ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 622/2011

Deliberând asupra recursului comercial de față, reține următoarele: Prin sentința comercială nr. 12012 din 28 octombrie 2009, pronunțată în dosarul nr. 32605/3/2009, judecătorul din cadrul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea formulată de reclamantul R.G. în contradictoriu cu pârâta SC C.R.E. SRL și a anulat clauzele art. 26, art. 27, art. 28 și art. 29 din antecontractul nr. 2772 din 23 aprilie 2008 autentificat la BNP M. În considerentele sentinței, judecătorul fondului a reținut că între părți s-a încheiat antecontractul nr. 2772 din 23 aprilie 2008 în vederea achiziționării unui apartament situat în complexul rezidențial Răsărit de soare, urmând ca apartamentul să fie predat, respectiv contractul de vânzare cumpărare să fie încheiat în formă autentică până la data de 31 decembrie 2009. Reclamantul a formulat acțiunea în justiție, apreciind caracterul nelegal și abuziv al unor prevederi ale acestui antecontract.

Judecătorul a reținut că dispozițiile clauzelor 18 lit. b), 21 lit. b) și 30 din antecontract nu sunt nelegale sau abuzive, deoarece reprezintă pacte comisorii stipulate de părți în cazul neîndeplinirii unor obligații de către promitentul cumpărător, clauza 30 fiind una pregătitoare care nu are o forță juridică asupra unei asociații viitoare de proprietari. A apreciat, deci, că clauza 30 este inutilă, dar nu aduce atingere prevederilor legale. Celelalte două clauze au fost apreciate ca legale, judecătorul reținând că faptul rezilierii contractului din culpa reclamantului cu consecința pierderii a 50 % din suma achitată nu ar fi avut consecințe deosebite, dacă reclamantul nu ar fi achitat un avans considerabil.

S-a mai reținut că semnarea unui contract cu termeni defavorabili unei părți nu reprezintă o dovadă de clauză abuzivă, acest aspect ținând de diligența persoanelor semnatare. S-a apreciat, în acest context, că piața imobiliară era în plină dezvoltare la momentul semnării antecontractului, interesul reclamantului pentru anularea actului încheiat cu pârâta apărând ca urmare a recesiunii economice, în raport de care suma plătită părea prea mare raportat la noile prețuri de piață, iar dacă ar fi putut recupera avansul ar fi putut plăti un imobil de mai bună calitate sau cu mai multe camere. În consecință a apreciat că reclamantul avea opțiuni pe piață, iar contractul în forma prezentată putea fi refuzat dacă reclamantul ar fi citit și apreciat la momentul respectiv ca fiind nefavorabile unele clauze.

Cu privire la clauza 25, s-a reținut că reclamantul a fost de acord cu respectarea regulamentului condominiului, respectiv cu clauzele de conviețuire între proprietari. Judecătorul a apreciat ca fiind abuzive clauzele 26-29, reținând că pârâta a impus tarife care nu urmăreau costurile economice de administrare, ci impunerea unui terț ca administrator imobiliar la tarife care nu țineau cont de o posibilă negociere între cei administrați și administrator - persoană juridică. În acest context a reținut incidența prevederilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000. Sentința de fond a fost apelată de ambele părți, reclamantul solicitând anularea și a clauzelor apreciate de judecătorul fondului ca nefiind abuzive sau nelegale, iar pârâta solicitând respingerea acțiunii în totalitate.

Prin decizia comercială nr. 290 din 10 mai 2010, completul de judecată din cadrul Curții de Apel București, secția a V-a comercială, a respins ca nefondat apelul pârâtei; a admis apelul reclamantului, a schimbat în parte sentința de fond în sensul anulării și a clauzelor 18 lit. h), 21 lit. b), 25 și 30 din antecontractul de vânzare cumpărare nr. 353 din 23 aprilie 2008 autentificat la BNP M. sub nr. 2772 din 23 aprilie 2008. Completul de apel a înlăturat criticile formulate de pârâta SC C.R.E.

SRL, cu următoarele considerente: judecătorul fondului nu avea obligația amânării cauzei pentru lipsă de apărare, în condițiile în care cererea nu îndeplinea cerințele legale, judecătorul dispunând, totuși, amânarea pronunțării, cauza fiind ulterior repusă pe rol; noua cerere de amânare a cauzei, pentru termenul din data de 28 octombrie 2009, a fost depusă la dosar după strigarea cauzei și luarea ei în pronunțare, astfel încât nu a putut fi luată în considerare de judecător; s-a reținut, însă, legala citare a pârâtei, precum și incidența prevederilor art. 129 alin. (1) C. proc. civ., care impun părții obligația de a urmări desfășurarea și finalizarea procesului, apreciind în acest context că pârâta se prevalează de propria culpă pentru obținerea unor foloase procesuale.

