ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1625/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 6496 din 27 mai 2010 a respins cererea principală precizată formulată de reclamanta pârâtă SC S.I. SRL București în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC I.R.P. SRL București și pârâta B.R.G.G.S.G., Sucursala Mari Clienți Corporativi București. A fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC I.R.P. SRL în contradictoriu cu reclamanta pârâtă SC S.I. SRL în sensul că a fost obligată reclamanta-pârâtă să predea pârâtei reclamante o garanție bancară reconvenționată, în vigoare până la 15 decembrie 2011 în suma chiriei și taxelor de administrare pe 3 luni + TVA.

A mai fost obligată reclamanta pârâtă să plătească pârâtei reclamante: 733.088,13 lei contravaloare chirie și celelalte costuri aferente utilizării spațiului comercial în perioada noiembrie 2009 martie 2010 și 20.091,34 lei penalități de întârziere la suma datorată, calculate până la 5 mai 2010 și în continuare penalități de 0,03% până la achitarea debitului. În fundamentarea acestei soluții, instanța de fond a reținut, în esență, că reclamanta prin cererea principală așa cum a fost precizată la termenul din 25 martie 2010, a solicitat încetarea contractului de închiriere încheiat între părți începând cu 24 februarie 2008. Contractul de discuție are ca obiect spațiul situat în București, sector 1, cu o durată de 60 de luni, încheindu-se la data de 31 octombrie 2011, având amănunțit prevăzute condițiile în care operează rezilierea de către locatar a contractului.

Reclamanta-pârâtă a pretins că prin notificarea înaintată acesteia din 28 ianuarie 2008 s-a reziliat unilateral de către locator contractul de închiriere. Din cuprinsul acestei notificări rezultă că a fost făcută de locator în scopul recuperării debitului, solicitându-se achitarea facturilor și a penalităților aferente, ea necuprinzând intenția reală de reziliere a contractului. Ulterior, la data de 8 februarie 2008 pârâta reclamantă a emis o „notificare de reziliere” prin care a solicitat locatarului ca în termen de 15 zile de la primirea notificării să evacueze și să predea spațiile închiriate. Așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, care atestă corespondența părților și din răspunsul la întrebarea nr. 21 la interogatoriu, spațiul era eliberat la 12 aprilie 2009 iar cheile puse la dispoziția locatorului.

În scopul continuării relațiilor contractuale, după achitarea debitelor restante, reclamanta-pârâtă a emis scrisoarea de garanție bancară din 18 martie 2008 pentru suma de 38.138 Euro reprezentând cuantumul chiriei pe 3 luni, al comisioanelor de administrare și TVA, scrisoare care face referire expresă la dispozițiile contractului de închiriere încheiat la 6 octombrie 2006, prin urmare locatarul înțelegând să folosească în continuare spațiul închiriat. Rezilierea/rezoluțiunea nu poate fi solicitată instanței de partea aflată în culpă, aceasta putând fi invocată de creditorul obligației neexecutate/executate necorespunzător, care are la îndemână fie acțiunea în reziliere, fie acțiunea în executarea contractului.

În ce privește cererea reconvențională, s-a avut în vedere că termenul contractului de închiriere încheiat între părți a expirat la data de 31 octombrie 2011, conform art. 5.1, până la această dată locatarul având obligația de a plăti contravaloarea chiriei și a costurilor utilizării spațiului, conform dispozițiilor contractuale. În speță nu sunt incidente dispozițiile art. 5.2 din contract potrivit cu care locatarul nu este îndreptățit să restituie sau să anuleze contractul înainte de expirarea duratei de închiriere. Locatarul datorează în continuare locatorului pe perioada noiembrie 2009 – martie 2010 chiria și taxa de service, conform art. 6 din contract, taxele, impozitele, cheltuielile de întreținere și funcționare a spațiilor închiriate, conform art. 8 din contract, în acest sens fiind emise facturile corespunzătoare.

În virtutea art. 12.3 din contract, care reprezintă legea părților potrivit art. 969 C. civ., locatarul și-a asumat obligația de a preda o scrisoare de garanție bancară, în suma chiriei și taxelor de administrare pentru 3 luni + TVA. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 518 din 2 noiembrie 2010 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta pârâtă SC S.I. SRL împotriva sentinței comerciale nr. 6496 din 27 mai 2010 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, fiind preluate argumentele expuse anterior. Împotriva deciziei comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a promovat recurs reclamanta SC S.I.

SRL București, care a criticat pentru nelegalitate această hotărâre judecătorească, solicitând în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. admiterea recursului, modificarea în întregime a deciziei atacate și schimbarea în tot a sentinței de fond, în sensul admiterii acțiunii principale astfel cum a fost precizată și respingerii cererii reconvenționale. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că părțile au stabilit posibilitatea rezilierii convenționale a contractului, iar faptul că prin traducerea contractului nu s-a evidențiat expres că rezilierea operează fără intervenția instanței judecătorești nu poate echivala cu punctul de vedere al intervenției instanței judecătorești în rezilierea contractului.

