ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 77/2016

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 77/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2016)

Decizia nr. 77/2016

Asupra recursurilor de față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 11 martie 2011, pe rolul Tribunalului Bihor, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâții B. și C. a solicitat rezilierea Contractului de închiriere din 8 decembrie 2006, prin care reclamanta a primit în locațiune imobilul situat în Oradea, județ Bihor; obligarea pârâtelor la restituirea contravalorii investițiilor realizate de reclamantă privind spațiul ce face obiectul contractului de închiriere, în cuantum de 600.000 RON; recunoașterea în favoarea reclamantei a dreptului de retenție până la achitarea integrală a investițiilor efectuate asupra imobilului situat în Oradea, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința comercială nr. 3.678/COM din 15 aprilie 2014, Tribunalul Bihor, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a admis în parte acțiunea formulată și modificată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta B.

A admis în parte acțiunea reconvențională formulată și modificată de reclamanta-reconvențională B. în contradictoriu cu pârâta-reconvențională SC A. SRL.

A dispus rezilierea Contractului de închiriere din 8 decembrie 2006, din culpa pârâtei-reclamante B.

A obligat pârâta B. la plata către reclamanta SC A. SRL a sumei de 664.481 RON, sumă actualizată cu indicele de inflație la data plății efective precum și la plata dobânzii legale.

A respins cererea reclamantei SC A. SRL de recunoaștere a existenței unui drept de retenție asupra imobilului situat în Oradea, jud. Bihor până la achitarea integrală a investițiilor efectuate.

A respins cererea reclamantei-reconvenționale B. de obligare a pârâtei-reconvenționale SC A. SRL la plata de despăgubiri constând în investiții realizate la imobil precum și la plata chiriei restante de 3.800 euro/lună și a penalităților de întârziere.

A obligat pârâta B. la plata către reclamanta SC A. SRL a sumei de 15.133,3 RON cheltuieli de judecată.

A respins cererea reclamantei reconvenționale de obligare a pârâtei reconvenționale la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că pârâta B. a fost înființată prin Ordinariatul din 1989 în vechea biserică a capucinilor, continuatoare a Ordinului Capucinilor din Oradea. Prin actul de înființare s-a arătat că pârâta B. s-a înființat ca parohie personală, nu are teritoriu propriu, dar are de la data înființării gestiune proprie.

Între reclamanta SC A. SRL, în calitate de locatar și pârâta B., în calitate de locator s-a încheiat la data de 8 decembrie 2006 contractul de închiriere, având ca obiect imobilul situat în Oradea, proprietatea pârâtei B. Astfel, din înscrisurile depuse în probațiune rezultă că proprietarul de carte funciară al imobilului închiriat situat în Oradea, jud. Bihor este exclusiv pârâta B., calitate în care aceasta a încheiat contractul de locațiune, în nume propriu, în interes personal, în calitate de proprietar, prin administrator preot paroh D.

Imobilul a fost închiriat pârâtei SC A. SRL, conform art. 5 din contract, "pentru a servi drept pensiune cu toate facilitățile pe care aceasta le presupune, respectiv restaurant, terasă etc., prețul chiriei fiind stabilit diferențiat pe parcursul derulării contractului.

În contractul încheiat, părțile nu au prevăzut persoana (locatarului sau locatorului) în sarcina căreia se va stabili obligația de a obține toate avizele și aprobările necesare pentru demararea investițiilor, consecințele neobținerii sau obținerii cu întârziere a acestor avize și nici nu au detaliat în mod clar, concret și pe capitole natura și valoarea lucrărilor ce se vor efectua cu titlu de investiții la imobilul în litigiu.

Din probele administrate în cauză, a rezultat că la obținerea avizelor necesare intrării în legalitate, reclamanta a beneficiat de concursul reprezentantului pârâtei, preot paroh D., care și-a exprimat acordul și cu privire la proiectul care a stat la baza investițiilor efectuate.

