ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3066/2009

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3066/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Deliberând asupra recursurilor de față, din

actele și lucrările dosarului, constată că prin cererea

înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială,

în data de 24 martie 2008, reclamanta SC V. SA a chemat în judecată pe

pârâții B.Ș. și B.O., solicitând instanței ca prin

hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea acestora

din imobilul situat în București, sector 2, pentru lipsa de titlu.

În motivare s-a arătat

ca prin contractul de vânzare - cumpărare din 2 august 2007 reclamanta a

dobândit proprietatea imobilului de la SC A.M. SRL, care, la rândul ei, l-a

cumpărat de la A.Ș. Acesta din urmă, a dobândit proprietatea în

temeiul sentinței civile irevocabile nr. 4499 din 23 iunie1998 și

prin dispoziția primarului general și a procesului-verbal prin care a

fost pus în posesia imobilului, cu excepția apartamentelor nr. 2 și 3

cumpărate ilegal de către pârâți și o altă familie.

Pârâții au

cumpărat apartamentul nr. 2 din imobil, pentru care dețineau un

contract de închiriere cu statul, în timpul procesului de restituire către

foștii proprietari, iar prin sentința nr. 1293/1999 pronunțată

de Judecătoria Cluj Napoca s-a admis acțiunea formulată de A.Ș.

și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare din 27 septembrie 2006. Foștii proprietari i-au

notificat pe pârâți în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.

Fără rezultat, iar în sarcina reclamantei nu mai exista

obligația de a prelungi contractele de închiriere, conform O.U.G. nr. 40/1999.

Pârâții au formulat

întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca

neîntemeiată, motivat de faptul că sunt proprietari ai apartamentului

nr. 2, astfel cum rezulta din decizia nr. 3198 pronunțată de Curtea

Supremă de Justiție în dosarul nr. 1585/2001.

Prin sentința

comercială nr. 7758 din 20 iunie 2008 pronunțată de Tribunalul

București, secția a VI-a comercială, cererea reclamantei a fost

admisă și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în

București, sector 1, pentru lipsa de titlu.

Pentru a pronunța

această sentință prima instanță a reținut în

esență că, pârâții au refuzat permanent să încheie

contract de închiriere cu proprietarul căruia i s-a restituit întregul

imobil prin hotărâre judecătoreasca – A.Ș., iar reclamanta SC V.

SA este proprietara a imobilului, având dreptul intabulat în CF.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel pârâții B.Ș. și B.O., motivele

invocate fiind următoarele:

- secția

comercială a Tribunalului București nu era competentă să

soluționeze pricina, care este de natură eminamente civilă,

încălcând astfel normele imperative privitoare la competență; s-a

solicitat rejudecarea cauzei de către Judecătoria Sectorului 1

București, ca instanță civilă;

- în mod greșit prima

instanță nu a observat că reclamanta nu este proprietara bunului

aflat în litigiu, și a ignorat faptul că revendicarea nu

reprezintă decât o modalitate de apărare a proprietății,

iar sentințele obținute în urma soluționării unor

acțiuni în revendicare (pe lângă faptul că nu pot constitui,

prin ele însele, titluri de proprietate), nu pot fi opuse apelanților

pârâți, întrucât nu s-au pronunțat în contradictoriu cu aceștia;

- instanța de fond în

mod greșit nu a dat preeminenta prelungirii de drept a închirierii, în

condițiile O.U.G. nr. 40/1999, care constituie astfel titlul locativ al

apelanților, ignorând faptul că notificarea lor nu s-a realizat cu

respectarea cerințelor acestei ordonanțe, prin scrisoare recomandată,

cu confirmare de primire.

Analizând sentința

atacată în raport de probele administrate, criticile formulate,

susținerile pârâților și temeiul de drept invocat, Curtea de

apel a constatat că apelul este fondat, având în vedere următoarele

considerente:

Cu privire la motivul de

apel vizând necompetența materială a secției comerciale a

tribunalului, instanța de apel a considerat că este neîntemeiat,

întrucât reclamanta este societate comercială, având ca obiect de

activitate, între altele, cumpărarea și vânzarea, închirierea și

subînchirierea bunurilor imobiliare proprii, precum și administrarea

acestora.

