ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3475/2010

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3475/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra recursurilor de

față,

Din examinarea lucrărilor din

dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 596/90/2009,

reclamanta SC S. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC C.C. SA, solicitând

instanței ca prin sentința ce o va pronunța în cauză

să stabilească prețul legal pentru terenul de 7.543,19 mp pentru

care pârâta a fost obligată să încheie contractul de vânzare-

cumpărare, conform contractului de leasing imobiliar cu clauză

irevocabilă de vânzare din 1999 și să pronunțe o

hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-

cumpărare conform art. 16 din O.G. nr. 51/1997.

În motivarea cererii, reclamanta a

arătat că a încheiat cu pârâta contractul de leasing imobiliar cu

clauză irevocabilă de vânzare a bunului ce a format obiectul

contractului la expirarea duratei leasingului.

Obligația de a transmite

dreptul de proprietate asupra terenului a fost asumată fără

echivoc de către pârâtă prin art. 2 din contract și a fost

determinată și de instanța de judecată prin sentința nr.

1140/C din 2 decembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Vâlcea în

dosarul nr. 1451/com./2004, dar nu s-a ajuns la un punct de vedere comun asupra

prețului deși părțile au stabilit criteriul după care

să negocieze, ceea ce demonstrează reaua- credință a

pârâtei.

Pârâta, prin întâmpinare, a

solicitat respingerea cererii, arătând că prețul nu poate fi

stabilit decât de către părți prin negociere directă

și nu de către instanță și că se încalcă

autoritatea de lucru judecat a sentinței nr. 1140 din 2 decembrie 2004,

prin care s-a stabilit că vânzarea se va face la prețul stabilit

convențional prin negociere directă între părți, astfel

că este imposibilă o determinare judiciară a prețului.

Prin sentința comercială nr.

1835 din 21 decembrie 2009, Tribunalul Vâlcea, secția comercială

și contencios administrativ fiscal, a respins excepțiile

prescripției, inadmisibilității precum și a

autorității de lucru judecat invocate de către pârâtă, a

admis în parte cererea formulată de reclamanta SC S. SRL împotriva pârâtei

SC C.C. SA, a stabilit prețul terenului în suprafață de 7.543,19

mp ce face obiectul art. 2 alin. (4) din contractul de leasing imobiliar din 2

aprilie 1999 la suma de 904.239 lei echivalent a 221.497 euro și a disjuns

capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să

țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

A obligat, prin aceeași

sentință pe pârâtă, să plătească 1.500 lei, cu

titlu de cheltuieli de judecată către reclamantă, compensând

restul cheltuielilor.

Pentru a pronunța această

soluție, tribunalul a reținut că excepțiile sunt nefondate,

iar pe fond că, între părți s-a încheiat contractul de leasing

imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 2 aprilie 1999, prin

care pârâta a transmis reclamantei dreptul de folosință asupra

imobilului Hanul C. situat în Călimănești, județul Vâlcea,

pe o perioadă de 5 ani, urmând ca la expirarea duratei pârâta să

respecte dreptul de opțiune al reclamantei în ce privește

cumpărarea sau restituirea bunului.

În contract s-a menționat

că terenul aferent imobilului construcție nu face obiectul

convenției de leasing din cauza faptului că pârâta nu deținea

titlu de proprietate asupra acestuia. Potrivit art. II, pct. 2 din contract,

părțile au convenit ca în momentul obținerii titlului de

proprietate asupra terenului, acesta va fi evaluat, valoarea lui urmând să

fie adăugată la valoarea activului rămasă

neplătită, valoarea redevenței lunare urmând să fie

recalculată în funcție de valoarea terenului adăugată. În

funcție de opțiunea utilizatorului, la expirarea contractului,

terenul aferent imobilului Han C. va fi vândut utilizatorului de către

locator prin negociere directă la prețul pieței. Potrivit art. 4

lit. e) din contract, locatorul (pârâta) s-a obligat ca în cazul în care

certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului nu a fost

obținut până la expirarea contractului de leasing să vândă

terenul imediat ce obține titlul de proprietate.

