ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3066/2009

Deliberând asupra recursurilor de față, din actele și lucrările dosarului, constată că prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, în data de 24 martie 2008, reclamanta SC V. SA a chemat în judecată pe pârâții B.Ș. și B.O., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în București, sector 2, pentru lipsa de titlu. În motivare s-a arătat ca prin contractul de vânzare - cumpărare din 2 august 2007 reclamanta a dobândit proprietatea imobilului de la SC A.M. SRL, care, la rândul ei, l-a cumpărat de la A.Ș. Acesta din urmă, a dobândit proprietatea în temeiul sentinței civile irevocabile nr. 4499 din 23 iunie1998 și prin dispoziția primarului general și a procesului-verbal prin care a fost pus în posesia imobilului, cu excepția apartamentelor nr. 2 și 3 cumpărate ilegal de către pârâți și o altă familie.

Pârâții au cumpărat apartamentul nr. 2 din imobil, pentru care dețineau un contract de închiriere cu statul, în timpul procesului de restituire către foștii proprietari, iar prin sentința nr. 1293/1999 pronunțată de Judecătoria Cluj Napoca s-a admis acțiunea formulată de A.Ș. și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 27 septembrie 2006. Foștii proprietari i-au notificat pe pârâți în vederea încheierii unui nou contract de închiriere. Fără rezultat, iar în sarcina reclamantei nu mai exista obligația de a prelungi contractele de închiriere, conform O.U.G. nr. 40/1999. Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, motivat de faptul că sunt proprietari ai apartamentului nr. 2, astfel cum rezulta din decizia nr. 3198 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție în dosarul nr. 1585/2001.

Prin sentința comercială nr. 7758 din 20 iunie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, cererea reclamantei a fost admisă și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în București, sector 1, pentru lipsa de titlu. Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut în esență că, pârâții au refuzat permanent să încheie contract de închiriere cu proprietarul căruia i s-a restituit întregul imobil prin hotărâre judecătoreasca – A.Ș., iar reclamanta SC V. SA este proprietara a imobilului, având dreptul intabulat în CF. Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții B.Ș.

și B.O., motivele invocate fiind următoarele: - secția comercială a Tribunalului București nu era competentă să soluționeze pricina, care este de natură eminamente civilă, încălcând astfel normele imperative privitoare la competență; s-a solicitat rejudecarea cauzei de către Judecătoria Sectorului 1 București, ca instanță civilă; - în mod greșit prima instanță nu a observat că reclamanta nu este proprietara bunului aflat în litigiu, și a ignorat faptul că revendicarea nu reprezintă decât o modalitate de apărare a proprietății, iar sentințele obținute în urma soluționării unor acțiuni în revendicare (pe lângă faptul că nu pot constitui, prin ele însele, titluri de proprietate), nu pot fi opuse apelanților pârâți, întrucât nu s-au pronunțat în contradictoriu cu aceștia; - instanța de fond în mod greșit nu a dat preeminenta prelungirii de drept a închirierii, în condițiile O.U.G.

nr. 40/1999, care constituie astfel titlul locativ al apelanților, ignorând faptul că notificarea lor nu s-a realizat cu respectarea cerințelor acestei ordonanțe, prin scrisoare recomandată, cu confirmare de primire. Analizând sentința atacată în raport de probele administrate, criticile formulate, susținerile pârâților și temeiul de drept invocat, Curtea de apel a constatat că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente: Cu privire la motivul de apel vizând necompetența materială a secției comerciale a tribunalului, instanța de apel a considerat că este neîntemeiat, întrucât reclamanta este societate comercială, având ca obiect de activitate, între altele, cumpărarea și vânzarea, închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii, precum și administrarea acestora.

