 126 euro/m.p.

reliefează clar interesul pentru zonă și potențialul de dezvoltare și, având în vedere această nouă valoare de referință de 126 euro/m.p., instanța de apel a constatat că suma de 61 euro/m.p. stabilită de prima instanță în favoarea reclamantei - care a decis să nu declare apel - este o valoare rezonabilă și nediscriminatorie, în raport cu alți proprietari de terenuri expropriați în aceeași zonă, astfel că, despăgubirea totală de 15.921 euro pentru cei 261 m.p. de teren intravilan expropriați, reprezintă valoarea reală de piață a acestuia, în acord cu dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta C.N.A.D.N.R. SA, prevalându-se de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a susținut că decizia recurată este pronunțată cu aplicarea greșită a normei legale incidente speței. În vederea determinării valorii corecte a despăgubirilor pentru terenul expropriat în litigiu de 261 m.p., în conformitate cu criteriul stabilit prin dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a încuviințat pârâtului apelant depunerea la dosar a unor contracte de vânzare-cumpărare din care să rezulte „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”; spre o atare finalitate, pârâtul a depus în dosarul de apel un număr de 4 contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri arabile, imobile afectate parțial de expropriere, situate în zona autostrăzii Arad - Timișoara, Varianta ocolitoare a Municipiului Arad, teritoriul administrativ al municipiului Arad.

Totodată, au fost depuse mai multe hotărâri de despăgubire, aferente imobilelor expropriate în baza H.G. nr. 214/2009 prin care cei expropriați și-au exprimat acordul cu privire la cuantumul despăgubirilor pentru terenuri situate în imediata vecinătate a terenului reclamantei din prezenta cauză; anexa nr. 3 din expertiza în evaluări imobiliare pentru anul 2010 și pentru anul 2009 a Camerei Notarilor Publici Timișoara ce cuprinde valorile de piață medii pentru terenurile intravilane aflate pe teritoriul municipiului Arad; potrivit acestor anexe, valoarea terenului reclamanților se situează la nivelul sumei de 12 euro/m.p. în anul 2010 și 20 euro/m.p. în anul 2009. S-a mai depus în apel și anexa raportului de evaluare ce a stat la baza emiterii H.G.

nr. 214/2009, iar în vecinătatea terenului reclamantei figurează terenuri pentru care despăgubirile au fost calculate la o valoare de 16,66 euro/m.p. și, respectiv, 18,03 euro/m.p. Pe de altă parte, intimata reclamantă a depus în apel mai multe hotărâri de stabilire a despăgubirilor, emise în ianuarie 2010, în baza H.G. nr. 1500/2009 prin care a intenționat dovedirea unor despăgubiri calculate de recurent la o valoare de 126 euro/m.p. Recurenta susține că instanța de apel a procedat la aprecierea selectivă și subiectivă a probelor cauzei, concluzionând că suma de 61 euro/m.p. pentru terenul expropriat reclamantei reprezintă o despăgubire rezonabilă și nediscriminatorie față de alți proprietari de terenuri din zonă supuși, de asemenea, exproprierii.

Se mai învederează că instanța de apel, confirmând valoarea anterior menționată, a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Din economia acestui text, reiese că valoarea despăgubirilor se stabilește prin metoda comparației prețurilor, iar nu prin metoda bonitară sau prin orice altă metodă de evaluare. În operațiunea de stabilire a despăgubirilor, valorile de comparație por fi numai prețurile de tranzacționare obișnuite pentru terenuri din aceeași categorie de folosință cu cel expropriat, adică prețurile consemnate și plătite efectiv în baza contractelor de vânzare-cumpărare autentice; totodată, valoarea despăgubirilor trebuie să fie stabilită prin raportare la prețurile de tranzacționare obișnuite de la momentul întocmirii raportului de expertiză.

Or, în speță, valoare de 61 euro/m.p. a fost stabilită prin raportare la alte criterii decât cele ce reies din norma incidentă; respectiv, s-a avut în vedere numai prețul de ofertare rezultat din publicitate, iar nu cel de tranzacționare; pe de altă parte, experții nu au făcut dovada că terenuri de același fel au fost tranzacționate cu suma de 61 euro/m.p., la data întocmirii raportului de expertiză. Potrivit constatărilor de la fața locului făcute împreună de cei trei experți, terenul supus exproprierii este teren arabil intravilan, fără utilități și fără căi de acces și se află față de parcela de 600 m.p., de asemenea, proprietatea reclamantei, la o distanță de 300 m.p., ceea ce situează și toate utilitățile la aceeași distanță, în mod eronat cei doi experți au asimilat terenul expropriat al reclamantei cu cel de 600 m.p.

(categoria curți-construcții) pe care se află casa de locuit a acesteia, având frontul stradal la strada L.L. Or, în lipsa unui acces direct la un drum principal și a utilităților, în lipsa unui P.U.D. sau P.U.Z. aprobat pentru terenul expropriat, acesta trebuia analizat și evaluat pornind de la destinația lui actuală, anume, aceea de teren arabil în intravilan. Recurentul mai susține că instanța de apel în mod greșit a constatat că valoarea de 61 euro/m.p. este una rezonabilă și nediscriminatorie raportat și la atitudinea recentă a Comisiei de evaluare și stabilire a despăgubirilor care a stabilit o valoare de 126 euro/m.p., apreciindu-se că aceasta reliefează interesul pentru zonă și potențialul de dezvoltare a acesteia.

