ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1116/2011

Asupra recursului de față : Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele : Prin acțiunea adresată Tribunalului Constanța și înregistrată sub nr. 8821/118 din 17 octombrie 2008, reclamanta SC S.N. SRL a chemat în judecată pe pârâții D.D. și P.A. solicitând ca prin hotărâre judecătorească, să se dispună evacuarea necondiționată a pârâților din imobilul situat în municipiul Constanța, județul Constanța. În motivarea acțiunii, reclamanta învederează în esență că, pârâții au fost titularii contractului de închiriere nr. 2064 din 12 iulie 1999, valabil până la 07 aprilie 2004, având ca obiect imobilul menționat anterior. Se arată că, în vederea consolidării și modernizării imobilului la data de 12 decembrie 2003, între R.A.E.D.P.P.

Constanța și P.A. s-a încheiat contractul de asociere nr. 37 pe o perioadă de 20 de ani. Prin H.C.L.M nr. 157 din 08 aprilie 2004 repartiția pârâtei D.D. pentru spațiul situat în imobil s-a anulat, aceasta fiind luată în evidență în vederea repartizării unei alte locuințe din fondul de stat, potrivit necesităților sale și ale familiei acesteia. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1691 din 18 mai 2004 la B.N.P I.M. și P.I.G., P.A., împreună cu soțul acesteia, au dobândit de la Municipiul Constanța, imobilul respectiv, situat în Constanța. Cererea de chemare în judecată având ca obiect prelungirea contractului de închiriere nr. 2964 din 12 iulie 1999 formulată de titularul contractului, respectiv D.D., acțiune ce a făcut obiectul dosarului 2961/2005 al Judecătoriei Constanța a fost respinsă, motivat de lipsa calității procesuale pasive a pârâtului R.A.E.D.P.P.

Constanța, astfel încât în prezent, pârâții ocupă spațiul locativ din imobilul respectiv în mod abuziv. Se arată că, ulterior, P.A. și soțul acesteia, au înstrăinat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Constanța reclamantei, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1202 din 23 martie 2005. În drept au fost invocate disp. art. 112 și urm. C. proc. civ., cu referire la art. 274 C. proc. civ., cu aplicarea art. 480 C. civ., art. 61 din Legea nr. 114/1996. Pârâta a depus cerere reconvențională prin care solicită a se constata un drept de creanță în favoarea pârâților reconvenienți pentru suma de 5000 lei, sumă reprezentând îmbunătățirile aduse imobilului, precum și instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâților până la achitarea de către reclamantă a creanței solicitate.

Motivând cererea reconvențională se arată că, starea imobilului care le-a fost închiriat nu permitea habitarea în condiții decente, astfel încât, au efectuat lucrări de îmbunătățire și de reparații ale imobilului, lucrări constând în zugrăvit, consolidarea acoperișului, schimbat întreaga instalație de apă și instalația sanitară, reparat instalația electrică, repararea și vopsirea gardului, reparații a căror contravaloare au suportat-o. În drept s-au invocat dispozițiile art. 997-998 C. civ. și principiul îmbunătățirii fără justă cauză.

Prin Încheierea din 29 ianuarie 2009, Tribunalul Constanța, secția comercială, s-a pronunțat în sensul, respingerii excepției de necompetență materială, invocată de pârâți, reținând în esență aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 4 C. com., cu referire la dispozițiile cuprinse în art. 3 C. com., atât timp cât, reclamanta este comerciantă, iar bunul imobil litigios din care se cere evacuarea pârâților aparține patrimoniului său. A reținut instanța că, acțiunea principală are un obiect neevaluabil în bani și, astfel, în virtutea normei cuprinse în art. 2 alin. (1) pct. 1 lit. a) C. proc. civ., competența materială de soluționare a acțiunii, în primă instanță aparține Tribunalului Constanța, secția comercială.

