ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1461/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 16 iulie 2009, reclamanții P.Șt.O., P.G.I. și M.M.C. au chemat în judecată pe pârâții M.B., prin P.G., P.M.B., prin P.G., P.G.M.B. și pe intervenienta forțată T.G.B., solicitând: - modificarea dispoziției emisă de P.G. sub nr. 11820 din 16 iunie 2009, în sensul eliminării frazei de la art. 2 – „Chiria romane bine încasata de stat ca posesor de bună credința”; - modificarea aceleiași dispoziții, în sensul eliminării art. 3; „Contractele de închiriere privind imobilul în cauză, dintre chiriași si SC B. SA, încetează de drept pe data punerii in posesie a proprietarilor”.

Prin sentința civilă nr. 447 din 01 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte cererea de chemare în judecata, a dispus anularea în parte a Dispoziției nr. 11820 din 16 iunie 2009 cu privire la art. 3 al acesteia, în sensul că încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate de către foștii chiriași cu P.M.B. are loc la data rămânerii definitive și irevocabile a dispoziției de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 și a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin Dispoziția nr. 11820 din 16 iunie 2009 emisă de P.G.M.B. s-a dispus restituirea în natură către P.ȘT.O., P.G.I., M.M.C.

și T.G.B. a imobilului situat în București, str. 11 Iunie compus din terenul în suprafață de 225 m.p. și construcția tip A (S+P+3, S+P+4). Potrivit art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 decizia sau, după caz, dispoziția de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.

Tribunalul a reținut, în raport de prevederile art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 că, din punct de vedere juridic, efectele dispoziției de restituire în natură cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului restituit se produc de la data rămânerii definitive și irevocabile a dispoziției de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, procesul–verbal de predare primire al acestuia nefiind de natură să condiționeze transmiterea dreptului de proprietate. Nici îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară a imobilului nu afectează efectul translativ de proprietate care a operat de drept la data emiterii dispoziției, în actualul sistem al Legii nr. 7/1996 intabularea dreptului de proprietate neavând efect constitutiv de drept, ci doar de opozabilitate față de terți.

Pierderea de către M.B. a dreptului de proprietate asupra imobilului atrage desființarea contractelor de închiriere cu privire la acesta, începând cu data pierderii dreptului de proprietate, întrucât acesta nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința lucrului. Întrucât până la consolidarea efectelor Dispoziției de restituire în natură nr. 11820 din 16 iunie 2009, dobândirea de către beneficiarii dispoziției a dreptului de proprietate asupra imobilului este contestabilă, tribunalul a reținut că efectele Dispoziției de restituire în natură nr. 11820 din 16 iunie 2009 se consolidează în mod irevocabil la data expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Tribunalul a mai reținut, ținând cont de cele expuse anterior cu privire la efectul translativ al dreptului de proprietate, că încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate de către foștii chiriași cu P.M.B., având ca obiect imobilul menționat, are loc la data rămânerii definitive a dispoziției de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Referitor la chiria care a fost percepută de către S.R. de la chiriași pentru folosința apartamentelor care compun imobilul, tribunalul a reținut că efectele dispoziției de restituire în natură au în vedere, în această privință, exclusiv raporturile juridice de locațiune care s-au derulat între M.B. și chiriașii acestuia.

Restituirea în natură nu produce efecte juridice cu privire la chiria încasată de către statul roman în baza contractelor de închiriere încheiate cu privire la acest imobil, chiria rămâne încasată de către stat și reprezintă contravaloarea asigurării folosinței asupra imobilului închiriat. În final, tribunalul a reținut că Legea nr. 10/2001 nu prevede faptul că chiria încasată de către stat în baza contractelor de închiriere încheiate cu privire la imobil se restituie persoanelor îndreptățite, acestea din urmă având la dispoziție prevederile dreptului comun pentru recuperarea sumelor menționate anterior. Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtul M.B., prin P.G. și reclamantul P.Șt.O.

În motivarea apelului formulat de M.B., prin P.G. s-a criticat hotărârea tribunalului ca fiind netemeinică și nelegală, întrucât instanța de fond în mod greșit a admis acțiunea și s-a anulat în parte dispoziția, cu privire la art. 3 al acesteia. Apelantul pârât a susținut că reclamanții au posibilitatea să facă demersuri pentru intabularea terenului pe baza acestei dispoziții și așa vor putea obține și procesul verbal de predare primire ce se va încheia cu administrația fondului imobiliar. A mai susținut apelantul că este lipsită de interes cererea de anulare parțială a dispoziției nr. 11820 din 16 iunie 2009, atât timp cât aceasta nu aduce niciun prejudiciu reclamanților, legislația în vigoare prevăzând obligarea celor cărora li se restituie în natură imobilul să acorde un termen de grație chiriașilor, până când aceștia vor fi repartizați în alte imobile sociale.

