ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7899/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7899/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea civilă înregistrată la data de

6 mai 2009 pe rolul Tribunalului Arad, reclamanta SC S.T.S. SRL a solicitat, în

contradictoriu cu pârâții Statul Român, prin Consiliul Local al Municipiului

Arad, Municipiul Arad, prin primar, obligarea la plata despăgubirii conform

valorii de piață, pentru terenul expropriat în extravilan înscris în C.F. Arad

și obligarea expropriatorului la plata de despăgubiri la valoarea de piață,

pentru diferența de 885 m.p. de teren rămas neexpropriat, din totalul de 5.000

m.p. cât reprezintă totalul suprafeței de teren.

În motivarea

acțiunii, s-a arătat că reclamanta este proprietara tabulară a terenului de

5.000 m.p. teren arabil extravilan, înscris în C.F. Arad.

Prin Hotărârea nr.

126 din 06 aprilie 2009 a Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004,

expropriatorul Consiliul Local al Municipiului Arad a dispus exproprierea a

4.115 m.p. din suprafața totală de 5.000 m.p. Societatea reclamantă intenționa

să construiască o hală de specialitate pentru depozitarea și comercializarea

florilor ori, urmare a exproprierii suprafeței de 4.115 m.p. din totalul de

5.000 mp, terenul rămas nu mai poate fi utilizat conform destinației.

Pârâtul Consiliul

Local al Municipiului Arad, pe cale de excepție, a invocat lipsa calității

procesuale pasive, arătând că aceasta aparține expropriatorului, respectiv,

statul reprezentat de Ministerul Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R., care a

stabilit și cuantumul despăgubirilor.

Prin înscrisul depus

la data de 11 iunie 2009 reclamanta a solicitat chemarea în judecată și a

Ministerului Transporturilor, prin C.N.A.D.N.R.

În dovedirea

acțiunii, reclamanta a depus la dosarul cauzei Hotărârea de stabilire a

despăgubirilor nr. 126 din 6 aprilie 2009 a C.N.A.D.N.R., copia certificatului

de înregistrare a societății și o schiță privind terenul din litigiu.

Pârâtul Consiliul

Local al Municipiului Arad, prin întâmpinare, a solicitat respingerea acțiunii

ca inadmisibilă, și a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive.

Prin Sentința civilă

nr. 80 din 11 februarie 2010, Tribunalul Arad a admis acțiunea, a obligat pârâtul

la plata de despăgubiri, către reclamant în cuantum total de 160,485 euro, sau

contravaloarea în lei la data plății conform curs B.N.R., pentru terenul

expropriat, în suprafață de 4.115 m.p. teren extravilan înscris în C.F. Arad, a

luat act de renunțare la judecată privind capătul de cerere referitor la

diferența de teren în suprafață de 885 m.p.; a obligat pârâtul să plătească

reclamantei suma de 1.500 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această soluție, instanța de fond a reținut că experții au apreciat valoarea

terenului în mod diferit, respectiv de la 19 euro/m.p. până la 120 euro/m.p.,

însă tribunalul a apreciat că expertiza efectuată de expertul C.D.L. este în

conformitate cu prețul real al imobilului supus exproprierii, respectiv, 64

euro/m.p., deoarece a avut în vedere că suprafața totală va fi afectată de

expropriere, suprafața rămasă neexpropriată va prezenta un lot de teren fără

utilitate exclus oricărei dezvoltări viitoare și nepracticabil pentru

activitățile agricole. Pentru determinarea prețului expertul a utilizat mai

multe oferte de terenuri puse în vânzare, din care rezultă că prețul real este

de 64 euro/m.p.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel reclamanta SC S.T.S. SRL Arad și pârâta C.N.A.D.N.R.

SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara.

Reclamanta SC S.T.S.

SRL Arad a arătat că suma reținută de către Tribunalul Arad

de

39 euro/m.p. este

prea mică față de valoarea reală a terenului expropiat, această sumă trebuie să

fie de 64 euro/m.p., după cum a reținut expertul C.D.L.

C.N.A.D.N.R. SA -

Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara a arătat că valoarea de

circulație reală a terenului supus expropierii este chiar mai mică decât aceea

reținută de Comisia de Stabilire a Despăgubirilor și a făcut trimitere la

prețul de achiziție aferent unor terenuri similare, tranzacționate efectiv pe

piață.

