ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1114/2011
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1114/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)
Asupra
recursurilor de față :
Din
examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele :
Prin
sentința comercială nr. 1441 din 17 octombrie 2007, instanța a respins acțiunea
judiciară promovată de reclamanții M.A. și M.V., astfel cum a fost succesiv
completată, modificată și precizată la 08 septembrie 2004, 19 iunie 2006, 31
ianuarie 2007, respectiv 14 septembrie 2007, în contradictoriu cu pârâtele SC
L.P. SRL și SC V.C. SRL.
A respins, pe cale de consecință, cererea de chemare
în garanție promovată de pârâta SC L.P. SRL Tg.Mureș, în contra intervenientei SC
F. SA – societate în lichidare reprezentată de lichidator judiciar ec. MPI. - practician
în insolvență, a respins, tot pe cale de consecință, și cererea de chemare în
garanție promovată de pârâta SC V.C. SRL Tg.Mureș, în contra aceleiași
interveniente SC F. SA Tg.Mureș, a respins excepția de fond și peremptorie a
lipsei calității procesuale active a reclamantei reconvențional SC L.P. SRL Tg.Mureș,
invocată de pârâții reconvenționali M.A. și M.V.
A respins acțiunea reconvențională promovată de
pârâta-reclamant reconvențional SC L.P. SRL Tg.Mureș, în contra
reclamanților-pârâți reconvenționali M.A. și M.V. și a respins acțiunea
reconvențională promovată de pârâta-reclamant reconvențional SC V.C. SRL Tg.Mureș,
în contra reclamanților - pârâți reconvenționali M.A. și M.V.
În motivarea acestei hotărâri s-a reținut că întreaga
suprafață de 96 mp, aferentă activului denumit de împricinați magazinul nr. 38
Autoservire, este înscrisă în cartea funciară în beneficiul chiar al pârâtelor
și suprafața de 40 mp aferentă activului denumit „depozit și centru I.C.V.A.”
este înscrisă în cartea funciară în beneficiul chiar al pârâtei SC L.P. SRL,
astfel încât operează opozabilitatea respectivului drept de proprietate,
reclamanții trebuind mai întâi a-și disputa pretinsul drept real în
contradictoriu chiar cu pârâtele pe calea unei acțiuni în revendicare
imobiliară, după dezlegarea respectivului diferend putând pretinde fructele
imobilului.
S-a reținut că reclamanții nu sunt titularii
exclusivi ai suprafeței de teren afectată spațiilor comerciale în suprafață de
96 mp, ci doar ai unei fracțiuni din acel teren, dreptul lor real nefiind
determinat în concret. Or, coproprietatea reclamanților asupra terenului
dobândit de la copermutantă are un caracter forțat și perpetuu atâta timp cât
vor exista edificatele – spațiile comerciale de la parterul celor două blocuri
de locuințe, precum și locuințele însele.
În ce privește suprafața de 914 mp reprezentând
curtea betonată, rampă de încărcare/descărcare și depozite, dând eficiență
dreptului de servitute în dauna terenului reclamanților și în beneficiul
pârâtelor, cererea a fost respinsă.
Cu privire la cererea reconvențională având ca obiect
constatarea nulității absolută parțială a contractului de schimb nr. 1407 din 01
iunie 1999 intervenit între SC F. SA și reclamanții-pârâți reconvenționali M.A.
și M.V., prima instanță a reținut, în esență, că vânzarea terenului afectat
activului magazin nr. 38 Autoservire, nu se putea realiza decât în condițiile
prescrise de legiuitor prin H.G. nr. 331/1992, adică la cererea proprietarilor
spațiilor comerciale achiziționate anterior dobândirii dreptului de proprietate
asupra terenurilor afectate spațiilor comerciale și doar după evaluarea lor la
prețul convenit. Or, este evident că reclamantele reconvențional și pârâta
reconvențional SC F. SA nu au ajuns la o manifestare de voință concordantă în
privința și a transferului dreptului de proprietate terenurilor afectate
activului magazin nr. 38 Autoservire.
În privința recunoașterii unui drept de servitute de
trecere asupra terenului aferent spațiului comercial aflat în proprietatea
reclamantelor reconvențional, judecătorul a apreciat cererea lor
reconvențională ca inadmisibilă, nefiind întrunite condițiile ori situațiile
reglementate prin dispozițiunile art. 576-673 C. civ.
În ceea ce privește cererea privind diminuarea
suprafeței construite aferentă Magazinului nr. 20 F. la suprafața tabulară de
485 mp și cererea privind rectificarea mențiunilor de sub B 66-67 din C.F.
col.nr. 34508 Tg.Mureș în sensul diminuării suprafeței terenului aferent Magazinului
nr. 20 F. la 485 mp de la 526 mp și a radierii suprafeței de 96 mp aferentă
Magazinului nr. 38 Autoservire, tribunalul a apreciat că aceste cereri cad sub
incidența dispozițiunilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, însă niciuna din cele 4
situații prevăzute acolo în abstract de legiuitor nu se regăsesc în starea de
fapt reținută cu ocazia dezlegării cauzei.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel, în
termenul prevăzut de lege, SC V.C.SRL, SC L.P. SRL, M.A. și M.V.