Mai reține prima instanță, că deși avea cunoștință de inexistența autorizațiilor necesare, aspect ce i-a fost comunicat de D.J.C. Bihor prin Adresa din 12 octombrie 2009 și apoi de avizul nefavorabil existent care i-a fost comunicat prin Adresa din 14 ianuarie 2010 de Episcopia Romano-Catolică Oradea, doar în data de 28 octombrie 2010, cu o întârziere de nouă luni de zile, prin Adresa 28 octombrie 2010, pârâta B. a solicitat reclamantei să nu realizeze modificări, schimbări, intervenții asupra clădirii și împrejurimii acesteia fără a obține în prealabil acordul proprietarului.

În aceste condiții, s-a reținut lipsa de reacție a pârâtei, față de neopunerea la efectuarea și la continuarea lucrărilor la imobil, chiar și în lipsa avizului conform din partea D.J.C. Bihor, și prin urmare se poate concluziona că pârâta B. a acceptat situația creată, respectiv realizarea și continuarea lucrărilor, investițiilor de către reclamantă. Pârâta a solicitat suspendarea acestor lucrări, doar după mai bine de nouă luni de zile de la adresa primită din partea C. Oradea.

În acest sens, s-a apreciat a fi relevantă și Adresa din 16 aprilie 2010 emisă de D.J.C. Bihor comunicată și pârâtei, în calitate de proprietar al imobilului, adresă prin care este înștiințată asupra documentației incomplete, lucrărilor neconforme și obligațiilor de remediere concretă pe categorie de lucrări. De asemenea, nici la această înștiințare nu există dovada unei minime diligențe din partea pârâtei, ca proprietară a imobilului, reacție ce ar fi impus suspendarea, încetarea, modificarea lucrărilor, care au decurs în continuare.

La data de 28 octombrie 2010, investițiile realizate cu acordul și cu știința pârâtei B. prin reprezentant preot paroh D., erau deja realizate, conform declarațiilor martorilor, în proporție de 85 - 90% la imobil.

Totodată, s-a reținut că prin notificarea transmisă, reclamanta prevalându-se de dispozițiile art. 23 din contractul încheiat a procedat la rezilierea Contractului de închiriere din 8 decembrie 2006, cu începere din 5 decembrie 2010.

Potrivit prevederilor art. 23 din contractul de locațiune încheiat "pentru nerespectarea obligațiilor prevăzute în acest contract de către una dintre părți, cealaltă parte poate solicita rezilierea contractului cu un preaviz prealabil de 30 de zile, iar partea în culpă datorează celeilalte părți daune interese".

În cazul de față, lucrările de construcție, amenajare la imobilul au fost începute de reclamantă în baza Autorizației de construcție din 29 iulie 2009 (aviz pentru faza PUZ) dar, s-au efectuat fără existența unui aviz din partea Direcției Județene pentru Cultură - Bihor, aspect de care pârâta avea cunoștință încă din data de 12 octombrie 2009, totuși a acceptat continuarea lucrărilor până când acestea au fost finalizate în proporție de 85 - 90%, moment în care s-a opus la continuarea acestora, solicitând suspendarea lucrărilor.

Întrucât în contractul încheiat, părțile nu au stabilit obligația expresă și doar în sarcina locatarului de a obține toate avizele necesare derulării proiectului (avize care prin natura lor pot fi solicitate spre eliberare doar de către proprietar), nu s-a putut reține vreo culpă a reclamantei în executarea Contractului de închiriere încheiat în data de 8 decembrie 2006.

Mai mult decât atât, s-a probat că locatorul, pârâta din prezenta cauză, nu a respectat obligațiile impuse prin art. 11 și 12 din contractul încheiat, în sensul că l-a împiedicat pe reclamant în folosința imobilului și a efectuat fără știrea și acordul reclamantului construcția unei anexe ce nu era inițial prevăzută în proiectul aprobat.