Prin sentința civilă nr. 1 din 17 decembrie 2009, Tribunalul Constanța a admis acțiunea formulată de reclamanta SC S.N. SRL, în contradictoriu cu pârâții D.D. și P.A., dispunând evacuarea pârâților din imobilul situat în municipiul Constanța, județul Constanța, proprietatea reclamantei, respingându-se cererea reconvențională formulată de pârâții D.D. și P.A., ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență că, din probatoriul administrat în cauză rezultă că, la momentul formulării acțiunii și în prezent, proprietarul imobilului situat în Constanța, compus din teren în suprafață de 487 mp și construcții cu suprafața construită de 193,34 mp, este reclamanta SC S.N.

SRL, calitate dobândită prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1202 din 23 martie 2005 la BNP C.B. Potrivit art. 480 C. civ., dreptul de proprietate este dreptul „ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”, iar potrivit art. 481 C. civ. „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru o cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire”. Reține instanța că, din aceste dispoziții a rezultat că, dreptul de proprietate conferă titularului său trei atribute: dreptul de a folosi bunul, de a-i culege fructele și de a dispune de bun. Dreptul de a folosi bunul presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra acestuia, în materialitatea sa, direct și nemijlocit prin putere proprie și în interes propriu.

În cauza de față, s-a constatat că, acest drept al reclamantei – în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în discuție – este încălcat de pârâți care, nu au făcut dovada vreunui titlu sau justificare pentru atingerea adusă acestui atribut al dreptului de proprietate. Astfel, arată instanța că, din probele administrate rezultă data de 07 aprilie 2004 la care a încetat contractul de închiriere pentru acest imobil și că nu a mai operat o altă prelungire a închirierii imobilului (acțiunea prin care s-a solicitat obligarea R.A.E.D.P.P. Constanța la prelungirea contractului de închiriere fiind respinsă prin sentința civilă nr. 1168 din 07 februarie 2006 a Judecătoriei Constanța care nu a fost atacată cu apel.

Aplicarea dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999 privind prelungirea contractelor de închiriere s-a făcut în temeiul art. 1 pentru perioada 1994 - 08 aprilie 2004, de la această dată, însă, nu a mai operat o prelungire a contractului de închiriere întrucât imobilul nu mai făcea parte din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, fiind înstrăinat de către MUNICIPIUL CONSTANȚA numitei P.A. prin contract de vânzare autentificat sub nr. 691/2009 de BNP I.M. și P.I.G. A reținut instanța de fond că, în lipsa unui titlu locativ, acțiunea reclamantei de evacuare în vederea respectării atributelor dreptului său de proprietate asupra imobilului situat în Municipiul Constanța, este întemeiată, urmând a fi admisă.

În ce privește cererea reconvențională, respectiv constatarea unui drept de creanță pentru suma de 5000 lei, reprezentând îmbunătățiri efectuate de pârâți, s-a constatat că, nu s-a dovedit, în condițiile art. 1169 C. civ., efectuarea unor lucrări de îmbunătățire, din raportul de expertiză rezultând că, lucrările efectuate în perioada 2004-2008 au fost lucrări de întreținere și reparații specifice obligațiilor chiriașilor în vederea folosirii normale a imobilului închiriat. Principiul îmbogățirii fără just temei, a reținut instanța de fond, presupune ca și condiții: mărirea unui patrimoniu prin dobândirea unei valori apreciabile în bani și, corelativ, micșorarea unui patrimoniu, fără a exista o legătură între aceste fenomene.

Întrucât executarea lucrărilor de întreținere și reparații s-a făcut în virtutea calității de chiriaș, pe de o parte și, pe de altă parte, efectuarea acestor lucrări nu au mărit patrimoniul proprietarului prin imposibilitatea stabilirii unor valori a acestora, s-a constatat de instanța de fond că, nu sunt îndeplinite condițiile acestui fapt juridic astfel încât, acest capăt de cerere, a fost respins ca neîntemeiat. Față de respingerea capătului de cerere privind constatarea unui drept de creanță, s-a constatat că și temeiul pentru care se solicită instituirea unui drept de retenție, este neîntemeiat astfel încât, și acest capăt de cerere a fost respins. Împotriva acestei sentințe, în termenul legal, au declarat apel pârâții D.D.

