ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1625/2011

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul București,

secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 6496 din 27 mai 2010 a respins cererea principală precizată formulată de reclamanta pârâtă SC S.I. SRL București în

contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC I.R.P. SRL București și pârâta B.R.G.G.S.G.,

Sucursala Mari Clienți Corporativi București.

A fost admisă cererea

reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC I.R.P. SRL în contradictoriu

cu reclamanta pârâtă SC S.I. SRL în sensul că a fost obligată reclamanta-pârâtă

să predea pârâtei reclamante o garanție bancară reconvenționată, în vigoare

până la 15 decembrie 2011 în suma chiriei și taxelor de administrare pe 3 luni

+ TVA.

A mai fost obligată

reclamanta pârâtă să plătească pârâtei reclamante: 733.088,13 lei contravaloare

chirie și celelalte costuri aferente utilizării spațiului comercial în perioada

noiembrie 2009 martie 2010 și 20.091,34 lei penalități de întârziere la suma

datorată, calculate până la 5 mai 2010 și în continuare penalități de 0,03%

până la achitarea debitului.

În fundamentarea

acestei soluții, instanța de fond a reținut, în esență, că reclamanta prin

cererea principală așa cum a fost precizată la termenul din 25 martie 2010, a solicitat încetarea contractului de închiriere încheiat între părți începând cu 24 februarie

2008.

Contractul de

discuție are ca obiect spațiul situat în București, sector 1, cu o durată de 60

de luni, încheindu-se la data de 31 octombrie 2011, având amănunțit prevăzute

condițiile în care operează rezilierea de către locatar a contractului.

Reclamanta-pârâtă a

pretins că prin notificarea înaintată acesteia din 28 ianuarie 2008 s-a

reziliat unilateral de către locator contractul de închiriere.

Din cuprinsul acestei

notificări rezultă că a fost făcută de locator în scopul recuperării debitului,

solicitându-se achitarea facturilor și a penalităților aferente, ea

necuprinzând intenția reală de reziliere a contractului.

Ulterior, la data de

8 februarie 2008 pârâta reclamantă a emis o „notificare de reziliere” prin care

a solicitat locatarului ca în termen de 15 zile de la primirea notificării să

evacueze și să predea spațiile închiriate.

Așa cum rezultă din

înscrisurile depuse la dosar, care atestă corespondența părților și din

răspunsul la întrebarea nr. 21 la interogatoriu, spațiul era eliberat la 12 aprilie

2009 iar cheile puse la dispoziția locatorului.

În scopul continuării

relațiilor contractuale, după achitarea debitelor restante, reclamanta-pârâtă a

emis scrisoarea de garanție bancară din 18 martie 2008 pentru suma de 38.138

Euro reprezentând cuantumul chiriei pe 3 luni, al comisioanelor de administrare

și TVA, scrisoare care face referire expresă la dispozițiile contractului de

închiriere încheiat la 6 octombrie 2006, prin urmare locatarul înțelegând să

folosească în continuare spațiul închiriat.

Rezilierea/rezoluțiunea

nu poate fi solicitată instanței de partea aflată în culpă, aceasta putând fi

invocată de creditorul obligației neexecutate/executate necorespunzător, care

are la îndemână fie acțiunea în reziliere, fie acțiunea în executarea

contractului.

În ce privește

cererea reconvențională, s-a avut în vedere că termenul contractului de

închiriere încheiat între părți a expirat la data de 31 octombrie 2011, conform

art. 5.1, până la această dată locatarul având obligația de a plăti contravaloarea

chiriei și a costurilor utilizării spațiului, conform dispozițiilor

contractuale.

În speță nu sunt

incidente dispozițiile art. 5.2 din contract potrivit cu care locatarul nu este

îndreptățit să restituie sau să anuleze contractul înainte de expirarea duratei

de închiriere. Locatarul datorează în continuare locatorului pe perioada

noiembrie 2009 – martie 2010 chiria și taxa de service, conform art. 6 din

contract, taxele, impozitele, cheltuielile de întreținere și funcționare a

spațiilor închiriate, conform art. 8 din contract, în acest sens fiind emise

facturile corespunzătoare.

În virtutea art. 12.3

din contract, care reprezintă legea părților potrivit art. 969 C. civ.,

locatarul și-a asumat obligația de a preda o scrisoare de garanție bancară, în

suma chiriei și taxelor de administrare pentru 3 luni + TVA.

Curtea de Apel

București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 518 din 2

noiembrie 2010 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta pârâtă SC S.I.

SRL împotriva sentinței comerciale nr. 6496 din 27 mai 2010 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, fiind preluate argumentele expuse anterior.

Împotriva deciziei

comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București,

secția a V-a comercială, a promovat recurs reclamanta SC S.I. SRL București,

care a criticat pentru nelegalitate această hotărâre judecătorească, solicitând

în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. admiterea recursului, modificarea

în întregime a deciziei atacate și schimbarea în tot a sentinței de fond, în

sensul admiterii acțiunii principale astfel cum a fost precizată și respingerii

cererii reconvenționale.

În dezvoltarea

motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că părțile au stabilit

posibilitatea rezilierii convenționale a contractului, iar faptul că prin

traducerea contractului nu s-a evidențiat expres că rezilierea operează fără

intervenția instanței judecătorești nu poate echivala cu punctul de vedere al

intervenției instanței judecătorești în rezilierea contractului.

