ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1218/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1218/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 265/COM

din 4 martie 2010, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea formulată de către

reclamanta SC A.C.B.I. SRL, împotriva pârâtei SC D.I. SRL.

A admis în parte

cererea reconvențională formulată de către pârâta – reclamantă reconvențională

SC D.I. SRL împotriva reclamantei – pârâtă reconvențională SC A.C.B.I. SRL.

A constatat

rezilierea Contractului de închiriere nr. 1 din 2 august 2005 dintre părți pe

baza acordului acestora.

A dispus evacuarea

pârâtei – reclamantă reconvențională SC D.I. SRL din imobilul proprietatea

reclamantei – pârâtă reconvențională situat în Oradea, înscris în C.F. nr. 81.427

Oradea, nr. topo 2007.

A admis în parte

cererea precizată formulată în dosarul conexat, cu nr. 9719/271/2007 de către

reclamanta SC D.I. SRL împotriva pârâtei SC A.C.B.I. SRL și în consecință, a

obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 161.925 lei reprezentând

contravaloare investiții efectuate de către reclamantă la imobilul pârâtei,

după scăderea chiriei datorate de către reclamantă pârâtei.

A respins solicitarea

reclamantei de obligare a pârâtei la plata celorlalte sume solicitate cu acest

titlu.

A compensat

cheltuielile de judecată efectuate de părți și a obligat pârâta SC A.C.B.I. SRL,

să plătească reclamantei din dosarul conexat, SC D.I. SRL, suma de 9.209,19 lei

cu titlu de cheltuieli de judecată rămase după compensare.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța de fond a reținut că, între părți s-a încheiat la

data de 2 august 2005 contractul de închiriere nr.1 prin care reclamanta SC A.C.B.I.

SRL a închiriat pârâtei SC D.I. SRL imobilul proprietatea sa situat în Oradea, înscris

în C.F. nr. 81.427 Oradea, nr. topo 2007 începând cu data de 3 august 2005 și

până la data de 1 august 2010, în schimbul unei chirii în cuantum de 1.200 Euro

pe lună fără TVA. Părțile au stabilit ca plata chiriei să se facă pe baza

facturilor emise de către reclamantă, iar în caz de întârziere să se plătească

penalități de întârziere.

Referitor la

obligațiile asumate prin contract s-a avut în vedere că potrivit acestuia,

locatorul nu s-a obligat la efectuarea reparațiilor imobilului închiriat, cu

excepția lucrărilor ce privesc structura sa de rezistență și lucrările care nu

revin potrivit legii în sarcina locatarului pot fi efectuate de către acesta cu

condiția ca intenția să fie făcută în scris locatorului, iar acesta să-și dea

acordul pe devizul de reparații prezentat. Locatorul s-a obligat de asemenea,

la plata contravalorii lor în termen de 30 de zile de la prezentarea și

acceptarea devizului de lucrări, convenindu-se că locatarul va putea face

amenajări, reparații simple sau capitale ale spațiului închiriat numai cu

acordul scris al locatorului.

La art. 9.1 lit. d)

din contract se prevede că neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv atrage

rezilierea sa de drept și evacuarea locatarului, fără somație, punere în

întârziere sau hotărâre judecătorească.

Instanța a mai

reținut că reclamanta a arătat prin cererea sa că pârâta nu a achitat chiria

aferentă întregului an 2006, aspect pe care pârâta l-a recunoscut, invocând

însă împrejurarea că înțelegerea dintre părți a fost de compensare a chiriei cu

investițiile pe care pârâta le-a efectuat la imobil și că pârâta a fost de

acord în acest sens cu deducerea de către instanță a chiriei datorate

reclamantei pe întreg anul 2006 din contravaloarea investițiilor pe care le-a

efectuat la imobilul proprietatea acesteia, sens în care a depus la dosar

facturile emise pe numele pârâtei pentru chiria aferentă anului 2006.

