ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 927/2012

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul Satu-Mare, secția comercială de contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 140/LC din 25 ianuarie 2011 a admis acțiunea formulată de reclamanta W.A. în contradictoriu cu pârâții G.G. și S.P.I.B. ROMÂNIA – Agenția Satu-Mare, în sensul că a constatat nulitatea absolută a contractului de garanție imobiliară nr. 4781/2006 și a contractului de garanție imobiliară nr. 4783/2006 încheiate între părți, notate asupra imobilului înscris în C.F. 4064 N Satu Mare sub numărul cadastral 988, în natură teren arabil intravilan. S-a dispus radierea înscrierilor efectuate în baza contractelor de garanție imobiliară pe foaia C, sub C5, 6, 7 și 8 în favoarea pârâtei S.P.I.B.

ROMÂNIA – Agenția Satu-Mare. În final au fost obligați pârâții să plătească reclamantei suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare onorariu de avocat. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut, în principal, că imobilul în litigiu a fost inițial proprietatea mamei reclamantei W.A., fiind trecut în proprietatea Statului Român prin titlu juridic de donație. Primarul Municipiului Satu Mare prin dispoziția nr. 2208 din 24 noiembrie 2005 a soluționat notificarea depusă de reclamantă în baza Legii nr. 10/2001 și a dispus restituirea în natură a construcțiilor cu destinație de locuință și restituirea în natură prin atribuirea unui drept de folosință specială asupra terenului.

Prin încheierea nr. 131 din 5 ianuarie 2006 s-a admis în parte cererea de înscriere a imobilului restituit reclamantei în baza Legii nr. 10/2001, înscriindu-se în proprietatea reclamantei casa de locuit și construcțiile, cu un drept de folosință specială pe această parcelă de teren. A fost respinsă cererea de înscriere a dreptului de folosință specială asupra nr.top 988, cu motivarea că s-a efectuat o înscriere în C.F. 4064 N Satu Mare în favoarea lui R.S., în baza unui titlu de proprietate emis acestuia, în conformitate cu Legea nr. 18/1991. Această notare a dreptului de interdicție prevăzută de Legea nr. 18/1991 a făcut posibilă încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare între R.S.

și pârâtul G.G., la data de 22 decembrie 2003. Dispoziția nr. 2208 din 24 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului Satu-Mare de restituire în natură a imobilului a fost contestată în instanță de către R.S., iar prin sentința civilă nr.1330/7 martie 2007 a Judecătoriei Satu-Mare această contestație a fost respinsă. Soluția a fost menținută atât de instanța de apel, cât și cea de recurs. Ulterior, prin sentința civilă nr. 2000 din 25 martie 2009 pronunțată de Judecătoria Satu-Mare în Dosarul nr. 594/296/2006 a fost admisă acțiunea reclamantei, printre altele constatându-se și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566 din 22 decembrie 2003 încheiat de BNP D.R., între R.S.

și pârâtul G.G. pentru parcela de teren sub nr.top 988 transcrisă în C.F. 4064 N Satu-Mare, precum și radierea tuturor înscrierilor efectuate în favoarea pârâților. Având în vedere că prin hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă s-a desființat proprietatea pârâtului G.G. asupra imobilului din litigiu, prin constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul căruia a dobândit dreptul de proprietate, astfel efectele acestui contract, în lumina principiului retroactivității, în temeiul căreia nulitatea absolută a actului își produce efecte chiar din momentul în care a fost încheiat, în baza acestui principiu, precum și în baza principiului „ resolutio jure dantis, resolvitur jus accipientis ” contractele de garanție imobiliare încheiate de pârâți urmează soarta juridică a actului principal în temeiul căruia au fost încheiate, respectiv nulitatea absolută a acestora.

Ipoteca este definită ca un drept real accesoriu, care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau a altei persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar, drept de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți creditori, din prețul acelui bun.

Din definiția instituției, rezultă că ipoteca este un drept accesoriu care însoțește un drept principal, respectiv dreptul de proprietate, astfel, dreptul de ipotecă urmează soarta dreptului principal, conform principiului „ accesorium sequitur principale ”. În practica judiciară a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială, în acest sens, se pronunță decizia nr. 2201/2008, prin care se reține că, constituitorul ipotecii care a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, în speță pârâtul G.G., dat în garanție, echivalează cu o stingere a ipotecii constituite asupra acestuia pe cale principală, deoarece reclamanta nu este un terț dobânditor ulterior constituirii ipotecii așa cum sunt reglementate situațiile din Codul civil.

Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 64/AC din 21 iunie 2011 a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA, sucursala Satu Mare, împotriva sentinței nr. 140/LC din 25 ianuarie 2011 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, secția comercială și de contencios administrativ, fiind preluate toate argumentele primei instanțe. Împotriva deciziei nr. 64/AC din 21 iunie 2011 a Curții de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, a promovat recurs pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad prin sucursala Satu Mare, care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, sub aspectul dispozițiilor art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ., solicitând desființarea deciziei atacate și pe cale de consecință respingerea acțiunii reclamantei. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că instanța de apel a constatat că nu este aplicabilă în cauză excepția de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, pentru că nu este vorba despre un subdobânditor de bună credință și cu titlu oneros, ci e vorba de un drept real accesoriu care însoțește dreptul principal. În realitate principiul validității aparenței în drept este un principiu cu aplicabilitate generală, ori de câte ori sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: eroarea comună și invincibilă, precum și buna credință. Reaua credință a băncii nu a fost dovedită ci doar presupusă, iar contractele de garanție imobiliară au fost încheiate de G.G.

cu banca în august 2006, în timp ce constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a intervenit abia în anul 2009. În mod greșit instanța a considerat că nu poate fi eroare comună din moment ce reaua credință a lui G.G. a fost stabilită prin hotărâre judecătorească. Caracterul comun al erorii nu e dat de pluralitatea persoanelor aflate în eroare, ci se referă la eroarea legitimă în care ar fi putut să se afle orice persoană rezonabilă, în aceiași situație. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de criticile aduse de recurenta-pârâtă, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge recursul ca nefondat, pentru următoarele considerente.

Este adevărat că între pârâții G.G.N. în calitatea de debitor-garant ipotecar și BANCA COMERCIALĂ S.P.I.B. ROMANIA SA Arad, sucursala Satu Mare, în calitatea de creditor ipotecar au fost încheiate contractele de garanție imobiliară nr. 4781 din 10 august 2006 și nr. 4783 din 10 august 2006, ambele autentificate la Biroul Notarului Public Satu Mare D.R., dreptul de ipotecă asupra imobilului reprezentând teren intravilan în suprafață de 989 mp, înscris în C.F. nr. 4064 nedefinitiv Satu Mare fiind constituit în favoarea băncii pentru credite în valoare de 13.995,67 Euro și respectiv 46.000 Euro. Relevanță juridică în corecta stabilire a situației de fapt și de drept o reprezintă sentința civilă nr. 2000 din 25 martie 2009 pronunțată de Judecătoria Satu Mare prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566 din 22 decembrie 2003 încheiat la BNP D.R.

între pârâtul R.S. și pârâtul G.G. pentru parcela de sub nr.top 988 înscris în C.F. vechi 4173 Satu Mare și transcris în C.F. nedefinitiv 4064 N Satu Mare. În considerentele acestei hotărâri s-a arătat că pârâtul R.S. a fost beneficiarul constituirii dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu. În temeiul art. 10 lit. t) din Legea nr. 42/1990 coroborat cu art. 15 alin. (5) din Legea nr. 18/1991 acestuia i se putea constitui dreptul de proprietate numai pentru teren arabil extravilan în suprafață de 10.000 mp sau pentru teren intravilan, în condițiile Legii nr. 341/2004, în suprafață de 500 mp.

Terenul în litigiu nu a intrat însă sub incidența legii fondului funciar, fiind un teren ce nu a fost preluat de stat prin acte translative de proprietate, constatându-se prin sentința civilă nr. 1330 din 7 martie 2007 a Judecătoriei Satu Mare, definitivă și irevocabilă, că nu a fost încheiat în mod valabil un contract de donație între antecesorii reclamantei și Statul Român. Corect au apreciat instanțele judecătorești anterioare că titlul în baza căruia pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu fiind constatat nul absolut prin hotărâre judecătorească, nulitatea care afectează titlul pârâtului produce efecte și asupra contractelor de garanție imobiliară, devenind aplicabil principiul „accesorium sequitur principulem”.

Nu poate fi primită apărarea recurentei pârâte potrivit căreia există îndeplinite condițiile de aplicare ale principiului validității aparenței în drept, banca fiind de bună credință și fără ca ea să fie în culpă. Chiar dacă banca este terț, atât față de titlul de proprietate emis pe numele numitului R.S. cât și față de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5566 din 22 decembrie 2003 la BNP D.R. prin care cumpărătorul G.G.N. a devenit proprietarul terenului arabil intravilan în suprafață de 989 mp, în speță operează pe deplin teza potrivit căreia pierderea dreptului de proprietate ca urmare a constatării nulității absolute a actului de dobândire, are ca efect și stingerea pe cale principală a dreptului accesoriu ce a însoțit dreptul principal.

Din verificarea întregii documentații, apare fără echivoc, că unul dintre argumentele care au condus la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566 din 22 decembrie 2003 la reprezentat și faptul că această operațiune juridică a avut loc în perioada de interdicție de 10 ani instituită de lege pentru înstrăinarea terenurilor pentru care s-a constituit dreptul de proprietate. Buna-credință a dobânditorului dreptului de proprietate, din perspectiva cadrului legal instituit de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, există numai atunci când la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între acestea și situația juridică reală.

Era și în interesul recurentei-pârâte să verifice cu maximă diligență regimul juridic al imobilului ipotecat prin contractul de garanție imobiliară, context în care se putea constata că există o neconcordanță între titlul transmițătorului și cuprinsul cărții funciare și anume că transmițătorul a obținut constituirea dreptului de proprietate asupra unui teren care în evidența cărților funciare figura preluat de stat cu titlu juridic donație teren, ce nu intra sub incidența legii fondului funciar. Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad prin Sucursala Satu Mare împotriva deciziei nr. 64 din 21 iunie 2011 pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția comercială de contencios administrativ și fiscal, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad prin Sucursala Satu-Mare împotriva deciziei nr. 64 de la 21 iunie 2011 pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 23 februarie 2012.