Pentru aceste considerente, prima instanță a admis în parte acțiunea formulată și modificată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta B., a admis în parte acțiunea reconvențională formulată și modificată de reclamanta reconvențională B. în contradictoriu cu pârâta reconvențională SC A. SRL și în consecință, a dispus rezilierea Contractului de închiriere din 8 decembrie 2006, stabilind culpa pârâtei-reclamante B. în neexecutarea obligațiilor contractuale.

Pentru a lămuri natura, felul, valoarea lucrărilor efectuate și a materialelor încorporate, instanța, la cererea reclamantei, a dispus efectuarea unei expertize în construcții din care a rezultat că investițiile realizate de reclamantă sunt în valoare totală de 751.435 RON.

Din administrarea acestei probe, s-a dovedit culpa pârâtei în neexecutarea obligațiilor contractuale, stabilindu-se valoarea lucrărilor efectuate cu titlu de investiții, lucrări care au sporit valoarea clădirii și care nu au fost onorate la plată de pârâtă, deși a beneficiat de aceste lucrări care au dus la un spor de valoare a imobilului chiar dacă au fost realizate fără avizele necesare.

Pentru aceste motive, instanța a obligat pârâta B. la plata către reclamanta SC A. SRL a sumei de 664.481 RON, sumă actualizată cu indicele de inflație la data plății efective precum și la plata dobânzii legale.

În ceea ce privește invocarea unui drept de retenție asupra imobilului situat în Oradea, jud. Bihor, până la achitarea integrală a investițiilor efectuate, instanța a respins-o pentru următoarele considerente:

Astfel, condiția esențială, pentru a putea opera acordarea dreptului de retenție, este aceea de a exista o conexiune materială între creanța datorată și posesia imobilul litigios.

În speță, însă, nu există o astfel de conexiune materială, deoarece lipsește posesia imobilului litigios. Reclamanta are un drept de creanță față de pârâtă, nu deține posesia și folosința imobilul pârâtei și nici părți din acel imobil, motiv pentru care, instanța nu i-a recunoscut un drept de retenție asupra imobilului situat în Oradea, jud. Bihor, până la achitarea integrală a investițiilor efectuate.

Având în vedere că nu s-a reținut vreo culpă în executarea obligațiilor contractuale de către pârâta-reconvențională, iar contractul încheiat a fost reziliat din culpa pârâtei din acțiunea principală, a respins cererea reclamantei reconvenționale B. de obligare a pârâtei reconvenționale SC A. SRL la plata de despăgubiri constând în investiții realizate la imobil precum și la plata chiriei restante de 3.800 euro/lună și a penalităților de întârziere. Totodată s-a reținut că nu au fost probate presupusele investiții efectuate de către reclamanta reconvențională.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta B., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Prin Decizia nr. 141 din 7 mai 2015 - pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a fost admis apelul declarat de pârâtă B., în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL, împotriva Sentinței comerciale nr. 3.678/COM din 15 aprilie 2014 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care a schimbat-o în parte în sensul că: a redus cuantumul despăgubirilor la care a fost obligată pârâta de la suma de 664.481 RON la suma de 590.827 RON; a redus cuantumul cheltuielilor de judecată la care a fost obligată pârâta de la suma de 15.133,5 RON la suma de 12.049,5 RON.

Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței apelate, intimata fiind obligată să plătească apelantei suma de 1.542 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în apel.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că sunt nefondate criticile apelantei referitoare la persoana căreia îi aparține culpa pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, întrucât, prin contractul de închiriere și actul adițional, reclamanta s-a obligat să efectueze investiții, stabilindu-se în acest sens un plafon maxim.

A mai reținut instanța de apel, că în mod corect, prima instanță a apreciat că apelanta a fost cea care nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, respectiv cele prevăzute în art. 11 și 12 din contract, prin care s-a obligat să nu-l stânjenească pe locatar în exercitarea dreptului de folosință asupra bunului închiriat și să nu execute modificări, schimbări ale structurii bunului închiriat de natură să tulbure folosința acestuia de către locatar, sens în care a dispus rezilierea contractului din culpa acesteia.

Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea totală a lucrărilor efectuate de reclamantă la imobilul proprietatea pârâtei este în sumă de 664.481 RON, însă, potrivit completării raportului de expertiză efectuat în apel, reclamanta a efectuat lucrări care nu respectă autorizația de construcție, constând în termoizolație la pereți cu polistiren expandat, tencuieli structurale aplicate pe polistiren expandat, montare uși și ferestre PVC, în valoare totală de 73.654 RON.

În acest context, instanța de apel, a apreciat că se impune schimbarea sentinței, în sensul obligării pârâtei apelante doar la contravaloarea celor efectuate cu respectarea autorizației de construcție și a memoriului general.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, reclamanta SC A. SRL și pârâta B. au declarat recurs.

Prin recursul declarat de reclamanta SC A. SRL s-a solicitat admiterea acestuia, modificarea în parte a deciziei atacate și admiterea în totalitate a acțiunii principale, în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 664.481 RON.

În opinia reclamantei, instanța de apel a procedat la o greșită aplicare a legii, în sensul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., astfel că, prin memoriu de recurs susține că din analiza cererii reconvenționale și a precizărilor formulate ulterior de către intimată în primă instanță, rezultă că pârâta B. a recunoscut valoarea investițiilor efectuate de reclamantă la imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

Arată în continuare că, în aceste condiții, pârâta-reclamantă B. nu putea să conteste în fața instanței de apel suma stabilită cu titlu de despăgubiri, deoarece a fost acceptată în mod neechivoc de intimată, ca reprezentând valoarea investițiilor efectiv realizate la imobil.

Susține recurenta-reclamantă SC A. SRL că intimata a învestit instanța cu cereri noi în apel, distincte de cele ce s-au formulat în fața primei instanțe prin aceea că a solicitat în apel completarea raportului de expertiză în construcții întocmit în fața instanței de fond, precum și a obiecțiunilor care tind în mod clar la o condamnare care nu a fost solicitată până în etapa apelului.

Recurenta consideră că prin solicitările formulate de către intimată în apel și acceptate de către instanță s-a schimbat obiectul acțiunii, contrar prevederilor art. 294 C. proc. civ.

În argumentarea motivelor de recurs, recurenta mai face referire la probele administrate în cauză, la autorizația de construcție, precum și la avizele emise de Ministerul Culturii și Cultelor pentru a dovedi că lucrările au beneficiat de toate autorizațiile necesare.

În drept a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă B. a depus întâmpinare la 13 ianuarie 2016, prin intermediul căreia a solicitat respingerea recursului reclamantei ca nefondat.

Analizând, în temeiul art. 137 alin. (1) C. proc. civ., excepția nulității recursului reclamantei, invocată din oficiu, Înalta Curte reține următoarele:

Potrivit dispozițiilor art. 302

1

alin. (1) lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor, textul impunând, așadar, ca o condiție de formă a recursului, menționarea motivelor de nelegalitate.

Din observarea criticilor formulate se constată că motivele invocate de către reclamantă în susținerea recursului nu se subscriu nici unuia dintre motivele de recurs prevăzute la art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., în realitate, toate criticile formulate vizând aspecte de apreciere a probelor în cauză.

În acest context, se reține că prin apelul formulat, pârâta a criticat cuantumul sumelor reprezentând lucrările efectuate de reclamantă la imobilul proprietatea pârâtei. Această critică este în mod greșit asimilată de către recurentă ca reprezentând o schimbare a obiectului acțiunii pentru a o încadra în mod formal în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 prin raportare la prevederile art. 294 C. proc. civ. cu referire la schimbarea obiectului acțiunii în apel.

În cauză, această critică a intimatei formulată pe calea apelului vizează legalitatea și temeinicia hotărârii instanței de fond cu privire la soluționarea cererii de chemare în judecată și nu are natura unei pretenții noi sau modificate pe calea apelului.

