ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 786/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 786/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de față, constată

următoarele:

Prin cererea adresata

Judecătoriei Sector 1 la data de 20 ianuarie 2007, reclamanții T.D. și T.B. au

chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin Primar, Ministerul

Economiei și Finanțelor și SC R.V. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea

ce va pronunța să dispună obligarea pârâților la plata sumei reprezentând

valoarea de circulație a imobilului situat în București, sector 1.

În motivarea cererii

reclamanta arată că la data de 24 aprilie 1997 a cumpărat imobilul împreună cu defunctul

său soț T.L. în temeiul Legii nr. 112/1995 în schimbul unui preț de 28.901.220

lei, iar prin sentința civilă nr. 388 din 22 aprilie 2005 pronunțată de

Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosar nr. 1133/2004, s-a

constatat nulitatea absolută a acestui contract, fiind obligați a lăsa foștilor

proprietari C.R., G.M., în deplină proprietate imobilul.

Reclamanții susțin că

în cauză sunt incidente principiile potrivit cărora nulitatea actului producând

efecte retroactive, plata prețului imobilului către pârâți reprezintă o plată

nedatorată, iar potrivit principiului restitutio in integrum ceea ce s-a

executat în temeiul unui act nul trebuie restituit, deci situația anterioară

încheierii contractului trebuie restabilită, pretenția formulată prin acțiune

fiind în concordanță cu practica CEDO prin care se stipulează că trebuie

păstrat un echilibru just între cerințele de interes general ale comunității și

imperativele de salvgardare ale drepturilor fundamentale ale persoanei.

În susținerea cererii

întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, reclamanții au depus la dosar un

set de înscrisuri.

Prin sentința civilă

nr. 11364 din 25 septembrie 2008, Judecătoria Sector 1 a admis excepția de necompetență

materială, declinând competența în favoarea Tribunalului București, față de

faptul că din concluziile raportului de expertiză (întocmit în cauză) a

rezultat că valoarea de circulație a imobilului este de 506.651 lei ceea ce

atrage competența materială a Tribunalului în raport de disp. art. 2 pct. 1

lit. b) C. proc. civ.

Astfel învestit,

tribunalul a reținut ca prin contractul de vânzare cumpărare nr. 570/112/1997,

reclamanta împreună cu defunctul T.L. la cărui moștenitor este și reclamantul T.B.,

au dobândit proprietatea apartamentului nr. 20 situat în București, sector 1, în

schimbul unui preț de 28.901.220 lei ROL, iar prin sentința civilă nr. 388 din 22

aprilie 2005 au fost obligați a lăsa apartamentul în deplină proprietate și

liniștită posesie către C.R., G.M.

Acțiunea

reclamanților în restituirea prețului de circulație al imobilului este nefondată,

motivat de următoarele considerente:

Pentru admiterea

acțiunii în revendicare, instanța a avut în vedere faptul că imobilul a trecut

în patrimoniul statului vânzător „fără titlu”, cu încălcarea Constituției în

vigoare la momentul preluării, neputând fi reținută buna credință a

cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare motivat

de faptul că aparența de drept în favoarea statului vânzător a încetat prin

apariția, Legii nr. 112/1995, care prevedea la art. 1 faptul că dispozițiile

acestei legi se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil.

În aceste condiții,

reclamanții ar putea fi îndreptățiți la restituirea prețului reactualizat,

urmarea predării imobilului trebuind a fi întoarsă prestația sa de plată a

acestui bun, reținerea prețului de către pârât nemaifiind justificată.

Susținerile

reclamanților prin raportare la practica CEDO (cauza Raicu contra României) nu

au fost reținute întrucât în speță nu s-a constatat buna credință a

reclamanților cumpărători la dobândirea imobilului și deci compensația ce ar

putea să intervină ca urmare deposedării de bun ar fi în contradicție cu disp. art.

1340-1441 C. civ., potrivit cu care nu se pot solicita vânzătorului daune

interese urmare evicțiunii dacă la momentul vânzării cumpărătorul a cunoscut

pericolul evicțiunii.

Față de cele

reținute, de textele de lege invocate, cererea principală a fost respinsă ca

nefondată.

Prin decizia nr. 98/A

din 11 februarie 2010, Curtea de Apel București a respins ca nefondat apelul

reclamanților.

Instanța de apel a

reținut că, pentru admiterea acțiunii relevant este că, imobilul a trecut în patrimoniul

statului neproprietar „fără titlu”, cu încălcarea Constituției în vigoare la

momentul preluării, neputând fi reținută buna credință a cumpărătorilor la

momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, motivat de faptul că

aparența în drept în favoarea statului neproprietar a încetat prin apariția

Legii nr. 112/1995, care prevedea la art. 1 faptul că dispozițiile acestei legi

se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil.

În aceste condiții,

reclamanții ar putea fi îndreptățiți la restituirea prețului actualizat.

Prin urmare, se

impune a fi analizate dispozițiile art. 1337 C. civ. referitoare la obligația

de garanție a vânzătorului pentru evicțiune.