C.N.A.D.N.R. SA a

depus întâmpinare la apelul declarat de către reclamantă, solicitând

respingerea acestuia cu motivarea că terenul supus expropierii a fost

achiziționat la data de 21 octombrie 2003 cu un preț de 3.000 RON, un preț

aproape modic față de cel solicitat în prezent, în condițiile în care

configurația terenului a rămas aproape identică, neefectuându-se niciun fel de

amenajări.

De asemenea, cu ocazia

desfășurării cercetării judecătorești în fața instanței de apel, s-a solicitat

experților I.I. și U.I.R. depunerea unui supliment de expertiză în vederea

clarificării criteriilor și sumelor care se cuvin, în mod cert, pentru terenul

expropriat.

Aceste completări ale

raportului de expertiză au fost depuse la dosar (expertiza ing.I.I. și

expertiză ing.U.I.R.).

De asemenea, pârâta

apelantă C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara a

depus un set de acte care constau în contracte de vânzare-cumpărare a unor

terenuri similare, prețul uzitat de notarii publici din zonă, precum și un

listing cu evidențele fiscale de la primăria din localitate.

Prin Decizia civilă

nr. 466/A din 2 decembrie 2010, Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, a

respins apelul reclamantei SC S.T.S. SRL Arad; a admis apelul pârâtei

C.N.A.D.N.R. SA și a schimbat în tot sentința primei instanțe în sensul că a

respins acțiunea civilă introdusă de reclamanta SC S.T.S. Arad.

Pentru a pronunța

această soluție, instanța de apel a reținut că reclamanta SC S.T.S. SRL Arad a

solicitat obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri în valoare de 120 euro

m.p. pentru o suprafață de teren extravilan de 4115 m.p., și, de asemenea,

acordarea de despăgubiri pentru suprafața de 885 m.p., teren înscris în aceeași

carte funciară, rămas neexpropriat.

În motivarea acțiunii

sale, reclamanta a arătat că prin Hotărârea nr. 126 din 6 aprilie 2009 a

Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea suprafeței

de 4115 m.p., pentru care s-a acordat 20,49 euro/m.p.

Suma este

necorespunzătoare și nu compensează prejudiciul suferit, deoarece reclamanta,

susține în acțiune, intenționa să construiască o hală pentru depozitarea și

comercializarea florilor.

Temeiul de drept al

acțiunii cu care prima instanță a fost sesizată, în speță, nu poate fi decât

cel impus de dispozițiile art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994.

În aplicarea acestor

texte de lege,jurisprudența Î.C.C.J. a statuat că la stabilirea valorii reale a

imobilului și a cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor

ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de aceleași

fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor

persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Sintagma „preț cu

care se vând în mod obișnuit imobilele”, definește prețul plătit efectiv și

consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele

de preț ale Agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la

rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate.

În acest sens,

instanța de apel a reținut că valoarea de circulație a terenului expropriat

stabilită de tribunal ca urmare a expertizei întocmită de către expertul I.I.,

completat de către expert C.D.L., ca expert asistent al reclamantei, la suma de

39 de euro/m.p., nu este susținută de înscrisurile, respectiv contractele

autentice de vânzare-cumpărare, ce vizează terenuri similare, acte juridice

care atestă că valoarea de tranzacționare pe piață este sub aceste valori,

chiar și sub valoarea stabilită de Comisia de Acordare a Despăgubirilor.

De altfel, prima

instanță nici nu a manifestat preocupare deosebită pentru a corela concluziile

experților cu prețurile reale de vânzare-cumpărare, consemnate în contractele

autentice de vânzare-cumpărare, mărginindu-se la adoptarea soluției, exclusiv,

pe baza concluziilor raportului de expertiză.

Instanța de apel a

constatat că cele trei rapoarte de expertiză trebuie obligatoriu raportate la

prețurile reale de vânzare-cumpărare, astfel cum acestea rezultă din practica

notarială, fiind știut că fiecare expert poate avea o viziune subiectivă asupra

aprecierii valorii de circulație, în afara cadrului concret de tranzacționare

al pieței imobiliare.

Contractele de

vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri aflate în zona autostrăzii Arad -

Timișoara, teritoriul administrativ al municipiului Arad, contracte încheiate

în aceiași perioadă sau imediat următoare cu perioada emiterii hotărârii

comisiei, relevă în mod cert prețurile reale practicate, achitate de către

cumpărători, prețuri care sunt sub valoarea reținută de către prima instanță.

Aceste prețuri reale

sunt confirmate și de listele deținute de către municipiul Arad cu privire la

evaluarea imobilelor, dosar instanță de apel precum și de valorile de piață

medii pentru terenuri intravilane deținute de către Birourile Notariale.