S-a mai susținut, în motivarea apelului, că instanța, în motivarea hotărârii, arată că, potrivit art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, efectele cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului restituit se produc de la data rămânerii definitive și irevocabile a dispoziției de restituire în natură, iar prezenta acțiune nu poate decât să tergiverseze efectele dispoziției, care ar fi intrat în aplicare încă din data de 17 iulie 2009. În motivarea apelului declarat de apelantul reclamant P.Șt.O.

s-a arătat că instanța de fond a pronunțat o hotărâre netemeinică și nelegala, fiind dată cu încălcarea principiului disponibilității cu privire la art. 3 din dispoziția primarului, deoarece, deși prin acțiune s-a solicitat eliminarea acestui articol, iar instanța de fond a reținut nelegalitatea lui, a dispus: „anularea în parte a Dispoziției nr. 11820 din 16 iunie 2009 cu privire la art. 3 al acesteia, în sensul că încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate de către foștii chiriași cu P.M.B. are loc la data rămânerii definitive si irevocabile a dispoziției de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001”.

Apelantul a mai susținut că prima instanță a făcut o greșită aplicare a legii cu privire la art. 3 din dispoziția primarului, criticând argumentarea potrivit căreia „până la consolidarea efectelor Dispoziției de restituire în natură nr. 118201 din 16 iunie 2009 dobândirea de către beneficiarii dispoziției a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in București, str. 11 Iunie este contestabilă” și că „efectele Dispoziției de restituire în natură nr. 20 din 16 iunie 2009 se consolidează în mod irevocabil la data expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001”. În această privință, apelantul a invocat dispozițiile art. 948 C. civil, care prevăd condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, acestea fiind capacitatea de a contracta; consimțământul valabil al părții ce se obligă; un obiect determinat; o cauză licita.

De asemenea, apelantul reclamant a arătat că SC B. SA nu a fost niciodată proprietarul imobilului pentru a putea avea capacitate de a contracta. De altfel, întrucât imobilul a fost preluat fără titlu, niciodată M.B. sau statul nu au avut imobilul în proprietate. În opinia reclamantului, posesia exercitata de M.B. este ilicită, astfel că nici contractele de închiriere încheiate cu privire la imobil nu au o cauza licita. Dispozițiile art. 966 C. civ., prevăd: „obligația fără cauza sau fondată pe o cauză falsa, sau nelicita, nu poate avea nici un efect”. Contractele de închiriere încheiate de către SC B. SA asupra imobilului sunt lovite de nulitate absoluta ab initio și nu pot produce efecte după data emiterii dispoziției.

Astfel, soluția legală ar fi fost de eliminare a acestui articol din dispoziție. Apelantul a mai susținut, în motivele de apel, că prima instanță a avut în vedere aspecte străine de natura pricinii deduse judecații, întrucât reclamantul nu a solicitat restituirea chiriilor, ci eliminarea unei fraze care este nelegală, adaugă la lege și nu corespunde situației de drept și de fapt. Motivarea instanței de fond nu atinge speța dedusa judecații, ci vorbește despre restituirea chiriilor. Or, eliminarea frazei în discuție din art. 2 din dispoziție nu ar avea ca efect restituirea chiriilor. Menținerea frazei în dispoziție ar putea însă bloca restituirea chiriilor. Pe lângă faptul că aceste argumente sunt străine de natura pricinii deduse judecății, în parte sunt și nelegale.

Decizia de restituire produce efecte asupra chiriei încasate. Coroborată cu preluarea fără titlu a imobilului și cu obligația legală, consolidată printr-o hotărâre judecătorească, a municipalității de a restitui imobilul la nivelul anului 2001, decizia de restituire consolidează dreptul de proprietate al beneficiarilor. Or, întrucât imobilul a fost preluat fără titlu, dreptul de proprietate asupra imobilului nu a fost niciodată pierdut, iar folosința asupra imobilului exercitată de către municipalitate este nelegala. Astfel, fructele civile ale bunului, în speță chiria, se cuvin beneficiarilor dispoziției și nu municipalității. Apelantul a mai susținut că prima instanță a făcut o greșită aplicare a legii cu privire la art. 2 din dispoziția primarului.

Posesia exercitata de stat a fost de rea-credință, fără titlu valabil și exercitată împotriva unei hotărâri judecătorești. De altfel, aceasta frază nu se regăsește în anexa 4 din H.G. nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Prin decizia nr. 68/ A din 28 ianuarie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, în majoritate, a respins apelul declarat de M.B., a admis apelul reclamantului și a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis acțiunea așa cum a fost formulată. În consecință, a anulat art. 2 alin. (2) și art. 3 din dispoziția contestată.