Pe fondul cauzei, Curtea de apel a apreciat că instanța de fond, după ce a încercat să rețină istoricul proprietății în litigiu (ca și când în cauza s-ar fi administrat "probatio diabolica"), aspect care nu avea relevanță în cauză - raportat la obiectul cererii, în mod greșit a reținut că pârâții au refuzat în permanența să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul căruia i s-a restituit întregul imobil prin hotărâre judecătorească. S-a ignorat de către prima instanță faptul că notificările nu au fost îndeplinite conform prevederilor legale – O.U.G. nr. 40/1991, prin scrisoare recomandata,cu confirmare de primire, în termenul legal de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței sau de la data deschiderii rolului fiscal, nerespectând astfel dispozițiile art. 10 alin. (1), ceea ce determină incidența art. 11 din același act normativ, în sensul prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract.

Modalitatea juridică prin care situația litigioasă poate fi pe deplin rezolvată, este, în accepțiunea instanței de apel, promovarea unei acțiuni în revendicare, în care să se poată administra toate probatoriile pertinente și concludente privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC V. SA Ploiești și pârâții B.Ș. și B.O. Recurenta reclamantă, în conformitate cu dispozițiile art. 312 C. proc. civ., a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, respingerea apelului, iar pe fond păstrarea ca temeinică și legală a sentinței comerciale nr. 7758 din 20 iunie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială.

Cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și s-a apreciat că hotărârea judecătorească a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii: instanța nu a aplicat norma juridică incidentă raportată la situația de fapt existentă și a interpretat în mod greșit raportul juridic dedus judecății. De asemenea, recurenta reclamantă a considerat că în cauză sunt incidente și dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea pronunțată de către instanță având elemente de motivare contradictorii. Recurenții pârâți au înțeles să își întemeieze recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și, apreciind că hotărârea judecătorească a fost data cu încălcarea și aplicarea greșită a legii - privitor la respingerea excepției lipsei calității procesuale - cu motivarea că deslușirea existenței și preeminenței dreptului de proprietate al reclamanților se poate face numai pe calea acțiunii în revendicare, au solicitat admiterea recursului.

Recurenții pârâți au mai reiterat și în fața instanței de recurs apărările din apel și care nu vor mai fi expuse, fiindcă au fost deja prezentate în cele ce preced. Înalta Curte, analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate de recurenta reclamantă, constată caracterul fondat al acestora, pentru următoarele considerente: Evacuarea este dispusă de instanța de judecată ca o sancțiune a unui drept locativ, iar revendicarea este un mijloc de realizare al dreptului de proprietate formulat de către proprietarul neposesor îndreptat asupra posesorului neproprietar. Instanța de judecată a interpretat în mod greșit raportul juridic dedus judecății între părți, în sensul că în cauză nu ar fi incidentă evacuarea, modalitatea juridică de abordat fiind revendicarea.

Raportul juridic dintre părți este determinat prin soluția definitivă și irevocabilă pronunțată în cadrul dosarului care a avut ca obiect constatarea nulității actului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1996 și repunerea părților în situația anterioară și de dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999. Prin sentința civilă nr. 1293 din 5 februarie 1999, definitivă și irevocabilă pronunțată în dosarul nr. 7387/1998 Judecătoria Cluj-Napoca instanța admite acțiunea autorului recurentei, în sensul constatării nulității absolute a actului de vânzare-cumpărare din 27 septembrie 1996 încheiat între pârâții intimați din prezenta cauză și Municipiul București și repune părțile în situația anterioară.

Prin repunerea părților în situația anterioară momentului încheierii actului de vânzare-cumpărare, Primăria reintră în proprietate, iar familia B.Ș. și B.O. redobândește calitatea de chiriaș, calitate obligatorie la momentul la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Astfel, după pronunțarea sentinței civile definitive și irevocabile nr. 1293/1999 și în temeiul acestei hotărâri judecătorești pârâții redobândesc calitatea de chiriaș. Această calitate este reconfirmată și prin O.U.G. nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată și aprobată prin lege. În art. 6 din O.U.G.

nr. 40/1999 se arată în mod expres că în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani. Nu se poate susține, sub nici o formă calitatea de detentor precar a pârâților intimați, astfel încât să se poată aprecia că acțiunea în revendicare este proprie pentru soluționarea prezentei pricini.