și P.A., criticând-o ca netemeinică și nelegală și solicitând admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu consecința modificării în tot a sentinței apelate, în principal în sensul respingerii cererii introductive de instanță ca nefondată, iar în subsidiar în situația respingerii primului motiv de apel, în sensul admiterii cererii reconvenționale. Examinând actele și lucrările dosarului, prin prisma probatoriului administrat în cauză, a susținerilor făcute de părți și văzând și dispozițiile art. 296 C. proc.

civ., Curtea a apreciat în sensul respingerii apelului, ca nefondat, reținând în esență: 1. Acțiunea formulată de apelanta D.D., reclamantă în acea cauză, având ca obiect prelungirea contractului de închiriere începând cu data de 08 aprilie 2004, pentru o perioadă de 5 ani calendaristici, a fost respinsă prin sentința civilă nr. 1168 din 07 februarie 2006 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosar nr. 2961/2005, pentru lipsa calității procesuale pasive a pârâtei R.E.A.D.P.P. CONSTANȚA, Curtea reținând că, sus-menționata hotărâre nu a fost atacată în justiție, și astfel, a devenit irevocabilă. 2. La data de 14 februarie 2006 apelanta D.D. se adresează Judecătoriei Constanța cu acțiune având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1691 din 18 mai 2004, cu motivația în esență că, în speță nu au fost respectate dispozițiile cuprinse în art. 14, cu referire la art. 18 din O.U.G.

nr. 40/1999 modificată, privind protecția chiriașilor. Prin sentința civilă nr. 9885 din 27 octombrie 2006, pronunțată în dosar nr. 1395 din 14 februarie 2006, Judecătoria Constanța admite excepția lipsei calității procesuale active și respinge acțiunea formulată de reclamantă, ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă. La acea dată, instanța a examinat problema de drept dedusă judecății, privind „nerespectarea dreptului de preempțiune”, sancționată cu nulitatea absolută sau nulitatea relativă, în funcție de care, se poate aprecia cine o poate invoca și deci, calitatea procesuală activă.

În această examinare s-a statuat de către instanță că, „reclamanta nu mai are calitate de chiriaș, întrucât prin sentința civilă pronunțată în dosar nr. 2961/2005 al Judecătoriei Constanța i-a fost respinsă acțiunea de prelungire a contractului de închiriere”, astfel că, în raport cu dispozițiile cuprinse în art. 49 din Legea nr. 18/1991 cu referire la art. 9 din Legea nr. 16/1994, cum, în discuție este o nulitate relativă, este obligatoriu ca aceasta să fie invocată „numai de părțile contractante”, iar reclamanta nu are calitate procesuală activă.

2A) - Prin decizia civilă nr. 208 din 17 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, secția civilă, în dosar nr. 1507/118 din 13 februarie 2007, se admite apelul formulat de D.D., se dispune desființarea sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, cu mențiunea ca, la rejudecarea cauzei să fie lămurit „în raport de motivele de nulitate indicate în cuprinsul acțiunii, natura nulității invocate”. 2B) - În aceste condiții, urmare recursului promovat de CONSILIUL LOCAL și MUNICIPIUL CONSTANȚA prin PRIMAR, precum și de P.A. prin decizia civilă nr. 534/C din 12 decembrie 2007 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, în dosar nr. 1507/118 din 25 octombrie 2007 se admit recursurile și se casează Decizia nr. 208 din 17 aprilie 2007 a Tribunalului Constanța, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare, aceleiași instanțe, în vederea soluționării fondului.