SC V.C. SRL a arătat, în motivarea apelului, că a
solicitat în nenumărate rânduri clarificarea situației terenului, întrucât
chemata în garanție SC F. SA avea obligația atât legal, cât și contractual de a
înstrăina terenul aferent construcțiilor, proprietarilor acestor construcții.
Cu toate acestea, chemata în garanție a încheiat contractul de schimb cu
reclamanții M.A. și M.V. în mod nelegal și fraudând legea.
SC L.P. SRL a solicitat modificarea în parte a
sentinței atacate, admiterea acțiunii reconvenționale în sensul constatării
nulității absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. 1407 din 01
iunie 1999 cu privire la suprafața de 96 mp teren în cotă indiviză din terenul
înscris sub nr.top 3511/65 din C.F. 34508-col. Tg.Mureș, constatarea nulității
absolute și parțiale a aceluiași contract de schimb cu privire la suprafața de
41 mp construcție și teren din totalul de 526 mp, diminuarea respectivei
suprafețe construită aferentă Magazinului nr.20 la suprafața tabulară de 485 mp,
potrivit mențiunilor de carte funciară, rectificarea mențiunilor de carte
funciară de sub B66-67 din C.F. nr. 34508-col Tg.Mureș în sensul diminuării
suprafeței terenului aferent Magazinului nr.20 la suprafața de 485 mp și a
radierii suprafeței de 95 mp aferentă activului propriu, obligarea vânzătoarei SC
F. SA să îi vândă cota indiviză de 93 mp din terenul pe care ar fi edificat
activul propriu Magazinul nr. 38, obligarea pârâților reconvenționali la
recunoașterea dreptului de folosință asupra terenului aferent Magazinului nr. 38
și al accesului la folosința comună asupra rampei de încărcare-descărcare și a
curții de aprovizionare situată în proximitatea activului, cu obligarea
adversarilor procesuali la suportarea cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului SC L.P. SRL a arătat că prin
contractul de vânzare cumpărare nr.937/08 iunie 1992 intervenit între
vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureș și cumpărătoarea SC T.C. SRL Tg.Mureș –
antecesoarea sa – pe lângă transmiterea dreptului de proprietate asupra
activului denumit Magazinul nr. 38 s-a stipulat și o promisiune de vânzare a
terenului aferent acestuia din partea aceleiași vânzătoare, tranzacția urmând a
fi încheiată după ce vânzătoarea își va fi obținut titlul de proprietate asupra
respectivului teren ce urma să fie evaluat la momentul dobândirii lui.
Apoi,
s-a susținut că vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureș nu avea posibilitatea juridică de
a transmite deplinul drept de proprietate asupra terenului în suprafață de 419 mp
pe care sunt edificate curtea interioară, rampa de încărcare/descărcare,
depozite și Magazinul nr. 38, întrucât respectivele imobile sunt incluse
într-un vast condominiu reprezentat de blocul de locuințe cu mai multe etaje, respectivul
teren aflându-se în indiviziune forțată între toți acești proprietari de
construcții.
În
privința dreptului de servitute prima instanță a respins capătul de cerere ca
fiind lipsit de interes, întrucât dreptul de servitute este înscris în cartea
funciară, în condițiile în care obiectul cererii era obligarea reclamanților la
respectarea acestui drept tabular.
În
motivarea apelului reclamanților M.V. și M.A., aceștia au arătat că prin
contractul de schimb autentificat sub nr. 1407 din 01 iunie 1999 de notarul
public E.B., încheiat cu vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureș, au devenit proprietarii
magazinului nr. 20 Tg.Mureș denumit P.B.C.I.C.V.A. cu suprafața de 526 mp teren
pe care este edificat depozitul I.C.V.A., rampă de încărcare/descărcare și
curte betonată, toate acestea din urmă în suprafață de 419 mp. Prin aceeași
convenție reclamanții au susținut că au dobândit dreptul de proprietate în
indiviziune asupra suprafeței de teren de 96 mp pe care este edificat magazinul
nr. 38 Tg.Mureș aflat în proprietatea pârâtelor ca urmare a contractului de
vânzare-cumpărare prin licitație publică la 22 mai 1992 organizat de aceeași
vânzătoare SC F. SA Tg.Mureș.
