ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1578/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1578/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 21 iulie 2008 în

dosarul nr. 10127/211/2008 al Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamanta SC O. ROMÂNIA

SA a chemat-o în judecată pe pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca,

solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată să

respecte prevederile contractului de închiriere nr. 8524 din 7 octombrie 2005,

valabil încheiat între părți și să permită accesul reprezentanților reclamantei

la amplasamentele închiriate, iar în caz de refuz, să fie autorizată reclamanta

să intre în posesia spațiului închiriat, eventualele cheltuieli ocazionate de

aceasta căzând în sarcina pârâtei.

Prin cererea de intervenție în interes propriu depusă la

dosar la data de 24 septembrie 2008, intervenienții B.M. și S.N. au solicitat

încuviințarea în principiu a cererii de intervenție în condițiile art. 52 alin.

(1) C. proc. civ. și anularea contractului de închiriere nr. 8524 din 7

octombrie 2005.

Prin întâmpinarea și cererea reconvențională formulată de

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, s-a solicitat, în ceea ce privește întâmpinarea,

respingerea cererii reclamantei ca nefondată, iar în ceea ce privește cererea

reconvențională, s-a solicitat, în principal, să se constate nulitatea absolută

a contractului de închiriere nr. 8524 din 7 octombrie 2005, iar în subsidiar,

să se constate că acest contract a fost desființat, ca urmare a împlinirii

condiției rezolutorii stipulate în conținutul său.

Prin sentința civilă nr. 521/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca,

pronunțată la data de 19 ianuarie 2009, s-a dispus declinarea competenței de

soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Comercial Cluj, având în vedere

că litigiul are o natură comercială.

Prin sentința comercială nr. 1107 din 12 martie 2010,

pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosar nr. 10127/211/2008, a fost

admisă acțiunea comercială formulată de către reclamanta SC O. ROMÂNIA SA

împotriva pârâtei ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca și, în consecință,

pârâta a fost obligată să respecte prevederile Contractului de închiriere nr. 8524

din 7 octombrie 2005 și să permită accesul reprezentanților reclamantei la

amplasamentele închiriate, iar în cazul refuzului pârâtei, reclamanta a fost

autorizată să intre în spațiul anterior menționat, eventualele cheltuieli ocazionate

de aceasta urmând să fie suportate de pârâtă. Totodată, a fost respinsă în

întregime cererea reconvențională formulată de către reclamanta reconvențională

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca, împotriva pârâtei reconvenționale SC O. ROMÂNIA

SA și a fost respinsă în întregime cererea de intervenție în interes propriu

formulată de către intervenienții B.M. și S.N.

Pentru a se pronunța astfel tribunalul a avut în vedere că

la data de 16 septembrie 2005 proprietarii imobilului situat în Cluj-Napoca, județul

Cluj, mai puțin proprietarii apartamentelor nr. 23, 33, 47, 48, 55, 60, 86, 87,

89, 92, 93, 94, 95 au împuternicit reprezentanții legali ai pârâtei, respectiv

administratorul și președintele Asociației, să încheie cu reclamanta un

contract de închiriere pe o durata de 10 ani, pentru o chirie de 3.500 Euro/an,

cu privire la o suprafață de 100 mp și ,,local” (filele 14 - 18 dosarul

Judecătoriei Cluj-Napoca).

Tot în aceeași zi, reprezentanții pârâtei și-au dat acordul

în vederea obținerii de către reclamantă a autorizației de construire (fila 19),

autorizație care a fost obținută de către reclamantă abia în data de 13

decembrie 2007.

După obținerea acestei autorizații, pârâta a refuzat să-i

permită reclamantei să-și exercite dreptul de folosință asupra spațiilor

închiriate, acest refuz fiind menținut și după notificarea trimisă în acest

sens de către reclamantă.

Pârâta și-a întemeiat refuzul de a-i permite reclamantei

accesul în spațiu pe faptul că ar fi nul contractul de închiriere și că acest

contract ar fi fost desființat ca urmare a îndeplinirii condiției rezolutorii stipulate

de părți.

Aceeași poziție au avut și intervenienții B.M. și S.N.

Într-adevăr în privința cauzelor de nulitate invocate, s-a

reținut că nu a fost depus la dosar un proces - verbal al Adunării Generale a

Asociației de Proprietari, dar a fost depusă o listă nominală din care rezultă

acordul la închiriere al majorității simple a locatarilor; contractul a fost

semnat de administratorul și președintele Asociației, care se bucură de mandat

de reprezentare din partea Asociației, deci, de către reprezentanții asociației

și prin asumarea proprietarilor din bloc; acordul proprietarilor direct

afectați a fost obținut prin semnarea contractului de către reprezentanții

asociației și prin asumarea contractului de către majoritatea proprietarilor

din bloc; B.M. nu putea invoca împrejurarea nesemnării listei nominale întrucât

nu era proprietar al apartamentului direct afectat la momentul încheierii

contractului; lipsa acordului d-nei S.N. nu ar avea vreo importanță, contractul

fiind un act de administrare cu privire la care aceasta are obligația să se

supusă majorității.

