ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1218/2012

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 265/COM din 4 martie 2010, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea formulată de către reclamanta SC A.C.B.I. SRL, împotriva pârâtei SC D.I. SRL. A admis în parte cererea reconvențională formulată de către pârâta – reclamantă reconvențională SC D.I. SRL împotriva reclamantei – pârâtă reconvențională SC A.C.B.I. SRL. A constatat rezilierea Contractului de închiriere nr. 1 din 2 august 2005 dintre părți pe baza acordului acestora. A dispus evacuarea pârâtei – reclamantă reconvențională SC D.I. SRL din imobilul proprietatea reclamantei – pârâtă reconvențională situat în Oradea, înscris în C.F.

nr. 81.427 Oradea, nr. topo 2007. A admis în parte cererea precizată formulată în dosarul conexat, cu nr. 9719/271/2007 de către reclamanta SC D.I. SRL împotriva pârâtei SC A.C.B.I. SRL și în consecință, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 161.925 lei reprezentând contravaloare investiții efectuate de către reclamantă la imobilul pârâtei, după scăderea chiriei datorate de către reclamantă pârâtei. A respins solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata celorlalte sume solicitate cu acest titlu. A compensat cheltuielile de judecată efectuate de părți și a obligat pârâta SC A.C.B.I. SRL, să plătească reclamantei din dosarul conexat, SC D.I. SRL, suma de 9.209,19 lei cu titlu de cheltuieli de judecată rămase după compensare.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, între părți s-a încheiat la data de 2 august 2005 contractul de închiriere nr.1 prin care reclamanta SC A.C.B.I. SRL a închiriat pârâtei SC D.I. SRL imobilul proprietatea sa situat în Oradea, înscris în C.F. nr. 81.427 Oradea, nr. topo 2007 începând cu data de 3 august 2005 și până la data de 1 august 2010, în schimbul unei chirii în cuantum de 1.200 Euro pe lună fără TVA. Părțile au stabilit ca plata chiriei să se facă pe baza facturilor emise de către reclamantă, iar în caz de întârziere să se plătească penalități de întârziere.

Referitor la obligațiile asumate prin contract s-a avut în vedere că potrivit acestuia, locatorul nu s-a obligat la efectuarea reparațiilor imobilului închiriat, cu excepția lucrărilor ce privesc structura sa de rezistență și lucrările care nu revin potrivit legii în sarcina locatarului pot fi efectuate de către acesta cu condiția ca intenția să fie făcută în scris locatorului, iar acesta să-și dea acordul pe devizul de reparații prezentat. Locatorul s-a obligat de asemenea, la plata contravalorii lor în termen de 30 de zile de la prezentarea și acceptarea devizului de lucrări, convenindu-se că locatarul va putea face amenajări, reparații simple sau capitale ale spațiului închiriat numai cu acordul scris al locatorului.

La art. 9.1 lit. d) din contract se prevede că neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv atrage rezilierea sa de drept și evacuarea locatarului, fără somație, punere în întârziere sau hotărâre judecătorească.

Instanța a mai reținut că reclamanta a arătat prin cererea sa că pârâta nu a achitat chiria aferentă întregului an 2006, aspect pe care pârâta l-a recunoscut, invocând însă împrejurarea că înțelegerea dintre părți a fost de compensare a chiriei cu investițiile pe care pârâta le-a efectuat la imobil și că pârâta a fost de acord în acest sens cu deducerea de către instanță a chiriei datorate reclamantei pe întreg anul 2006 din contravaloarea investițiilor pe care le-a efectuat la imobilul proprietatea acesteia, sens în care a depus la dosar facturile emise pe numele pârâtei pentru chiria aferentă anului 2006. Din declarațiile martorilor audiați în cauză, instanța a reținut că înțelegerea dintre părți a fost aceea ca pârâta să efectueze lucrări de investiții pentru aducerea în stare de întrebuințare a spațiului pentru scopul avut în vedere de pârâtă, respectiv pentru funcționarea unui bar, sens în care pârâta s-a obligat să creeze o a doua cale de acces, să compartimenteze spațiul, să ridice molozul, să facă lucrări pentru introducerea utilităților și dezumidificarea spațiului, urmând ca din cuantumul chiriei datorate să se deducă contravaloarea acestor investiții.

