SRPSKA PRAVOSLAVNA CRKVENA OPSTINA NA RIJECI v. CROATIA

Reclamantul, Biserica Ortodoxă Sârbă Rijeka (Srpska Pravoslavna Crkvena Opština na Rijeci), este o comunitate religioasă cu scaunul său în Rijeka. Este reprezentată în fața Curții de către dl M. Markiš, un avocat care practică în Rijeka. Guvernul contestat este reprezentat de agentii lor, mai întâi dna L. Lukina-Karajković și ulterior dna Š. Stažnik. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul deține în Rijeka un apartament de o suprafață de 104,57 de metri pătrați. Un anumit Ž.J. a avut o locație special protejată a apartamentului. La 22 octombrie 1996, Parlamentul a adoptat Legea privind leasingul, care reglementează condițiile de leasing de apartamente private, inclusiv cele la care s-a încheiat anterior în temeiul unei locații special protejate.

În conformitate cu Leasing Act, la 8 noiembrie 1997, reclamantul a lăsat apartamentul la Ž.J. La 1 aprilie 1999, reclamantul a încheiat leasingul deoarece intenționează să depună un preot în apartament. Deoarece Ž.J a refuzat să abandoneze apartamentul, reclamantul a inaugurat o procedură în Curtea Municipală Rijeka (Općinski sud u Rijeci) în căutarea expulzării Ž.J. Reclamantul a susținut afirmația sa pe Legea de la Lease susținând că are nevoie de apartamentul pentru propriul său utilizare, și anume pentru a-și adăposti preotul. Un alt apartament situat, de asemenea, în Rijeka, dar mai mic, cu o suprafață de 48 de metri pătrați. La 5 iunie 2000, Curtea Municipală Rijeka a respins acțiunea reclamantului, constatand că nu are nevoie de apartamentul în cauză pentru sine, ci doar pentru a-și instala preotul.

Curtea a constatat că preotul ar fi putut trăi în orice alt apartament, inclusiv cel oferit de reclamant la Ž.J. Reclamantul a apelat împotriva hotărârii de primă instanță susținând că instalarea preotului său în apartamentul în cauză a constituit utilizarea apartamentului de către reclamant însuși. La 4 aprilie 2001, Tribunalul județului Rijeka (Županijski sud u Rijeci) a respins apelul reclamantului. Acesta a constatat că reclamantul nu a îndeplinit condițiile articolului 40 din Legea privind răscumpărarea deoarece era o entitate juridică mai degrabă decât o persoană fizică. Curtea a afirmat că întrebarea dacă există o nevoie de apartament în cauză în numele reclamantului, motivele expulzării Ž.J.

și faptul că reclamantul a oferit Ž.J. un alt apartament era irelevantă în acest caz. Reclamantul a depus ulterior o plângere constituțională susținând, printre altele, că drepturile sale de proprietate au fost încălcate deoarece nu a avut posibilitatea de a anula contractul de închiriere pe apartamentul deținut. La 3 iunie 2002, Curtea Constituțională (Ustavni sud Republike Hrvatske) a respins plângerea reclamantului. Acesta a constatat că deciziile instanțelor de jos se bazează pe lege și că dispozițiile relevante din Leasing Act care prevede încheierea unui leasing pentru motive personale se referă numai la persoane fizice, dar nu la entități juridice. A murit, dar soția sa, A.J., continuă să trăiască în apartament.

La Legea Flat Lease (Zakon o najmu stanova, Gazette Oficial nr. 91/1996 din 28 octombrie 1996) („Legea Lease”) reglementează relația juridică dintre proprietarul și chiriașul în ceea ce privește închirierea apartamentelor. Acesta recunoaște o categorie specială de chiriași, și anume cei care au fost anterior deținuți de inchiriați special protejați pe apartamente private. O astfel de categorie este, în conformitate cu legea, supusă unei serii de protecții, de exemplu, obligația proprietarului de a contracta o închiriere pentru o perioadă nelimitată; plata unei așa-numite închirieri protejate, ale căror sumă va fi prescrisă de Guvern, precum și motive limitate pentru încheierea leasingului. Legea privind leasing a abolit locația special protejată ca atare.

În conformitate cu Legea de la Lease, un proprietar poate înceta închirierea unui chiriaș protejat în următoarele cazuri: dacă chiriașul nu plătește chiria sau taxele; dacă chiriașul subliniază apartamentul sau o parte din ea, fără permisiunea proprietarului; dacă chiriașul sau alți chiriași în apartament tulbură alți chiriași din clădire; dacă o altă persoană, fără a imagina în contractul de leasing, locuiește în apartament mai mult de treizeci de zile, fără permisiunea proprietarului, cu excepția cazului în care persoana respectivă este soț, copil sau părinte al chiriaștului sau al celorlalți chiriași legali în apartament, sau o persoană dependentă de chiriașii sau pe care locuitorii sunt dependente; dacă chiriașii sau alți chiriași nu folosesc apartamentul pentru a trăi, dar în alte scopuri; dacă proprietarul nu are un alt chiriașt și are drept de asistență socială sau este mai mare decât șase ani.