Între părți au intervenit

însă litigii în legătură cu executarea contractului și prin

sentința nr. 1140/C din 2 decembrie 2004, Tribunalul Vâlcea, secția

comercială, a respins acțiunea formulată de SC C.C. SA și a

admis acțiunea formulată de SC S. SRL obligând pe SC C.C. SA să

vândă acesteia imobilul Han C. din Călimănești, compus din

construcție identificată în contractul de leasing din 2 aprilie 1999

și terenul aferent pentru care s-a obținut titlu de proprietate conform

legii, la prețul prevăzut în contract la art. 2 alin. (2) litera c)

pentru construcții și la art. 2 alin. (4) pentru teren. A obligat-o

pe pârâta SC C.C. SA la plata cheltuielilor de judecată în sumă de

174.000 lei (rol) și la plata daunelor cominatorii de câte 200.000 lei pe

zi de întârziere până la încheierea contractului de vânzare-

cumpărare.

Raportat la această

hotărâre s-a reținut că obligația de a vinde terenul în

temeiul promisiunii de vânzare inserată în art. II pct. 2 alin. (4) din

contractul de leasing s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat.

Totodată, s-a stabilit că

din moment ce părțile au convenit ca prețul să fie stabilit

prin negociere trebuie să parcurgă această etapă a

negocierii în stabilirea prețului.

Negocierile părților s-au

desfășurat în mai multe runde însă nu s-a ajuns la un acord. În

timp ce reclamanta a oferit circa 10 dolari S.U.A./mp pârâta a solicitat 62 dolari

S.U.A./mp la 18 februarie 2005, 99 dolari S.U.A./mp la 30 iunie 2005, 170

euro/mp la 22 decembrie 2008, iar în prezent solicită 250 euro/mp. În

aceste condiții este dovedită lipsa totală a

disponibilității părților de a ajunge la o determinare

convențională a prețului stabilit prin contract.

Plecând de această

situație de fapt și de la conținutul clauzei care exprimă

voința părților, conform art. 969 C. civ., în sensul că

prețul nu a fost determinat, dar s-a stabilit un criteriu de negociere,

ceea ce îl face determinabil, respectiv la „prețul pieței”, s-a

concluzionat, pe baza expertizei efectuate, că prețul la care trebuie

vândut terenul este de 904.239 lei, (echivalent a 221.497 euro) la nivelul

anului 2004, deoarece acesta este momentul la care părțile trebuiau

să-și îndeplinească obligațiile, iar culpa aparține

ambelor părți.

Împotriva acestei sentințe au

declarat apel ambele părți.

Prin decizia nr. 28/A-C din 12

aprilie 2010 a Curții de Apel Pitești, ambele apeluri au fost

respinse, ca nefondate.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de apel a reținut, în esență, că

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de

vânzare- cumpărare nu este posibilă fără stabilirea unui

preț, acesta fiind de esența vânzării, astfel că lipsa

acestuia, determinat de eșuarea negocierilor, atrage nulitatea

vânzării, care în cazul dat ar fi determinată de conduita

părților, sau a părții care s-a opus la negocieri ori le-a

determinat a fi infructuoase. Numai că nulitatea vânzării

determină, în raționamentul expus, neexecutarea dispozitivului unei

hotărâri judecătorești, fără a exista o cale

procesuală, prin intermediul căreia să se ajungă la

executare, cu atât mai mult cu cât negocierea incumbă ambelor

părți.

Nu se poate susține nici

că neexecutarea obligației de negociere se schimbă în

dezdăunări, aceasta fiind consecința în cazul neexecutării

obligației asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare, când

contractul nu se mai poate încheia datorită vânzării bunului

către altă persoană. Neîncheierea contractului, urmare a

nefinalizării negocierilor, reprezintă de această dată neexecutarea

unei hotărâri judecătorești, care statuează asupra

obligației de vânzare, obligație aparținând pârâtei.

Susținerea că prețul

pieței nu reprezintă un criteriu de determinare a prețului nu

poate fi primită atâta vreme cât părțile însele s-au raportat la

el în contract, într-adevăr ca un criteriu pentru negociere, însă

dacă aceasta nu se finalizează, criteriul nu ar mai avea niciun

efect.

Cât privește metoda de

determinare a prețului de către experți, s-a constatat că

experții au evaluat terenul prin două metode: comparație prin

bonitate, ținând seama de amplasamentul terenului, de dotări,

respectiv prin capitalizarea veniturilor, ținând seama de chiria

plătită pentru teren.