Prin aceeași decizie au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate. În considerentele acestei decizii, instanța de apel a reținut următoarele: Anexa 4 din H.G.

nr. 250/2007 privind Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 cuprinde un model orientativ privind conținutul și forma dispoziției de restituire în natură, care trebuie să conțină: la art. 1 din dispozitiv, dispoziția de restituire în natură, descrierea și identificarea imobilului prin suprafață, amplasament, vecinătăți, numele persoanei îndreptățite și alte date de identificare (seria și nr. actului de identitate, codul numeric personal), la art. 2 din dispozitiv trebuie să cuprindă mențiunea dacă imobilul ce se restituie în natură este grevat de servituți legale; la art. 3 a faptului că “Beneficiarul dispoziției de restituire are obligația respectării prevederilor art. 13 și 15 din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, cu privire la protecția chiriașilor (în cazul în care imobilul este ocupat de astfel de persoane).

De asemenea, în cadrul dispoziției de restituire se vor indica, după caz, obligațiile corelative ale beneficiarului restituirii (obligația de a elibera și de a preda locuința închiriată, inclusiv termenul; asumări de obligații unilaterale și altele asemenea)”, la art. 4, a faptului că dispoziția „face dovada proprietății asupra imobilului și constituie titlu executoriu după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.

Punerea în posesie se va face după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, prin proces-verbal de punere în posesie”, la art. 5 a faptului că „Îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, prevăzute la art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, cad în sarcina beneficiarului restituirii”, la art. 6 a faptului că dispoziția se comunică „în conformitate cu prevederile art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, persoanei îndreptățite și prefecturii pentru efectuarea controlului de legalitate”, iar la art. 7 a faptului că „Decizia sau, după caz, dispoziția motivată de respingere a cererii de restituire în natură poate fi atacată, în conformitate cu prevederile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în termen de 30 de zile de la comunicare, la Secția Civilă a Tribunalului (în a cărui circumscripție teritorială se află sediul unității deținătoare)”.

Curtea de apel a reținut că, din întreaga reglementare a Legii nr. 10/2001, nu rezultă că dispoziția de restituire în natură trebuie să conțină vreo mențiune referitoare la persoana îndreptățită a primi chiria, astfel că inserarea în cuprinsul dispoziției de restituire în natură nr. 11820/2009 a faptului că emitentul dispoziției contestate va reține chiria încasată, precum și a faptului că acesta este un posesor de bună-credință, este nelegală, deoarece nu se întemeiază pe niciun text de lege. Spre deosebire de prima instanță de fond, care a reținut faptul că acea mențiune din cuprinsul dispoziției de restituire în natură referitoare la chiria percepută de S.R. ar privi în mod exclusiv raporturile juridice de locațiune care s-au desfășurat între M.B.

și chiriașii acestuia din imobilul în litigiu, Curtea de apel a reținut că dispoziția de restituire în natură produce efecte în mod exclusiv între persoana îndreptățită și emitentul ei. Acest act nu produce niciun efect față de chiriași și nu se referă la raporturi de locațiune, ci dă naștere în mod exclusiv unui raport juridic real, în al cărui conținut intră dreptul persoanei îndreptățite de a-i fi soluționată cererea de restituire în natură a unui imobil ce face obiectul legii și de a cere punerea în posesie în situația restituirii în natură, precum și obligația entității notificate de a soluționa în termenul legal notificarea și de a preda, pe bază de protocol de predare-primire, imobilul restituit în natură prin actul emis de unitatea deținătoare, act juridic ce reprezintă, potrivit legii, atât dovada dreptului de proprietate al persoanei îndreptățite asupra imobilului, cât și titlu executoriu pentru punerea în posesie.

În opinia Curții de apel, această calificare juridică reiese din interpretarea dispozițiilor art. 25 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora unitatea deținătoare este obligată să se pronunțe asupra cererii de restituire în natură printr-o decizie au dispoziție motivată, și a dispozițiilor art. 25 alin. (2), potrivit cărora persoana îndreptățită are dreptul să-și susțină cererea de restituire în natură, în fața organelor de conducere ale unității deținătoare, dispoziții legale din care rezultă că dispoziția de restituire în natură reprezintă actul final al unei proceduri administrative ce se derulează între notificator și entitatea învestită cu soluționarea notificării, astfel că ea creează raporturi juridice numai între cele două persoane, iar nu și față de alte persoane, care nu iau parte la procedura administrativă reglementată de Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, dispoziția de aprobare a restituirii în natură nu este un act prin care să fie rezolvată problema bunei sau relei credințe a unității deținătoare, și nici problema chiriilor încasate de către stat, deoarece ea nu este opozabilă decât persoanei îndreptățite și unității deținătoare, nu și chiriașilor din imobil. Coroborând dispozițiile legale enunțate mai sus cu cele ale Anexei 4 la H.G. nr. 250/2007, Curtea de apel a constatat că se impunea eliminarea art. 2 alin. (2) din cuprinsul dispoziției contestate, deoarece nu are nicio bază legală.