Din declarațiile

martorilor audiați în cauză, instanța a reținut că înțelegerea dintre părți a

fost aceea ca pârâta să efectueze lucrări de investiții pentru aducerea în

stare de întrebuințare a spațiului pentru scopul avut în vedere de pârâtă,

respectiv pentru funcționarea unui bar, sens în care pârâta s-a obligat să

creeze o a doua cale de acces, să compartimenteze spațiul, să ridice molozul,

să facă lucrări pentru introducerea utilităților și dezumidificarea spațiului,

urmând ca din cuantumul chiriei datorate să se deducă contravaloarea acestor

investiții. A mai rezultat că aceste lucrări au fost efectuate de către pârâtă.

În cauză s-a efectuat

și o expertiză judiciară care a stabilit că valoarea totală a investițiilor

efectuate de pârâtă la imobilul reclamantei este de 219.000 lei, iar instanța a

avut în vedere contravaloarea investițiilor, așa cum de altfel a și solicitat

pârâta, și nu sporul de valoare dobândit de imobil în urma investițiilor, așa

cum s-a indicat prin concluziile scrise depuse de către pârâtă.

Față de situația de

fapt reținută, respectiv înțelegerea dintre părți, instanța nu a putut reține

nici culpa reclamantei în predarea spațiului în stare precară, și nici culpa

pârâtei în neplata chiriei. Văzând că părțile au fost de acord cu privire la

rezilierea contractului, instanța a admis în parte cererea principală și

cererea reconvențională și a dispus rezilierea contractului de închiriere

dintre părți pe baza acordului lor. De asemenea, a dispus evacuarea pârâtei din

imobil, având în vedere că această măsură dispusă inițial a fost vremelnică.

În ce privește

cererea din dosarul conexat, instanța a constatat că aceasta este întemeiată,

admițând-o, însă numai în parte.

Astfel,

din valoarea stabilită de expert s-a scăzut contravaloarea chiriei datorate de

către reclamantă pârâtei pentru anul 2006, respectiv suma de 57.075 lei conform

facturilor depuse la dosar, rezultând că pârâta mai datorează reclamantei suma

de 161.925 lei. Instanța a obligat pârâta din dosarul conexat să plătească

reclamantei această sumă, având în vedere că investițiile efectuate au fost

necesare și utile, au sporit valoarea imobilului, iar restituirea lor se impune

atât în temeiul dispozițiilor contractuale și legale în materie de locațiune,

ci și al principiului îmbogățirii fără justă cauză.

În ceea ce privește

cheltuielile de judecată, instanța a compensat cheltuielile de judecată

reprezentate de taxa de timbru, timbrul judiciar și onorariul de avocat în

cuantum de 1.000 lei, cheltuieli efectuate în prezentul dosar și a obligat

pârâta din dosarul conexat, să achite reclamantei din același dosar

cheltuielile de judecată reprezentând taxa de timbru și timbrul judiciar în

valoare totală de 4.906,29 lei, onorariu expertiză în valoare de 2.306,9 lei și

onorariu avocat rămas după compensare în valoare de 2.000 lei. Rezultă în total

suma de 9.209,19 lei.

Prin decizia

nr. 56 din 7 iunie 2011, Curtea de Apel Oradea, secția

comercială și de contencios administrativ și fiscal,

a respins excepția

lipsei calității de reprezentant al intimatei SC D.I. SRL a d-nei avocat M.S.,

precum și apelul declarat de SC A.C.B.I. SRL împotriva sentinței.

Pentru a se pronunța

astfel instanța de apel a reținut că s-a apelat doar partea din sentință

referitoare la contravaloarea investițiilor solicitate de către chiriaș, și că problema

care se pune în speță este aceea dacă locatorul poate fi obligat la suportarea

contravalorii acestor investiții, raportat la clauzele contractuale și la

probele administrate în cauză, iar din acest punct de vedere s-au considerat a

fi nefondate susținerile apelantei, conform cu care nu poate fi obligată la

suportarea contravalorii investițiilor, căci invocarea prevederilor art. 5 din

contract este neavenită, față de problema supusă discuției.