Cu toate acestea,

față de dispozițiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 instanța nu va

putea micșora prețul despăgubirii sub nivelul stabilit de către expropiator

respectiv suma de 20,49 euro/m.p. ceea ce înseamnă cuantumul total de 84.316

euro, pentru suprafața de 4115 m.p. teren extravilan.

Diferența de teren de

până la 5.000 metri pătrați invocată de către reclamantă, respectiv, suprafața

de 885 m.p., rămâne în proprietatea acesteia și poate fi valorificată în

condiții normale și potrivit destinației pe care proprietarul dorește să o

atribuie, în acest sens pledând renunțarea la judecată pentru acest capăt de

cerere.

În speță, reclamanta

nu a făcut dovada vreunui prejudiciu real, determinat de actul exproprierii,

mai mult chiar, față de prețul de cumpărare a acestui teren în anul 2003, care

este un preț modic, recunoscut chiar de către reclamantă, suma acordată cu

titlu de despăgubire poate reprezenta un beneficiu cert și o justă și dreaptă

despăgubire.

Actul de expropiere

pentru cauză de utilitate publică nu poate reprezenta o sursă de îmbogățire

speculativă, valorificată pe piața imobiliară, pentru că acest act reprezintă o

derogare de la mișcările specifice tranzacțiilor imobiliare, având în vedere

tocmai interesul public general pentru care s-a dispus expropierea, construirea

unei autostrăzi atât de necesare generațiilor prezente și viitoare.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamanta SC S.T.S. SRL Arad, arătând că instanța de

apel a interpretat și aplicat greșit prevederile art. 26 alin. (1) din Legea

nr. 33/1994, reținând în mod nejustificat ca despăgubire pe metru pătrat suma

de 20,49 euro stabilită de Comisia de Tranzacționare a Despăgubirilor, care nu

acoperă nici prețul de piață al terenului și nici pierderea înregistrată de

proprietar.

Recurenta-reclamantă

mai arată că în mod greșit instanța de apel s-a raportat la contractele de

vânzare-cumpărare depuse în probațiune de pârât, din al căror conținut nu

rezultă că ar fi amplasate în zona în care este situat terenul în discuție,

după cum nici nu reiese dacă au front stradal și reprezintă terenuri arabile,

spre deosebire de terenul reclamantei care avea destinație comercială.

Concluziile

rapoartelor de expertize tehnică din care au rezultat prețuri de 19 euro/m.p.

sau de 39 euro/m.p. au folosit metode de calcul bazate pe elemente de

comparație privind cultura de porumb și producția agricolă, în timp ce

suprafața de 5.000 m.p. achiziționată de reclamantă era destinată investițiilor

și activităților comerciale și nicidecum agriculturii.

Nu au fost luate în

considerare concluziile raportului suplimentar de expertiză efectuat de expert

I.I., ce au atestat că pentru terenuri similare supuse exproprierii s-au

acordat prețuri mult mai mari, exemplificând în acest sens societatea A.B. SRL,

ce a fost despăgubită cu suma de 134 euro/m.p.

Recurenta-reclamantă

arată că s-ar fi impus o justă despăgubire conform nivelului stabilit prin

raportul expertului C.D.L., respectiv, 64 euro/m.p.

Recursul urmează a fi

respins, pentru considerentele ce succed:

Potrivit art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 ce reglementează criteriile de stabilire

a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere „despăgubirea se compune din

valoarea reală a imobilului și din prejudiciul creat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite iar la calcularea despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii

raportului de expertiză”.

Stabilirea valorii

imobilului expropriat presupune administrarea, de către părțile litigante, a

unor probatorii pertinente sub acest aspect și o apreciere a acestora de către

judecătorul cauzei, întrucât prin dispozițiile legale menționate nu se

instituie obligativitatea reținerii, de către instanță, în mod exclusiv, nici a

raportului de expertiză întocmit de expropriator și nici a raportului de

expertiză întocmit de comisia constituită conform art. 25 din Legea nr.

33/1994, deoarece, potrivit art. 27 alin. (1) din același act normativ „primind

rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile

formulate de părți și va hotărî”, iar potrivit art. 27 alin. (2) „despăgubirea

acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator

și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană

interesată”.

În speță, prețul

oferit de expropriator a fost de 20,49 euro/m.p., iar prețul solicitat de

expropriat a fost de 120 euro/m.p.