În conformitate cu art. 40 alin. (1) din Legea de Lease, proprietarul poate, de asemenea, să încheie o închiriere a unui chiriaș protejat dacă proprietarul intenționează să se mute în apartament sau să își instaleze copiii, părinții sau persoanele care sunt dependente.

The applicant, the Rijeka Serbian Orthodox Church (Srpska Pravoslavna Crkvena Opština na Rijeci), is a religious community with its seat in Rijeka. It is represented before the Court by Mr M. Markiš, a lawyer practising in Rijeka. The respondent Government are represented by their Agents, first Ms L. Lukina-Karajković and subsequently Ms Š. Stažnik. The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. The applicant owns in Rijeka a flat of a surface of 104.57 square metres. A certain Ž.J. had a specially protected tenancy of the flat. On 22 October 1996 Parliament enacted the Lease Act, which regulates the conditions of leasing privately-owned flats, including those previously let under a specially protected tenancy.

Under the Lease Act, on 8 November 1997 the applicant let the flat to Ž.J. On 1 April 1999 the applicant terminated the lease because it intended to lodge a priest in the flat. Since Ž.J refused to vacate the flat, the applicant instituted proceedings in the Rijeka Municipal Court (Općinski sud u Rijeci) seeking eviction of Ž.J. The applicant based its claim on the Lease Act claiming that it needed the flat for its own use, namely to house its priest. It also claimed that it could provide for Ž.J. another flat also situated in Rijeka, but a smaller one, of a surface of 48 square metres. On 5 June 2000 the Rijeka Municipal Court dismissed the applicant’s action, finding that it did not need the flat in question for itself but only to install its priest.

The court found that the priest could have lived in any other flat including the one that the applicant was offering to Ž.J. The applicant appealed against the first-instance judgment arguing that installing its priest in the flat at issue amounted to the use of the flat by the applicant itself. On 4 April 2001 the Rijeka County Court (Županijski sud u Rijeci) dismissed the applicant’s appeal. It found that the applicant did not satisfy the conditions of section 40 of the Lease Act because it was a legal entity rather than a natural person. The court stated that the question whether there existed a need for the flat at issue on behalf of the applicant, the reasons for eviction of Ž.J., and the fact that the applicant had offered Ž.J.

another flat, were irrelevant in the present case. The applicant subsequently filed a constitutional complaint claiming, inter alia, that its property rights were violated because it had no possibility to terminate the lease on the flat that it owned. On 3 June 2002 the Constitutional Court (Ustavni sud Republike Hrvatske) dismissed the applicant’s complaint. It found that the lower courts’ decisions were based on law, and that the relevant provisions of the Lease Act providing for termination of a lease for personal reasons referred only to natural persons but not to legal entities. It stated that the applicant’s inability to terminate the lease did not violate its property rights. Meanwhile, Ž.J.

died, but his wife, A.J., continues to live in the flat. The Flat Lease Act (Zakon o najmu stanova, Official Gazette no. 91/1996 of 28 October 1996) (“the Lease Act”) regulates the legal relationship between the landlord and the tenant with respect to the lease of flats. It recognises a special category of tenants, namely those who were previously holders of specially protected tenancies on privately-owned flats. Such a category is, according to the Act, subject to a number of protections, for instance, an obligation for the owners to contract a lease for an unlimited period of time; payment of a so-called protected rent, the amount of which is to be prescribed by the Government, as well as limited reasons for the termination of the lease.

The Lease Act abolished the specially protected tenancy as such. Pursuant to the Lease Act a landlord may terminate the lease of a protected tenant in the following cases: if the tenant does not pay the rent or charges; if the tenant sublets the flat or part of it, without permission from the landlord; if the tenant or other tenants in the flat disturb other tenants in the building; if another person, not figuring in the lease contract, lives in the flat longer than thirty days, without permission from the landlord, except where that person is a spouse, child or parent of the tenant or of the other legal tenants in the flat, or a dependant of the tenant or a person on whom the tenant is dependent; if the tenant or other legal tenants do not use the flat for living, but for other purposes; if the landlord does not have another flat and is entitled to social assistance benefits or is older than sixty years.

Under section 40 (1) of the Lease Act, the landlord may also terminate a lease of a protected tenant if the landlord intends to move into the flat himself or install his children, parents or dependants therein.