S-a arătat că la momentul înstrăinării activului
Magazin nr. 38 Tg.Mureș vânzătoarea SC F. SA deținea titlu de proprietate doar
asupra construcțiilor spațiului comercial respectiv, nu și asupra terenului pe
care acestea erau edificate. Din acest motiv, în perioada ce a urmat înstrăinării
activului descris anterior, vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureș a promovat mai multe
acțiuni judiciare în contra cumpătătoarei SC T.C. SRL - antecesoarea pârâtelor
din pricina de față – pentru a obține recunoașterea judiciară a unor
compensații financiare pentru folosința întregului imobil care ulterior a fost
înstrăinat în beneficiul lor, dar și evacuarea cumpărătoarei din respectivele
spații. Vânzătoarei SC F. SRL i-au fost recunoscute compensațiile financiare
solicitate cumpărătoarei și au fost și executate, evacuarea cumpărătoarei din
aceleași spații nu s-a mai putut însă executa întrucât a intervenit divizarea
debitoarei respectivei obligații. În acest fel acele hotărâri judecătorești au
fost lipsite de opozabilitate față de noile societăți comerciale născute prin
divizare.
Reclamanții au mai arătat că atât spațiul comercial
denumit Depozit - centru I.C.V.A. în suprafață de 40 mp, cât și spațiul
constând în curte betonată, rampă de încărcare/descărcare, depozite în
suprafață de 419 mp sunt folosite fără titlu de pârâte și respectiv de pârâta SC
L.P. SRL (suprafață de 40 mp), deși respectivele imobile le aparțin, motiv
pentru care au și solicitat despăgubiri bănești acestor pârâte pentru folosința
abuzivă a acestor spații.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, din
perspectiva cererilor de apel formulate și a prevederilor art. 295 C. proc.
civ., a reținut următoarele:
În urma unei licitații publice – nr. 3 din 22 mai 1992
– SC T.C. SRL Tg.Mureș antecesoarea comună a pârâtelor SC V.C. SRL Tg.Mureș,
respectiv SC L.P. SRL Tg.Mureș a dobândit, prin cumpărare de la SC F. SA, dreptul de proprietate asupra spațiului comercial denumit „Magazinul alimentar nr. 38
Autoservire” în suprafață de 964 mp, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 937
din 08 iunie 1992. Vânzătoarea s-a obligat ca, după recunoașterea în beneficiul
ei a dreptului de proprietate asupra terenului afectat spațiului comercial
litigios și a evaluării lui, să îl înstrăineze cumpărătoarei în schimbul
prețului rezultat din evaluarea din acel moment – decizia civilă nr. 226/A din 08
mai 2000 pronunțată în dosarul nr. 396/1999/E de Curtea de Apel Tg.Mureș, secția
comercială și de contencios administrativ.
La data de 25 februarie 1994 SC F. SA Tg.Mureș a
dobândit dreptul de proprietate și asupra terenului afectat condominiului la
parterul căruia sunt situate spațiile comerciale litigioase, potrivit
certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului seria MS
nr.0015 eliberat de Consiliul județean Mureș.
Promisiunea de vânzare asumată de vânzătoarea SC F.
SA Tg.Mureș stipulată în contractul nr. 937 din 08 iunie 1992 nu s-a mai
realizat nicicând, ba dimpotrivă, SC F. SA Tg.Mureș a promovat în contra SC
T.C. SRL Tg.Mureș acțiuni judiciare pentru recunoașterea unor pretenții
reprezentând prețul folosinței terenului afectat spațiului comercial înstrăinat
către aceasta din urmă și pentru beneficiu nerealizat de la înstrăinarea
spațiului comercial și până la recunoașterea dreptului de proprietate asupra
terenului afectat respectivului spațiu comercial. Și SC T.C. SRL Tg.Mureș a
inițiat acțiuni judiciare împotriva SC F. SA Tg.Mureș prin care a urmărit fie
obligarea acesteia din urmă la înstrăinarea terenului afectat spațiului
comercial vândut anterior, fie criticând executarea contractului de
vânzare-cumpărare a spațiului comercial litigios motivat de neconcordanțele
suprafețelor identificate în documentația prealabilă licitației publice de
vânzare și cele identificate ulterior prin noi măsurători.
Despre toate aceste litigii și soluțiile adoptate de
instanțele de judecată investite cu dezlegarea lor face vorbire Înalta Curte de
Casație și Justiție în considerentele Deciziei nr. 2126 din 24 iulie 1997
pronunțată în dosarul nr. 2207/1997.
S-a mai arătat că este relevantă și sentința civilă
nr. 2718 din 28 septembrie 1995 pronunțată în dosarul nr. 4702/1995 de
Tribunalul Mureș prin care a fost admisă acțiunea comercială îndreptată de SC
F. SA, în contra SC T.C. SRL prin care aceasta din urmă a fost obligată la
84.000.000 lei vechi despăgubiri pentru lipsirea de folosință a S.C. F. S.A. a
spațiului comercial denumit „Magazinul alimentar nr. 20”, dar și la câte
6.000.000 lei lunar cu același titlu până la evacuarea efectivă a spațiului
deținut fără drept, hotărâre judecătorească menținută și în urma controlului
jurisdicțional al apelului – Decizia nr. 156/A din 25 noiembrie 1997 pronunțată
în dosarul nr. 1788/1995 de Curtea de Apel Tg.Mureș – dar și al recursului – decizia
nr. 4874 din 21 septembrie 2001 pronunțată în dosarul nr. 6580/2000 de Înalta
curte de Casație și Justiție.