Prin raportul de

expertiză tehnică judiciară întocmit de comisia constituită conform art. 25 din

Legea nr. 33/1994 s-a stabilit un preț de 39 euro/m.p. al terenului expropriat,

prin raportul întocmit de expert C.D.L. s-a stabilit un preț de 64 euro/m.p.,

prin raportul suplimentar efectuat de inginer I.I. s-a stabilit că sumele

acordate cu titlu de despăgubire aferentă exproprierii pentru terenuri similare

în zonă variază între 20 și 120 euro/m.p., iar prin suplimentul la raportul de

expertiză efectuat de expert U.I.R. cu prilejul instrumentării cauzei în apel

s-a stabilit că valoarea despăgubirii este de 15 euro/m.p.

Rezultă astfel că,

din expertizele efectuate în cauză și din răspunsurile formulate de către

experți, valoarea terenului în litigiu a fost apreciată în mod foarte diferit,

astfel încât instanța de apel a fost obligată să se raporteze și la alte

probatorii administrate în cauză, respectiv, la contractele autentice de

vânzare-cumpărare ce au vizat terenuri similare, din care însă a reieșit că

valoarea de tranzacționare pe piață a acestor bunuri se situează chiar și sub

valoarea stabilită de Comisia de Acordare a Despăgubirilor.

Cum însă dispozițiile

art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 stabilesc că valoarea despăgubirii nu

poate fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, în mod corect instanța

de apel a apreciat ca fiind conformă criteriilor legale în materie această

variantă.

Astfel, în aplicarea

dispozițiilor imperative ale art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, prin

raportare la oferta făcută de expropriator (20,49 euro/m.p.), la pretențiile

expropriatului (120 euro/m.p.), la rapoartele de expertiză efectuate în cauză

(care au stabilit valori cuprinse între 15 și 120 euro/m.p.), precum și la

prețurile reale de vânzare consemnate în actele autentice de înstrăinare a unor

terenuri similare (ce au atestat valori cuprinse sub prețul de 20,49 euro/m.p.

oferit de expropriator), în mod corect instanța de apel a stabilit că valoarea

oferită de expropriator este varianta cea mai apropriată de realitatea

imobiliară locală.

Împrejurarea că

prețurile practicate în zonă sunt inferioare ofertei expropriatorului a fost

confirmată și de listele deținute de municipiul Arad cu privire la evaluarea

imobilelor, precum și de valorile de piață medii pentru terenuri intravilane

deținute de către birourile notariale.

Nu pot fi primite

criticile recurentei-reclamante potrivit cărora contractele de

vânzare-cumpărare menționate s-ar referi la terenuri având un alt regim juridic

decât acela al terenului în discuție, respectiv, teren arabil, în timp ce

terenul expropriat ar avea „o destinație comercială”, întrucât din expertizele

efectuate în cauză a rezultat că terenul în litigiu este situat în extravilan,

pe acesta nu se pot și nu se puteau edifica construcții nici anterior și nici

ulterior exproprierii, parcelele având „…aceeași destinație în prezent, ca și

în trecut, de teren arabil în extravilanul municipiului Arad…”.

Deși

recurenta-reclamantă susține că a achiziționat terenul în scopul efectuării de

investiții și derulării de activități comerciale, susținerile sale sunt infirmate

de concluziile rapoartelor de expertiză, din care rezultă că aceasta nu a

întreprins niciun demers legal de schimbare a destinației terenului, astfel

încât apărările prin care reclamanta tinde să arate că regimul juridic al

terenului expropriat este altul decât teren arabil, sunt lipsite de suport

probator și în mod corect au fost înlăturate de instanțele de fond.

Împrejurarea că prin

procedura exproprierii societatea recurentă a fost împiedicată să-și dezvolte

proiectul comercial nu poate fi avută în vedere la calculul despăgubirii, în

condițiile în care, prin cererea de chemare în judecată nu s-au formulat

pretenții cu privire la alte prejudicii create proprietarului, ci exclusiv

pentru valoarea de piață a bunului expropriat, iar partea nu a formulat probatorii

pe acest aspect.

De asemenea, faptul

că din suprafața de 5.000 m.p. expropriată, a rămas o porțiune de 885 m.p, care

nu mai poate fi utilizată conform destinației comerciale, este fără nicio

relevanță, atâta vreme cât asupra capătului de cerere având ca obiect această

suprafață, reclamanta a renunțat la judecată chiar cu prilejul soluționării

cauzei în fond, prima instanță luând act de manifestarea de voință în acest

sens.

Față de aceste

considerente, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.,

Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanta SC S.T.S. SRL Arad, împotriva

Deciziei nr. 466/A din 2 decembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara, secția

civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 4 noiembrie 2011.