În plus, instanța de apel a reținut că problema stabilirii persoanei îndreptățite a reține chiria pentru perioada dintre constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare și data restituirii în natură și problema bunei-credințe a celui care a încasat chiria respectivă, sunt chestiuni care, în caz de litigiu, intră în competența instanței de judecată, care va statua asupra lor în contradictoriu inclusiv cu chiriașii din imobil.

De asemenea, a fost apreciată ca fiind corectă critica formulată de către apelantul-reclamant, prin care acesta a arătat că, în litigiul de față, nu a solicitat restituirea chiriei, astfel încât stabilirea de către instanța de fond a corectitudinii (sau nu) din punctul de vedere al Legi nr. 10/2001 sau al dreptului comun, a mențiunii privind reținerea chiriei de către emitentul dispoziției și a faptului că acesta a reținut chiria în calitate de posesor de bună-credință, excede cadrului procesual determinat de reclamant prin formularea acțiunii. Faptul că în Anexa 4 la H.G.

nr. 250/2007 se prevede că, la art. 3 al dispoziției de restituire în natură, emitentul va înscrie care sunt obligațiile beneficiarului dispoziției de restituire (în sensul de a respecta dispozițiile art. 13 și 15 din aceeași lege, privind protecția chiriașilor) nu conduce la concluzia că dispoziția reglementează și o serie de aspecte derivând dintr-un raport de locațiune, deoarece se observă că această obligație este una legală (nu impusă sau stabilită în mod unilateral de către emitentul dispoziției), astfel că menționarea sa în cuprinsul dispoziției de restituire în natură este conformă cu legea.

Cu privire la cel de-al doilea capăt al acțiunii, privind eliminarea din cuprinsul dispoziției contestate a art. 3, Curtea de apel a constatat că este întemeiată acea critică formulată de către apelantul-reclamant conform căreia instanța de fond a încălcat principiul disponibilității, deoarece instanța de fond nu a fost învestită cu un capăt de cerere referitor la stabilirea datei de când ar urma să înceteze, de drept, contractele de închiriere dintre foștii chiriași și pârâtă, ci cu un capăt de cerere privind eliminarea din cuprinsul dispoziției a art. 3. De asemenea, Curtea a reținut ca fiind întemeiată și critica potrivit căreia instanța de fond a aplicat în mod greșit legea de drept substanțial în soluționarea acestui capăt de cerere.

Cu privire la acest petit, Curtea a considerat că are de analizat: 1. problema datei de la care instanța de fond reține că acele contracte de închiriere încheiate între foștii chiriași și pârâtă încetează de drept; 2. problema dacă respectivele contracte de închiriere încetează de drept. Cu privire la prima problemă, instanța de apel a reținut că, în art. 3 din dispoziția contestată s-a făcut mențiunea că aceste contracte de închiriere încetează de la data punerii în posesie a proprietarilor, iar instanța de fond afirmă că aceste contracte încetează de la data rămânerii definitive și irevocabile a dispoziției de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Instanța de fond motivează că efectele dispoziției de restituire în natură se consolidează doar la data expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 și că, până atunci, dreptul de proprietate al reclamanților este contestabil.

Aceste considerente sunt urmarea interpretării eronate a legii, respectiv a dispozițiilor art. 25 care reglementează natura juridică a actului de restituire în natură și a dispozițiilor art. 26 alin. (3) din aceeași lege, care prevăd ce acte emise în procedura administrativă a Legii nr. 10/2001 pot face obiect de contestație în justiție. Ca natură juridică, dispoziția de aprobare a restituirii în natură are un regim juridic complex, fiind asimilată înscrisului sub formă autentică; constituie actul juridic de bază pentru efectuarea formalităților de publicitate imobiliară și constituie titlu executoriu, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară. Acest act are caracter definitiv din momentul emiterii sale, întrucât persoana îndreptățită are posibilitatea contestării în justiție numai a acelei dispoziții prin care i s-a respins cererea de restituire în natură (sau notificarea), potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (3) din aceeași lege.