Pe fondul cauzei, Curtea de

apel a apreciat că instanța de fond, după ce a încercat să

rețină istoricul proprietății în litigiu (ca și când

în cauza s-ar fi administrat "probatio diabolica"), aspect care nu

avea relevanță în cauză - raportat la obiectul cererii, în mod

greșit a reținut că pârâții au refuzat în permanența

să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul căruia i s-a

restituit întregul imobil prin hotărâre judecătorească. S-a

ignorat de către prima instanță faptul că notificările

nu au fost îndeplinite conform prevederilor legale – O.U.G. nr. 40/1991, prin

scrisoare recomandata,cu confirmare de primire, în termenul legal de 30 de zile

de la data intrării în vigoare a ordonanței sau de la data

deschiderii rolului fiscal, nerespectând astfel dispozițiile art. 10 alin.

(1), ceea ce determină incidența art. 11 din același act normativ,

în sensul prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, până

la încheierea unui nou contract. Modalitatea juridică prin care

situația litigioasă poate fi pe deplin rezolvată, este, în

accepțiunea instanței de apel, promovarea unei acțiuni în

revendicare, în care să se poată administra toate probatoriile

pertinente și concludente privitoare la dreptul de proprietate asupra

imobilului.

Împotriva acestei decizii au

declarat recurs reclamanta SC V. SA Ploiești și pârâții B.Ș.

și B.O.

Recurenta reclamantă,

în conformitate cu dispozițiile art. 312 C. proc. civ., a solicitat

admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, respingerea

apelului, iar pe fond păstrarea ca temeinică și legală a

sentinței comerciale nr. 7758 din 20 iunie 2008 pronunțată de

Tribunalul București, secția a VI-a comercială. Cererea a fost

întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și s-a

apreciat că hotărârea judecătorească a fost dată cu

încălcarea și aplicarea greșită a legii: instanța nu a

aplicat norma juridică incidentă raportată la situația de

fapt existentă și a interpretat în mod greșit raportul juridic

dedus judecății.

De asemenea, recurenta

reclamantă a considerat că în cauză sunt incidente și

dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea

pronunțată de către instanță având elemente de

motivare contradictorii.

Recurenții pârâți

au înțeles să își întemeieze recursul pe dispozițiile art. 304

pct. 9 C. proc. civ. și, apreciind că hotărârea

judecătorească a fost data cu încălcarea și aplicarea

greșită a legii - privitor la respingerea excepției lipsei

calității procesuale - cu motivarea că deslușirea

existenței și preeminenței dreptului de proprietate al

reclamanților se poate face numai pe calea acțiunii în revendicare,

au solicitat admiterea recursului. Recurenții pârâți au mai reiterat

și în fața instanței de recurs apărările din apel

și care nu vor mai fi expuse, fiindcă au fost deja prezentate în cele

ce preced.

Înalta Curte, analizând

decizia atacată prin prisma criticilor formulate de recurenta

reclamantă, constată caracterul fondat al acestora, pentru

următoarele considerente:

Evacuarea este dispusă

de instanța de judecată ca o sancțiune a unui drept locativ, iar

revendicarea este un mijloc de realizare al dreptului de proprietate formulat

de către proprietarul neposesor îndreptat asupra posesorului neproprietar.

Instanța de

judecată a interpretat în mod greșit raportul juridic dedus

judecății între părți, în sensul că în cauză nu

ar fi incidentă evacuarea, modalitatea juridică de abordat fiind

revendicarea.

Raportul juridic dintre

părți este determinat prin soluția definitivă și

irevocabilă pronunțată în cadrul dosarului care a avut ca obiect

constatarea nulității actului de vânzare-cumpărare încheiat în

baza Legii nr. 112/1996 și repunerea părților în situația

anterioară și de dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999.

Prin sentința

civilă nr. 1293 din 5 februarie 1999, definitivă și

irevocabilă pronunțată în dosarul nr. 7387/1998 Judecătoria

Cluj-Napoca instanța admite acțiunea autorului recurentei, în sensul

constatării nulității absolute a actului de

vânzare-cumpărare din 27 septembrie 1996 încheiat între pârâții

intimați din prezenta cauză și Municipiul București și

repune părțile în situația anterioară. Prin repunerea

părților în situația anterioară momentului încheierii

actului de vânzare-cumpărare, Primăria reintră în proprietate,

iar familia B.Ș. și B.O. redobândește calitatea de chiriaș,

calitate obligatorie la momentul la care s-a încheiat contractul de

vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

Astfel, după

pronunțarea sentinței civile definitive și irevocabile nr. 1293/1999

și în temeiul acestei hotărâri judecătorești pârâții

redobândesc calitatea de chiriaș. Această calitate este

reconfirmată și prin O.U.G. nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată

și aprobată prin lege.

În art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999

se arată în mod expres că în cazul contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația

de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate

prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de

justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în

baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un

contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani.