Până la finalizarea tuturor acestor proceduri
judiciare, atât SC T.C. SRL, cât și SC F. SA au îndeplinit formele de
intabulare a imobilelor. Mai mult, SC F. SA a încheiat contractul de schimb nr.
1407 din 01 iunie 1999 cu reclamanții M.A. și M.V. prin care le-a transmis
dreptul de proprietate asupra activului „Magazin nr. 20 – F. – P.B. și I.C.V.A.,
dimpreună cu terenul în suprafață de 526 mp, respectiv de 96 mp.
SC T.C. SRL Tg.Mureș s-a divizat total în două
societăți – SC V.C. SRL, respectiv SC L.P. SRL La operațiunea de divizare s-a
procedat și la împărțirea spațiului comercial dobândit de SC T.C. SRL de la SC
F. SA, societățile pârâte procedând deîndată și la intabularea spațiilor
comerciale dobândite prin divizare de la antecesoarea SC T.C. SRL.
Imobilele care fac obiectul disputei dintre părți
sunt următoarele: spațiul comercial în suprafață de 96 mp aferentă activului
denumit de părți „Magazin nr. 38 Autoservire”, spațiul comercial în suprafață
de 40 mp aferentă activului denumit „depozit și centru I.C.V.A.” – doar în
contradictoriu cu pârâta SC L.P. SRL, terenul în suprafață totală de 419 mp
afectată activelor curte betonată, rampă de încărcare/descărcare, depozite, toate
aceste imobile făcând obiectul contractului de schimb dintre SC F. SA și
reclamanții M.A. și M.V.
Cu privire la spațiul comercial în suprafață de 96
mp, Curtea a reținut că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra
activului SC F. SA Tg.Mureș denumit Magazinul nr. 20 „F. - P.B. și I.C.V.A.”,
prin contractul de schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999, fără însă a fi indicată
suprafața respectivelor spații comerciale, fără a fi identificate efectiv în
cadrul condominiului unde se găsesc ele și fără a fi efectuate măsurători
topografice în acest sens.
Analizând comparativ lucrările de expertiză
topografică relevante în cauză, Curtea a reținut că respectivul activ se poate
afla amplasat la parterul blocului de locuințe din Municipiul Tg.Mureș, județul
Mureș, tronson 1141 F compus din sala de vânzare, depozit cameră de frig,
depozit materii prime, bucătărie, grup sanitar, curte de serviciu și rampă
comună cu cota de 526/1360 din întreg, înscris în C.F. col.34508 Tg.Mureș, sub
nr.top. 3511/65. Din expertiza d-nei H.V. rezultă că spațiile comerciale în
suprafață de 96 mp aparținând activului „Magazin nr. 38 Autoservire” – în
realitate în suprafață de 108,357 mp – sunt ocupate de pârâte, din care spațiul
comercial în suprafață de 49,1116 mp de către pârâta SC L.P. SRL, iar cea de
49,246 mp de către SC V.C. SRL.
Pe de altă parte însă, suprafața spațiului comercial
de 49,1116 mp este cuprinsă în suprafața de 168 mp de sub nr.cadastral 1094/0/2
înscrisă în C.F. ind.34474 Tg.Mureș înscrisă în proprietatea SC L.P. SRL.
Tot astfel, din suprafața spațiului comercial de
49,246 mp o suprafață de 6,75275 mp este cuprinsă în suprafața de 145 mp de sub
nr.cadastral 1094/0/1 înscrisă în C.F. ind. 34474 Tg.Mureș înscrisă în
proprietatea SC V.C. SRL, iar cea de 42,5185 mp este cuprinsă în suprafața de
435 mp de sub nr.cad.1095/0/1 înscrisă în C.F. nr. 34508 Tg.Mureș înscrisă în
proprietatea aceleiași pârâtă.
Cum întreaga suprafață de 96 mp este înscrisă în
cartea funciară în beneficiul chiar al pârâtelor, în modalitatea expusă
anterior, iar prin efectul dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 7/1996
„înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți de la data
înregistrării cererii”, inclusiv față de reclamanți, s-a constatat că nu poate
fi admisă cererea de obligare la restituirea folosului nerealizat ca titular al
dreptului de proprietate de către reclamanți. Întrucât este disputat însuși
dreptul de proprietate, este necesar să se stabilească în mod cert și
indubitabil proprietarul imobilului, urmând ca acestuia să-i revină și fructele
bunului imobil, conform art. 483 C. civ.