Instanța a avut în

vedere că art. 5 are incidență pentru reparațiile pe perioada închirierii, și

că în cazul de față toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el

trebuie să asigure locatarului folosința lucrului în tot timpul locațiunii, iar

în acest sens, acesta este obligat să predea și să mențină lucrul în stare de

întrebuințare și să-l garanteze pe locatar de orice fel de tulburări provenite

din propria faptă, de la terți sau din viciile lucrului, dând incidență

prevederilor art. 1421 alin. (1) C. civ.

Cu toate acestea, s-a

reținut că probele administrate în cauză au relevat faptul că înțelegerea

dintre părți a fost ca reparațiile ce se impuneau a fi efectuate să se

realizeze de către chiriaș, în schimbul compensării chiriei.

A reținut instanța că

și în situația în care s-ar fi omis înțelegerea intervenită între părți,

obligația efectuării acestor lucrări – capitale pentru funcționarea spațiului

indiferent de obiectul de activitate al societății chiriașe – revenea

locatorului, în considerarea obligației sale de a preda lucrul într-o stare

corespunzătoare destinației în vederea căruia a fost închiriat (art. 1421 C.

civ.), iar în condițiile în care nu și-a îndeplinit această obligație, ci

aceasta a fost realizată de către locatar, contravaloarea acestora poate fi

solicitată de la locator, în temeiul obligației sale anterior amintite.

Față de înțelegerea

părților în sensul efectuării de către chiriaș a investițiilor în schimbul

compensării chiriei și față de obligația ce incumbă locatorului în baza art. 1421

C. civ., s-a constatat că în mod legal instanța de fond a obligat pârâta la plata

contravalorii investițiilor efectuate, după compensarea chiriei aferente anului

2006.

În ceea ce privește

motivul de apel vizând compensarea de către instanța de fond a investițiilor

doar cu chiria facturată și nu cu chiria datorată pentru toată perioada în care

intimata a folosit spațiul, precum și cu contravaloarea penalităților de

întârziere, curtea a reținut că este nefondat, atâta timp cât societatea

apelantă nu a invocat prin întâmpinare sau prin acțiune reconvențională

compensarea cu sumele solicitate în apel, instanța de fond realizând

compensarea în baza solicitării societății reclamante, în acord cu principiul

disponibilității.

Instanța de apel a

respins ca nefondată excepția lipsei calității de reprezentant al intimatei SC D.I.

SRL a d-nei avocat M.S., reținând că, într-adevăr, potrivit art. 87 pct. 5,

art. 243 pct. 5 și art. 245 pct. 2 C. proc. civ., societatea comercială

împotriva căreia s-a deschis procedura insolvenței, va fi citată prin

administratorul judiciar, acesta fiind îndrituit să reprezinte societatea din

momentul deschiderii procedurii insolvenței.

În speță, deși

procedura insolvenței a fost deschisă prin sentința nr. 2072/F din 29 octombrie

2009 a Tribunalului Bihor, în fața instanței de fond administratorul judiciar

nu a fost introdus în cauză însă, în faza procesuală a apelului, instanța de

apel a dispus introducerea acestuia în cauză, uzând, totodată, de dreptul

conferit de art. 161 alin. (1) C. proc. civ., respectiv a dispus citarea

administratorului judiciar cu mențiunea de a preciza dacă își însușește toate

actele de procedură efectuate în cauză de d-na avocat M.S., iar față de

răspunsul afirmativ comunicat de administratorul judiciar instanța de apel a

apreciat că lipsurile au fost îndeplinite, neimpunându-se pentru acest motiv

desființarea sentinței atacate.

Împotriva deciziei a

declarat recurs

SC A.C.B.I. SRL prin care a invocat

următoarele critici:

- Decizia atacată

este nelegală pentru că instanța de apel nu a ținut cont de motivarea

efectuată, de apelantă de concluziile contraexpertizei efectuate în cauză și

nici de concluziile intimatei, care a fost de acord cu compensarea datoriilor

restante.