Criteriul avut în vedere de

părți în clauza contractuală art. 2 alin. (4), este prețul

pieței care corespunde metodei comparației prin bonitate, care

ține seama de poziția în localitate, de funcția economică a

acesteia, de echiparea tehnică edilitară a zonei, de restricții

de poluare, de potențialul balnear. Chiria convenită de părți

pentru teren nu ține seama de aceste criterii, realizând numai un raport

între cheltuielile aferente proprietarului și valoarea

proprietății. Or, în cauză, interesează prețul

vânzării care reprezintă valoarea reală a bunului în

condițiile pieței, iar nu chiria achitată de către

reclamant. Totodată, în ce privește momentul la care se impune

determinarea valorii prețului pentru încheierea contractului, s-a

constatat că acesta trebuie raportat la cel avut în vedere de către

părți pentru încheierea contractului, iar nu momentul actual,

ținând seama de faptul că nu se poate determina un anumit moment al

finalizării negocierii. Important este momentul contractual, convenit de

părți, în temeiul clauzei susmenționate, pentru încheierea

contractului, iar nu cel al pronunțării hotărârii care ține

loc de contract.

Asupra aplicării art. 274 C.

proc. civ. curtea de apel a constatat că prima instanță a dispus

numai parțial compensarea cheltuielilor fără să arate

pentru ce sumă. S-a reținut însă că taxele de timbru care

se impuneau a fi acordate sunt datorate pentru capătul de cerere relativ

la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act

de vânzare- cumpărare, capăt de cerere disjuns, soluția nefiind

criticată, astfel că aceste cheltuieli vor fi analizate în dosarul

disjuns. Restul cheltuielilor privind efectuarea lucrării de

expertiză și onorariul de avocat au fost puse în sarcina pârâtei,

așa cum rezultă din dispozitivul sentinței, astfel că nu se

poate reține încălcarea textului de lege.

Împotriva acestei hotărâri au

formulat, în termenul legal, recurs ambele părți.

Pârâta a solicitat, în principal, în

admiterea recursului, casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre

rejudecare aceleiași instanțe, iar în subsidiar, modificarea

deciziei, admiterea apelului propriu și schimbarea sentinței în

sensul respingerii acțiunii, ca nefondată.

A invocat motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 1 C. proc. civ. „când instanța nu a fost

alcătuită potrivit dispozițiilor legale” și a arătat

că între părți au existat mai multe litigii cu privire la

obiectul contractului de leasing imobiliar din 1999 și unul dintre judecătorii

care au pronunțat decizia recurată, respectiv d-l D.V., a

soluționat și apelul formulat de recurentă împotriva

sentinței comerciale nr. 1140/2004 iar prin decizia nr. 19/A-C,

pronunțată la data de 23 februarie 2005, de Curtea de Apel

Pitești în dosarul nr. 172/Com/2005 acesta și-a exprimat punctul de

vedere când a reținut că, în mod corect, prima instanță a

admis acțiunea SC S. SRL cu consecința obligării recurentei la

vânzarea terenului aferent imobilului prin negociere directă la

prețul pieței.

În același sens, prin decizia nr.

32/A-C pronunțată la 19 martie 2008, în dosarul nr. 4043/90/2006

același judecător a reținut că prin dispozițiile art. 2

alin. (4) din contract s-a instituit o promisiune bilaterală de vânzare –

cumpărare, ce dă naștere la obligații, prin soluția

dată substituindu-se voinței părților.

Prin cel de al doilea motiv de

recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a

susținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art.

129 C. proc. civ. și ale art. 2 lit. b) și art. 6 alin. (2) lit. b)

din O.G. nr. 51/1997.

Astfel, potrivit dispozițiilor art.

2 lit. b) și art. 6 alin. (2) lit. b) din O.G. nr. 51/1997, privind

operațiunile de leasing, se prevede imperativ că valoarea la care se

face transferul dreptului de proprietate asupra bunului către

locatar/utilizator se stabilește de părțile contractante.

În virtutea rolului activ și în

acord cu aceste dispoziții legale, instanța ar fi trebuit să

facă aplicarea acestora și să constate, în consecință,

că motivarea instanței potrivit căreia prețul poate fi

stabilit la valoarea de piață nu are suport legal.

Prețul pieței în

conținutul clauzei, conform voinței părților nu constituie

un element de determinare a prețului contractului, ci doar un element în

raport de care trebuia să aibă loc negocierea directă, și,

deci, concluzia că, în cauză, prețul ar fi determinabil este

greșită, instanța substituindu-se astfel voinței

părților.

Reclamanta a invocat motivul de

recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că prin

metoda de calcul a prețului aleasă, conform uneia dintre variantele

propuse de expertiza efectuată în cauză, instanța de apel a

încălcat art. 2 alin. (4) din contract și art. 969 C. civ., cea mai

corectă și mai apropiată de valoarea economică fiind cea

prevăzută în anexa IV de 97.975 euro, respectiv de 126.338 lei.

