ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 927/2012

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul Satu-Mare,

secția comercială de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 140/LC

din 25 ianuarie 2011 a admis acțiunea formulată de reclamanta W.A. în

contradictoriu cu pârâții G.G. și S.P.I.B. ROMÂNIA – Agenția Satu-Mare, în

sensul că a constatat nulitatea absolută a contractului de garanție imobiliară

nr. 4781/2006 și a contractului de garanție imobiliară nr. 4783/2006 încheiate

între părți, notate asupra imobilului înscris în C.F. 4064 N Satu Mare sub

numărul cadastral 988, în natură teren arabil intravilan.

S-a dispus radierea înscrierilor

efectuate în baza contractelor de garanție imobiliară pe foaia C, sub C5, 6, 7

și 8 în favoarea pârâtei S.P.I.B. ROMÂNIA – Agenția Satu-Mare.

În final au fost

obligați pârâții să plătească reclamantei suma de 2000 lei cu titlu de

cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare onorariu de avocat.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de fond a reținut, în principal, că imobilul în litigiu a fost

inițial proprietatea mamei reclamantei W.A., fiind trecut în proprietatea

Statului Român prin titlu juridic de donație.

Primarul Municipiului

Satu Mare prin dispoziția nr. 2208 din 24 noiembrie 2005 a soluționat notificarea depusă de reclamantă în baza Legii nr. 10/2001 și a dispus restituirea

în natură a construcțiilor cu destinație de locuință și restituirea în natură

prin atribuirea unui drept de folosință specială asupra terenului.

Prin încheierea nr. 131

din 5 ianuarie 2006 s-a admis în parte cererea de înscriere a imobilului

restituit reclamantei în baza Legii nr. 10/2001, înscriindu-se în proprietatea

reclamantei casa de locuit și construcțiile, cu un drept de folosință specială

pe această parcelă de teren. A fost respinsă cererea de înscriere a dreptului

de folosință specială asupra nr.top 988, cu motivarea că s-a efectuat o

înscriere în C.F. 4064 N Satu Mare în favoarea lui R.S., în baza unui titlu de

proprietate emis acestuia, în conformitate cu Legea nr. 18/1991.

Această notare a

dreptului de interdicție prevăzută de Legea nr. 18/1991 a făcut posibilă încheierea

unui contract autentic de vânzare-cumpărare între R.S. și pârâtul G.G., la data

de 22 decembrie 2003.

Dispoziția nr. 2208

din 24 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului Satu-Mare de restituire în

natură a imobilului a fost contestată în instanță de către R.S., iar prin

sentința civilă nr.1330/7 martie 2007 a Judecătoriei Satu-Mare această

contestație a fost respinsă. Soluția a fost menținută atât de instanța de apel,

cât și cea de recurs.

Ulterior, prin

sentința civilă nr. 2000 din 25 martie 2009 pronunțată de Judecătoria Satu-Mare

în Dosarul nr. 594/296/2006 a fost admisă acțiunea reclamantei, printre altele

constatându-se și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566

din 22 decembrie 2003 încheiat de BNP D.R., între R.S. și pârâtul G.G. pentru

parcela de teren sub nr.top 988 transcrisă în C.F. 4064 N Satu-Mare, precum și

radierea tuturor înscrierilor efectuate în favoarea pârâților.

Având în vedere că

prin hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă s-a desființat proprietatea

pârâtului G.G. asupra imobilului din litigiu, prin constatarea nulității

absolute a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul căruia a dobândit

dreptul de proprietate, astfel efectele acestui contract, în lumina

principiului retroactivității, în temeiul căreia nulitatea absolută a actului

își produce efecte chiar din momentul în care a fost încheiat, în baza acestui

principiu, precum și în baza principiului „

resolutio jure dantis, resolvitur

jus accipientis

” contractele de garanție imobiliare încheiate de pârâți

urmează soarta juridică a actului principal în temeiul căruia au fost

încheiate, respectiv nulitatea absolută a acestora.