Prin urmare, în mod greșit afirmă instanța de fond faptul că dispoziția de restituire în natură se consolidează la momentul expirării termenului prevăzut de art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, deoarece acest text legal are în vedere doar acele dispoziții/decizii de respingere a notificării sau a cererii de restituire în natură, nu și cele prin care s-a aprobat restituirea în natură. Într-adevăr, Normele Metodologice de aplicare a legii folosesc noțiunea de consolidare, însă numai din perspectiva opozabilității față de terți, deci nu cu efect constitutiv de drept real, în sensul că actul administrativ de putere prin care s-a dispus restituirea în natură este suficient pentru intabularea dreptului de proprietate, iar de la acel moment el „se consolidează ca titlu de proprietate supus regulilor prevăzute de dreptul comun” și nu mai poate fi revocat de emitent (art. 25.5 și 25.6 din H.G.

nr. 250/2007). Prin urmare, cu privire la dreptul de proprietate recunoscut în favoarea persoanei îndreptățite, dispoziția de restituire în natură produce efecte de la data emiterii sale, și nu de la momentul reținut prin dispoziția contestată sau de la cel reținut de instanța de fond, ale cărei considerente pe acest aspect sunt urmarea interpretării eronate a legii. Ulterior, plecând de la constatarea transferului dreptului de proprietate de la Municipiu la persoana îndreptățită, instanța de fond a ajuns la concluzia că acest fapt atrage, pe cale de consecință, desființarea contractelor de închiriere cu privire la imobil, de drept, de la data pierderii dreptului de proprietate de către emitentul dispoziției.

Și aceste considerente au fost apreciate ca fiind rezultatul aplicării și interpretării greșite a legii, în concret a dispozițiilor art. 13, 14 și 15 din Legea nr. 10/2001. Cu privire la problema dacă respectivele contracte de închiriere încetează de drept, la termenul din data de 14 ianuarie 2011 instanța de apel a pus în discuția părților incidența în cauză, sau nu, a dispozițiilor art. 14 din Legea nr. 10/2001, iar apelantul-reclamant a arătat că acest text legal nu prevede încetarea contractelor de închiriere, ci subrogarea sa în drepturile statului, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractelor de închiriere.

Menținând considerentele arătate în încheierea din data de 14 ianuarie 2011, Curtea, în majoritate, a constatat că niciun articol din cuprinsul Legii nr. 10/2001 nu prevede încetarea de drept a contractelor de închiriere pe care unitatea deținătoare le-ar fi încheiat cu chiriașii din imobilul restituit în natură ci, dimpotrivă, reglementează supraviețuirea lor, în condițiile art. 14 din aceeași lege.

Îndeplinirea sau nu, în concret, a condițiilor impuse de acest text legal, nu intră în sarcina acestei instanțe, care nu a fost investită cu verificarea legalității vreunui contract de închiriere, ci doar instanța constată, în limitele investirii sale, că acele mențiuni din cuprinsul dispoziției de restituire în natură, cu privire la încetarea, de drept, a contractelor de închiriere dintre municipiu și chiriași și cu privire la data de la care ar înceta ele, sunt în contra dispozițiilor legale, astfel că se impunea eliminarea lor din cuprinsul Dispoziției de restituire în natură. În plus, potrivit art. 14.1 din H.G. nr. 250/2007, „deși subrogarea la care face referire art. 14 din aceeași lege, intervine de drept, decizia/dispoziția motivată de restituire în natură trebuie să indice în mod expres contractele civile sau comerciale care afectează imobilul restituit”.

Or, art. 3 din Dispoziția nr. 11820/2009 nu enumeră în mod expres niciun contract de închiriere pe care M.B. l-ar avea în derulare cu privire la imobilul în litigiu și cu privire la care se spune că ar „înceta de drept”. Art. 3 din dispoziție a fost criticat de reclamant și prin prisma faptului că acele contracte de închiriere dintre chiriași și SC B. SA la care emitentul dispoziției face mențiune, fără să le identifice, nu au fost încheiate în mod legal de către M.B., deoarece acesta nu era proprietarul imobilului, pentru a putea încheia astfel de contracte. Sunt invocate de către apelantul-reclamant dispozițiile art. 948 și art. 966 C. civ. și se susține că acele convenții ar fi lovite de nulitate, deoarece SC B. SA nu a avut capacitatea de a contracta, nefiind proprietarul bunului.

Raportând dispozițiile legale care reglementează condițiile de fond ale oricărui act juridic, invocate de către apelantul-reclamant (art. 948 pct. 1 raportat la art. 966 C. civ.) la cele care reglementează condițiile de validitate ale contractului de locațiune (art. 1410 – art. 1415 C. civ.), Curtea de apel a constatat că apelantul-reclamant invocă, de fapt, lipsa uneia dintre condițiile de validitate ale contractului de locațiune, respectiv capacitatea locatorului, care în contractul de locațiune poate fi orice persoană fizică sau juridică titulară a unui drept real, care-i conferă dreptul de folosință asupra bunului obiect al contractului (și anume proprietarul, uzufructuarul, locatarul principal, etc.).