2C ) - Primind cauza spre rejudecare, Tribunalul Constanța, secția civilă, a procedat la înregistrarea acesteia sub nr. 546/118 din 29 ianuarie 2008, în care pronunță decizia civilă nr. 167 din 01 aprilie 2008, prin care, respinge apelul ca nefondat, stabilind că, norma legală cuprinsă în art. 14, cu referire la art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 „ocrotește un drept personal, deci un interes privat, sancțiunea nu poate fi aceea a nulității absolute, aspect, în mod corect reținut și de către instanța de fond, ci aceea a nulității relative” și, ca atare, câtă vreme „reclamanta nu justifică un drept de a locui în imobil, deci nu-și dovedește calitatea de chiriaș, nu justifică un interes în promovarea acțiunii și nu face dovada că este titulara unui drept de a locui în imobil care să-i permită invocarea unui drept de preempțiune”.

2D) - Hotărârea pronunțată de instanța de fond rămâne irevocabilă, prin decizia civilă nr. 266 din 22 septembrie 2008 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pronunțată în dosar nr. 546/118 din 26 mai 2008, prin care se respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta D.D. Concluzionând Curtea a reținut că, prin sus-menționatele hotărâri s-a statuat irevocabil că, „reclamanta nu mai are calitatea de chiriaș, contractul expirând la data de 07 aprilie 2004 înainte de încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică”, precum și faptul că, „reclamanta nu a demonstrat instanței că este titulara unui contract de închiriere, susținerile în legătură cu dreptul de preempțiune referitor la vânzarea imobilului situat în Constanța, județ Constanța sunt nefondate”.

Intimata SC S.N. SRL se află în posesia unui titlu de proprietate legal - calitate dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1202 din 23 martie 2005 la BNP C.B., pe de o parte, iar apelanta nu s-a aflat în situația de a prezenta instanței vreun titlu locativ – atât timp cât, Contractul de închiriere nr. 2064 din 12 iulie 1999 a fost valabil în perioada cuprinsă între 01 mai 1999 și până la data de 07 aprilie 2004. Prin urmare, la momentul formulării prezentei acțiuni de către societatea reclamantă și intimată, apelanții pârâți nu erau și nici nu sunt, în posesia vreunui titlu locativ, pentru imobilul situat în Constanța, compus din teren în suprafață de 487 mp și construcții cu suprafața construită de 193,34 mp, compus din Corpul C1, reprezentând locuință cu regim de înălțime D+P+1E și Corpul C2 reprezentând magazine, cu suprafață construită de 4,96 mp, ei locuind abuziv în acesta.

Cu referire la motivele de apel privind cererea reconvențională, Curtea a apreciat în sensul respingerii, deoarece, din probele administrate potrivit art. 1169 C. civ. nu a reieșit că ar fi fost aduse îmbunătățiri imobilului, concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză de expert arh. S.M., fiind elocvente în sensul că, „lucrările pretinse de pârâți nu au putut fi identificate și măsurate în vederea evaluării, deoarece unele nu există, iar altele sunt lucrări de întreținere care nu corespund descrierii din lista de lucrări prezentate în întâmpinarea pârâților”.

Aceeași lucrare de specialitate statuează că, lucrările efectuate în perioada 2004 – 2008 au fost lucrări de întreținere și reparații specifice obligațiilor chiriașilor, în vederea folosirii normale a imobilului ori, în această situație, în mod legal și temeinic, față de temeiul de drept invocat de apelantă – îmbogățirea fără just temei – și condițiile de admisibilitate ale acestuia, instanța de fond a dispus respingerea cererii reconvenționale formulată de apelanți. Pentru considerentele mai sus arătate, Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 93/COM din 29 iulie 2010 a respins ca nefondat apelul pârâților.

Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs pârâții, indicând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. În temeiul dispozițiilor sus menționate, recurenții au susținut următoarele : - Din probele administrate în cauză a rezultat că inițial imobilul a aparținut fondului locativ de stat, al cărui regim juridic era supus Legii nr. 5/1973. Pentru această categorie de contracte prin Legea nr. 17/1994 a operat o prelungire de drept a locațiunii începând cu data de 8 aprilie 1994, când au intrat în vigoare dispozițiile O.U.G. nr. 40/1999. Deci, termenul de prelungire a contractului expira la data de 7 aprilie 2004, iar la data de 5 mai 2004, pârâții au fost informați cu privire la încheierea unui contract de asociere cu privire la consolidarea și modernizarea imobilului.

