ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5042/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea formulată la data de 6 mai 2003, reclamanta A.F.I. instituție publică de interes local sub autoritatea C.G.M.B. a chemat-o în judecată pe pârâta SC O.P.C. SRL București, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată la plata sumei de 12.333,70 dolari S.U.A. din care 7840,27 dolari S.U.A., reprezentând penalități de întârziere aferente perioadei august 2001 – martie 2003, cu cheltuieli de judecată. A susținut că pârâta utilizează spațiul situat în București, în baza fișei de calcul din 27 iunie 1998 și dispoziției P.G. și că aceasta nu și-a respectat obligațiile asumate în calitate de chiriaș motiv pentru care a încercat recuperarea debitului, procedând la concilierea directă, însă orice efort de acoperire a prejudiciului a eșuat.

Prin sentința civilă nr. 10091 din 3 septembrie 2003, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins ca neîntemeiată acțiunea, reținând că reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu pentru a se proceda la evacuare și nici a termenului închirierii imobilului, depunând la dosar înscrisuri care dovedesc modul de calcul al chiriei și penalităților și nicidecum contractul în baza căruia s-ar datora sumele pretinse. Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței menționate a fost respins ca nefondat de către Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, așa cum rezultă din decizia nr. 28 din 9 februarie 2003. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că între reclamantă și pârâtă nu există raporturi contractuale, pârâta având doar calitatea de terț și că în situația în care a fost în raporturi de sublocațiune cu SC L.I.

SRL, chiriașă a spațiului reclamantei, acțiunea directă împotriva ei nu se justifică; singura parte împotriva căreia reclamanta putea să se îndrepte direct fiind SC L.I. SRL, astfel că instanța a apreciat ca nedovedite raporturile contractuale dintre reclamantă și pârâtă. Împotriva acestei decizii reclamanta a declarat recurs solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 305 C. proc. civ., admiterea acestuia, susținând netemeinicia și nelegalitatea deciziei întrucât în mod greșit s-a reținut tacita relocațiune privind contractul de închiriere, deoarece între părți a intervenit contractul de asociere în participațiune și actul adițional la acest contract, iar contractul de închiriere și-a încetat efectele de drept în baza dispoziției din 15 ianuarie 1992 a P.G.

și a procesului verbal de constatare încheiat de delegații primăriei; că există deja bază legală a utilizării spațiului de către pârâtă, aceasta fiind fișa de calcul din 27 iunie 1998, reprezentantul reclamantei cunoscând cote de aport stabilită în contractul de asociere în participațiune și obligându-se să participe cu o cotă aferentă proporțional cu suprafața ocupată la lucrările de consolidare ale imobilului în litigiu, astfel că este dovedită calitatea procesuală pasivă a pârâtei. Recursul declarat în cauză este nefondat. Din analiza actelor și lucrărilor dosarului rezultă că între P.M.B. prin reprezentanții SC C. SA și SC L.I. SRL București a fost încheiat contractul de închiriere din 19 octombrie 1990, perioada de închiriere fiind de cinci ani, respectiv până la data de 21 septembrie 1995, destinația spațiului fiind producție.

La data împlinirii termenului închirierii, locatorul nu l-a concediat pe chiriaș, conform dispozițiilor C. civ. În perioada derulării contractului de închiriere dintre cele două părți, respectiv la data de 15 mai 1997, între SC L.I. SRL București și SC T.P. SRL București a fost încheiat contractul de asociere în participațiune, având ca obiect desfășurarea în comun a activității de tipografie. La data de 6 septembrie 1997, asociatul unic al SC T.P. SRL, a vândut toate părțile sociale lui C.A., denumirea societății fiind schimbată în SC O.S.P.C. SRL, astfel că părțile contractului de asociere au devenit SC L.I. SRL și SC O.S.P.C. SRL. La 10 aprilie 1998 între aceste două societăți care fac obiectul contractului de asociere în participațiune a fost încheiat actul adițional, potrivit căruia SC L.I.

SRL, a pus la dispoziția SC O.P.C. SRL spațiul situat în București, în suprafață de 385 mp. Față de situația de fapt existentă, Curtea reține că întrucât dispozițiile art. 1437 C. civ., în sensul concedierii prevăzute de lege la expirarea perioadei de închiriere, iar locatarul a fost lăsat în posesie potrivit dispozițiilor aceluiași articol, contractul de închiriere încheiat pe perioadă determinată a devenit contract de închiriere pe perioadă nedeterminată, operând tacita relocațiune, așa cum corect a reținut instanța de fond.

Faptul că pe perioada existenței contractului de închiriere, între locatar și un terț s-a încheiat un contract de asociere în participațiune, în temeiul căruia i s-a permis terțului asociat să folosească spațiul închiriat, nu schimba părțile în raporturile de locațiune stabilite și clar determinate prin contractul de închiriere, astfel că în mod corect instanța de apel a reținut ca nedovedite raporturile contractuale dintre pârâtă având calitate de asociat într-un contract de asociere care nu are nici o legătură cu contractul de închiriere și reclamantă care nu este parte în acest contract, dar care este parte în contractul de închiriere a spațiului. De reținut este faptul că numai prețul închirierii poate fi numit chirie, iar chiria nu poate fi cerută decât în temeiul unui contract de închiriere.

Cum între părțile în litigiu nu a fost încheiat un contract de închiriere, pretențiile reclamantei cu titlu de chirie și cererea sa privind evacuarea, nu au temei legal și nu pot fi admise. Adresa înregistrată la 27 iunie 1998, pe care reclamanta a depus-o la dosarul cauzei (dosar recurs) și pe care a intitulat-o fișă de calcul și prin care i se comunică pârâtei că are obligația să plătească suma de 450,03 dolari S.U.A. lunar, reprezentând contravaloare drept folosință nu poate înlocui contractul de închiriere, contract care se încheie între cel puțin două părți, reprezintă voința părților, un contract de închiriere neputând fi un act unilateral. Se constată deci că în temeiul contractului de închiriere reclamanta avea dreptul să pretindă plata chiriei de la locatara SC L.I.

SRL și prin denunțarea acestui contract să limiteze efectele lui și să ceară evacuarea locatarei din spațiul închiriat dar nicidecum să se îndrepte împotriva unei părți care nu are nici o calitate în acest contract. Cum pârâta nu are nici o calitate în contractul de închiriere instanța nu-l poate obliga să plătească chirie și nici să dispună evacuarea acesteia, astfel că cele două instanțe corect au judecat cauza respingând acțiunea reclamantei. Ața fiind, Curtea constată că decizia atacată este la adăpost de orice critică, urmând ca în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta C.G.M.B. – A.F.I. București, împotriva deciziei civile nr. 28 din 9 februarie 2004 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. I revocabilă . Pronunțata în ședință publică, astăzi 27 octombrie 2005.