Curtea nu a avut în vedere la pronunțarea deciziei aceste dispoziții legale invocate de apelant, deoarece cauza de față nu are ca obiect constatarea valabilității sau nu a vreunor contracte de închiriere cu privire la imobilul restituit în natură, ci doar a faptului dacă mențiunea inserată de emitentul dispoziției cu privire la soarta unor astfel de contracte de închiriere se impune a fi menținută, sau, dimpotrivă, eliminată, capăt de cerere ce a fost analizat de instanță din perspectiva dispozițiilor de substanță ale Legii nr. 10/2001. Cu privire la apelul declarat de M.B., instanța de apel, în majoritate, a reținut că susținerile apelantului pârât sunt nefondate.

Faptul că reclamanții, în calitate de beneficiari ai dispoziției de restituire în natură nr. 11820/2009, au posibilitatea să-și intabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului identificat în dispoziție, nu atrage lipsa de interes a acestora în eliminarea unor mențiuni nelegale din cuprinsul acesteia. Dimpotrivă, având regimul juridic al unui titlu de proprietate, supus formalităților de publicitate imobiliară, reclamanții au tot interesul de a se elimina din cuprinsul titlului lor mențiunile cu privire la data și modalitate de încetare a unor raporturi de locațiune, sau cu privire la îndrituirea emitentului dispoziției de a încasa chiriile, mențiuni contrare legii. Curtea a mai reținut apelantul pârât nu a indicat textul legal care ar prevedea obligația proprietarilor de a acorda un termen de grație chiriașilor, până la obținerea de către aceștia a unei repartiții în alte imobile sociale.

Singura obligație legală ce se putea regăsi în cuprinsul dispoziției de restituire în natură (conform Anexei 4 din H.G. nr. 250/2004, la art. 3 al dispoziției), era aceea conform căreia beneficiarul dispoziției de restituire are obligația de a respecta prevederile art. 13 și 15 din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, cu privire la protecția chiriașilor. În cadrul opiniei separate s-a susținut că soluția corectă în cauză ar fi aceea de respingere a apelului declarat de M.B., admiterea în parte a apelului declarat de contestator, schimbarea în parte a sentinței apelate și anularea dispoziției prin eliminarea art. 2 alin. (2), cu menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței.

Autorul opiniei separate nu a fost de acord cu eliminarea art. 3 din dispoziția nr. 11820 din 16 iunie 2009. În susținerea acestui punct de vedere s-au arătat următoarele: În cuprinsul deciziei menționate, în art. 3 se prevede că: „Contractele de închiriere privind imobilul în cauză, dintre chiriași și SC B. SA încetează de drept de la data punerii în posesie”. Apelantul reclamant a formulat contestație împotriva acestei decizii, apreciind că această clauză este lovită de nulitate absolută, deoarece SC B. SA nu a avut capacitatea de a contracta și contractul de închiriere nu a avut o cauză licită și a apreciat că aceste contracte încetează de drept de la momentul emiterii dispoziției de restituire, și nu de la momentul punerii în posesie.

Prin sentința civilă nr. 447 din 01 aprilie 2010 pronunțată în dosarul nr. 30084/3/2009, a fost admisă contestația formulată de către reclamant, a fost anulată în parte dispoziția P.M.B. nr. 11820 din 16 iunie 2009, în sensul că art. 3 va avea următorul conținut: „încetarea de drept a contractelor de închiriere încheiate între foștii chiriași și M.B. are loc la data rămânerii definitive și irevocabile a dispoziției de restituire în natură, conform art. 25 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Împotriva acestei sentințe a declarat apel P.Șt.O. apreciind că dispoziția de restituire produce efecte de la data emiterii acesteia și că art. 3 trebuia eliminată din cuprinsul deciziei de restituire, deoarece contractele de închiriere erau lovite de nulitate, în condițiile art. 948 C. civil, ca urmare a cauzei ilicite și a incapacității societății SC B. SA de a le încheia.

În opinia separată se apreciază că apelul declarat de către P.Șt.O. privind eliminarea a art. 3 din dispoziția de restituire este lipsit de interes pentru următoarele considerente: Interesul reprezintă folosul practic, personal și direct pe care îl dobândește apelantul-reclamant, prin solicitarea supusă controlului judiciar. În cauza de față, apelantului-reclamant i s-a restituit în natură imobilul situat în București, str. 11 Iunie, prin dispoziția de restituire emisă în temeiul Legii nr. 10/2001. Ca urmare a actului juridic de restituire, apelantul redobândește dreptul de proprietate asupra întregului imobil și, în această calitate, are dreptul de a se bucura de toate prerogativele acestuia, inclusiv de dreptul de folosință al imobilului.