Privitor la suprafața de teren de 96 mp (în realitate
de 108,357 mp) aceasta aparține spațiilor comerciale descrise anterior, cota de
participare față de întreg terenul fiind diminuată proporțional de cotele de
participare a locuințelor cuprinse în cele două blocuri, dar și de spațiile
aflate în indiviziune forțată între toți acești proprietari.
Dreptul de proprietate asupra terenului nu a fost
dobândit pur și simplu de către SC F. SA, ci în coproprietate forțată și nu
putea fi transmis reclamanților decât în această modalitate. Astfel reclamanții
nu sunt titularii exclusivi ai suprafeței de teren afectată spațiilor
comerciale în suprafață de 96 mp (de 108,357 mp), ci doar ai unei fracțiuni din
acel teren, dreptul lor real nefiind determinat în concret. Or, coproprietatea
reclamanților asupra terenului dobândit are un caracter forțat și perpetuu
atâta timp cât vor exista edificatele – spațiile comerciale de la parterul
celor două blocuri de locuințe, precum și locuințele însele.
În ce privește suprafața de 914 mp reprezentând
curtea betonată, rampă de încărcare/descărcare și depozite, Curtea reține că,
în mod corect curtea betonată a fost identificată de experta H.V. ca fiind în
suprafață de 364,10 mp fără rampa de 35,916 mp, iar de expertul G.A., prin
scădere cu suprafețele atribuite spațiilor comerciale deținute de SC L.P. SRL,
în suprafață de 372 mp cu tot cu rampa identificată de experta H. în suprafață
de 35,916 mp.
De la efectuarea expertizei de către experta H.V. și
până la efectuarea lucrării topo de către expertul G.A. au intervenit
modificări esențiale. Astfel, din activul identificat de d-na H.V. sub
denumirea de „ambalaj I.C.V.A.” – nr.25 în suprafață de 16,00 mp, pârâta SC
V.C. SRL și-a prelungit un depozit cu suprafața de 4,3656 mp, iar pe suprafața
de 133 mp pârâta SC L.P. SRL a edificat un depozit, intabulat în C.F. nr. 34508
col. Tg.Mureș sub nr.cad.1096/0/1, precum și rampa încărcare pâine I.C.V.A. -
reperul nr. 28 în expertiza d-nei H.V.- în suprafață de 6,888 mp În aceste
condiții, prima instanță a identificat, în concret, existența unei curți de
serviciu liberă de orice afectațiuni în suprafață de doar 336,084 mp, a unei
rampe – reper nr. 26 în expertiza d-nei H.V.– în suprafață de 35,916 mp.
Cu privire la această cerere se constată înscrierea
în cartea funciară de către antecesorul în dreptul real de administrare al S.C.
F. S.A., respectiv I.C.S.M.A. Mureș – supunerea terenului afectat curții betonate
și a rampei de 35,916 mp unei servituți în beneficiul fondului dominant
reprezentat de activul spațiu comercial denumit Magazinul nr.38-Autoservire transmis
de SC F. SA prin vânzare în profitul antecesoarei pârâtelor SC T.C. SRL În
acest fel, SC F. SA a dobândit ulterior dreptul de proprietate a respectivului
teren afectat de aceeași servitute, tot astfel cum l-a dobândit și reclamanții.
Cum servitutea constatată nu a fost radiată din
cartea funciară a imobilului litigios, dat fiind că la momentul la care aceasta
a fost înscrisă nu opera doar efectul opozabilității față de terți, ci chiar
înscrierea în cartea funciară a unui drept avea efect constitutiv de drepturi
reale – servitutea fiind un drept real-dezmembrământ al dreptului de
proprietate – dreptul de servitute al pârâtelor asupra terenului aparținând
reclamanților există și nu poate fi ignorat.
Cu privire la spațiul comercial denumit de părți
„depozit și centru I.C.V.A.” – reperele nr. 19-20, 25 denumite I.C.V.A.,
Depozit I.C.V.A. respectiv Ambalaje I.C.V.A. - în suprafață de 41,06 mp –acesta
a fost în mod corect identificat de prima instanță, ca fiind în realitate
cuprins în suprafața de 50 mp de sub nr.cadastral 1096/0/1 înscrisă în C.F.
ind.34508 Tg.Mureș și aflată în proprietatea SC L.P. SRL.
Cum întreaga suprafață de 40 mp (după calculele
primei instanțe fiind de fapt 41,06 mp) aferentă activului denumit de părți
„depozit și centru I.C.V.A.” este înscrisă în cartea funciară în beneficiul
chiar al pârâtei SC L.P. SRL, în modalitatea expusă anterior, iar prin efectul
dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 7/1996 „înscrierile în cartea funciară
devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererii”, inclusiv față
de reclamanți, nu poate fi admisă cererea de obligare la restituirea folosului
nerealizat ca titular al dreptului de proprietate de către reclamanți. Întrucât
este disputat însuși dreptul de proprietate, s-a reținut că este necesar să se
stabilească în mod cert și indubitabil proprietarul imobilului, urmând ca
acestuia să-i revină și fructele bunului imobil, conform art. 483 C. civ.