În ceea ce privește cererile privind constatarea

desființării contractului ca urmare a îndeplinirii condiției rezolutorii

stipulate, instanța a reținut că atât intervenienții, cât și pârâta sunt în

eroare. Astfel, trebuie menționat că părțile nu au stabilit un termen până la

care trebuia sa fie obținute autorizațiile necesare desfășurării activității

(art. 3.7 din contract).

Apoi, condiția rezolutorie înserată la art. 3.7

din contract poate fi invocată doar de către reclamantă, nu și de pârâtă sau de

intervenienți, aceștia neavând niciun interes să invoce această clauză

contractuală din moment ce reclamanta are obligația sa-i plătească chiria

pentru spațiu închiriat, chiar dacă acest spațiu nu este folosit.

În fine, autorizația de construire,

conform susținerilor reclamantei, necontestate de pârâtă și intervenienți, a

fost obținută în decembrie 2007.

Nu constituie motiv de reziliere a

contractului nici neplata chiriei de către reclamantă, în lipsa unui preaviz de

60 zile din partea pârâtei (art. 9.1.3), în contractul de închiriere care

constituie ,,legea părților” fiind inserată o astfel de clauză doar sub

condiția anterior menționată, condiție neîndeplinită de către reclamanta

reconvențională.

Nu s-a dovedit nici că ar fi nocive

pentru sănătatea locatarilor montarea echipamentelor de către reclamantă.

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca,

reprezentată prin președinte L.G., respectiv S.N. și B.M. au declarat apel,

solicitând admiterea apelului, cu consecința respingerii cererii de chemare în

judecată a intimatei ca nefondată și admiterea cererii reconvenționale și a

cererilor de intervenție în interes propriu.

Prin decizia civilă nr. 155 din 27

octombrie 2010 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios

administrativ și fiscal, s-au admis apelurile declarate de pârâta ASOCIAȚIA DE

PROPRIETARI și intervenienții în interes propriu S.N. și B.M. împotriva

sentinței civile nr. 1107 din 12 martie 2010, pronunțată în dosarul nr. 10127/211/2008

al Tribunalului Comercial Cluj și s-a respins acțiunea formulată de reclamanta SC

O. ROMÂNIA SA împotriva pârâtei ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, ca neîntemeiată.

S-a admis cererea reconvențională

formulată de ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI împotriva SC O. ROMÂNIA SA.

S-au admis cererile de intervenție

în interes propriu formulate de B.M. și S.N. împotriva SC O. ROMÂNIA SA și

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI.

S-a anulat contractul de închiriere

nr. 8524 din 7 octombrie 2005 încheiat între SC O. ROMÂNIA SA și ASOCIAȚIA DE

PROPRIETARI.

Totodată, instanța de apel a obligat

pe reclamanta SC O. ROMÂNIA SA la plata în favoarea pârâtei ASOCIAȚIA DE

PROPRIETARI, a sumei de 1221,6 lei cheltuieli de judecată la fond.

A obligat pe reclamanta SC O. ROMÂNIA

SA la plata în favoarea intervenienților a sumei de 2339,5 lei cheltuieli de

judecată la fond.

A obligat pe intimata SC O. ROMÂNIA

SA la plata în favoarea apelantei, ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, a sumei de 1181

lei, cheltuieli de judecată și în favoarea apelantei S.N. a sumei de 586 lei,

cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța astfel instanța

de apel a reținut că potrivit art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001,

închirierea sau darea în folosință a spațiilor comune se realizează ,,pe baza

hotărârii adunării generale a proprietarilor ... ”.

Cu alte cuvinte, adoptarea hotărârii

privind închirierea este condiționată de întrunirea Adunării Generale a

ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI.

În acest sens sunt și prevederile

art. 11 din Statutul ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI, potrivit cărora: ,,discuțiile

și deciziile adunării generale se consemnează într-un registru de procese -

verbale. Procesul - verbal se semnează de toți membrii participanți”.

Chiar în ipoteza în care tabelul

nominal ar cuprinde semnăturile tuturor proprietarilor nu s-ar putea vorbi

despre o hotărâre propriu-zisă a adunării generale, scopul întrunirilor fiind

acela de a se asigura deplina informare a participanților asupra tuturor

condițiilor contractării.