Se constată că dreptul de folosință asupra acestui imobil a fost transmis de către S.R. către terțe persoane, cu care au încheiat contracte de închiriere. Aceste contracte de închiriere sunt acte juridice valabile și care produc efecte juridice între părțile contractante, respectiv P.M.B. și chiriași. Ca atare aceste contracte de închiriere pot fi lipsite de efecte juridice, atât ca urmare a manifestării de voință a locatorului, respectiv a P., cât și ca urmare a manifestării de voință a chiriașului. Prin inserarea art. 3 în cuprinsul dispoziției de restituire a imobilului de către P.M.B., această instituție publică și-a manifestat voința în sensul încetării contractelor de închiriere încheiate cu chiriașii cu privire la imobilul respectiv.

Manifestarea de voință a P.M.B. în acest sens reprezenta o obligație a acesteia, deoarece instituția publică nu putea să dispună restituirea în natură a imobilului și să mențină contractele de închiriere încheiate cu terți, deoarece se afecta dreptul de folosință al apelantului-reclamant. Această obligație a instituției publice de a dispune încetarea de drept a contractelor de închiriere derivă din dispozițiile art. 9 din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data de 25 noiembrie 2010, în care se stipulează expres că „Imo bilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire și libere de orice sarcini”.

În temeiul legii de restituire a imobilelor preluate abuziv, P.M.B. avea îndatorirea legală de a constata încetarea de drept a contractelor de închiriere, pentru a-și îndeplini obligația de restituire a imobilului. Această manifestare de voință trebuia inserată în cuprinsul deciziei de restituire, deoarece aceasta reprezintă titlul de proprietate al apelantului-reclamant. Astfel, apelantul-reclamant, deși beneficia de restituirea în natură a imobilului, nu putea folosi în mod efectiv acest bun, datorită existenței și menținerii ca valabile a contractelor de închiriere. Din această perspectivă, mențiunile cuprinse în art. 3 din dispoziția de restituire erau favorabile apelantului-reclamant, iar acesta nu are interesul practic de a solicita eliminarea acestora.

Mai mult, prin eliminarea acestui articol se creează o situație juridică defavorabilă reclamantului, deoarece acesta va fi în imposibilitate de a intra în posesia imobilului dobândit, atâta timp cât persoanele care locuiesc în imobil au un contract de închiriere valabil. Având în vedere aceste considerente, se apreciază în opinia separată că menținerea art. 3 în cuprinsul deciziei de restituire reprezenta o măsură favorabilă apelantului, dar și îndeplinirea unei obligații legale a instituției publice prin care aceasta își îndeplinea obligația de a reda fostului proprietar toate atributele dreptului său de proprietate. Împotriva deciziei pronunțate cu majoritate a declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc.

civ., pârâtul M.B., prin P.G. Recurentul a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în susținerea căruia a arătat că în mod greșit s-a dispus eliminarea art. 3 din dispoziția contestată, acest capăt de cerere fiind lipsit de interes. Recurentul reia, în esență, argumentele opiniei separate, susținând că reclamantul nu are un folos practic, personal și direct în pronunțarea unei astfel de soluții, deoarece prin dispoziția contestată a redobândit dreptul de proprietate, bucurându-se de toate prerogativele, inclusiv de dreptul de folosință, recurentul exprimându-și voința în sensul încetării contractelor de închiriere cu chiriașii din imobil. Această manifestare de voință reprezintă chiar o obligație pentru unitatea deținătoare, deoarece nu se putea dispune restituirea în natură a imobilului și să se mențină contractele de închiriere, altfel ar fi afectat chiar dreptul de folosință.

Prin eliminarea art. 3 din dispoziția contestată se creează a situație juridică defavorabilă reclamanților, deoarece aceștia ar fi în imposibilitatea de a intra în posesia imobilului, atâta timp cât persoanele care locuiesc în imobil au contracte de închiriere valabile. În ceea ce privește eliminarea art. 2 alin. (2) din dispoziție, recurentul arată că, din conținutul art. 9 din Legea nr. 10/2001, rezultă concluzia logică, în sensul că chiria rămâne bine încasată de stat ca posesor de bună-credință. Recurentul mai arată că nu înțelege raționamentul pentru care reclamanții solicită eliminarea acestui articol și cu atât mai greșită este soluția dată de cele două instanțe asupra acestui aspect.

Recurentul face presupunerea că reclamantul urmărește preconstituirea de probe în eventualitatea formulării unei acțiuni ulterioare privind despăgubiri pentru lipsa de folosință, or, preconstituirea în acest sens este inadmisibilă. Examinând decizia recurată, prin prisma motivului de recurs invocat, Înalta Curte reține următoarele: Argumentul lipsei de interes a reclamanților în ceea ce privește capătul de cerere privind eliminarea din dispoziția contestată a art. 3, susținut mai întâi în cadrul opiniei separate și preluat de recurent în motivarea recursului său, este nefondat.