În ceea ce privește

cheltuielile de judecată, instanța a făcut o aplicare

greșită a prevederilor art. 274 C. proc. civ., când a procedat la

compensarea cheltuielilor, deși acțiunea a fost admisă și

apelul reclamantei respins.

Analizând recursurile se găsesc

nefondate.

Asupra recursului formulat de

pârâtă, se constată cu privire la primul motiv de recurs, întemeiat

pe dispozițiile art. 304 pct. 1 C. proc. civ., că este neîntemeiat,

deoarece împrejurările relevate de recurenta- pârâtă nu se

încadrează în ipoteza prevăzută de text, respectiv aceea în care

în completul de judecată au intrat judecători incompatibili (art. 24 C.

proc. civ.) ori judecători în privința cărora au fost admise

cereri de abținere sau recuzare (art. 26 – art. 27 C. proc. civ.), nefiind

vorba de pricina care se judecă ci de două cauze diferite care nu au

același obiect chiar dacă vizează același contract, în

prima situație fiind vorba despre o acțiune în realizare privind obligația

de a vinde imobilul în litigiu, iar în cauza de față, de o

acțiune în constatare a prețului vânzării și de

pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de

vânzare – cumpărare.

Dispozițiile art. 27 C. proc.

civ. reglementează în mod limitativ cazurile de recuzare a

judecătorilor astfel că ele nu pot fi extinse și la o

situație precum cea invocată în cauză.

Privitor la cel de al doilea motiv

de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se

constată că instanța de apel nu a încălcat

dispozițiile legale invocate, deoarece instanța de apel nu a

făcut decât să aplice convenția părților, potrivit

căreia prețul se va stabili prin negociere la nivelul pieții.

O condiție de valabilitate a

contractului de vânzare - cumpărare o constituie și stabilirea

prețului care trebuie să fie determinat sau determinabil, iar din

acest punct de vedere s-a statuat cu putere de lucru judecat asupra

existenței unei obligații valabile de a vinde, la prețul

pieței, prin sentința civilă nr. 1140/2004 a Tribunalului

Vâlcea, astfel încât, nu se mai poate susține în această cauză

lipsa caracterului determinabil al prețului, deoarece ar echivala cu lipsa

prețului și nulitatea convenției.

Intervenția instanței de

judecată nu este de natură a constitui o imixtiune în voința

părților și de a încălca o altă hotărâre

judecătorească, determinarea prețului pe cale judiciară în

condițiile imposibilității realizării negocierilor, astfel

cum s-a stabilit prin hotărârea judecătorească anterioară,

din vina părților, făcându-se, pe baza aceluiași criteriu

care odată stabilit la momentul încheierii convenției, a devenit

obligatoriu atât pentru părți cât și pentru instanță.

Așa fiind, în baza art. 312 alin.

(1) C. proc. civ. recursul pârâtei va fi respins, ca nefondat.

Referitor la recursul invocat de

recurenta – reclamantă se constată că această critică,

în cadrul motivului invocat și prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. cuantumul prețului stabilit prin expertiză cu raportare la art. 2

alin. (4) din contract și art. 969 C. civ., apreciind că varianta în

valoare de 126.338 lei este cea mai apropiată de voința

părților, fără a ține însă cont de faptul că

instanța a avut în vedere, în mod corect valoarea de piață de la

momentul la care a devenit scadentă obligația, recurenta –

pârâtă neputând invoca propria culpă, rezultată din

nefinalizarea la termen a negocierilor, în vederea perfectării actului de

vânzare – cumpărare.

Cât privește pretinsa

încălcare a art. 274 C. proc. civ., se constată că de fapt

recurenta – reclamantă invocă aspecte care țin de aprecierea

cuantumului cheltuielilor de judecată, raportat la limitele admiterii

acțiunii, ceea ce echivalează cu netemeinicia acesteia și nu se

circumscrie, deci, motivului de recurs invocat, care se referă la

nelegalitatea hotărârii, iar cât privește compensarea aceasta de fapt

nu s-a produs.

Așa fiind, în baza art. 312 alin.

(1) C. proc. civ. va fi respins și recursul reclamantei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile formulate de

reclamanta SC S. SRL Calimănești și de pârâta SC C.C. SA,

împotriva deciziei Curții de Apel Pitești nr. 28 din 12 aprilie 2010,

ca nefondate.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședință publică, astăzi, 25 octombrie 2010.