Astfel raporturile dintre părți sunt raporturi locative, iar sancțiunea nerespectării raporturilor locative reglementate de dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999, așa cum a fost modificată și aprobată prin lege, impune măsura evacuării. În ceea ce privește concluzia instanței de apel ca nu au fost respectate dispozițiile art. 10 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 de către proprietar, și ca în cauză sunt incidente dispozițiile art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999, Înalta Curte reține greșita aplicare a acestora. În conformitate cu dispozițiile art. 9 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 se arată că în cazurile prevăzute la art. 2 – art. 7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz.

În prezenta cauză sunt incidente dispozițiile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999. Coroborând dispozițiile art. 6 cu dispozițiile art. 9 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 rezultă că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 10 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, legea arătând în mod expres că în situația în care actele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 au fost desființate, solicitarea de a încheia contract de închiriere aparține chiriașului și nu fostului proprietar. Nici dispozițiile art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999 nu au fost aplicate și interpretate în mod corespunzător, constatându-se că reclamanta nu a îndeplinit procedura prevăzută de art. 7 – art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999. Așa cum s-a arătat, această procedură nu este aplicabilă în speță, pe de o parte, iar pe de alta parte O.U.G.

nr. 40/1999, modificată și aprobată prin Legea nr. 241/2001, conține o dispoziție imperativă în sensul că obligă la încheierea unui contract de locațiune pe o perioada de cinci ani de zile de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999. Acest termen este de mult depășit și nu poate fi creată în sarcina reclamantului, deposedat o lungă perioadă de timp, o obligație similară, cu argumentul că Legea nr. 10/2001 ar fi incidență în cauză. Momentul de la care începe să curgă termenul de cinci ani și durata de aplicabilitate a O.U.G. nr. 40/1999 nu este prevăzută în mod expres în art. 6 sau în altă normă legală. În absența unei mențiuni cu privire la momentul de la care începe să curgă termenul de locațiune, pentru determinarea sensului textului, se impune ca interpretarea acestuia să se facă sistematic, anume a se avea în vedere modalitatea de reglementare a raporturilor locative ce fac obiectul O.U.G.

nr. 40/1999, așa cum a indicat și instanța de fond. Singurul moment la care face referire acest act normativ, ca fiind data de la care își produc efectele contractele de închiriere, este acela al intrării în vigoare a ordonanței ( art. 1, 2 și 3), adică 8 aprilie 1999. Astfel prelungirea contractului este opozabilă proprietarului, numai la cerere, (ca obligație scriptae in rem) până la împlinirea termenului de cinci ani, adică 8 aprilie 2004. Proprietarul nu poate fi obligat la încheierea unui contract de locațiune pe o perioadă mai mare decât cea prevăzută de lege. Proprietarilor nu le mai poate fi opus vreun drept locativ împotriva voinței lor, în temeiul legii, rezultă și din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea locațiunii după data de 8 aprilie 2004 numai pentru imobile din fondul locativ de stat (conform O.U.G.

nr. 8/2004). Ceea ce interesează în cauză este dacă titlul în baza căruia chiriașii ocupa imobilul restituit în natură, poate fi considerat ca fiind valabil urmare a prelungirii de drept a duratei de închiriere a apartamentului, inițial ca efect al O.U.G. nr. 40/1999, ulterior ca efect al O.U.G. nr. 8/2004. Art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului conține trei norme distincte referitoare la: principiul respectării proprietății, private de proprietate (supusa anumitor condiții), respectiv recunoașterea puterii statelor de a reglementa folosința bunurilor, conform interesului general. Conform practicii Curții Europene a Drepturilor Omului (C.E.D.O.), materializată în hotărârile de condamnare ale statului roman din 2 noiembrie 2006 în cauza R. și S., respectiv din 8 martie 2007 în cauza P. și T., O.U.G.

nr. 40/1999 reprezintă o reglementare a folosinței bunurilor, ce urmărește un interes cu scop general, iar sistemul astfel implementat de autoritățile naționale, nu este criticabil în sine. Cu toate acestea, s-a interpretat de către C.E.D.O. că aplicarea art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999 (referitoare la prelungirea de drept a contractului de închiriere în cazul lipsei unei notificări către chiriaș provenind din partea proprietarului), ar impune o sancțiune proprietarului care a omis să se conformeze ( ceea ce în speță nu este cazul) condițiilor de formă prevăzute de Ordonanță, prin obligația de a-i tolera timp de 5 ani pe chiriași în imobilul restituit, fără nici o posibilitate concretă și reală de a percepe chirie.