A mai rezultat că aceste lucrări au fost efectuate de către pârâtă. În cauză s-a efectuat și o expertiză judiciară care a stabilit că valoarea totală a investițiilor efectuate de pârâtă la imobilul reclamantei este de 219.000 lei, iar instanța a avut în vedere contravaloarea investițiilor, așa cum de altfel a și solicitat pârâta, și nu sporul de valoare dobândit de imobil în urma investițiilor, așa cum s-a indicat prin concluziile scrise depuse de către pârâtă. Față de situația de fapt reținută, respectiv înțelegerea dintre părți, instanța nu a putut reține nici culpa reclamantei în predarea spațiului în stare precară, și nici culpa pârâtei în neplata chiriei. Văzând că părțile au fost de acord cu privire la rezilierea contractului, instanța a admis în parte cererea principală și cererea reconvențională și a dispus rezilierea contractului de închiriere dintre părți pe baza acordului lor.

De asemenea, a dispus evacuarea pârâtei din imobil, având în vedere că această măsură dispusă inițial a fost vremelnică. În ce privește cererea din dosarul conexat, instanța a constatat că aceasta este întemeiată, admițând-o, însă numai în parte. Astfel, din valoarea stabilită de expert s-a scăzut contravaloarea chiriei datorate de către reclamantă pârâtei pentru anul 2006, respectiv suma de 57.075 lei conform facturilor depuse la dosar, rezultând că pârâta mai datorează reclamantei suma de 161.925 lei. Instanța a obligat pârâta din dosarul conexat să plătească reclamantei această sumă, având în vedere că investițiile efectuate au fost necesare și utile, au sporit valoarea imobilului, iar restituirea lor se impune atât în temeiul dispozițiilor contractuale și legale în materie de locațiune, ci și al principiului îmbogățirii fără justă cauză.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța a compensat cheltuielile de judecată reprezentate de taxa de timbru, timbrul judiciar și onorariul de avocat în cuantum de 1.000 lei, cheltuieli efectuate în prezentul dosar și a obligat pârâta din dosarul conexat, să achite reclamantei din același dosar cheltuielile de judecată reprezentând taxa de timbru și timbrul judiciar în valoare totală de 4.906,29 lei, onorariu expertiză în valoare de 2.306,9 lei și onorariu avocat rămas după compensare în valoare de 2.000 lei. Rezultă în total suma de 9.209,19 lei. Prin decizia nr. 56 din 7 iunie 2011, Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a respins excepția lipsei calității de reprezentant al intimatei SC D.I.

SRL a d-nei avocat M.S., precum și apelul declarat de SC A.C.B.I. SRL împotriva sentinței. Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut că s-a apelat doar partea din sentință referitoare la contravaloarea investițiilor solicitate de către chiriaș, și că problema care se pune în speță este aceea dacă locatorul poate fi obligat la suportarea contravalorii acestor investiții, raportat la clauzele contractuale și la probele administrate în cauză, iar din acest punct de vedere s-au considerat a fi nefondate susținerile apelantei, conform cu care nu poate fi obligată la suportarea contravalorii investițiilor, căci invocarea prevederilor art. 5 din contract este neavenită, față de problema supusă discuției.

Instanța a avut în vedere că art. 5 are incidență pentru reparațiile pe perioada închirierii, și că în cazul de față toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului în tot timpul locațiunii, iar în acest sens, acesta este obligat să predea și să mențină lucrul în stare de întrebuințare și să-l garanteze pe locatar de orice fel de tulburări provenite din propria faptă, de la terți sau din viciile lucrului, dând incidență prevederilor art. 1421 alin. (1) C. civ. Cu toate acestea, s-a reținut că probele administrate în cauză au relevat faptul că înțelegerea dintre părți a fost ca reparațiile ce se impuneau a fi efectuate să se realizeze de către chiriaș, în schimbul compensării chiriei.

A reținut instanța că și în situația în care s-ar fi omis înțelegerea intervenită între părți, obligația efectuării acestor lucrări – capitale pentru funcționarea spațiului indiferent de obiectul de activitate al societății chiriașe – revenea locatorului, în considerarea obligației sale de a preda lucrul într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căruia a fost închiriat (art. 1421 C. civ.), iar în condițiile în care nu și-a îndeplinit această obligație, ci aceasta a fost realizată de către locatar, contravaloarea acestora poate fi solicitată de la locator, în temeiul obligației sale anterior amintite.

Față de înțelegerea părților în sensul efectuării de către chiriaș a investițiilor în schimbul compensării chiriei și față de obligația ce incumbă locatorului în baza art. 1421 C. civ., s-a constatat că în mod legal instanța de fond a obligat pârâta la plata contravalorii investițiilor efectuate, după compensarea chiriei aferente anului 2006. În ceea ce privește motivul de apel vizând compensarea de către instanța de fond a investițiilor doar cu chiria facturată și nu cu chiria datorată pentru toată perioada în care intimata a folosit spațiul, precum și cu contravaloarea penalităților de întârziere, curtea a reținut că este nefondat, atâta timp cât societatea apelantă nu a invocat prin întâmpinare sau prin acțiune reconvențională compensarea cu sumele solicitate în apel, instanța de fond realizând compensarea în baza solicitării societății reclamante, în acord cu principiul disponibilității.