Critica prezentată în această modalitate vizează în concret aspecte ce țin de temeinicia deciziei pronunțate în apel sub aspectul reducerii cuantumului sumei reținută cu titlu de lucrări efectuate de recurenta-reclamantă la imobilul proprietatea pârâtei, pe baza probelor administrate în fond și în apel. Constituindu-se într-o veritabilă critică de netemeinicie, instanța reține că excede motivelor de nelegalitate ce pot fi prezentate pe calea recursului.

Astfel, deși recurenta-reclamantă a exercitat calea de atac a recursului, în cadrul controlului de legalitate a hotărârii atacate, aceasta și-a exprimat nemulțumirea față de modul de stabilire de către instanță a situației de fapt, cu referire la probele administrate, constând în Autorizația de construcție din 2009, emisă în baza Avizului din 2007, adresele emise de Primăria Oradea la cererea recurentei pentru a obține o reapreciere a acestora în faza recursului, în sensul de a dovedi că lucrările a căror contravaloare a fost respinsă în apel au avut autorizațiile legale pentru a fi executate.

Toate aceste aspecte nu pot fi cenzurate în cadrul controlului de legalitate, calea de atac a recursului neavând caracter devolutiv, care să permită reanalizarea situației de fapt.

Așadar, în cuprinsul cererii de recurs deduse judecății nu se regăsesc critici de nelegalitate la adresa deciziei atacate, care face obiectul recursului, ceea ce ar fi presupus indicarea punctuală de către recurentă a motivelor de nelegalitate, prin raportare la soluția pronunțată de Curtea de Apel Oradea și la argumentele folosite de instanță în fundamentarea acesteia.

Simpla indicare a unui text de lege și nemulțumirea părții față de soluția pronunțată, fără a se dezvolta și arăta, în concret, în ce constau greșelile săvârșite de instanță și legea încălcată, pentru a se putea, astfel, verifica încadrarea acestuia în cazurile limitativ prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., nu este suficientă pentru a justifica admiterea recursului, lipsa acestora fiind sancționată de textul de lege invocat cu nulitatea cererii.

Prin recursul declarat, pârâta B. solicită admiterea recursului, în principal, casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel în vederea completării expertizei în construcții, în subsidiar, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii acțiunii reclamantei și admiterii cererii reconvenționale, iar în cazul reținerii vreunei culpe concrete în sarcina sa, de nerespectare a prevederilor contractuale, solicită modificarea deciziei recurate în sensul de a se dispune obligarea sa la plata despăgubirilor doar pentru lucrările efectuate cu respectarea avizelor și autorizațiilor impuse de Legea nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice.

În memoriu de recurs, recurenta-pârâtă consideră că decizia atacată este nelegală, fiind dată cu ignorarea completă a prevederilor Legii speciale nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice, că aceasta cuprinde motive contradictorii și că, instanța de apel a interpretat în mod greșit prevederile contractului de închiriere încheiat între părții, motive pentru care se impune a fi desființată.

Astfel, în ce privește problema culpei în rezilierea contractului, instanța de apel a considerat că aceasta aparține în exclusivitate pârâtei, deși, din interpretarea corectă a contractului de închiriere și a actului adițional rezultă că sumele prevăzute la Cap. "obligațiile locatarului", art. 22, reprezintă obligații asumate de către reclamantă și nu "plafonări maximale" cum interpretează instanța de apel, iar din probele administrate în cauză rezultă că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract.

O altă critică a recurentei-pârâte vizează reținerea de către instanța de apel a stării sale de pasivitate, referitoare la faptul că între lunile ianuarie - octombrie 2010, data trimiterii Adresei din 28 octombrie 2010, nu i s-a pus în vedere reclamantei să nu efectueze lucrări la imobilul în litigiu.

Această concluzie a instanței de apel recurenta o apreciază a fi eronată, întrucât, reclamanta încerca să intre în legalitate cu privire la lucrările exterioare, avizele din lunile aprilie și iulie 2010 fiindu-i comunicate și pârâtei, iar în aceste condiții s-a considerat necesar a acorda acesteia un interval de timp pentru obținerea autorizațiilor necesare.

