ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3475/2010

Asupra recursurilor de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 596/90/2009, reclamanta SC S. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC C.C. SA, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța în cauză să stabilească prețul legal pentru terenul de 7.543,19 mp pentru care pârâta a fost obligată să încheie contractul de vânzare- cumpărare, conform contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 1999 și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare conform art. 16 din O.G. nr. 51/1997. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare a bunului ce a format obiectul contractului la expirarea duratei leasingului.

Obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului a fost asumată fără echivoc de către pârâtă prin art. 2 din contract și a fost determinată și de instanța de judecată prin sentința nr. 1140/C din 2 decembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Vâlcea în dosarul nr. 1451/com./2004, dar nu s-a ajuns la un punct de vedere comun asupra prețului deși părțile au stabilit criteriul după care să negocieze, ceea ce demonstrează reaua- credință a pârâtei. Pârâta, prin întâmpinare, a solicitat respingerea cererii, arătând că prețul nu poate fi stabilit decât de către părți prin negociere directă și nu de către instanță și că se încalcă autoritatea de lucru judecat a sentinței nr. 1140 din 2 decembrie 2004, prin care s-a stabilit că vânzarea se va face la prețul stabilit convențional prin negociere directă între părți, astfel că este imposibilă o determinare judiciară a prețului.

Prin sentința comercială nr. 1835 din 21 decembrie 2009, Tribunalul Vâlcea, secția comercială și contencios administrativ fiscal, a respins excepțiile prescripției, inadmisibilității precum și a autorității de lucru judecat invocate de către pârâtă, a admis în parte cererea formulată de reclamanta SC S. SRL împotriva pârâtei SC C.C. SA, a stabilit prețul terenului în suprafață de 7.543,19 mp ce face obiectul art. 2 alin. (4) din contractul de leasing imobiliar din 2 aprilie 1999 la suma de 904.239 lei echivalent a 221.497 euro și a disjuns capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare. A obligat, prin aceeași sentință pe pârâtă, să plătească 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamantă, compensând restul cheltuielilor.

Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că excepțiile sunt nefondate, iar pe fond că, între părți s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 2 aprilie 1999, prin care pârâta a transmis reclamantei dreptul de folosință asupra imobilului Hanul C. situat în Călimănești, județul Vâlcea, pe o perioadă de 5 ani, urmând ca la expirarea duratei pârâta să respecte dreptul de opțiune al reclamantei în ce privește cumpărarea sau restituirea bunului. În contract s-a menționat că terenul aferent imobilului construcție nu face obiectul convenției de leasing din cauza faptului că pârâta nu deținea titlu de proprietate asupra acestuia.

Potrivit art. II, pct. 2 din contract, părțile au convenit ca în momentul obținerii titlului de proprietate asupra terenului, acesta va fi evaluat, valoarea lui urmând să fie adăugată la valoarea activului rămasă neplătită, valoarea redevenței lunare urmând să fie recalculată în funcție de valoarea terenului adăugată. În funcție de opțiunea utilizatorului, la expirarea contractului, terenul aferent imobilului Han C. va fi vândut utilizatorului de către locator prin negociere directă la prețul pieței. Potrivit art. 4 lit. e) din contract, locatorul (pârâta) s-a obligat ca în cazul în care certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului nu a fost obținut până la expirarea contractului de leasing să vândă terenul imediat ce obține titlul de proprietate.

Între părți au intervenit însă litigii în legătură cu executarea contractului și prin sentința nr. 1140/C din 2 decembrie 2004, Tribunalul Vâlcea, secția comercială, a respins acțiunea formulată de SC C.C. SA și a admis acțiunea formulată de SC S. SRL obligând pe SC C.C. SA să vândă acesteia imobilul Han C. din Călimănești, compus din construcție identificată în contractul de leasing din 2 aprilie 1999 și terenul aferent pentru care s-a obținut titlu de proprietate conform legii, la prețul prevăzut în contract la art. 2 alin. (2) litera c) pentru construcții și la art. 2 alin. (4) pentru teren. A obligat-o pe pârâta SC C.C. SA la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 174.000 lei (rol) și la plata daunelor cominatorii de câte 200.000 lei pe zi de întârziere până la încheierea contractului de vânzare- cumpărare.