A fost înlăturată și critica vizând încălcarea prevederilor art. 129, art. 222 și art. 225 C. proc. civ., completul de apel reținând că adresa trimisă pârâtei în care i se solicita să-și precizeze poziția față de susținerile reclamantului, chiar dacă a fost calificată de judecător ca fiind interogatoriu (în lipsa unui interogatoriu formulat de reclamant) a avut ca scop asigurarea dreptului la apărare al pârâtei, prin exprimarea în scris a poziției sale. S-a mai reținut că judecătorul fondului, cu aplicarea corectă a prevederilor art. 969 C. civ., a apreciat caracterul abuziv al unora din prevederile antecontractului. Apelul reclamantului R.G.

a fost apreciat ca fiind întemeiat, pentru următoarele: s-a reținut că antecontractul încheiat de părți întră în categoria convențiilor standard preformulate, care atrag aplicarea dispozițiilor Legii nr. 193/2000, apreciindu-se că această convenție nu reprezintă acordul de voință al părților contractante, fiind în fapt un contract de adeziune în care beneficiarului îi revine doar rolul de a semna clauzele deja prestabilite. S-a apreciat, totodată, că faptul că intimata nu era singurul dezvoltator de pe piața imobiliară nu este în măsură să conducă la concluzia acceptării de către beneficiar a conținutului clauzelor sau la aceea a înlăturării caracterului abuziv al unor dispoziții contractuale.

Analizând clauzele 18 lit. b) și 21 lit. b), completul de judecată a apreciat caracterul abuziv al acestora, raportat faptul că prevăd obligarea promitentului cumpărător la plata unor daune interese în procent de 50 % din suma plătită, corelativ cu inexistența unei clauze în favoarea promitentului și inserarea unei clauze de penalități limitate la suma de 5.000 Euro, la inexistența unei clauze care să permită promitentului rezilierea de drept a antecontractului, în condițiile unui pact comisoriu de grad IV în favoarea promitentei vânzătoare, la restituirea unor sume către promitentul cumpărător doar după trecerea unui termen de 6 luni sau sub condiția de vânzare sau închiriere către un terț, în condițiile în care avansul a avut nivelul de 95 % din preț pentru a se putea beneficia de o reducere a prețului stabilită de promitentul vânzător.

În condițiile în care aceste clauze nu au format obiectul negocierii, fiind prestabilite de pârâtă, reclamantul a acționat de pe o poziție inegală, fiind lipsit de posibilitatea modificării sau înlăturării acestora. În raport de cele reținute, s-a apreciat incidența art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000. Clauza 25 a fost apreciată ca abuzivă deoarece stabilește în sarcina reclamantului obligația de a respecta un regulament de coproprietate, cu dispoziții prestabilite de către pârâtă și nu de beneficiari, precum și pentru că pârâta impune acest regulament asociației de proprietari, entitate juridică neconstituită, fiind încălcate prevederile art. 973 C. civ. Din aceleași considerente a fost apreciat caracterul abuziv și al clauzei 30 din antecontract.

Decizia de apel a fost recurată de pârâta SC C.R.E. SRL, care a solicitat admiterea recursului și, în principal, casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, modificarea deciziei și respingerea în totalitate a acțiunii reclamantului. Pârâta a invocat prevederile art. 304 pct. 1 și 9 C. proc.

civ., criticând decizia de apel sub următoarele aspecte: - soluționarea litigiului cu încălcarea normelor de competență funcțională, apreciind că dată fiind natura civilă a litigiului, acesta trebuia soluționat de secțiile civile ale instanțelor de fond și de apel, iar nu de instanța comercială; a precizat că fiind vorba de vânzarea unui imobil această operațiune are natură civilă; - soluționarea litigiului cu încălcarea competenței materiale, în raport de Decizia nr. 32/2008 care stabilește caracterul evaluabil în bani al acțiunilor în desființarea actelor juridice, iar valoarea litigiului nu atrăgea competența de primă instanță a tribunalului, în condițiile în care taxa de timbru achitată a fost de 12 lei; - greșita soluționare a cauzei, cu încălcarea excepției inadmisibilității acțiunii, Legea nr. 193/2000 nefiind aplicabilă contractului de vânzare-cumpărare imobil, imobilul neputând fi asimilat unui produs; - greșita calificare a actului juridic ca fiind unul de adeziune, fără a exista probe administrate de reclamant pe acest aspect; instanța de apel a creat, prin decizia pronunțată un dezechilibru semnificativ între ea și reclamant, lipsind-o de orice garanție și penalități, de care beneficiază reclamantul; achitarea avansului de 50 % a fost efectuată de reclamant pentru a beneficia de reducerea de preț oferită, pentru ca ulterior, acționând contrar bunei credințe,

să formuleze acțiunea în justiție pentru pretinsul caracter abuziv al clauzelor contractuale. Prin memoriu separat de recurs, pârâta a mai invocat și greșita aplicare a prevederilor art. 4 din Legea nr. 193/2000, în condițiile în care actul nu a fost impus, reclamantului explicându-i-se conținutul clauzelor.