Interesul reclamanților este legitim, născut și actual, deoarece prin admiterea capătului de cerere privind eliminarea art. 3 din dispoziție, se evită o posibilă controversă ulterioară referitoare la încetarea contractelor de închiriere, aspect care nu intra în competența unității deținătoare a imobilului, în cadrul procedurii de soluționare a notificării, ci trebuia lămurit în afara acestei proceduri, fie în condițiile speciale ale art. 14 din Legea nr. 10/2001, fie în condițiile dreptului comun în materie de locațiune. Potrivit art. 14.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 250/2007, unitatea deținătoare avea obligația de a indica în dispoziția de restituire în natură contractele de închiriere care afectează imobilului, nicidecum să se pronunțe cu privire la încetarea acestor contracte.

Astfel, cum în mod corect a sesizat instanța de apel în opinia majoritară, Legea nr. 10/2001 nu prevede încetarea de drept a contractelor de închiriere pe care unitatea deținătoare le-a încheiat cu chiriașii din imobilul restituit în natură ci, dimpotrivă, reglementează supraviețuirea lor, în condițiile art. 14 din aceeași lege. În raport de prevederile speciale ale acestui articol, nu se poate susține decât printr-o interpretare greșită a art. 9 din Legea nr. 10/2001 că unitatea deținătoare ar fi obligată să dispună, prin dispoziția de restituire în natură, încetarea contractelor de închiriere. Nu se contestă dreptul său de a-și exprima, în calitate de parte în contractele de închiriere, voința în sensul încetării acestor contracte, însă această manifestare de voință nu-și are locul în cadrul dispoziției de restituire în natură, care produce efecte între emitent și beneficiar și nu poate fi opusă, sub aspectul încetării contractelor, titularilor acestora.

Nu se poate susține că, păstrându-se art. 3 al dispoziției contestate, reclamanții ar fi avut posibilitatea să pretindă chiriașilor să părăsească imobilul, respectiv să dobândească folosința exclusivă a acestuia. Efectele dispoziției de restituire în natură sunt prevăzute expres de art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, respectiv „face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară”, iar „punerea în posesie” la care se referă textul legal nu se identifică cu evacuarea chiriașilor din imobil. De asemenea, o mențiune unilaterală a unității deținătoare în sensul încetării contractelor de închiriere nu conferă dispoziției de restituire în natură alte valențe, în afara celor recunoscute de lege.

În concluzie, admiterea acestui capăt de cerere are un folos practic pentru reclamanți, deoarece se elimină din dispoziția contestată o mențiune care a fost inserată cu încălcarea prevederilor legale și în afara competenței unității deținătoare, atribuită prin lege în cadrul procedurii de soluționare a notificării. Măsura în care eliminarea art. 3 din dispoziția contestată ar crea o situație juridică defavorabilă reclamanților, nu poate fi invocată de către recurentul pârât, ca motiv de recurs, fiind un aspect ce ține exclusiv de interesul reclamanților. În plus, o astfel de critică nu se poate încadra în niciunul dintre motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc. civ. Nici critica referitoare la soluția de anulare a art. 2 alin. (2) din dispoziția contestată nu poate fi primită.

Raportarea recurentului la dispozițiile art. 9 din Legea nr. 10/2001 este greșită, deoarece textul nu reglementează problema chiriei încasate de stat în baza contractelor de închiriere. Împrejurarea că recurentul nu înțelege raționamentul pentru care reclamanții solicită eliminarea acestui articol nu poate constitui o critică de nelegalitate, după cum nici simpla afirmație, nefundamentată juridic, în sensul că soluția dată de cele două instanțe asupra acestui aspect ar fi greșită, nu poate declanșa controlul judiciar în instanța de recurs. Eventualele critici susceptibile de încadrare în dispozițiile art. 304 C. proc. civ., ar fi trebuit să dezvolte argumente prin care să se tindă a se demonstra pentru care motive este eronat și nelegal raționamentul instanței de apel.

Recurentul face presupunerea că reclamantul urmărește preconstituirea de probe în eventualitatea formulării unei acțiuni ulterioare privind despăgubiri pentru lipsa de folosință și pretinde că preconstituirea în acest sens este inadmisibilă. Nici această susținere nu poate fi încadrată în motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., fiind o simplă afirmație, nesusținută cu argumente juridice. În raport de aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de pârâtul M.B., ca nefondat. PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.B. reprezentat legal de către P.G. împotriva deciziei civile nr. 68/ A din 28 ianuarie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV a civilă.

Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 02 martie 2012.