Or, recurenta precizează că aceste valori nu reprezintă prețul cu care se vând și se cumpără în mod obișnuit terenurile din zonă, ci o valoare specială, întrucât în cadrul acestor despăgubiri au fost avute în vedere și daunele aduse expropriatului în urma exproprierii suplimentare la care a fost supus. Ceea ce instanța de apel trebuia să aibe în vedere erau cele 4 contracte de vânzare-cumpărare depuse la dosar de pârât și din care reiese prețul real de tranzacționare a unor terenuri similare celui în cauză și care corespund valorii stabilite prin Hotărârea Comisiei. Recurentul pârât a anexat motivelor de recurs înscrisurile la care s-a referit în cuprinsul memoriului de recurs. Recursul formulat este nefondat, potrivit celor ce succed.

Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum susține recurentul la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Raportul de expertiză dispus de instanța de fond a fost efectuat la data de 1 octombrie 2009, ceea ce reprezintă data de referință în contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În mod corect recurentul susține că la stabilirea valorii despăgubirilor, instanța ca și experții, vor trebui să se raporteze la prețul de tranzacționare pentru terenuri similare celui expropriat; însă, un atare criteriu nu poate fi valorificat decât în măsura în care oricare dintre părțile cauzei va produce dovezi pertinente din acest punct de vedere sau solicită instanței demersuri cocludente. Or, se constată că nici la momentul efectuării raportului de expertiză, ca de altfel nici ulterior (chiar la până la data judecării prezentului recurs), asemenea probe nu au fost produse în cauză, astfel încât, pentru stabilirea valorii despăgubirilor, experții s-au raportat la criterii proxime și care sunt în vecinătatea criteriului legal indicat, prevalându-se în acest sens de instrumentul tehnic al metodei comparației directe, iar nu de cea a comparației prin bonitare.

Valoarea astfel stabilită de experți a putut fi coroborată de instanța de apel cu valoarea despăgubirilor stabilite de Comisia de stabilire a despăgubirilor pentru exproprierea unor terenuri similare supuse exproprierii în aceeași zonă, avându-se în vedere categoria de folosință a terenului - teren arabil în intravilanul Municipiului Arad, iar nu teren extravilan.

Din acest punct de vedere, recurentul susține eronat că a produs dovezi pertinente furnizând în dosar mijlocul cel mai adecvat pentru efectuarea expertizei în funcție de criteriul propriu stabilirii valorii despăgubirilor, conform textului de la art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, anume, prețul de tranzacționare pentru terenuri similare din aceeași zonă, întrucât, astfel cum corect instanța de apel a constatat, cele patru contracte de vânzare-cumpărare depuse la dosar de pârât privesc terenuri situate în extravilanul municipiului Arad; în plus, sunt acte juridice perfectate la alte date decât cea care interesează în cauză (anul 2007 anul tranzacțiilor imobiliare, pe când expertiza a fost efectuată la 1 octombrie 2009); în consecință, acestea nu au furnizat valori de referință utile instanței de apel, în sensul criteriului legal.

S-a avut în vedere de instanța de apel, în contextul art. 26 din Legea nr. 33/1994, și împrejurarea că deși teren arabil în intravilanul Municipiului Arad, pentru zona respectivă a fost aprobat Planul Urbanistic General prin Hotărârile nr. 89/1998 și nr. 142/2005 ale Consiliului Local al Municipiului Arad și chiar în condițiile în care lipsesc un Plan Urbanistic de Zonă și Plan Urbanistic de Detaliu, acesta se află la o distanță de 300 de ml de utilități și are o deschidere stradală de 13, 81 ml.

Pe de altă parte, în confirmarea legalității soluției pronunțate prin omologarea raportului de expertiză în varianta celor doi experți (judiciar și cel desemnat de reclamantă), a fost utilă și observarea Hotărârilor Comisiei de stabilire a despăgubirilor pentru terenuri situate în vecinătatea celui expropriat în prezenta cauză, Comisia însăși decizând în sensul reevaluării despăgubirilor de la 16,66 euro/mp la 126 euro/mp, hotărâri adoptate la nivelul anului 2010. Cum prin decizia recurată s-a argumentat în mod judicios valoarea despăgubirilor determinată de experți pe baza metodei comparației directe (61 euro/m.p. față de 16,66 euro/m.p.

stabiliți prin Hotărârea atacată a Comisiei de aplicare a Legii nr. 198/2004), stabilindu-se cu titlu de despăgubiri o sumă rezonabilă și nediscriminatorie, chiar în absența unor contracte de vânzare-cumpărare din care să reiasă prețul de tranzacționare pentru terenurile din aceeași zonă și având în vedere criterii echivalente (despăgubiri stabilite de același expropriator pentru terenuri similare, vecine celui în cauză), Înalta Curte, constată că în cauză nu sunt întrunite cerințele modificării deciziei pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În consecință, în aplicarea art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara, împotriva Deciziei nr. 437/A din 15 noiembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 4 noiembrie 2011.