Raportat la această hotărâre s-a reținut că obligația de a vinde terenul în temeiul promisiunii de vânzare inserată în art. II pct. 2 alin. (4) din contractul de leasing s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat. Totodată, s-a stabilit că din moment ce părțile au convenit ca prețul să fie stabilit prin negociere trebuie să parcurgă această etapă a negocierii în stabilirea prețului. Negocierile părților s-au desfășurat în mai multe runde însă nu s-a ajuns la un acord. În timp ce reclamanta a oferit circa 10 dolari S.U.A./mp pârâta a solicitat 62 dolari S.U.A./mp la 18 februarie 2005, 99 dolari S.U.A./mp la 30 iunie 2005, 170 euro/mp la 22 decembrie 2008, iar în prezent solicită 250 euro/mp.

În aceste condiții este dovedită lipsa totală a disponibilității părților de a ajunge la o determinare convențională a prețului stabilit prin contract. Plecând de această situație de fapt și de la conținutul clauzei care exprimă voința părților, conform art. 969 C. civ., în sensul că prețul nu a fost determinat, dar s-a stabilit un criteriu de negociere, ceea ce îl face determinabil, respectiv la „prețul pieței”, s-a concluzionat, pe baza expertizei efectuate, că prețul la care trebuie vândut terenul este de 904.239 lei, (echivalent a 221.497 euro) la nivelul anului 2004, deoarece acesta este momentul la care părțile trebuiau să-și îndeplinească obligațiile, iar culpa aparține ambelor părți.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel ambele părți. Prin decizia nr. 28/A-C din 12 aprilie 2010 a Curții de Apel Pitești, ambele apeluri au fost respinse, ca nefondate. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut, în esență, că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare- cumpărare nu este posibilă fără stabilirea unui preț, acesta fiind de esența vânzării, astfel că lipsa acestuia, determinat de eșuarea negocierilor, atrage nulitatea vânzării, care în cazul dat ar fi determinată de conduita părților, sau a părții care s-a opus la negocieri ori le-a determinat a fi infructuoase. Numai că nulitatea vânzării determină, în raționamentul expus, neexecutarea dispozitivului unei hotărâri judecătorești, fără a exista o cale procesuală, prin intermediul căreia să se ajungă la executare, cu atât mai mult cu cât negocierea incumbă ambelor părți.

Nu se poate susține nici că neexecutarea obligației de negociere se schimbă în dezdăunări, aceasta fiind consecința în cazul neexecutării obligației asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare, când contractul nu se mai poate încheia datorită vânzării bunului către altă persoană. Neîncheierea contractului, urmare a nefinalizării negocierilor, reprezintă de această dată neexecutarea unei hotărâri judecătorești, care statuează asupra obligației de vânzare, obligație aparținând pârâtei. Susținerea că prețul pieței nu reprezintă un criteriu de determinare a prețului nu poate fi primită atâta vreme cât părțile însele s-au raportat la el în contract, într-adevăr ca un criteriu pentru negociere, însă dacă aceasta nu se finalizează, criteriul nu ar mai avea niciun efect.

Cât privește metoda de determinare a prețului de către experți, s-a constatat că experții au evaluat terenul prin două metode: comparație prin bonitate, ținând seama de amplasamentul terenului, de dotări, respectiv prin capitalizarea veniturilor, ținând seama de chiria plătită pentru teren. Criteriul avut în vedere de părți în clauza contractuală art. 2 alin. (4), este prețul pieței care corespunde metodei comparației prin bonitate, care ține seama de poziția în localitate, de funcția economică a acesteia, de echiparea tehnică edilitară a zonei, de restricții de poluare, de potențialul balnear. Chiria convenită de părți pentru teren nu ține seama de aceste criterii, realizând numai un raport între cheltuielile aferente proprietarului și valoarea proprietății.