Tabelul nominal semnat de către o

parte dintre proprietari nu conținea suficiente elemente de identificare a

obiectului contractului, pentru a se putea stabili dacă acordul lor este dat în

deplină cunoștință de cauză.

Pe de altă parte, s-a mai reținut că

trebuie arătat și faptul că tabelul nominal poată aceeași dată cu aceea a

semnării contractului de unde rezultă că nu a avut loc o altă întâlnire a

proprietarilor pentru a li se da posibilitatea să se lămurească asupra a ceea

ce urma să se închirieze și pentru a li se preciza că, prin local, se înțelege

uscătoria de la ultimul etaj, ce urma a fi folosită drept local tehnic.

Cu privire la mandatul președintelui

ASOCIAȚIEI, respectiv cel al administratorului, s-a reținut că dată fiind maniera

echivocă în care au fost obținute semnăturile unora dintre proprietari,

mandatarii acestora, președintele asociației și administratorul nu puteau să

contracteze valabil, potrivit dispozițiilor imperative ale art. 11 alin. (1)

din O.G. nr. 85/2001 art. 6 alin. (3) din Anexa nr.2 a H.G. nr. 400/2003, nici

măcar cu privire la ceea ce au stabilit în preambulul tabelului nominal

respectiv terasă și local.

Totodată, potrivit art. 39 din Legea

nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de

proprietari: „Proprietatea comună poate fi utilizată de către terți, persoane

fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul

majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct

afectați de vecinătate ... ”.

De asemenea, potrivit art. 6 alin. (3)

din Anexa nr. 2 a H.G. nr. 400/2003: „Schimbarea destinației locuințelor și/sau

a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, situate în clădiri

colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al

asociației de proprietari și în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu

care se învecinează pe orizontală și pe verticală, indiferent dacă proprietarul

care intenționează să facă această schimbare este sau nu este membru al asociației

de proprietari”.

Prin urmare, pe lângă acordul

proprietarilor, manifestat prin adoptarea unei hotărâri a adunării generale, se

impune a fi obținut, în mod obligatoriu, și acordul proprietarilor direct

învecinați.

În speță, reclamanta intimată era

obligată să obțină acordul tuturor proprietarilor de apartamente situate la

etajul X, respectiv: S.I., V.V., ș.a.

Or, din lista nominală depusă la

dosar – filele 14 - 18 dosar fond, rezultă că proprietarii apartamentelor nr. 89,

60 și 29, aflate la ultimul etaj al blocului, nu și-au dat acordul pentru

închirierea ,,localului” respectiv a uscătoriei.

În privința intervenientei S.N.,

proprietară a apartamentului nr.60, situat la etajul X al imobilului, acordul

său la închiriere lipsește de pe lista utilizată ca temei al închirierii.

Cu privire la d-nul T.D., care i-a

înstrăinat ulterior apartamentul intervenientului în interes propriu B.M.,

chiar dacă se menționează în respectiva listă că acesta nu locuiește în imobil,

nu se poate afirma că acordul său nu era absolut necesar, deoarece textele de

lege anterior menționate nu fac o astfel de distincție.

Intervenientul B.M. a invocat în

fața primei instanțe nu faptul neexprimării acordului său personal la momentul

încheierii contractului, ci neexprimarea acordului proprietarului

apartamentului de la acea vreme, al cărui succesor privind proprietatea

apartamentului este în temeiul contractului de vânzare - cumpărare.

Instalarea stației GSM pe terasa și

în uscătoria blocului provoacă o schimbare a destinației acestor spații,

transformându-le din spații comune ale blocului, accesibile oricărui

proprietar, în localuri tehnice.

În consecință, curtea de apel a

reținut că, în privința contractului de închiriere încheiat între părți, acesta

este lovit de nulitate ca urmare a nerespectării condițiilor imperative impuse

de art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001, art. 11 din Statutul ASOCIAȚIEI DE

PROPRIETARI, art. 39 din Legea nr. 230/2007 și art. 6 alin. (3) din Anexa nr. 2

a H.G. nr. 400/2003, astfel că în mod nelegal s-a admis acțiunea și s-a respins

cererea reconvențională.

Împotriva acestei hotărâri a

formulat recurs, în termenul legal reclamanta-pârâtă solicitând în baza art. 304

pct. 9 C. proc. civ. admiterea acestuia și modificarea hotărârii în sensul

respingerii apelului formulat, ca nefondat.

A invocat aplicarea greșită, în

cauză a dispozițiilor art. 6 alin. (3) din Anexa nr. 2 a H.G. nr. 400/2003,

aceste prevederi legal aplicându-se exclusiv în cazul schimbării destinației

locuințelor și/sau a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință.