Ambele instanțe au

interpretat greșit clauzele contractuale ca fiind un pact comisoriu de gradul

I, în realitate părțile prevăzând expres un pact comisoriu de gradul IV.

Interpretarea contractelor se face potrivit intenției comune a părților, astfel

că, dacă prin clauzele contractuale s-a reglementat și posibilitatea rezilierii

unilaterale, ele vor fi respectate.

Notificarea de

reziliere a contractului putea fi lipsită de eficacitate juridică numai în

condițiile în care părțile încheiau un alt act juridic prin care stabileau

continuarea relațiilor contractuale, ceea ce nu s-a întâmplat, deoarece părțile

au fost de acord că în cauză a operat rezilierea convențională.

S-a considerat în mod

greșit rămânerea în spațiu ca o continuare a acelui contract și ca o anulare a

efectelor pactului comisoriu.

După încetarea

contractului, calitatea recurentei a fost aceea de detentor precar, riscul evacuării

de către locator existând pe toată perioada folosirii spațiului după reziliere.

Intimata-pârâtă SC I.R.P.

SRL a depus întâmpinare prin care a cerut respingerea recursului.

Înalta Curte,

analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile

aduse de reclamanta-pârâtă prin cererea de recurs, constată că acestea sunt

nejustificate, urmând a respinge recursul ca nefondat, pentru următoarele

considerente.

Este de necontestat

că între SC I.R.P. SRL în calitatea de locator și SC S.I. SRL în calitatea de

locatar la data de 6 octombrie 2006 a fost încheiat contractul de închiriere

având ca obiect o parte din imobilul situat în București sector 1, pe o durată

de 60 de luni cu începere de la 1 noiembrie 2006 și finalizând cu 31 octombrie

2011, în scopul administrării unui birou de afaceri, redactarea textului fiind

făcută în limba engleză.

Printr-o integrală și

completă apreciere a probelor, instanțele judecătorești anterioare, au stabilit

cu rigurozitate adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu reala întindere

a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, fiind dată o corectă

interpretare a clauzelor contractuale vizând chiria și modalitatea ei de plată,

despăgubirile, compensările și condițiile de reziliere a contractului.

Astfel la art. 11.1

din contractul de închiriere s-a menționat că dacă una dintre părțile

contractante încalcă oricare din prevederile sale, partea lezată va fi

îndreptățită la toate despăgubirile legale, fără derogare de la prevederile

acestui contract.

În continuare la art.

11.2.2 a fost definită orice întârziere a oricărei plăți pe care locatarul

trebuie să o efectueze, respectiv întârzierea plății pentru o perioadă de mai

mult de 15 zile față de data stabilită.

De asemenea, potrivit

art. 11.3 locatorul va fi îndreptățit să rezilieze acest contract de închiriere

și să ceară locatarului să evacueze spațiile închiriate în termen de cel puțin

15 zile calendaristice și prin urmare să înapoieze posesia acestora

locatorului.

În contextul celor

expuse anterior, pârâta-reclamantă SC I.R.P. SRL, la data de 8 februarie 2008 a notificat-o pe reclamanta-pârâtă SC S.I. SRL, ca de la expirarea celor 15 zile de la primirea

corespondenței să evacueze și să predea toate spațiile închiriate, contractul

de închiriere fiind considerat reziliat. S-a reproșat locatarului că facturile

emise în decembrie 2007 au fost achitate cu o întârziere mai mare de 15 zile și

numai în baza notificării nr. 113 din 28 ianuarie 2008 fapt ce constituie o

încălcare fundamentală a contractului așa cum se regăsește reglementat în art. 11.2.2,

aceiași situație având-o și penalitățile aferente, a căror scadență a fost la

31 ianuarie 2008.

De remarcat însă, că

deși notificarea de reziliere din 8 februarie 2008 a fost comunicată locatorului, ambele părți au acceptat ca efectele contractului de închiriere

inițial să-și producă aceleiași efecte, în limitele acelorași clauze, până în

luna aprilie 2009.

De esența unei

corecte stabiliri a situației de fapt și de drept este și aprecierea instanței

de apel potrivit căreia regula în materie este rezilierea judiciară, în timp ce

rezilierea convențională trebuie să fie expres prevăzută în pacte comisorii

care sunt de strictă interpretare, astfel încât rezilierea convențională

trebuie să rezulte neechivoc din cuprinsul pactului comisoriu și nicidecum din

interpretarea de ansamblu a dispozițiilor contractuale.

Este unanim admis că

cel mai energetic pact comisoriu, cel de gradul IV, trebuie să prevadă cu

maximă claritate și fără a fi susceptibil de interpretare, voința liber

exprimată a părților, că în cazul neexecutării contractului, acesta se

consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și

fără orice alte formalități prealabile.

Din această

perspectivă, în cauză operează pactul comisoriu de gradul I, jurisprudența

statuând că pactele comisorii exprese trebuia interpretate restrictiv, iar nu

extensiv, întrucât asemenea pacte au un caracter excepțional.

Nu pot fi primite

criticile recurentei nici cu privire la modul în care a fost soluționată

cererea reconvențională, deoarece contractul de închiriere, așa cum s-a probat,

a produs efecte și după notificarea de reziliere din 8 februarie 2008,

locatarul folosind spațiul închiriat și datorând în continuare toate

obligațiile asumate contractual.

Pentru aceste

rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S.I.

SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, nefiind

îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanta SC S.I. SRL București împotriva deciziei

comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București,

secția a V-a comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică,

astăzi 14 aprilie 2011.