Or, în cauză, interesează prețul vânzării care reprezintă valoarea reală a bunului în condițiile pieței, iar nu chiria achitată de către reclamant. Totodată, în ce privește momentul la care se impune determinarea valorii prețului pentru încheierea contractului, s-a constatat că acesta trebuie raportat la cel avut în vedere de către părți pentru încheierea contractului, iar nu momentul actual, ținând seama de faptul că nu se poate determina un anumit moment al finalizării negocierii. Important este momentul contractual, convenit de părți, în temeiul clauzei susmenționate, pentru încheierea contractului, iar nu cel al pronunțării hotărârii care ține loc de contract. Asupra aplicării art. 274 C. proc.

civ. curtea de apel a constatat că prima instanță a dispus numai parțial compensarea cheltuielilor fără să arate pentru ce sumă. S-a reținut însă că taxele de timbru care se impuneau a fi acordate sunt datorate pentru capătul de cerere relativ la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare- cumpărare, capăt de cerere disjuns, soluția nefiind criticată, astfel că aceste cheltuieli vor fi analizate în dosarul disjuns. Restul cheltuielilor privind efectuarea lucrării de expertiză și onorariul de avocat au fost puse în sarcina pârâtei, așa cum rezultă din dispozitivul sentinței, astfel că nu se poate reține încălcarea textului de lege. Împotriva acestei hotărâri au formulat, în termenul legal, recurs ambele părți.

Pârâta a solicitat, în principal, în admiterea recursului, casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe, iar în subsidiar, modificarea deciziei, admiterea apelului propriu și schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată. A invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 1 C. proc. civ.

„când instanța nu a fost alcătuită potrivit dispozițiilor legale” și a arătat că între părți au existat mai multe litigii cu privire la obiectul contractului de leasing imobiliar din 1999 și unul dintre judecătorii care au pronunțat decizia recurată, respectiv d-l D.V., a soluționat și apelul formulat de recurentă împotriva sentinței comerciale nr. 1140/2004 iar prin decizia nr. 19/A-C, pronunțată la data de 23 februarie 2005, de Curtea de Apel Pitești în dosarul nr. 172/Com/2005 acesta și-a exprimat punctul de vedere când a reținut că, în mod corect, prima instanță a admis acțiunea SC S. SRL cu consecința obligării recurentei la vânzarea terenului aferent imobilului prin negociere directă la prețul pieței.

În același sens, prin decizia nr. 32/A-C pronunțată la 19 martie 2008, în dosarul nr. 4043/90/2006 același judecător a reținut că prin dispozițiile art. 2 alin. (4) din contract s-a instituit o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, ce dă naștere la obligații, prin soluția dată substituindu-se voinței părților. Prin cel de al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 129 C. proc. civ. și ale art. 2 lit. b) și art. 6 alin. (2) lit. b) din O.G. nr. 51/1997. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 2 lit. b) și art. 6 alin. (2) lit. b) din O.G. nr. 51/1997, privind operațiunile de leasing, se prevede imperativ că valoarea la care se face transferul dreptului de proprietate asupra bunului către locatar/utilizator se stabilește de părțile contractante.

În virtutea rolului activ și în acord cu aceste dispoziții legale, instanța ar fi trebuit să facă aplicarea acestora și să constate, în consecință, că motivarea instanței potrivit căreia prețul poate fi stabilit la valoarea de piață nu are suport legal. Prețul pieței în conținutul clauzei, conform voinței părților nu constituie un element de determinare a prețului contractului, ci doar un element în raport de care trebuia să aibă loc negocierea directă, și, deci, concluzia că, în cauză, prețul ar fi determinabil este greșită, instanța substituindu-se astfel voinței părților. Reclamanta a invocat motivul de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., arătând că prin metoda de calcul a prețului aleasă, conform uneia dintre variantele propuse de expertiza efectuată în cauză, instanța de apel a încălcat art. 2 alin. (4) din contract și art. 969 C. civ., cea mai corectă și mai apropiată de valoarea economică fiind cea prevăzută în anexa IV de 97.975 euro, respectiv de 126.338 lei. În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța a făcut o aplicare greșită a prevederilor art. 274 C. proc. civ., când a procedat la compensarea cheltuielilor, deși acțiunea a fost admisă și apelul reclamantei respins. Analizând recursurile se găsesc nefondate. Asupra recursului formulat de pârâtă, se constată cu privire la primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 1 C. proc.