Nu se poate susține,

sub nici o formă calitatea de detentor precar a pârâților

intimați, astfel încât să se poată aprecia că acțiunea

în revendicare este proprie pentru soluționarea prezentei pricini.

Astfel raporturile dintre

părți sunt raporturi locative, iar sancțiunea nerespectării

raporturilor locative reglementate de dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999,

așa cum a fost modificată și aprobată prin lege, impune

măsura evacuării.

În ceea ce privește

concluzia instanței de apel ca nu au fost respectate dispozițiile art.

10 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 de către proprietar, și ca în

cauză sunt incidente dispozițiile art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999,

Înalta Curte reține greșita aplicare a acestora.

În conformitate cu

dispozițiile art. 9 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999 se arată că

în cazurile prevăzute la art. 2 – art. 7, între proprietari și

chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea

chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz. În prezenta

cauză sunt incidente dispozițiile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999.

Coroborând dispozițiile

art. 6 cu dispozițiile art. 9 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999

rezultă că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 10 alin. (1) din

O.U.G. nr. 40/1999, legea arătând în mod expres că în situația

în care actele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995

au fost desființate, solicitarea de a încheia contract de închiriere

aparține chiriașului și nu fostului proprietar.

Nici dispozițiile art. 11

din O.U.G. nr. 40/1999 nu au fost aplicate și interpretate în mod

corespunzător, constatându-se că reclamanta nu a îndeplinit procedura

prevăzută de art. 7 – art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999. Așa cum

s-a arătat, această procedură nu este aplicabilă în

speță, pe de o parte, iar pe de alta parte O.U.G. nr. 40/1999,

modificată și aprobată prin Legea nr. 241/2001, conține o

dispoziție imperativă în sensul că obligă la încheierea

unui contract de locațiune pe o perioada de cinci ani de zile de la data

intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999.

Acest termen este de mult

depășit și nu poate fi creată în sarcina reclamantului,

deposedat o lungă perioadă de timp, o obligație similară,

cu argumentul că Legea nr. 10/2001 ar fi incidență în

cauză.

Momentul de la care începe

să curgă termenul de cinci ani și durata de aplicabilitate a O.U.G.

nr. 40/1999 nu este prevăzută în mod expres în art. 6 sau în

altă normă legală.

În absența unei

mențiuni cu privire la momentul de la care începe să curgă

termenul de locațiune, pentru determinarea sensului textului, se impune ca

interpretarea acestuia să se facă sistematic, anume a se avea în

vedere modalitatea de reglementare a raporturilor locative ce fac obiectul O.U.G.

nr. 40/1999, așa cum a indicat și instanța de fond.

Singurul moment la care face

referire acest act normativ, ca fiind data de la care își produc efectele

contractele de închiriere, este acela al intrării în vigoare a

ordonanței ( art. 1, 2 și 3), adică 8 aprilie 1999.

Astfel prelungirea

contractului este opozabilă proprietarului, numai la cerere, (ca

obligație scriptae in rem) până la împlinirea termenului de cinci

ani, adică 8 aprilie 2004. Proprietarul nu poate fi obligat la încheierea

unui contract de locațiune pe o perioadă mai mare decât cea

prevăzută de lege.

Proprietarilor nu le mai

poate fi opus vreun drept locativ împotriva voinței lor, în temeiul legii,

rezultă și din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea

locațiunii după data de 8 aprilie 2004 numai pentru imobile din

fondul locativ de stat (conform O.U.G. nr. 8/2004).

Ceea ce interesează în

cauză este dacă titlul în baza căruia chiriașii ocupa

imobilul restituit în natură, poate fi considerat ca fiind valabil urmare

a prelungirii de drept a duratei de închiriere a apartamentului, inițial ca

efect al O.U.G. nr. 40/1999, ulterior ca efect al O.U.G. nr. 8/2004.

Art. 1 din Protocolul nr. 1

Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului

conține trei norme distincte referitoare la: principiul respectării

proprietății, private de proprietate (supusa anumitor condiții),

respectiv recunoașterea puterii statelor de a reglementa folosința

bunurilor, conform interesului general.

Conform practicii

Curții Europene a Drepturilor Omului (C.E.D.O.), materializată în

hotărârile de condamnare ale statului roman din 2 noiembrie 2006 în cauza

R. și S., respectiv din 8 martie 2007 în cauza P. și T., O.U.G. nr. 40/1999

reprezintă o reglementare a folosinței bunurilor, ce

urmărește un interes cu scop general, iar sistemul astfel implementat

de autoritățile naționale, nu este criticabil în sine.