Se apreciază că, în

condițiile în care au fost recunoscute debitele neachitate pentru perioada în

care intimata a folosit spațiul, instanța era obligată să ia act de acele sume

și să dispună compensarea.

- Instanța de apel a

respins în mod nejustificat excepția lipsei calității de reprezentant a

avocatei intimatei la instanța de fond, câtă vreme nu a existat un mandat din

partea administratorului judiciar.

Recurenta susține că

de la 29 octombrie 2009 și până la pronunțarea sentinței (4 martie 2010),

avocata intimatei nu

a justificat calitatea de reprezentant al acesteia.

- Din contraexpertiza

efectuată în cauză, expertul asistent a identificat lucrările efectuate cu

acordul locatarului – singurele lucrări de amenajare ce s-au făcut cu

respectarea clauzelor contractului, în valoare de

11.678,91 lei.

Se arată că celelalte

lucrări au fost efectuate fără niciun fel de aprobare sau autorizație și că nu

pot fi acceptate, în condițiile în care reprezentanții părților contractante au

semnat contractul în deplină cunoștință de cauză, cunoscându-se starea

imobilului, acceptând înserarea în contract a clauzei 5.5 și 5.4, situație în

care nu pot fi solicitate cheltuielile făcute cu lucrări executate în afara

contractului și nici nu poate fi efectuată compensarea chiriei cu

contravaloarea acestora.

- În atare situație,

recurenta consideră că instanța de fond a reținut în mod eronat instituția îmbogățirii

fără justă cauză pentru că exista un contract în baza căruia intimata și-a

asumat obligațiile pe care trebuia să le respecte.

- Toate lucrările

efectuate de locatar au fost desființate odată cu evacuarea din spațiu, iar

rapoartele de expertiză efectuate în cauză au la bază doar declarații, nicio

fotografie neputând certifica cele relatate, pentru simplul fapt că aceste

amenajări nu mai există.

În ce privește

construcția barului, recurenta arată că poate fi demolată, nefiind interesată

nici de ea și nici de aparatura înglobată în ea.

- Cu situația

financiară prezentată în apel, recurenta apreciază că a demonstrat faptul că

pretinsele lucrări nu au fost înregistrate în contabilitatea firmei, că

lucrările au fost efectuate fără acordul său, eludându-se legea și că SC D.I.

SRL este singura care nu a respectat contractul de închiriere.

- În ce privește cele

două căi de acces realizate cu acordul său recurenta arată că au fost evaluate

la 22.800 lei și că numai această sumă i se cuvine reclamantei, suma până la

care trebuie compensate datoriile reciproce.

- Recurenta readuce

în discuție susținerile în sensul cărora singurele puncte care interesează și

care lămuresc pe deplin situația sunt cele din antemăsurătoarea, care

constituie Anexa 2 a raportului, coroborate cu Devizul analitic din Anexa 2.1.

- În fine, recurenta

susține că în cadrul raportului de contraexpertiză sunt cuprinse mențiuni

conform cu care raportul a fost completat în urma obiecțiunilor, că există

reale dubii asupra lucrărilor efectuate, că în teren nu se mai regăsește

aproape nimic din lucrările efectuate, dându-se diferite exemple și paragrafe

din raportul de expertiză pe care recurenta le-a considerat concludente.

Recursul este

nefondat.

- Prima critică

invocată de recurentă conține susțineri cu caracter general în sensul cărora

nelegalitatea deciziei atacate ar consta în omisiunea instanței de apel de a

analiza toate motivele invocate prin cererea de apel, concluziile intimatei și

cele ale raportului de expertiză, susțineri ce nu pot fi subsumate vreunui

motiv de nelegalitate din cele reglementate la pct. 1 – 9 ale art. 304 C. proc.

civ., întrucât nu se arată că în concret care au fost acestea.