Celelalte cereri ale reclamanților având caracter
accesoriu în raport cu cererile menționate anterior astfel încât soarta celor
accesorii nu va putea decât să urmeze soarta celor principale –
„accesorium
sequitur principalae
”.
În privința cererii reconvenționale de constatare a
nulității absolută parțială a contractului de schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999
intervenit între SC F. SA și reclamanții-pârâți reconvenționali M.A. și M.V.,
Curtea a reținut că SC F. SA a dobândit dreptul de proprietate asupra
terenurilor în suprafață de 722,23 mp, potrivit certificatului de atestare a
dreptului de proprietate seria MS nr. 0015 din 25 februarie 1994, iar dreptul
de proprietate asupra terenului a fost înscris în cartea funciară în beneficiul
SC F. SA.
În mod legal dreptul de proprietate a fost transmis
pârâților-reclamanți reconvenționali M.A. și M.V., în temeiul contractului de
schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999.
Este adevărat că SC F. SA s-a obligat să vândă
terenul afectat activului înstrăinat SC T.C. SRL, deîndată ce va fi obținut
titlul de proprietate asupra lui și că nu și-a îndeplinit respectiva obligație,
din moment ce a înstrăinat terenul prin contractul de schimb a cărui nulitate
se cere.
Cu toate acestea, vânzarea terenului afectat
activului Magazin nr. 38 Autoservire nu se putea realiza decât în condițiile
prescrise de legiuitor prin H.G. nr. 331/1992, adică la cererea proprietarilor
spațiilor comerciale achiziționate anterior dobândirii dreptului de proprietate
asupra terenurilor afectate spațiilor comerciale și doar după evaluarea lor la
prețul convenit. Or, din actele dosarului nu rezultă că SC T.C. SRL a cerut SC F.
SA încheierea contractului de vânzare cumpărare și cu privire la teren, cele
trei înscrisuri depuse la dosar de SC V. SRL nu conțin nici o mențiune care să
dovedească faptul că au fost primite de SC F. SA.
Este
evident că părțile nu au ajuns la o manifestare de voință concordantă în
privința transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor afectate
activului Magazin nr. 38 Autoservire, dovadă fiind și numeroasele litigii
purtate între părți, fie că a fost vorba de acțiuni judiciare promovate de SC F.
SA pentru recunoașterea unor pretenții reprezentând prețul folosinței terenului
afectat spațiului comercial înstrăinat către SC T.C. SRL și pentru beneficiu
nerealizat de la înstrăinarea spațiului comercial, până la acțiuni privind recunoașterea
dreptului de proprietate asupra terenului afectat respectivului spațiu
comercial.
Și T.C. SRL Tg.Mureș a inițiat acțiuni judiciare
împotriva SC F. SA Tg.Mureș prin care a urmărit inclusiv anularea
certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria MS nr. 0015 din 25
februarie 1994.
În concluzie, nefiind în prezența motivului de
nulitate invocat de reclamanții-pârâți reconvenționali, respectiv frauda la
lege, Curtea consideră perfect legală soluția primei instanțe de respingere a
cererii de constatare a nulității absolute parțială a contractului de schimb.
Legat de cererea formulată de SC L.P.SRL de obligare
a SC F. SA Tg.Mureș la vânzarea cotei indivize de 96 mp teren, cotă înscrisă în
cartea funciară ca aparținând magazinului 38, aceasta nu a fost admisă si
pentru că cererea este îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate
procesuală de folosință. Astfel, SC F. SA figurează ca radiată din Registrul
Comerțului de pe lângă Tribunalul Mureș la data de 14 iunie 2007 în baza
cererii formulate de către lichidatorul judiciar MPI.
La data radierii din Registrul Comerțului de pe lângă
Tribunalul Mureș, SC F. SA si-a pierdut capacitatea procesuală de folosință,
astfel încât nu mai poate sta în judecată ca pârâtă. Fiind lipsită de
personalitate juridică, SC F. SA nu mai poate fi obligată în prezent să încheie
contractul de vânzare cumpărare cu privire la teren.
Aceeași reclamantă-reconvențional SC L.P. SRL a mai
solicitat prin acțiunea ei judiciară reconvențională îndreptată împotriva
pârâților reconvenționali SC F. SA, M.A. și M.V.:
- diminuarea suprafeței construite aferentă
Magazinului nr. 20 F. la suprafața tabulară de 485 mp,
- rectificarea mențiunilor de sub B66-67 din C.F.
col. nr. 34508 Tg.Mureș în sensul diminuării suprafeței terenului aferent
Magazinului nr. 20 F. la 485 mp de la 526 mp și a radierii suprafeței de 96 mp
aferentă Magazinului nr. 38 Autoservire.