Instanța de apel a respins ca nefondată excepția lipsei calității de reprezentant al intimatei SC D.I. SRL a d-nei avocat M.S., reținând că, într-adevăr, potrivit art. 87 pct. 5, art. 243 pct. 5 și art. 245 pct. 2 C. proc. civ., societatea comercială împotriva căreia s-a deschis procedura insolvenței, va fi citată prin administratorul judiciar, acesta fiind îndrituit să reprezinte societatea din momentul deschiderii procedurii insolvenței. În speță, deși procedura insolvenței a fost deschisă prin sentința nr. 2072/F din 29 octombrie 2009 a Tribunalului Bihor, în fața instanței de fond administratorul judiciar nu a fost introdus în cauză însă, în faza procesuală a apelului, instanța de apel a dispus introducerea acestuia în cauză, uzând, totodată, de dreptul conferit de art. 161 alin. (1) C. proc.

civ., respectiv a dispus citarea administratorului judiciar cu mențiunea de a preciza dacă își însușește toate actele de procedură efectuate în cauză de d-na avocat M.S., iar față de răspunsul afirmativ comunicat de administratorul judiciar instanța de apel a apreciat că lipsurile au fost îndeplinite, neimpunându-se pentru acest motiv desființarea sentinței atacate. Împotriva deciziei a declarat recurs SC A.C.B.I. SRL prin care a invocat următoarele critici: - Decizia atacată este nelegală pentru că instanța de apel nu a ținut cont de motivarea efectuată, de apelantă de concluziile contraexpertizei efectuate în cauză și nici de concluziile intimatei, care a fost de acord cu compensarea datoriilor restante.

Se apreciază că, în condițiile în care au fost recunoscute debitele neachitate pentru perioada în care intimata a folosit spațiul, instanța era obligată să ia act de acele sume și să dispună compensarea. - Instanța de apel a respins în mod nejustificat excepția lipsei calității de reprezentant a avocatei intimatei la instanța de fond, câtă vreme nu a existat un mandat din partea administratorului judiciar. Recurenta susține că de la 29 octombrie 2009 și până la pronunțarea sentinței (4 martie 2010), avocata intimatei nu a justificat calitatea de reprezentant al acesteia. - Din contraexpertiza efectuată în cauză, expertul asistent a identificat lucrările efectuate cu acordul locatarului – singurele lucrări de amenajare ce s-au făcut cu respectarea clauzelor contractului, în valoare de 11.678,91 lei.

Se arată că celelalte lucrări au fost efectuate fără niciun fel de aprobare sau autorizație și că nu pot fi acceptate, în condițiile în care reprezentanții părților contractante au semnat contractul în deplină cunoștință de cauză, cunoscându-se starea imobilului, acceptând înserarea în contract a clauzei 5.5 și 5.4, situație în care nu pot fi solicitate cheltuielile făcute cu lucrări executate în afara contractului și nici nu poate fi efectuată compensarea chiriei cu contravaloarea acestora. - În atare situație, recurenta consideră că instanța de fond a reținut în mod eronat instituția îmbogățirii fără justă cauză pentru că exista un contract în baza căruia intimata și-a asumat obligațiile pe care trebuia să le respecte.

- Toate lucrările efectuate de locatar au fost desființate odată cu evacuarea din spațiu, iar rapoartele de expertiză efectuate în cauză au la bază doar declarații, nicio fotografie neputând certifica cele relatate, pentru simplul fapt că aceste amenajări nu mai există. În ce privește construcția barului, recurenta arată că poate fi demolată, nefiind interesată nici de ea și nici de aparatura înglobată în ea. - Cu situația financiară prezentată în apel, recurenta apreciază că a demonstrat faptul că pretinsele lucrări nu au fost înregistrate în contabilitatea firmei, că lucrările au fost efectuate fără acordul său, eludându-se legea și că SC D.I. SRL este singura care nu a respectat contractul de închiriere.

- În ce privește cele două căi de acces realizate cu acordul său recurenta arată că au fost evaluate la 22.800 lei și că numai această sumă i se cuvine reclamantei, suma până la care trebuie compensate datoriile reciproce. - Recurenta readuce în discuție susținerile în sensul cărora singurele puncte care interesează și care lămuresc pe deplin situația sunt cele din antemăsurătoarea, care constituie Anexa 2 a raportului, coroborate cu Devizul analitic din Anexa 2.1. - În fine, recurenta susține că în cadrul raportului de contraexpertiză sunt cuprinse mențiuni conform cu care raportul a fost completat în urma obiecțiunilor, că există reale dubii asupra lucrărilor efectuate, că în teren nu se mai regăsește aproape nimic din lucrările efectuate, dându-se diferite exemple și paragrafe din raportul de expertiză pe care recurenta le-a considerat concludente.