Aceasta a fost apreciată ca o sarcină specială și exorbitantă, capabilă sa rupă justul echilibru între interesele aflate în joc, din cauza prevederilor defectuoase și a lacunelor constatate de către C.E.D.O. în legislația națională de urgență privind spațiile cu destinația de locuințe. Aceste restricții în privința utilizării bunului imobil au fost apreciate de către C.E.D.O. ca fiind disproporționate, constatându-se că statul dispune de o largă marjă de apreciere în ceea ce privește reglementarea folosinței bunurilor, însa atât timp cât exista riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesiva în privința posibilității de a dispune de bunul sau, autoritățile trebuiau să stabilească "mecanisme legislative previzibile și coerente", care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul sau de proprietate.

C.E.D.O. a considerat că O.U.G. nr. 40/1999 nu cuprinde astfel de garanții. Prin urmare aplicarea dispozițiilor legale menționate, conținând dispoziții defectuoase și lacunare, în contra drepturilor recurentului reclamant, produce o ingerință disproporționată în exercitarea drepturilor recunoscute la respectarea bunului imobil, neputând fi lăsată pe seama proprietarilor neprotejați, suportarea costurilor legate de protecția pe care statul era dator de a o asigura chiriașilor din imobilele retrocedate în mod legal. Astfel soluția pronunțata de instanța de apel conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la C.E.D.O., act normativ a cărui aplicare are preponderența, în raport de legislația națională, în conformitate cu dispozițiile art. 20 alin. (2) din Constituție.

Cu privire la dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte constată că cele două idei esențiale pe care instanța își susține motivarea sunt contradictorii. În prima parte a motivării, instanța recunoaște incidența în cauză a dispozițiilor O.U.G. nr. 40/1999, respectiv recunoaște calitatea pârâților apelanți de chiriași, stabilind că nu și-au respectat obligațiile impuse de art. 10 și 11 din Ordonanță, pentru ca mai apoi să susțină, în mod implicit, că apelanții pârâți au calitatea de detentori precari, impunându-se acțiunea în revendicare. Cât privește recursul declarat de către pârâți, acesta va fi respins ca nefondat pentru aceleași argumente de drept care au condus la admiterea recursului reclamantei, fapt pentru care nu vor mai fi reluate.

Deși prin recurs se formulează concluzii referitoare la excepția lipsei calității procesuale active, se observă că această excepție este indisolubil legată de fondul pricinii, așa încât Curtea reține că ea a fost analizată în cele ce preced și care fac pe larg referire la legitimarea procesuală activă a recurenților în cererea de evacuare. În plus, pârâții nu au formulat critici în apel asupra acestui aspect, astfel că devine incident și principiul „omisso medio”. Adică trecând peste calea de atac a apelului, criticile inserate în recursul pârâților nici nu pot fi examinate atât timp cât instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestora. Pentru considerentele de fapt și de drept reținute mai sus, conform art. 312 C. proc.

civ., se va admite recursul reclamantei SC V. SA Ploiești împotriva deciziei nr. 228 din 30 aprilie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în tot. Se va respinge apelul pârâților împotriva sentinței nr. 7758 din 20 iunie 2008 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe care o va menține în tot. Se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții B.Ș. și B.O., împotriva aceleiași decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul reclamantei SC V. SA Ploiești împotriva deciziei nr. 228 din 30 aprilie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în tot. Respinge apelul pârâților împotriva sentinței nr. 7758 din 20 iunie 2008 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe care o menține. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții B.Ș. și B.O., împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 24 noiembrie 2009.