Mai arată recurenta-pârâtă, că susținerea reclamantei, potrivit căreia, prin construirea unei anexe în curtea imobilului i-a fost tulburată folosința acestuia, fiind astfel încălcate obligațiile contractuale, este nefondată, întrucât această situație nu este relevantă în cauză, deoarece nu schimbă cu nimic situația de fapt și de drept, aspect ce nu justifică denunțarea contractului încheiat între părți.

Se invocă în continuare aspecte legate de situația de fapt și de probele administrate pentru a justifica faptul că aparține intimatei culpa în neexecutarea unor obligații asumate prin contract, iar motivele invocate prin acțiune pentru a justifica abandonarea lucrărilor nu sunt reale, situație care nu o îndreptățea pe reclamantă să obțină despăgubiri, în cauză fiind incident art. 25 din contract.

Recurenta-pârâtă B., mai consideră că decizia atacată este nelegală și pentru că a fost dată cu ignorarea completă a prevederilor Legii speciale nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice, care se aplică cu prioritate și în mod obligatoriu în speță, întrucât imobilul închiriat are statut de monument istoric.

O altă critică a recurentei-pârâte vizează probatoriul administrat în cauză și arată că, deși, s-a dispus în apel o completare a raportului de expertiză tehnică, punându-se în vedere expertului să precizeze în ce măsură lucrările efectuate de reclamantă la imobil respectă Autorizația de construire din 29 iulie 2009 și memoriul justificativ care a stat la baza acesteia, să evalueze separat aceste lucrări conforme și de asemenea să precizeze dacă s-au respectat condițiile prevăzute în Avizul Favorabil din 23 iulie 2010 al D.J.C. Bihor, instanța a procedat în mod nelegal când a respins parțial obiecțiunile pârâtei, deși aceste aspecte erau esențiale pentru lămurirea situației juridice în speță.

În acest context, se susține că autorizațiile emise sunt nule de drept pentru că nu au fost avizate de Ministerul Culturii, Cultelor și Patrimoniului Național, potrivit dispozițiilor art. 23 alin. (4) din Legea nr. 422/2001.

De asemenea, se arată că este nulă și Autorizația de construire din 29 iulie 2009 și memoriul justificativ care a stat la baza acesteia. În continuare, a susținut că nici lucrările de interior realizate nu aveau autorizație de construire.

Mai motivează recurenta-pârâtă că decizia atacată cuprinde o motivare atât nelegală cât și contradictorie, în sensul că, deși, instanța de apel a admis în parte apelul său, înlăturând obligarea la plata despăgubirilor pentru lucrările realizate de către reclamantă la exteriorul imobilului pentru că erau nelegale, fiind executate fără respectarea autorizației și a Avizului emis de Ministerul Culturii, Cultelor și Patrimoniului Național, a menținut, totuși, obligarea sa la despăgubiri pentru lucrările interioare, deși, și acestea au fost realizate în aceleași condiții de nelegalitate, aspecte atestate de documentele aflate la dosarul cauzei.

În aceste condiții, recurenta-pârâtă apreciază că soluția adoptată de instanța de apel este nedreaptă, întrucât în cauză nu s-a dovedit în niciun fel reaua-credință a pârâtei, deși culpa reclamantei este evidentă, atât în privința neîndeplinirii obligațiilor contractuale asumate cât și în privința realizării lucrărilor cu intenția clară de a eluda normele legale.

Analizând decizia atacată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și a temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul declarat de pârâta B. este nefondat, pentru următoarele considerente:

Prealabil examinării motivelor de nelegalitate prima chestiune ce se impune a fi clarificată este cea referitoare la excepția nulității recursului pârâtei. Înalta Curte constată că dispozițiile art. 302

1

alin. (1) lit. c) C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză, apreciind că motivele de nelegalitate, astfel cum au fost dezvoltate pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., urmând ca acestea să fie analizate în limitele impuse de textele legale incidente.