Recursul este nefondat. - Prima critică invocată de recurentă conține susțineri cu caracter general în sensul cărora nelegalitatea deciziei atacate ar consta în omisiunea instanței de apel de a analiza toate motivele invocate prin cererea de apel, concluziile intimatei și cele ale raportului de expertiză, susțineri ce nu pot fi subsumate vreunui motiv de nelegalitate din cele reglementate la pct. 1 – 9 ale art. 304 C. proc. civ., întrucât nu se arată că în concret care au fost acestea. În ceea ce privește susținerea recurentei privind recunoașterea intimatei a debitelor neachitate pentru perioada în care a folosit spațiul se impune a se preciza că aceasta a recunoscut că datorează chiria pe anul 2006, iar instanța a avut în vedere acest aspect atunci când a procedat la deducerea valorii acesteia din valoarea investițiilor.

Faptul că s-a luat în considerare numai chiria pe anul 2006 este justificat de aceea că la dosar au fost depuse doar facturile aferente acestei perioade, iar nu și cele aferente anului 2007, respectiv până la data la care s-a dispus evacuarea pe calea ordonanței președințiale. - În ce privește critica referitoare la modul în care a fost soluționată excepția lipsei calității de reprezentant a intimatei a d-nei avocat M.S. se constată că este nefondată în condițiile în care administratorul judiciar al intimatei SC D.I. SRL a fost introdus în cauză – în faza procesuală a apelului – moment la care a precizat că își însușește toate actele de procedură efectuate în cauză de avocat.

Din dezvoltarea adusă acestei critici instanța constată că recurenta încearcă a readuce în discuție o eventuală nelegalitate a sentinței rezultată din modul în care instanța de fond a soluționat excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului intimatei, aspect ce nu a fost criticat prin cererea de apel, fiind invocat omiso medio. Este de observat că în faza procesuală a apelului, SC A.C.B.I. SRL – prin cererea din data de 25 iunie 2010 – a invocat excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului SC D.I. SRL, excepție ce a fost respinsă în condițiile în care – reprezentantul legal al intimatei (administratorul judiciar, numit în condițiile Legii nr. 85/2006) a fost introdus în cauză și și-a însușit toate actele de procedură efectuate de avocat.

- Referitor la natura lucrărilor a căror contravaloare a fost solicitată în cauza dedusă judecății ca fiind contractuale sau extracontractuale se impune a se arăta că prevederile art.5 din convenția părților ar fi putut deveni incidente doar în cazul în care investițiile (reparațiile) efectuate de locatar ar fi vizat perioada derulării locațiunii, pe durata acesteia. Or, instanțele anterioare au avut în vedere că, în lipsa unei stipulații relative la partea care ar fi fost îndrituită să efectueze lucrările necesare asigurării folosinței lucrului supus locațiunii și, în mod corect au dat eficiență dispozițiilor art. 1421 C. civ. conform cu care – locatarul trebuie să predea lucrul în așa stare, încât să poate fi întrebuințat.

Textul anterior menționat conține un principiu general din care decurge obligația locatorului de a preda lucrul într-o stare corespunzătoare întrebuințării lui, iar nu în starea în care acesta se afla la momentul convenției astfel încât să asigure folosința acestuia pe tot timpul locațiunii. În atare situație, instanța de apel a reținut în mod corect că, în lipsa unei stipulații contrare în contract cu privire la reparațiile ce s-ar fi impus anterior ori la momentul perfectării contractului, devin incidente prevederile art. 1421 alin. (1) C. civ., iar nu cele ale art. 5 din contract ce vizează doar situația lucrărilor efectuate în timpul locațiunii.

- Celelalte susțineri ale recurentei cu privire la expertiza efectuată în cauză, obiecțiunile la raportul întocmit de expert, valoarea căilor de acces, antemăsurătorile efectuate ce sunt menționate în anexele la raportul de expertiză ori situația actuală a lucrărilor efectuate exced cadrului procesual al recursului, neconstituindu-se în critici de nelegalitate pentru a putea fi supuse cenzurii instanței de recurs. În consecință, pentru considerentele anterioare expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de SC A.C.B.I. SRL conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta S.C. A.C.B.I. S.R.L. ORADEA împotriva deciziei nr. 56/C/2011-A din 7 iunie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 martie 2012.