Evicțiunea reprezintă

pierderea proprietății lucrului (în total ori în parte) sau tulburarea

cumpărătorului în exercitarea prorogativelor de proprietar. Dacă tulburarea

provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe

cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte

consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea credință.

În cauză însă nu sunt

îndeplinite cerințele evicțiunii, în ceea ce privește condiția potrivit căreia

cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărători.

Or, în cauză, nu se

poate reține că reclamanții cumpărători nu au cunoscut cauza evicțiunii, față

de, chiar sentința civilă nr. 388 din 22 aprilie 2005 a Tribunalului București,

secția a V a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă.

Prin urmare, este

adevărat că evicțiunea vine din partea unui terț de contract și este anterioară

vânzării, însă ea era cunoscută de cumpărători, situație în care, având

cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că au acceptat riscul și problema

răspunderii vânzătorului nu se poate pune, contractul având sub acest aspect un

caracter aleatoriu.

Nu ar fi o soluție

judicioasă și echitabilă aceea de a admite că la încheierea contractului

cumpărătorul știa că adevăratul proprietar este altcineva și că acesta

revendică imobilul și să se statueze în mod irevocabil în favoarea adevăratului

proprietar tocmai în considerarea acestui fapt, pentru ca ulterior,

raportându-ne la același contract dar în relațiile cu vânzătorul să reținem că același

cumpărător nu avea cunoștință de pericolul evicțiunii.

Împotriva

susmenționatei hotărâri au declarat recurs reclamanții, criticând-o pentru

nelegalitate, sens în care, invocând dispozițiile art. 304 pct. 7 si 9 C. proc.

civ. au susținut că între considerentele deciziei și dispozitivul acesteia

există contradicții, întrucât deși în motivarea hotărârii s-a reținut că

cererea lor este fondată, prin dispozitiv instanța le respinge apelul ca

nefondat. De asemenea, deși se reține că sunt îndreptățiți la restituirea

prețului actualizat, s-a considerat că pretenția nu este întemeiată potrivit

dispozițiilor dreptului comun, pe considerentul că nu sunt îndeplinite

cerințele evicțiunii.

În dezvoltarea

criticii întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenții

au susținut că în cauză sunt pe deplin incidente dispozițiile art. 1339-1341 C.

civ, greșit înlăturate de instanța de apel, întrucât probațiunea administrată

confirmă necunoașterea cauzei evicțiunii la data încheierii actului de

transmisiune a bunului. S-a relevat că la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare -24 aprilie 1997 nici ei și nici unitatea transmițătoare nu

fuseseră notificați cu privire la intenția de redobândire a bunului de foștii

proprietari, această opțiune fiindu-le adusă la cunoștință abia în anul 2000

odată cu promovarea acțiunii în revendicare exercitată împotriva lor, când au

și fost evinși.

În acest context sunt

greșite dispozițiunile instanței de apel, care a preluat integral motivarea

primei instanțe, în sensul că "nu poate fi reținută buna credință a

cumpărătorilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare motivat

de faptul că aparența de drept în favoarea statului vânzător a încetat prin

apariția Legea nr. 112/1995, care prevedea la art. 1 că dispozițiile acestei

legi se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil".

Au solicitat

admiterea recursului, modificarea hotărârii instanței de apel și ca o

consecință a admiterii apelului, schimbarea hotărârii primei instanțe și

admiterea acțiunii introductive cu obligarea pârâților la plata prețului de

circulație pentru imobilul din București, sector 1, astfel cum a fost acesta

stabilit prin raportul de expertiză administrat în cauză.

Recursul este fondat,

pentru considerentele ce succed:

Potrivit art. 304

pct. 7 C. proc. civ. se poate cere modificarea unei hotărâri atunci când

aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive

contractorii ori străine de natura pricinii, dispoziție legală care semnifică

în cea de a doua ipoteză invocată în cauză și care ar atrage nelegalitatea

hotărârii astfel pronunțate, că între dispozitiv și considerentele hotărârii, respectiv

între acestea din urmă să existe contradicții, făcând astfel imposibilă determinarea

motivelor ce au fundamentat soluția pronunțată în cauză.

Or, analizând apelul

reclamanților, instanța de apel a statuat în sensul că în cauză nu sunt

întrunite cerințele art. 1337 C. civ. pentru considerentele acolo arătate,

soluția fiind conformă celor reținute în motivare. Împrejurarea că în

considerente se face mențiunea că reclamanții ar putea fi îndreptățiți la

restituirea prețului actualizat, nu se constituie într-o motivare

contradictorie, întrucât această soluție își are fundamentul în normele legii

speciale pentru ipoteza arătată în cuprinsul acesteia și care nu a fost

indicată în cauză (art. 50 din Legea nr. 10/2001).

Sunt fondate însă

criticile întemeiate pe motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., pentru considerentele:

Prin contractul de

vânzare-cumpărare nr. 570/112 din data de 24 aprilie 1997 reclamanta T.D.

împreuna cu soțul său T.L., în prezent decedat, au cumpărat apartamentul nr. 20

situat în imobilul din București, sector 1.