Prin critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susține, în ceea ce privește problema culpei în rezilierea contractului, că aceasta nu aparține în exclusivitate pârâtei, întrucât din interpretarea corectă a contractului de închiriere și a actului adițional rezultă că sumele prevăzute la capitolul "Obligațiile locatarului", art. 22, reprezintă obligații asumate de către reclamantă și nu "plafonări maximale" cum greșit a interpretat instanța de apel.

Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., modificarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, când instanța interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.

Acest motiv de casare își găsește aplicațiunea numai în cazul în care din probele administrate în cauză coroborate cu susținerile părților ar rezulta un dubiu asupra conținutului actului supus judecății, iar judecătorii s-ar substitui părților contractante, modificând sau înlocuind clauzele contractuale, fie schimbând natura juridică a actului care a fost încheiat.

Prin clauza inserată la art. 22 din contractul părților, reclamanta s-a angajat ca în primii doi ani de la preluarea bunului să efectueze investiții până la 400.000 euro care vor rămâne, la data expirării termenului de 20 de ani, pentru care s-a încheiat contractul, în proprietatea locatorului. Prin actul adițional încheiat valoarea investițiilor a fost majorată la suma de 1.250.000 euro.

În aceste condiții, se apreciază că în mod corect instanța de apel a constatat că nu poate fi reținută critica pârâtei, întrucât reclamanta s-a obligat să efectueze investiții până la concurența acestei sume, stabilindu-se astfel un plafon maxim, iar din această perspectivă se constată că motivul invocat este neîntemeiat prin raportare la dispozițiile evocate privind interpretarea greșită a actului dedus judecății.

Critica recurentei-pârâte, prin care susține că anexa construită în curtea imobilului nu ar fi tulburat folosința acestuia, nefiind încălcate prevederile contractuale, se constată că ține de aspecte factuale ale cauzei întrucât s-a reținut că pârâta nu a respectat obligațiile impuse prin art. 11 și 12 din contract, în sensul că a împiedicat reclamanta în folosința imobilului, efectuând fără știrea acesteia construcția unei anexe ce nu era inițial prevăzută în proiectul aprobat.

În acest sens, s-a reținut că în curtea imobilului, pârâta a construit o anexă în zona în care reclamanta dorea să creeze o cale de acces, iar în temeiul art. 12 din contractul de închiriere, pârâta era obligată să nu efectueze modificări, schimbări ale bunului închiriat de natură să tulbure folosința acestuia de către locatar, or prin construcția unei anexe de aproximativ 60 mp în curtea imobilului, fără acordul reclamantei, a fost tulburată folosința imobilului de către reclamantă.

Critica recurentei-pârâte ce vizează reținerea eronată de către instanța de apel a stării sale de pasivitate privind trimiterea Adresei din 28 octombrie 2010 se raportează la probatoriul administrat și, prin urmare se circumscrie unor aspecte ce privesc temeinicia deciziei recurate și nu legalitatea acesteia.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii sau când hotărârea este lipsită de temei legal.

În susținerea acestui motiv de recurs, recurenta-pârâtă apreciază că decizia atacată este nelegală, fiind dată cu ignorarea prevederilor Legii nr. 422/2002, privind protejarea monumentelor istorice.

Din analiza actelor dosarului, Înalta Curte constată că motivul întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. privind nelegalitatea deciziei atacate sub aspectul încălcării prevederilor Legii nr. 422/2002, nu a fost invocat prin cererea de apel, ci doar la termenul din 11 decembrie 2014. La acest termen de judecată în apel reprezentantul apelantei a arătat că, potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001, orice autorizație emisă de orice altă instituție care nu respectă dispozițiile art. 23 alin. (4) din acest act normativ sunt nule de drept.

