ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 786/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea adresata Judecătoriei Sector 1 la data de 20 ianuarie 2007, reclamanții T.D. și T.B. au chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin Primar, Ministerul Economiei și Finanțelor și SC R.V. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună obligarea pârâților la plata sumei reprezentând valoarea de circulație a imobilului situat în București, sector 1. În motivarea cererii reclamanta arată că la data de 24 aprilie 1997 a cumpărat imobilul împreună cu defunctul său soț T.L. în temeiul Legii nr. 112/1995 în schimbul unui preț de 28.901.220 lei, iar prin sentința civilă nr. 388 din 22 aprilie 2005 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosar nr. 1133/2004, s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract, fiind obligați a lăsa foștilor proprietari C.R., G.M., în deplină proprietate imobilul.

Reclamanții susțin că în cauză sunt incidente principiile potrivit cărora nulitatea actului producând efecte retroactive, plata prețului imobilului către pârâți reprezintă o plată nedatorată, iar potrivit principiului restitutio in integrum ceea ce s-a executat în temeiul unui act nul trebuie restituit, deci situația anterioară încheierii contractului trebuie restabilită, pretenția formulată prin acțiune fiind în concordanță cu practica CEDO prin care se stipulează că trebuie păstrat un echilibru just între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei. În susținerea cererii întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, reclamanții au depus la dosar un set de înscrisuri.

Prin sentința civilă nr. 11364 din 25 septembrie 2008, Judecătoria Sector 1 a admis excepția de necompetență materială, declinând competența în favoarea Tribunalului București, față de faptul că din concluziile raportului de expertiză (întocmit în cauză) a rezultat că valoarea de circulație a imobilului este de 506.651 lei ceea ce atrage competența materială a Tribunalului în raport de disp. art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ. Astfel învestit, tribunalul a reținut ca prin contractul de vânzare cumpărare nr. 570/112/1997, reclamanta împreună cu defunctul T.L. la cărui moștenitor este și reclamantul T.B., au dobândit proprietatea apartamentului nr. 20 situat în București, sector 1, în schimbul unui preț de 28.901.220 lei ROL, iar prin sentința civilă nr. 388 din 22 aprilie 2005 au fost obligați a lăsa apartamentul în deplină proprietate și liniștită posesie către C.R., G.M.

Acțiunea reclamanților în restituirea prețului de circulație al imobilului este nefondată, motivat de următoarele considerente: Pentru admiterea acțiunii în revendicare, instanța a avut în vedere faptul că imobilul a trecut în patrimoniul statului vânzător „fără titlu”, cu încălcarea Constituției în vigoare la momentul preluării, neputând fi reținută buna credință a cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare motivat de faptul că aparența de drept în favoarea statului vânzător a încetat prin apariția, Legii nr. 112/1995, care prevedea la art. 1 faptul că dispozițiile acestei legi se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil. În aceste condiții, reclamanții ar putea fi îndreptățiți la restituirea prețului reactualizat, urmarea predării imobilului trebuind a fi întoarsă prestația sa de plată a acestui bun, reținerea prețului de către pârât nemaifiind justificată.

Susținerile reclamanților prin raportare la practica CEDO (cauza Raicu contra României) nu au fost reținute întrucât în speță nu s-a constatat buna credință a reclamanților cumpărători la dobândirea imobilului și deci compensația ce ar putea să intervină ca urmare deposedării de bun ar fi în contradicție cu disp. art. 1340-1441 C. civ., potrivit cu care nu se pot solicita vânzătorului daune interese urmare evicțiunii dacă la momentul vânzării cumpărătorul a cunoscut pericolul evicțiunii. Față de cele reținute, de textele de lege invocate, cererea principală a fost respinsă ca nefondată. Prin decizia nr. 98/A din 11 februarie 2010, Curtea de Apel București a respins ca nefondat apelul reclamanților.

Instanța de apel a reținut că, pentru admiterea acțiunii relevant este că, imobilul a trecut în patrimoniul statului neproprietar „fără titlu”, cu încălcarea Constituției în vigoare la momentul preluării, neputând fi reținută buna credință a cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, motivat de faptul că aparența în drept în favoarea statului neproprietar a încetat prin apariția Legii nr. 112/1995, care prevedea la art. 1 faptul că dispozițiile acestei legi se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil. În aceste condiții, reclamanții ar putea fi îndreptățiți la restituirea prețului actualizat. Prin urmare, se impune a fi analizate dispozițiile art. 1337 C. civ.

referitoare la obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune. Evicțiunea reprezintă pierderea proprietății lucrului (în total ori în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prorogativelor de proprietar. Dacă tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea credință. În cauză însă nu sunt îndeplinite cerințele evicțiunii, în ceea ce privește condiția potrivit căreia cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărători. Or, în cauză, nu se poate reține că reclamanții cumpărători nu au cunoscut cauza evicțiunii, față de, chiar sentința civilă nr. 388 din 22 aprilie 2005 a Tribunalului București, secția a V a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă.