Potrivit art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 400/2003 prin bloc de locuințe – clădire

– condominiu, se înțelege o proprietate imobiliară din care unele părți sunt

proprietăți individuale, reprezentate din apartamente sau spații cu altă

destinație decât cea de locuință, iar restul, proprietate comună indiviză,

fiind evident că proprietatea comună indiviză este separată ca regim juridic,

de proprietățile individuale astfel că terasa și localul nu se încadrează în

categoria locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație decât aceea de

locuință.

Prin urmare, în opinia recurentei nu

era necesar acordul proprietarilor apartamentelor cu care spațiul respectiv se

învecinează pe orizontală și pe verticală.

S-au aplicat greșit și dispozițiile

art. 11 din O.G. nr. 85/2001, simpla amplasare a unor echipamente pe terasa

imobilului neschimbând destinația acestuia, iar acordul a fost exprimat de

majoritatea locatarilor din bloc, număr suficient față de cerințele art. 11 alin.

(1) din O.G. nr. 85/2001, majoritate căreia trebuie să se supună și

intervenientul B.M.

De altfel, acesta nu se poate opune

unor acte de administrare emise anterior datei dobândirii dreptului său de

proprietate.

A concluzionat că cererea

reconvențională nu este fondată.

Pe fondul cererii principale, a

arătat că sunt întrunite condițiile art. 1420 alin. (3) și art. 1076 C. civ.,

cocontractantul fiind obligat să respecte obligațiile asumate, aspecte asupra

cărora, în apel, instanța nu s-a pronunțat.

Intimata pârâtă-reclamantă și intervenienta

au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat.

Analizând recursul se găsește

nefondat.

În ceea ce privește aplicarea

dispozițiilor art. 6 alin. (3) din Anexa la H.G. nr. 400/2003, se constată din

motivarea hotărârii instanței de apel că acestea au fost invocate în coroborare

cu art. 39 din Legea nr. 230/2007, privind înființarea, organizarea și

funcționarea asociațiilor de proprietari care se referă expres la spațiile

„proprietate comună”.

Prin urmare, neluarea în considerare

în cauză a dispozițiilor art. 6 alin. (3) din Anexa la H.G. nr. 400/2003 nu

este suficientă pentru admiterea recursului, atât timp cât un alt text legal,

reținut corect de instanța de apel justifică demersul judiciar al intimaților,

cât și lipsa hotărârii adunării generale a membrilor asociației, cerută

imperativ de art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001 potrivit căruia închirierea

sau darea în folosință a spațiilor comune se realizează pe baza hotărârii

adunării generale.

În ceea ce privește greșita aplicare

a prevederilor art. 11 din O.G. nr. 85/2001, exigența textului este clară fiind

necesară întrunirea adunării generale a membrilor asociației pentru aprobarea

unui contract de închiriere, astfel că orice referire la pretinsa majoritate

obținută pe baza unor semnături individuale, din care lipsește acordul

vecinilor direct afectați nu este relevantă, legea garantând asociaților

nemulțumiți dreptul de a se plânge împotriva unor măsuri luate de adunarea

generală, conform art. 26 din Legea nr. 230/2007, drept care în cauză a fost

nesocotit.

În ceea ce privește admiterea

cererilor de intervenție acestea au fost admise în mod legal față de reținerea

faptului că la data încheierii contractului de închiriere nu s-a luat acordul

fostului proprietar al apartamentului în care în prezent locuiește

intervenientul B.M. și al intervenientei S.N. în condiții impuse prin textele

de lege arătate.

Referitor la ultima critică,

susținerea nu este corectă, instanța de apel pronunțându-se în limitele

învestirii, cu respectarea dispozițiile art. 292, art. 295 C. proc. civ. și a

analizat cu prioritate cauzele de nulitate ale contractului de închiriere

găsindu-le întemeiate, soluția dată cererii reconvenționale atrăgând, pe cale

de consecință, respingerea acțiunii principale având ca obiect respectarea

contractului, sens în care instanța de apel a și modificat hotărârea primei

instanțe, astfel că nu se poate reține că nu s-a pronunțat și pe această

cerere.

Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1)

C. proc. civ., recursul va fi respins, ca nefondat, iar în baza art. 274 C.

proc. civ., recurenta va fi obligată să plătească intimaților cheltuieli de

judecată în valoare de 2.332 lei, reprezentând onorariu de avocat, în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de reclamanta SC

O. ROMÂNIA SA București împotriva deciziei civile nr. 155 din 27 octombrie

2010, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ

și fiscal, ca nefondat.

Obligă

recurenta-reclamantă să plătească

intimatei-pârâte ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Cluj-Napoca și intimaților-intervenienți

S.N. și B.M. suma de 2.332 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs,

reprezentând onorariu de avocat.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi

13 aprilie 2011.