Neregulile invocate privesc acte administrative a căror verificare, sub aspectul legalității, se realizează în condițiile legii speciale și nu în procedura de drept comun, astfel cum sunt afectate de un fine de neprimire în contextul în care nu s-au respectat prevederile legii speciale.

Mai mult, se reține că în cadrul apelului la termenul din 11 decembrie 2014, când s-a invocat încălcarea prevederilor Legii nr. 422/2002 privind protejarea monumentelor istorice era depășit termenul prevăzut de art. 287 alin. (2) raportat la art. 132 alin. (1) C. proc. civ. și, totodată, pârâta a nesocotit dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ., motiv pentru care toate criticile prezentate în legătură cu încălcarea Legii nr. 422/2002 nu pot fi primite.

Din această perspectivă, se reține că recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce au făcut analiza instanței anterioare, și care, implicit au fost cuprinse în motivele de apel, în situația în care atât apelul cât și recursul sunt exercitate de aceeași parte. Aceasta fiind una din aplicațiile principiului legalității căilor de atac și se explică prin aceea că, efectul devolutiv al apelului, limitându-se la ceea ce a fost apelat, în recurs pot fi invocate doar critici care au fost aduse și în apel. Numai în acest fel se respectă principiul dublului grad de jurisdicție, deoarece în ipoteza contrară, s-ar ajunge la situația ca anumite apărări, susțineri ale părților să fie analizate pentru prima oară de instanța învestită cu calea extraordinară de atac.

Nici critica privind respingerea parțială a obiecțiunilor formulate la raportul de expertiză efectuat în fața instanței de apel nu este fondată, întrucât criticile invocate vizează modalitatea de apreciere a probatoriului administrat în cauză, aspecte care țin numai de temeinicia hotărârii și nicidecum de legalitatea acesteia. Aceeași concluzie se impune și în ceea ce privește susținerile aduse pentru a releva vinovăția reclamantei în neexecutarea unor obligații și a justifica netemeinicia despăgubirilor acordate.

Cu privire la motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., acesta poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Observând considerentele deciziei criticate se constată că aceasta cuprinde motivele pe care se sprijină în sensul că s-a răspuns criticilor care au fost formulate în cadrul apelului.

În acest sens, respectarea condițiilor art. 261 C. proc. civ. implică buna administrare a justiției prin arătarea motivelor de fapt și de drept care au format convingerea magistratului în pronunțarea soluției, motivarea fiind în concordanță cu actele de la dosar.

Astfel, sub acest aspect nu poate fi reținută nelegalitatea întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., raportat la argumentele recurentei-pârâte care vizează faptul că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii, în sensul că instanța de apel a înlăturat obligarea sa de la plata despăgubirilor pentru lucrările realizate de reclamantă la exteriorul imobilului pentru că erau nelegale, menținând însă obligarea la despăgubiri pentru lucrările interioare, deși, și acestea au fost realizate în aceleași condiții de nelegalitate.

Prin hotărârea adoptată instanța de apel nu a acordat contravaloarea lucrărilor efectuate fără respectarea autorizației de construcție și a memoriului general, lucrări stabilite prin completarea raportului de expertiză în apel, la suma de 73.654 RON. Pentru celelalte lucrări instanța de apel a menținut hotărârea primei instanțe, ținând seama că s-a stabilit pe baza probatoriului administrat culpa pârâtei în rezilierea contractului și totodată cererea acesteia de a păstra investițiile efectuate. Considerentele deciziei recurate nu prezintă aspecte de natură contradictorie, situație în care nu se verifică temeinicia cazului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Pentru toate argumentele ce preced, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează să constate nulitatea recursului declarat de recurenta-reclamantă SC A. SRL împotriva Deciziei nr. 141 din 7 mai 2015 - A, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, și să respingă, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva aceleiași decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de recurenta-reclamantă SC A. SRL împotriva Deciziei nr. 141 din 7 mai 2015 - A, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva aceleiași decizii.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26 ianuarie 2016.

Procesat de GGC - N