În mod corect a reținut prima instanță că aceste
cereri de rectificare a cărții funciare cad sub incidența dispozițiilor art. 36
din Legea nr. 7/1996 însă niciuna din cele 4 situații prevăzute acolo în
abstract de legiuitor nu se regăsesc în starea de fapt reținută în cauză, motiv
pentru care și aceste cereri în mod corect au fost respinse.
În privința cererii de recunoaștere unui drept de
servitute asupra imobilelor litigioase, așa cum s-a reținut anterior, în cartea
funciară a fost înscrisă de către antecesorul în dreptul real de administrare
al SC F. SA, respectiv I.C.S.M.A. Mureș – supunerea terenului afectat curții
betonate și a rampei de 35,916 mp unei servituți în beneficiul fondului
dominant reprezentat de activul spațiu comercial denumit Magazinul nr. 38 - Autoservire
transmis de SC F. SA prin vânzare în profitul antecesoarei pârâtelor SC T.C.
SRL În acest fel, SC F. SA a dobândit ulterior dreptul de proprietate a
respectivului teren afectat de aceeași servitute, tot astfel cum l-au dobândit
și reclamanții.
Cum servitutea constatată nu a fost radiată din
cartea funciară a imobilului litigios, dat fiind că la momentul la care aceasta
a fost înscrisă nu opera doar efectul opozabilității față de terți, ci chiar
înscrierea în cartea funciară a unui drept avea efect constitutiv de drepturi
reale – servitutea fiind un drept real-dezmembrământ al dreptului de
proprietate – în mod corect a reținut instanța de apel că cererea
reclamantelor-reconvenționale SC L.P. SRL și SC V.C. SRL de recunoaștere și
respectiv instituire a unui drept de servitute apare ca lipsită de un interes
actual. Din moment ce dreptul de servitute este înscris în cartea funciară
acesta este opozabil inclusiv pârâților reconvenționali, iar apărarea lui, în
caz de tulburare (care nu fost dovedită), se poate face printr-o acțiune
posesorie, fiind lipsită de interes acțiunea confesorie de servitute.
În privința recunoașterii unui drept de servitute de
trecere asupra terenului aferent spațiului comercial aflat în proprietatea
reclamantelor reconvențional, în mod corect instanța de apel a apreciat cererea
lor reconvențională ca inadmisibilă, nefiind întrunite condițiile ori
situațiile reglementate prin dispozițiunile art. 576-673 C. civ.
Situația de speță ar fi impus incidența mai degrabă a
unui eventual drept de superficie, astfel cum este definit interpretativ prin
dispozițiunile art. 492 C. civ., coroborate cu cele ale art. 11 din
Decretul-lege nr. 115/1938, ori ale art. 22 din Decretul nr. 167/1958, ori ale
art. 21 din Legea nr. 7/1996.
Față de toate considerentele expuse, apreciind că
dezlegarea dată de prima instanță tuturor cererilor deduse judecății este
legală și temeinică, în baza art. 296 C. proc. civ., Curtea de Apel Târgu Mureș,
secția comercială contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 55A din
27 septembrie 2010 a respins apelurile declarate și a păstrat hotărârea
atacată.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs
reclamanții M.V. și M.A. și pârâta SC V.C. SRL TÂRGU-MUREȘ, în cadrul termenului
prevăzut de art. 301 C. proc. civ.
Recursul declarat de reclamanți a fost întemeiat pe
dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care au solicitat admiterea
recursului, modificarea în parte a deciziei în sensul admiterii apelului și pe
fond admiterea acțiunii astfel cum a fost precizată.
Prin criticile formulate, recurenții au susținut că
prin contractul de schimb încheiat cu SC F. SA, au dobândit dreptul de
proprietate asupra unor spații comerciale și teren, care sunt ocupate și
folosite abuziv de către pârâtă.
Precizează că obiectul contractului de
vânzare-cumpărare încheiat de SC T.C. SRL cu SC F. SA au fost spațiile
comerciale în suprafață de 694 mp, astfel cum rezultă și din decizia nr.
129/1993 a Curții de Apel Târgu Mureș și sentința civilă nr. 2718/1995 a
Tribunalului Mureș, decizia 2207/1997 pronunțată de Înalta Curte de Casație și
Justiție și decizia nr. 4874/2001pronunțată de Înalta Curte de Casație și
Justiție, secția comercială. Suprafețele comerciale care depășesc suprafață de
694 mp, aparțin magazinului nr. 20 în suprafață de 563 mp și cuprinde curtea de
serviciu, berăria, rampa, depozitul I.C.V.A., spațiul I.C.V.A. și polar bar,
toate acestea fiind marcate cu roșu în expertiza efectuată de către expertul D.R.
Instanța de apel a ignorat aceste concluzii ale expertizei și și-a întemeiat
concluziile pe expertiza inginer G.A.
În continuare, reclamanții au arătat că spațiile care
intră în componența magazinului 20 au fost identificate, fiind stabilită
suprafața lor. Susține că a intabulat dreptul de proprietate asupra magazinului
20, anterior înscrierii dreptului de proprietate asupra magazinului 38.