civ., că este neîntemeiat, deoarece împrejurările relevate de recurenta- pârâtă nu se încadrează în ipoteza prevăzută de text, respectiv aceea în care în completul de judecată au intrat judecători incompatibili (art. 24 C. proc. civ.) ori judecători în privința cărora au fost admise cereri de abținere sau recuzare (art. 26 – art. 27 C. proc. civ.), nefiind vorba de pricina care se judecă ci de două cauze diferite care nu au același obiect chiar dacă vizează același contract, în prima situație fiind vorba despre o acțiune în realizare privind obligația de a vinde imobilul în litigiu, iar în cauza de față, de o acțiune în constatare a prețului vânzării și de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare.

Dispozițiile art. 27 C. proc. civ. reglementează în mod limitativ cazurile de recuzare a judecătorilor astfel că ele nu pot fi extinse și la o situație precum cea invocată în cauză. Privitor la cel de al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că instanța de apel nu a încălcat dispozițiile legale invocate, deoarece instanța de apel nu a făcut decât să aplice convenția părților, potrivit căreia prețul se va stabili prin negociere la nivelul pieții.

O condiție de valabilitate a contractului de vânzare - cumpărare o constituie și stabilirea prețului care trebuie să fie determinat sau determinabil, iar din acest punct de vedere s-a statuat cu putere de lucru judecat asupra existenței unei obligații valabile de a vinde, la prețul pieței, prin sentința civilă nr. 1140/2004 a Tribunalului Vâlcea, astfel încât, nu se mai poate susține în această cauză lipsa caracterului determinabil al prețului, deoarece ar echivala cu lipsa prețului și nulitatea convenției.

Intervenția instanței de judecată nu este de natură a constitui o imixtiune în voința părților și de a încălca o altă hotărâre judecătorească, determinarea prețului pe cale judiciară în condițiile imposibilității realizării negocierilor, astfel cum s-a stabilit prin hotărârea judecătorească anterioară, din vina părților, făcându-se, pe baza aceluiași criteriu care odată stabilit la momentul încheierii convenției, a devenit obligatoriu atât pentru părți cât și pentru instanță. Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul pârâtei va fi respins, ca nefondat. Referitor la recursul invocat de recurenta – reclamantă se constată că această critică, în cadrul motivului invocat și prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. cuantumul prețului stabilit prin expertiză cu raportare la art. 2 alin. (4) din contract și art. 969 C. civ., apreciind că varianta în valoare de 126.338 lei este cea mai apropiată de voința părților, fără a ține însă cont de faptul că instanța a avut în vedere, în mod corect valoarea de piață de la momentul la care a devenit scadentă obligația, recurenta – pârâtă neputând invoca propria culpă, rezultată din nefinalizarea la termen a negocierilor, în vederea perfectării actului de vânzare – cumpărare. Cât privește pretinsa încălcare a art. 274 C. proc. civ., se constată că de fapt recurenta – reclamantă invocă aspecte care țin de aprecierea cuantumului cheltuielilor de judecată, raportat la limitele admiterii acțiunii, ceea ce echivalează cu netemeinicia acesteia și nu se circumscrie, deci, motivului de recurs invocat, care se referă la nelegalitatea hotărârii, iar cât privește compensarea aceasta de fapt nu s-a produs.

Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va fi respins și recursul reclamantei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile formulate de reclamanta SC S. SRL Calimănești și de pârâta SC C.C. SA, împotriva deciziei Curții de Apel Pitești nr. 28 din 12 aprilie 2010, ca nefondate. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 25 octombrie 2010.