- Ambele instanțe nu au dat eficiență faptului că menționatul contract de asociere a fost încheiat anterior expirării contractului de închiriere ; - În Hotărârea nr. H.C.L.M. nr. 157 din 2004 nu se face vorbire despre imobilul din str. T. nr. 39. - Prin contractul de închiriere nu s-a prevăzut posibilitatea cumpărării imobilului, iar la mai puțin de 6 luni de la data încheierii acestuia, R.A.E.D.P.P. vinde acest imobil asociatului P.A., care nu a respectat prevederile O.U.G. nr. 40/1999. - Susține că frauda la lege a fost pe deplin dovedită. - Potrivit O.U.G. nr. 40/1999, chiriașii beneficiază de normele de protecție consacrate de acest act normativ, iar instanțele trebuiau să țină seama de starea de sănătate a pârâților și de veniturile acestora, și de faptul că pârâții de când locuiesc acolo au întreținut și amenajat imobilul.

- H.C.L.M. nr. 280 /2002 se referă la imobilul din str. T. nr. 39 și nu la cel de la nr. 24. - Recurenții pârâți nu au formulat niciodată o cerere pentru atribuirea unui alt spațiu de locuit. - Cu referire la cererea reconvențională, arată că în mod greșit a fost respinsă. Prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei de către SC S.N. SRL s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Înalta Curte, având în vedere dispozițiile art. 137 alin. (1) raportate la art. 302 1 lit. c) C. proc. civ. a luat în examinare excepția nulității recursului pentru următoarele considerente : Dispozițiile citate stabilesc o regulă de bază în exercitarea acestei căi extraordinare de atac care obligă la indicarea motivelor de nelegalitate pe care se întemeiază recursul, cât și la dezvoltarea lor.

Întrucât recursul nu are caracter devolutiv, ci pe această cale se verifică dacă judecata a avut loc cu respectarea dispozițiilor legale pe care s-a fundamentat soluția, recurenților le revenea obligația să indice temeiurile legale încălcate și să își dezvolte în fapt dar și în drept criticile. În actuala reglementare, recursul este cale de atac de reformare, nedevolutivă, care se exercită numai pentru motivele strict prevăzute de lege. Mai este de reținut că în prezent cauza recursului constă în nelegalitatea deciziei din apel care se atacă pe această cale, astfel că aceasta trebuie să îmbrace una din formele prevăzute de art. 304 C. proc. civ. Din expunerea argumentelor evocate de recurenți în susținerea criticilor aduse deciziei în ceea ce privește fondul cauzei, rezultă cu evidență că s-au readus în discuție chestiuni de fond care depășesc sfera de analiză a motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 alin. (1)-(9) C. proc.

civ. Din acest punct de vedere criticile referitoare la interpretarea corectă a probelor existente la dosarul cauzei, dezvoltate de către recurenți prin cererea de recurs, nu pot face obiect al controlului de legalitate de către instanța de recurs. Faptul că se invocă anumite legi și articole din legi – O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr. 5/1973, Legea 17/1994, H.C.L.M. 157/2004, Legea nr. 112/1995, O.G. nr. 29/1994, H.C.L.M. 280/2002 - nu poate să atragă nici o analiză întrucât indicarea formală a acestora nu înseamnă dezvoltarea motivelor așa cum prevede art. 302 1 lit. c) C. proc. civ. Se poate lesne observa, că prezentarea criticilor din recurs este redată în aceeași formă în care a fost formulată și cererea de apel.

În consecință, pentru motivele anterior arătate care vizează condițiile de promovare și susținere a recursului cât și în raport de susținerile recurenților prin care se invocă netemeinicia și nu nelegalitatea soluției anterioare, potrivit art. 312 C. proc. civ., va fi constatat nul recursul pârâților.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Constată nul recursul declarat de pârâții D.D. și P.A. împotriva deciziei nr. 93/COM din 29 iulie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 martie 2011.