Ipoteca este definită

ca un drept real accesoriu, care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau

a altei persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar, drept de

a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu

prioritate față de ceilalți creditori, din prețul acelui bun.

Din definiția

instituției, rezultă că ipoteca este un drept accesoriu care însoțește un drept

principal, respectiv dreptul de proprietate, astfel, dreptul de ipotecă urmează

soarta dreptului principal, conform principiului „

accesorium sequitur

principale

”.

În practica judiciară

a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială, în acest sens, se

pronunță decizia nr. 2201/2008, prin care se reține că, constituitorul ipotecii

care a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, în speță pârâtul G.G.,

dat în garanție, echivalează cu o stingere a ipotecii constituite asupra

acestuia pe cale principală, deoarece reclamanta nu este un terț dobânditor

ulterior constituirii ipotecii așa cum sunt reglementate situațiile din Codul

civil.

Curtea de Apel Oradea,

secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 64/AC

din 21 iunie 2011 a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta BC I.S.P.

ROMÂNIA SA, sucursala Satu Mare, împotriva sentinței nr. 140/LC din 25 ianuarie

2011 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, secția comercială și de contencios administrativ,

fiind preluate toate argumentele primei instanțe.

Împotriva deciziei

nr. 64/AC din 21 iunie 2011 a Curții de Apel Oradea, secția comercială și de contencios

administrativ și fiscal, a promovat recurs pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad

prin sucursala Satu Mare, care a criticat această hotărâre judecătorească

pentru nelegalitate, sub aspectul dispozițiilor art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ., solicitând desființarea deciziei atacate și pe cale de consecință

respingerea acțiunii reclamantei.

În dezvoltarea

motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că instanța de apel a constatat că

nu este aplicabilă în cauză excepția de la principiul anulării actului

subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, pentru că nu este vorba despre

un subdobânditor de bună credință și cu titlu oneros, ci e vorba de un drept

real accesoriu care însoțește dreptul principal. În realitate principiul

validității aparenței în drept este un principiu cu aplicabilitate generală,

ori de câte ori sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: eroarea comună

și invincibilă, precum și buna credință.

Reaua credință a

băncii nu a fost dovedită ci doar presupusă, iar contractele de garanție

imobiliară au fost încheiate de G.G. cu banca în august 2006, în timp ce

constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a intervenit

abia în anul 2009.

În mod greșit

instanța a considerat că nu poate fi eroare comună din moment ce reaua credință

a lui G.G. a fost stabilită prin hotărâre judecătorească. Caracterul comun al

erorii nu e dat de pluralitatea persoanelor aflate în eroare, ci se referă la

eroarea legitimă în care ar fi putut să se afle orice persoană rezonabilă, în

aceiași situație.

Înalta Curte,

analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de criticile

aduse de recurenta-pârâtă, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a

respinge recursul ca nefondat, pentru următoarele considerente.

Este adevărat că

între pârâții G.G.N. în calitatea de debitor-garant ipotecar și BANCA

COMERCIALĂ S.P.I.B. ROMANIA SA Arad, sucursala Satu Mare, în calitatea de

creditor ipotecar au fost încheiate contractele de garanție imobiliară nr. 4781

din 10 august 2006 și nr. 4783 din 10 august 2006, ambele autentificate la Biroul Notarului Public Satu Mare D.R., dreptul de ipotecă asupra imobilului reprezentând

teren intravilan în suprafață de 989 mp, înscris în C.F. nr. 4064 nedefinitiv

Satu Mare fiind constituit în favoarea băncii pentru credite în valoare de

13.995,67 Euro și respectiv 46.000 Euro.