Ambele instanțe au interpretat greșit clauzele contractuale ca fiind un pact comisoriu de gradul I, în realitate părțile prevăzând expres un pact comisoriu de gradul IV. Interpretarea contractelor se face potrivit intenției comune a părților, astfel că, dacă prin clauzele contractuale s-a reglementat și posibilitatea rezilierii unilaterale, ele vor fi respectate. Notificarea de reziliere a contractului putea fi lipsită de eficacitate juridică numai în condițiile în care părțile încheiau un alt act juridic prin care stabileau continuarea relațiilor contractuale, ceea ce nu s-a întâmplat, deoarece părțile au fost de acord că în cauză a operat rezilierea convențională. S-a considerat în mod greșit rămânerea în spațiu ca o continuare a acelui contract și ca o anulare a efectelor pactului comisoriu.

După încetarea contractului, calitatea recurentei a fost aceea de detentor precar, riscul evacuării de către locator existând pe toată perioada folosirii spațiului după reziliere. Intimata-pârâtă SC I.R.P. SRL a depus întâmpinare prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse de reclamanta-pârâtă prin cererea de recurs, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge recursul ca nefondat, pentru următoarele considerente. Este de necontestat că între SC I.R.P. SRL în calitatea de locator și SC S.I. SRL în calitatea de locatar la data de 6 octombrie 2006 a fost încheiat contractul de închiriere având ca obiect o parte din imobilul situat în București sector 1, pe o durată de 60 de luni cu începere de la 1 noiembrie 2006 și finalizând cu 31 octombrie 2011, în scopul administrării unui birou de afaceri, redactarea textului fiind făcută în limba engleză.

Printr-o integrală și completă apreciere a probelor, instanțele judecătorești anterioare, au stabilit cu rigurozitate adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu reala întindere a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, fiind dată o corectă interpretare a clauzelor contractuale vizând chiria și modalitatea ei de plată, despăgubirile, compensările și condițiile de reziliere a contractului. Astfel la art. 11.1 din contractul de închiriere s-a menționat că dacă una dintre părțile contractante încalcă oricare din prevederile sale, partea lezată va fi îndreptățită la toate despăgubirile legale, fără derogare de la prevederile acestui contract. În continuare la art. 11.2.2 a fost definită orice întârziere a oricărei plăți pe care locatarul trebuie să o efectueze, respectiv întârzierea plății pentru o perioadă de mai mult de 15 zile față de data stabilită.

De asemenea, potrivit art. 11.3 locatorul va fi îndreptățit să rezilieze acest contract de închiriere și să ceară locatarului să evacueze spațiile închiriate în termen de cel puțin 15 zile calendaristice și prin urmare să înapoieze posesia acestora locatorului. În contextul celor expuse anterior, pârâta-reclamantă SC I.R.P. SRL, la data de 8 februarie 2008 a notificat-o pe reclamanta-pârâtă SC S.I. SRL, ca de la expirarea celor 15 zile de la primirea corespondenței să evacueze și să predea toate spațiile închiriate, contractul de închiriere fiind considerat reziliat.

S-a reproșat locatarului că facturile emise în decembrie 2007 au fost achitate cu o întârziere mai mare de 15 zile și numai în baza notificării nr. 113 din 28 ianuarie 2008 fapt ce constituie o încălcare fundamentală a contractului așa cum se regăsește reglementat în art. 11.2.2, aceiași situație având-o și penalitățile aferente, a căror scadență a fost la 31 ianuarie 2008. De remarcat însă, că deși notificarea de reziliere din 8 februarie 2008 a fost comunicată locatorului, ambele părți au acceptat ca efectele contractului de închiriere inițial să-și producă aceleiași efecte, în limitele acelorași clauze, până în luna aprilie 2009. De esența unei corecte stabiliri a situației de fapt și de drept este și aprecierea instanței de apel potrivit căreia regula în materie este rezilierea judiciară, în timp ce rezilierea convențională trebuie să fie expres prevăzută în pacte comisorii care sunt de strictă interpretare, astfel încât rezilierea convențională trebuie să rezulte neechivoc din cuprinsul pactului comisoriu și nicidecum din interpretarea de ansamblu a dispozițiilor contractuale.

Este unanim admis că cel mai energetic pact comisoriu, cel de gradul IV, trebuie să prevadă cu maximă claritate și fără a fi susceptibil de interpretare, voința liber exprimată a părților, că în cazul neexecutării contractului, acesta se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice alte formalități prealabile. Din această perspectivă, în cauză operează pactul comisoriu de gradul I, jurisprudența statuând că pactele comisorii exprese trebuia interpretate restrictiv, iar nu extensiv, întrucât asemenea pacte au un caracter excepțional. Nu pot fi primite criticile recurentei nici cu privire la modul în care a fost soluționată cererea reconvențională, deoarece contractul de închiriere, așa cum s-a probat, a produs efecte și după notificarea de reziliere din 8 februarie 2008, locatarul folosind spațiul închiriat și datorând în continuare toate obligațiile asumate contractual.

Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S.I. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S.I. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 518 din 2 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 14 aprilie 2011.