Prin întâmpinare, reclamantul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susținând următoarele: netemeinicia excepției necompetenței funcționale, pârâta având calitatea de comerciant, activitatea sa legată de încheierea și executarea contractului fiind de natură comercială; netemeinicia excepției necompetenței materiale, tribunalul fiind competent să soluționeze cauza ce viza un drept nepatrimonial; netemeinicia excepției de inadmisibilitate, raportat la faptul că nu a fost invocată în fața instanțelor inferioare, precum și la faptul că Legea nr. 193/2000 este aplicabilă în speță; pe fond, în mod legal s-a reținut incidența prevederilor art. 4 din lege, apreciindu-se caracterul abuziv al clauzelor anulate.

Nu au fost administrate înscrisuri noi în această fază procesuală. Analizându-se legalitatea deciziei de apel în raport de criticile formulate și de apărările invocate, se apreciază că recursul nu este fondat, pentru următoarele considerente: Judecătorii instanțelor inferioare nu au încălcat normele de competență funcțională în soluționarea cauzei. Se reține, în primul rând, că această excepție nu este, de regulă, de ordine publică, normele de competență pentru instanțe fiind stabilite fără a se diferenția între secțiile constituite în cadrul acestora (excepțiile de la această regulă fiind expres și limitativ prevăzute de legiuitor). În al doilea rând nu se poate reține natura civilă a litigiului, în condițiile în care pârâta are calitate de comerciant, activitatea comercială desfășurată fiind aceea de vânzare a apartamentelor edificate pe teren, conform proiectului aprobat.

Chiar dacă legiuitorul la nivelul anului 1887 a apreciat ca vânzarea imobilelor reprezintă act civil (la acel moment valoarea imobilelor fiind ridicată, legislația adoptată urmărind acordarea unor garanții superioare părților implicate în aceste acte, garanții oferite de legea civilă), în raport de realitățile economice prezente, această concepție a legiuitorului este apreciată ca desuetă, în condițiile în care societăți comerciale au ca obiect de activitate construirea și vânzare de locuințe, activitate care urmărește obținerea de profit. În consecință, litigiul de față este supus legislației comerciale, în raport de prevederile art. 56 C. com. Nu este reținută nici critica referitoare la încălcarea normelor de competența materială, apreciindu-se că tribunalul avea competența de soluționare a cauzei în primă instanță.

Chiar raportat la Decizia nr. 32/2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, se reține că valoarea antecontractului este dată de suma plătită cu titlu de avans; or, în raport de această valoare, care depășește pragul sumei de 100.000 lei, se reține că litigiul a fost soluționat, cu respectarea normelor legale în materie de competență, de către tribunal, ca primă instanță. Aspectul legat de cuantumul taxei de timbru achitată de reclamant la judecata în fond a litigiului nu este de natură a determina competența materială a instanței, Decizia nr. 32/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție nefiind relevantă în stabilirea nivelului acestei taxe, ea soluționând recursul în interesul legii promovat pentru interpretarea și aplicarea normelor de competență.

Este înlăturată și critica vizând inadmisibilitatea acțiunii din perspectiva inaplicabilității Legii nr. 193/2000. În raport de prevederea art. 1 din lege se reține că acest act normativ este aplicabil oricărui contract încheiat între comercianți și consumatori pentru vânzarea de bunuri, textul legal nefăcând distincții după natura bunului supus vânzării. Nu este reținută nici critica pârâtei referitoare la greșita calificare a contractului dintre părți. Se observă că pentru a fi incidentă prevederea art. 304 pct. 8 C. proc. civ., este necesar ca prin interpretarea dată actului juridic supus judecății să se fi schimbat în mod substanțial natura sa. Or, în speță, nu a intervenit o asemenea alterare a naturii juridice a actului dintre părți pentru a deveni incident articolul precitat.

Celelalte motive invocate de pârâtă în primul memoriu de recurs, vizând crearea unui dezechilibru între părțile contractante, acționarea contra bunei credințe a reclamantului în promovarea cererii de chemare în judecată nu constituie motive de nelegalitate ce pot fi analizate în calea de atac a recursului, potrivit art. 304 C. proc. civ. În ce privește criticile prezentate de pârâtă în al doilea memoriu de recurs, se reține corecta aplicare de către judecătorii apelului a prevederilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000, reținând caracterul abuziv al clauzelor menționate de reclamant. Pârâta a susținut că prevederile contractuale nu au fost impuse reclamantului, dar această critică nu poate fi încadrată în motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 C. proc.

civ., analiza sa implicând reevaluarea probatoriul administrat. În sfârșit, invocarea prevederilor art. 1 lit. a) din Anexa la Legea nr. 193/2000 este irelevantă în speță, neavând legătură că clauzele apreciate de reclamant și constatate de judecători ca fiind abuzive. Pentru considerentele reținute și constatându-se legalitatea deciziei pronunțate de completul de apel, în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul pârâtei va fi respins ca nefondat. În temeiul art. 274 C. proc. civ., va fi obligată recurenta să plătească intimatului cheltuielile de judecată efectuate și dovedite în calea de atac, constând în onorariul de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC C.R.E. SRL PITEȘTI împotriva deciziei nr. 290 din 10 mai 2010 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Obligă recurenta să plătească intimatului R.G. suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 10 februarie 2011.