Prin urmare, este adevărat că evicțiunea vine din partea unui terț de contract și este anterioară vânzării, însă ea era cunoscută de cumpărători, situație în care, având cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că au acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului nu se poate pune, contractul având sub acest aspect un caracter aleatoriu. Nu ar fi o soluție judicioasă și echitabilă aceea de a admite că la încheierea contractului cumpărătorul știa că adevăratul proprietar este altcineva și că acesta revendică imobilul și să se statueze în mod irevocabil în favoarea adevăratului proprietar tocmai în considerarea acestui fapt, pentru ca ulterior, raportându-ne la același contract dar în relațiile cu vânzătorul să reținem că același cumpărător nu avea cunoștință de pericolul evicțiunii.

Împotriva susmenționatei hotărâri au declarat recurs reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate, sens în care, invocând dispozițiile art. 304 pct. 7 si 9 C. proc. civ. au susținut că între considerentele deciziei și dispozitivul acesteia există contradicții, întrucât deși în motivarea hotărârii s-a reținut că cererea lor este fondată, prin dispozitiv instanța le respinge apelul ca nefondat. De asemenea, deși se reține că sunt îndreptățiți la restituirea prețului actualizat, s-a considerat că pretenția nu este întemeiată potrivit dispozițiilor dreptului comun, pe considerentul că nu sunt îndeplinite cerințele evicțiunii. În dezvoltarea criticii întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., recurenții au susținut că în cauză sunt pe deplin incidente dispozițiile art. 1339-1341 C. civ, greșit înlăturate de instanța de apel, întrucât probațiunea administrată confirmă necunoașterea cauzei evicțiunii la data încheierii actului de transmisiune a bunului. S-a relevat că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare -24 aprilie 1997 nici ei și nici unitatea transmițătoare nu fuseseră notificați cu privire la intenția de redobândire a bunului de foștii proprietari, această opțiune fiindu-le adusă la cunoștință abia în anul 2000 odată cu promovarea acțiunii în revendicare exercitată împotriva lor, când au și fost evinși.

În acest context sunt greșite dispozițiunile instanței de apel, care a preluat integral motivarea primei instanțe, în sensul că "nu poate fi reținută buna credință a cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare motivat de faptul că aparența de drept în favoarea statului vânzător a încetat prin apariția Legea nr. 112/1995, care prevedea la art. 1 că dispozițiile acestei legi se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil". Au solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii instanței de apel și ca o consecință a admiterii apelului, schimbarea hotărârii primei instanțe și admiterea acțiunii introductive cu obligarea pârâților la plata prețului de circulație pentru imobilul din București, sector 1, astfel cum a fost acesta stabilit prin raportul de expertiză administrat în cauză.

Recursul este fondat, pentru considerentele ce succed: Potrivit art. 304 pct. 7 C. proc. civ. se poate cere modificarea unei hotărâri atunci când aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contractorii ori străine de natura pricinii, dispoziție legală care semnifică în cea de a doua ipoteză invocată în cauză și care ar atrage nelegalitatea hotărârii astfel pronunțate, că între dispozitiv și considerentele hotărârii, respectiv între acestea din urmă să existe contradicții, făcând astfel imposibilă determinarea motivelor ce au fundamentat soluția pronunțată în cauză. Or, analizând apelul reclamanților, instanța de apel a statuat în sensul că în cauză nu sunt întrunite cerințele art. 1337 C. civ.

pentru considerentele acolo arătate, soluția fiind conformă celor reținute în motivare. Împrejurarea că în considerente se face mențiunea că reclamanții ar putea fi îndreptățiți la restituirea prețului actualizat, nu se constituie într-o motivare contradictorie, întrucât această soluție își are fundamentul în normele legii speciale pentru ipoteza arătată în cuprinsul acesteia și care nu a fost indicată în cauză (art. 50 din Legea nr. 10/2001). Sunt fondate însă criticile întemeiate pe motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pentru considerentele: Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 570/112 din data de 24 aprilie 1997 reclamanta T.D. împreuna cu soțul său T.L., în prezent decedat, au cumpărat apartamentul nr. 20 situat în imobilul din București, sector 1. Ulterior, prin sentința civilă nr. 388 din 2 aprilie 2005 pronunțată de Tribunalul București, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantele R.M.C.C.