Reclamanții arată că instanța de apel a refuzat
solicitarea de probe, privind de depunerea actului de adjudecare al magazinului
38.
De asemenea, arată că în mod nelegal instanța de apel
a respins cererea privind suspendarea acțiunii de față, până la soluționarea
acțiunii în revendicare aflată pe rolul Judecătoriei Târgu Mureș.
Împotriva deciziei nr. 55A din 27 septembrie 2010, a formulat recurs și pârâta SC V.C. SRL TÂRGU-MUREȘ, în temeiul motivului de nelegalitate
prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea
recursului, admiterea apelului în sensul admiterii cererii reconvenționale.
În susținerea recursului, pârâta a susținut că
izvorul pretențiilor reclamanților este contractul de schimb, iar înscrierea în
cartea funciară s-a efectuat în temeiul acestui contract. Cu toate acestea,
instanța de apel face o determinare a suprafețelor care se cuvin reclamanților
, deși susține că cea mai relevantă expertiză este cea efectuată de expertul L.,
care explică greșeala efectuată de SC F. SA cu prilejul vânzării la licitație a
activelor.
Pârâta susține că sus menționatul contract de schimb
este încheiat prin fraudarea legii și pe cale de consecință nu poate produce
efecte opozabile.
Recursul reclamanților M.V. și M.A. este nefondat,
urmând a fi respins pentru următoarele considerente :
Prealabil examinării criticilor formulate prin
cererea de recurs, Înalta Curte constată că deși reclamanții le-au subsumat
motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., au fost
invocate și aspecte de netemeinicie care scapă controlului de legalitate al
instanței de recurs.
Astfel, chestiunea interpretării probelor administrate
în cauză, de către instanțele devolutive, respectiv rapoarte de expertiză
tehnică și înscrisuri, reprezintă aspecte de fapt care nu pot fi analizate în
această cale de atac.
De asemenea, asupra cererii formulată în fața
instanței de apel privind suspendarea judecății în temeiul art. 244 pct. 1 C.
proc. civ., instanța are libertatea de a apreciere în funcție de propria
motivare și de îndeplinirea cerințelor textului de lege sus evocat.
În ceea ce privește cererea de despăgubiri, aceasta a
primit dezlegarea corectă de către ambele instanțe, în sensul că întreaga
suprafață de 96 mp aferentă magazinului nr. 38 este înscrisă în cartea funciară
în beneficiul pârâtelor, astfel încât dreptul de proprietate astfel înscris
este opozabil tuturor.
Chestiunea de drept dedusă judecății, privind
aplicarea dispozițiilor art. 483 C. civ., nu poate fi dezlegată decât după
disputarea pretinsului drept de proprietate în cadrul unei acțiuni în
revendicare imobiliară.
Hotărârile judecătorești menționate de către reclamanți,
nu au relevanță juridică asupra cauzei de față, întrucât astfel cum s-a reținut
în considerentele deciziei, reclamanții au dobândit dreptul de proprietate
asupra Magazinului nr. 20 F. P.B. și I.C.V.A., fără a fi indicată suprafața
respectivelor spații comerciale, fără a fi identificate efectiv și fără a fi
efectuate măsurători topografice. De asemenea, reclamanții nu au fost puși în
posesie efectiv de către copermutantă asupra terenurilor respective. Până la
finalizarea acestor proceduri judiciare, atât SC T.C. SRL și SC F. SA au
îndeplinit formele de intabulare a imobilelor.
Recursul pârâtei SC V.C. SRL TÂRGU-MUREȘ este
nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele motive:
Analizând criticile invocate în raport de motivul de
nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată
că pretinsa fraudă la lege afirmată de către pârâtă nu subzistă. Astfel, pârâta
SC F. SA a dobândit ope legis dreptul de proprietate asupra terenurilor în suprafață
de 722,23 mp, potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate și
a deciziei Prefectului, în acest fel deținând toate prerogativele cerute pentru
înstrăinarea terenurilor, inclusiv dreptul de dispoziție.
Mai mult decât atât, dreptul de proprietate asupra
terenului a fost înscris în cartea funciară, în beneficiul SC F. SA.
Criticile privind neluarea în considerare a
concluziilor unei expertize tehnice, în detrimentul alteia, după cum s-a mai
arătat, reprezintă chestiuni de apreciere a probelor, care nu pot face obiect
de analiză în această cale extraordinară de atac.
Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 312
alin. (1) C. proc. civ., ambele recursuri urmează să fie respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge
ca nefondate recursurile declarate de reclamanții M.V. și M.A. și de pârâta SC V.C.
SRL TÂRGU-MUREȘ împotriva deciziei nr. 55A din 27 septembrie 2010 pronunțată de
Curtea de Apel Târgu-Mureș, secția comercială contencios administrativ și fiscal.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 martie 2011.