Ulterior, prin

sentința civilă nr. 388 din 2 aprilie 2005 pronunțată de Tribunalul București,

a fost admisă acțiunea formulată de reclamantele R.M.C.C. și M.G., pârâții din

acea cauză, reclamanți în cauza de față, fiind obligați să le lase în

proprietate imobilul menționat, sentință rămasă definitivă prin respingerea

apelului declarat împotriva acesteia.

Fiind astfel evinși

de foștii proprietari, reclamanții din cauza de față, invocând evicțiunea

consacrată în dreptul intern de dispozițiile art. 1337-1351 C. civ., au

solicitat atragerea răspunderii statului prin instituțiile sale la plata

despăgubirilor consecință a evingerii lor prin fapta terțului.

Invocând neîndeplinirea

condițiilor pretinse de aceste dispoziții legale, instanța de apel în mod greșit,

cu încălcarea normelor ce reglementează instituția menționată, au respins

pretenția reclamanților.

Se reține astfel ca

potrivit art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe

comparator de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut. În cazul în care

tulburarea provine din partea unei terțe persoane, cum este cazul în speță, vânzătorul

este obligat să-l apere pe comparator iar dacă nu reușește sa-l apere, va fi

obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent dacă a fost sau nu de

bună credință.

Dispozițiile legale

enunțate prevăd posibilitatea pentru cumpărătorul evins de a pretinde

rambursarea prețului, ca și a daunelor (inclusiv prețul/valoarea de circulație

a bunului) de la transmițătorul bunului.

În speță, instanța

avea de analizat dacă în cauză sunt întrunite condițiile antrenării răspunderii

vânzătorului pentru evicțiune, astfel cum sunt acestea reglementate de

dispozițiile legale menționate, respectiv dacă este vorba de o tulburare de

drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării, să nu fi fost cunoscută de

comparator și să existe o acțiune în justiție intentată de un terț împotriva

cumpărătorului.

Situația de fapt

rezultată din probele dosarului confirmă îndeplinirea condițiilor legale enunțate,

existând atât acțiunea în revendicare a terțului, tulburarea de drept,

materializată în pierderea proprietății asupra bunului, cât și cauza anterioară,

respectiv deținerea proprietății asupra bunului anterior transmisiunii de către

stat. Cât privește cea de a patra condiție, constând în necunoașterea cauzei

evicțiunii, se reține ca, opus considerentelor celor două instanțe, care au

prezumat că apariția unei legi (sn. Legea nr. 112/1995) ar constitui o atare

cauză, se reține că norma care pretinde condiția enunțată are în vedere latura

subiectivă (intențională) la momentul încheierii actului, ceea ce semnifică

cunoașterea/necunoașterea de către cumpărător a cauzei evicțiunii. Aceasta

înseamnă că era necesar ca în cauză să se dovedească împrejurarea că

reclamanții-cumpărători au cunoscut cauza evicțiunii, dovadă ce nu a fost făcută,

simpla împrejurare că legea menționată se aplică imobilelor preluate cu titlu

valabil neputând fi calificată drept o atitudine de nesocotire a normelor

acestei legi. Aceasta cu atât mai mult cu cât, la epoca încheierii actului,

imobilul în litigiu se încadra în categoria celor prevăzute de această lege,

fiind de neconceput ca particularii să statueze ori analizeze validitatea

titlului statului, atâta timp cât legea însăși încadra bunuri de natura celui

litigios în categoria celor reglementate de textul său iar vânzătorul a

procedat la transmiterea sa în temeiul normelor aceluiași act normativ.

Evicțiunea fiind

totală sunt incidente dispozițiile art. 1350 C. civ, potrivit cărora vânzătorul

este obligat la plata daunelor interese potrivit dreptului comun constând în

sporul de valoare dobândit de lucru, respectiv în prețul de circulație al

bunului, astfel cum a fost acesta determinat prin lucrarea de specialitate

administrată în cauză.

În speță, important

este de stabilit că reclamanții care nu își mai pot folosi în mod valabil

titlul de proprietate (de ex. pentru că bunul a fost transmis de un non dominus

în raport de reținerea nevalabilității titlului sau) pot solicita prin

intermediul unei căi de atac disponibile și suficiente, despăgubiri pentru

pierderea suferită din partea vânzătorului, în temeiul codului civil, pentru

evicțiune, fie chemând în garanție statul, fie pe calea unei acțiuni directe

împotriva transmițătorului, cale de care au uzat reclamanții în pricina dedusă judecații,

și care pentru considerentele expuse se vădește a fi fondată.

Ca urmare, constatând

incidența motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul dedus judecății va fi admis

potrivit celor consemnate în dispozitivul prezentei decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamanții T.D. și T.B. împotriva deciziei nr. 98A din 11 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe

care o modifică în sensul că admite apelul declarat de reclamanți împotriva

sentinței civile nr. 11 din 9 ianuarie 2009 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, pe care o schimbă în parte.

Admite acțiunea formulată de

reclamanții T.D. și T.B. împotriva pârâtului Municipiul București prin Primarul

General pe care îl obligă să plătească reclamanților suma de 506.651 lei cu

titlu de preț stabilit la valoarea de circulație a imobilului.

Păstrează restul dispozițiilor sentinței.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 2 februarie 2011.