și M.G., pârâții din acea cauză, reclamanți în cauza de față, fiind obligați să le lase în proprietate imobilul menționat, sentință rămasă definitivă prin respingerea apelului declarat împotriva acesteia. Fiind astfel evinși de foștii proprietari, reclamanții din cauza de față, invocând evicțiunea consacrată în dreptul intern de dispozițiile art. 1337-1351 C. civ., au solicitat atragerea răspunderii statului prin instituțiile sale la plata despăgubirilor consecință a evingerii lor prin fapta terțului. Invocând neîndeplinirea condițiilor pretinse de aceste dispoziții legale, instanța de apel în mod greșit, cu încălcarea normelor ce reglementează instituția menționată, au respins pretenția reclamanților.

Se reține astfel ca potrivit art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe comparator de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut. În cazul în care tulburarea provine din partea unei terțe persoane, cum este cazul în speță, vânzătorul este obligat să-l apere pe comparator iar dacă nu reușește sa-l apere, va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent dacă a fost sau nu de bună credință. Dispozițiile legale enunțate prevăd posibilitatea pentru cumpărătorul evins de a pretinde rambursarea prețului, ca și a daunelor (inclusiv prețul/valoarea de circulație a bunului) de la transmițătorul bunului.

În speță, instanța avea de analizat dacă în cauză sunt întrunite condițiile antrenării răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, astfel cum sunt acestea reglementate de dispozițiile legale menționate, respectiv dacă este vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării, să nu fi fost cunoscută de comparator și să existe o acțiune în justiție intentată de un terț împotriva cumpărătorului. Situația de fapt rezultată din probele dosarului confirmă îndeplinirea condițiilor legale enunțate, existând atât acțiunea în revendicare a terțului, tulburarea de drept, materializată în pierderea proprietății asupra bunului, cât și cauza anterioară, respectiv deținerea proprietății asupra bunului anterior transmisiunii de către stat.

Cât privește cea de a patra condiție, constând în necunoașterea cauzei evicțiunii, se reține ca, opus considerentelor celor două instanțe, care au prezumat că apariția unei legi (sn. Legea nr. 112/1995) ar constitui o atare cauză, se reține că norma care pretinde condiția enunțată are în vedere latura subiectivă (intențională) la momentul încheierii actului, ceea ce semnifică cunoașterea/necunoașterea de către cumpărător a cauzei evicțiunii. Aceasta înseamnă că era necesar ca în cauză să se dovedească împrejurarea că reclamanții-cumpărători au cunoscut cauza evicțiunii, dovadă ce nu a fost făcută, simpla împrejurare că legea menționată se aplică imobilelor preluate cu titlu valabil neputând fi calificată drept o atitudine de nesocotire a normelor acestei legi.

Aceasta cu atât mai mult cu cât, la epoca încheierii actului, imobilul în litigiu se încadra în categoria celor prevăzute de această lege, fiind de neconceput ca particularii să statueze ori analizeze validitatea titlului statului, atâta timp cât legea însăși încadra bunuri de natura celui litigios în categoria celor reglementate de textul său iar vânzătorul a procedat la transmiterea sa în temeiul normelor aceluiași act normativ. Evicțiunea fiind totală sunt incidente dispozițiile art. 1350 C. civ, potrivit cărora vânzătorul este obligat la plata daunelor interese potrivit dreptului comun constând în sporul de valoare dobândit de lucru, respectiv în prețul de circulație al bunului, astfel cum a fost acesta determinat prin lucrarea de specialitate administrată în cauză.

În speță, important este de stabilit că reclamanții care nu își mai pot folosi în mod valabil titlul de proprietate (de ex. pentru că bunul a fost transmis de un non dominus în raport de reținerea nevalabilității titlului sau) pot solicita prin intermediul unei căi de atac disponibile și suficiente, despăgubiri pentru pierderea suferită din partea vânzătorului, în temeiul codului civil, pentru evicțiune, fie chemând în garanție statul, fie pe calea unei acțiuni directe împotriva transmițătorului, cale de care au uzat reclamanții în pricina dedusă judecații, și care pentru considerentele expuse se vădește a fi fondată. Ca urmare, constatând incidența motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul dedus judecății va fi admis potrivit celor consemnate în dispozitivul prezentei decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții T.D. și T.B. împotriva deciziei nr. 98A din 11 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe care o modifică în sensul că admite apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 11 din 9 ianuarie 2009 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, pe care o schimbă în parte. Admite acțiunea formulată de reclamanții T.D. și T.B. împotriva pârâtului Municipiul București prin Primarul General pe care îl obligă să plătească reclamanților suma de 506.651 lei cu titlu de preț stabilit la valoarea de circulație a imobilului. Păstrează restul dispozițiilor sentinței. Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2011.