Relevanță juridică în

corecta stabilire a situației de fapt și de drept o reprezintă sentința civilă

nr. 2000 din 25 martie 2009 pronunțată de Judecătoria Satu Mare prin care s-a

constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566 din 22

decembrie 2003 încheiat la BNP D.R. între pârâtul R.S. și pârâtul G.G. pentru

parcela de sub nr.top 988 înscris în C.F. vechi 4173 Satu Mare și transcris în C.F.

nedefinitiv 4064 N Satu Mare. În considerentele acestei hotărâri s-a arătat că

pârâtul R.S. a fost beneficiarul constituirii dreptului de proprietate asupra

terenului în litigiu. În temeiul art. 10 lit. t) din Legea nr. 42/1990

coroborat cu art. 15 alin. (5) din Legea nr. 18/1991 acestuia i se putea

constitui dreptul de proprietate numai pentru teren arabil extravilan în

suprafață de 10.000 mp sau pentru teren intravilan, în condițiile Legii nr. 341/2004,

în suprafață de 500 mp.

Terenul în litigiu nu

a intrat însă sub incidența legii fondului funciar, fiind un teren ce nu a fost

preluat de stat prin acte translative de proprietate, constatându-se prin

sentința civilă nr. 1330 din 7 martie 2007 a Judecătoriei Satu Mare, definitivă și irevocabilă, că nu a fost încheiat în mod valabil un contract de donație

între antecesorii reclamantei și Statul Român.

Corect au apreciat

instanțele judecătorești anterioare că titlul în baza căruia pârâtul a dobândit

dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu fiind constatat nul

absolut prin hotărâre judecătorească, nulitatea care afectează titlul pârâtului

produce efecte și asupra contractelor de garanție imobiliară, devenind

aplicabil principiul „accesorium sequitur principulem”.

Nu poate fi primită

apărarea recurentei pârâte potrivit căreia există îndeplinite condițiile de

aplicare ale principiului validității aparenței în drept, banca fiind de bună

credință și fără ca ea să fie în culpă.

Chiar dacă banca este

terț, atât față de titlul de proprietate emis pe numele numitului R.S. cât și

față de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5566 din 22

decembrie 2003 la BNP D.R. prin care cumpărătorul G.G.N. a devenit proprietarul

terenului arabil intravilan în suprafață de 989 mp, în speță operează pe deplin

teza potrivit căreia pierderea dreptului de proprietate ca urmare a constatării

nulității absolute a actului de dobândire, are ca efect și stingerea pe cale

principală a dreptului accesoriu ce a însoțit dreptul principal.

Din verificarea

întregii documentații, apare fără echivoc, că unul dintre argumentele care au

condus la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare

nr. 5566 din 22 decembrie 2003 la reprezentat și faptul că această operațiune

juridică a avut loc în perioada de interdicție de 10 ani instituită de lege

pentru înstrăinarea terenurilor pentru care s-a constituit dreptul de proprietate.

Buna-credință a

dobânditorului dreptului de proprietate, din perspectiva cadrului legal

instituit de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară,

există numai atunci când la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului

în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul

cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții

funciare nu reiese vreo neconcordanță între acestea și situația juridică reală.

Era și în interesul

recurentei-pârâte să verifice cu maximă diligență regimul juridic al imobilului

ipotecat prin contractul de garanție imobiliară, context în care se putea

constata că există o neconcordanță între titlul transmițătorului și cuprinsul

cărții funciare și anume că transmițătorul a obținut constituirea dreptului de

proprietate asupra unui teren care în evidența cărților funciare figura preluat

de stat cu titlu juridic donație teren, ce nu intra sub incidența legii

fondului funciar.

Pentru aceste

rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta BC I.S.P.

ROMÂNIA SA Arad prin Sucursala Satu Mare împotriva deciziei nr. 64 din 21 iunie

2011 pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția comercială de contencios administrativ

și fiscal, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de

dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul

declarat de pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad prin Sucursala Satu-Mare împotriva

deciziei nr. 64 de la 21 iunie 2011 pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția

comercială, de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică,

astăzi 23 februarie 2012.