În ceea ce privește

susținerea recurentei privind recunoașterea intimatei a debitelor neachitate

pentru perioada în care a folosit spațiul se impune a se preciza că aceasta a

recunoscut că datorează chiria pe anul 2006, iar instanța a avut în vedere

acest aspect atunci când a procedat la deducerea valorii acesteia din valoarea

investițiilor.

Faptul că s-a luat în

considerare numai chiria pe anul 2006 este justificat de aceea că la dosar au

fost depuse doar facturile aferente acestei perioade, iar nu și cele aferente

anului 2007, respectiv până la data la care s-a dispus evacuarea pe calea

ordonanței președințiale.

- În ce privește

critica referitoare la modul în care a fost soluționată excepția lipsei

calității de reprezentant a intimatei a d-nei avocat M.S. se constată că este

nefondată în condițiile în care administratorul judiciar al intimatei SC D.I.

SRL a fost introdus în cauză – în faza procesuală a apelului – moment la care a

precizat că își însușește toate actele de procedură efectuate în cauză de

avocat.

Din dezvoltarea adusă

acestei critici instanța constată că recurenta încearcă a readuce în discuție o

eventuală nelegalitate a sentinței rezultată din modul în care instanța de fond

a soluționat excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului

intimatei, aspect ce nu a fost criticat prin cererea de apel, fiind invocat

omiso medio.

Este de observat că

în faza procesuală a apelului, SC A.C.B.I. SRL – prin cererea din data de 25

iunie 2010 – a invocat excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului

SC D.I. SRL, excepție ce a fost respinsă în condițiile în care – reprezentantul

legal al intimatei (administratorul judiciar, numit în condițiile Legii nr. 85/2006)

a fost introdus în cauză și și-a însușit toate actele de procedură efectuate de

avocat.

- Referitor la natura

lucrărilor a căror contravaloare a fost solicitată în cauza dedusă judecății ca

fiind contractuale sau extracontractuale se impune a se arăta că prevederile

art.5 din convenția părților ar fi putut deveni incidente doar în cazul în care

investițiile (reparațiile) efectuate de locatar ar fi vizat perioada derulării locațiunii,

pe durata acesteia.

Or, instanțele

anterioare au avut în vedere că, în lipsa unei stipulații relative la partea

care ar fi fost îndrituită să efectueze lucrările necesare asigurării

folosinței lucrului supus locațiunii și, în mod corect au dat eficiență

dispozițiilor art. 1421 C. civ. conform cu care – locatarul trebuie să predea

lucrul în așa stare, încât să poate fi întrebuințat.

Textul anterior

menționat conține un principiu general din care decurge obligația locatorului

de a preda lucrul într-o stare corespunzătoare întrebuințării lui, iar nu în

starea în care acesta se afla la momentul convenției astfel încât să asigure

folosința acestuia pe tot timpul locațiunii.

În atare situație,

instanța de apel a reținut în mod corect că, în lipsa unei stipulații contrare

în contract cu privire la reparațiile ce s-ar fi impus anterior ori la momentul

perfectării contractului, devin incidente prevederile art. 1421 alin. (1) C.

civ., iar nu cele ale art. 5 din contract ce vizează doar situația lucrărilor

efectuate în timpul locațiunii.

- Celelalte susțineri

ale recurentei cu privire la expertiza efectuată în cauză, obiecțiunile la

raportul întocmit de expert, valoarea căilor de acces, antemăsurătorile

efectuate ce sunt menționate în anexele la raportul de expertiză ori situația

actuală a lucrărilor efectuate exced cadrului procesual al recursului,

neconstituindu-se în critici de nelegalitate pentru a putea fi supuse cenzurii

instanței de recurs.

În consecință, pentru

considerentele anterioare expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul

declarat de SC A.C.B.I. SRL conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de reclamanta S.C. A.C.B.I. S.R.L. ORADEA împotriva deciziei

nr. 56/C/2011-A din 7 iunie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția

comercială, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

7 martie 2012.