Cu toate acestea, s-a

interpretat de către C.E.D.O. că aplicarea art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999

(referitoare la prelungirea de drept a contractului de închiriere în cazul

lipsei unei notificări către chiriaș provenind din partea

proprietarului), ar impune o sancțiune proprietarului care a omis să

se conformeze ( ceea ce în speță nu este cazul) condițiilor de

formă prevăzute de Ordonanță, prin obligația de a-i

tolera timp de 5 ani pe chiriași în imobilul restituit, fără nici

o posibilitate concretă și reală de a percepe chirie. Aceasta a

fost apreciată ca o sarcină specială și exorbitantă,

capabilă sa rupă justul echilibru între interesele aflate în joc, din

cauza prevederilor defectuoase și a lacunelor constatate de către C.E.D.O.

în legislația națională de urgență privind spațiile

cu destinația de locuințe.

Aceste restricții în

privința utilizării bunului imobil au fost apreciate de către C.E.D.O.

ca fiind disproporționate, constatându-se că statul dispune de o

largă marjă de apreciere în ceea ce privește reglementarea

folosinței bunurilor, însa atât timp cât exista riscul ca proprietarul

să suporte o sarcină excesiva în privința

posibilității de a dispune de bunul sau, autoritățile

trebuiau să stabilească "mecanisme legislative previzibile

și coerente", care să protejeze proprietarul împotriva unor

intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul sau de proprietate.

C.E.D.O. a considerat că O.U.G. nr. 40/1999 nu cuprinde astfel de

garanții.

Prin urmare aplicarea

dispozițiilor legale menționate, conținând dispoziții

defectuoase și lacunare, în contra drepturilor recurentului reclamant,

produce o ingerință disproporționată în exercitarea

drepturilor recunoscute la respectarea bunului imobil, neputând fi

lăsată pe seama proprietarilor neprotejați, suportarea

costurilor legate de protecția pe care statul era dator de a o asigura

chiriașilor din imobilele retrocedate în mod legal.

Astfel soluția

pronunțata de instanța de apel conduce la încălcarea

dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la C.E.D.O., act

normativ a cărui aplicare are preponderența, în raport de

legislația națională, în conformitate cu dispozițiile art. 20

alin. (2) din Constituție.

Cu privire la

dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte constată

că cele două idei esențiale pe care instanța își

susține motivarea sunt contradictorii. În prima parte a motivării,

instanța recunoaște incidența în cauză a dispozițiilor

O.U.G. nr. 40/1999, respectiv recunoaște calitatea pârâților

apelanți de chiriași, stabilind că nu și-au respectat

obligațiile impuse de art. 10 și 11 din Ordonanță, pentru

ca mai apoi să susțină, în mod implicit, că apelanții

pârâți au calitatea de detentori precari, impunându-se acțiunea în

revendicare.

Cât privește recursul

declarat de către pârâți, acesta va fi respins ca nefondat pentru

aceleași argumente de drept care au condus la admiterea recursului

reclamantei, fapt pentru care nu vor mai fi reluate.

Deși prin recurs se

formulează concluzii referitoare la excepția lipsei calității

procesuale active, se observă că această excepție este

indisolubil legată de fondul pricinii, așa încât Curtea reține

că ea a fost analizată în cele ce preced și care fac pe larg

referire la legitimarea procesuală activă a recurenților în

cererea de evacuare.

În plus, pârâții nu au

formulat critici în apel asupra acestui aspect, astfel că devine incident

și principiul „omisso medio”. Adică trecând peste calea de atac a

apelului, criticile inserate în recursul pârâților nici nu pot fi examinate

atât timp cât instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestora.

Pentru considerentele de

fapt și de drept reținute mai sus, conform art. 312 C. proc. civ., se

va admite recursul reclamantei SC V. SA Ploiești împotriva deciziei nr. 228

din 30 aprilie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială,

pe care o modifică în tot. Se va respinge apelul pârâților împotriva

sentinței nr. 7758 din 20 iunie 2008 a Tribunalului București, secția

a VI-a comercială, pe care o va menține în tot. Se va respinge, ca nefondat,

recursul declarat de pârâții B.Ș. și B.O., împotriva

aceleiași decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul reclamantei SC

V. SA Ploiești împotriva deciziei nr. 228 din 30 aprilie 2009 a

Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care

o modifică în tot. Respinge apelul pârâților împotriva sentinței

nr. 7758 din 20 iunie 2008 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială,

pe care o menține.

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de pârâții B.Ș. și B.O., împotriva

aceleiași decizii.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi 24 noiembrie 2009.