ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3744/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la

Tribunalul Brăila, reclamanta D.S.P. Brăila le-a chemat în judecată pe pârâtele

SC S. SRL Brăila și D.M. și a solicitat ca prin sentința care se va pronunța să

se dispună rezilierea contractului de închiriere, evacuarea pârâtei SC S. SRL

din spațiul situat în Bd. Independenței și obligarea pârâtelor în solidar la

plata chiriei restante și a penalităților de întârziere.

În aceeași cauză pârâta SC S. SRL

Brăila a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat ca reclamanta

să fie obligată să-i plătească contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului

în perioada 1992-1995.

Tribunalul Brăila, prin sentința nr.

1972/2003 a admis acțiunea principală, a dispus rezilierea contractului de

închiriere și evacuarea pârâtei SC S. SRL Brăila din spațiul comercial.

Pârâtele au fost obligate și la plata în solidar a sumei de 39.777.484 lei

chirie restantă și penalități de întârziere. Prin aceeași sentință tribunalul a

respins cererea reconvențională formulată de pârâta SC S. SRL Brăila.

Instanța de fond a reținut că

pârâtele nu au respectat clauzele contractului de închiriere întrucât nu au

achitat chiria conform obligației asumate, care de altfel a fost recunoscută ca

datorată prin întâmpinare. În ce privește cererea reconvențională pentru

respingerea pretențiilor formulate prin aceasta s-a apreciat că îmbunătățirile

efectuate în spațiu privesc o altă perioadă decât cea în care imobilul a fost

închiriat conform contractului nr. 110/2000.

Sentința nr. 1972/2003 pronunțată de

Tribunalul Brăila a fost apelată de pârâtă care a criticat numai partea din

hotărâre prin care i s-a respins cererea reconvențională. Apelanta a susținut

că instanța de fond nu a ținut seama de faptul că îmbunătățirile s-au făcut cu

acordul reclamantei și că în perioada anterioară contractului a deținut spațiul

ca subchiriaș, în baza contractului încheiat cu chiriașa principală, M.E.R., filiala

Brăila.

Apelul a fost soluționat de Curtea

de Apel Galați, care prin decizia nr. 113 din 22 iunie 2004, a schimbat în

parte sentința nr. 1972/2003, pronunțată de Tribunalul Brăila și în fond a

admis cererea reconvențională formulată de SC S. SRL Brăila, reclamanta D.S.P.

Brăila fiind obligată la plata sumei de 40.200.000 lei contravaloarea

îmbunătățirilor efectuate în spațiul comercial, cu 11.062.000 lei cheltuieli de

judecată.

Pentru a decide astfel Curtea, după

examinarea probelor aflate la dosar, a stabilit că reclamanta a fost de acord

cu subînchirierea spațiului în discuție așa încât s-a dovedit că anterior

anului 1997 când contractul de închiriere s-a încheiat direct cu reclamanta,

spațiul a fost deținut de apelantă căreia în conformitate cu art. 1418, art.

1444 și art. 997 C. civ., i se cuvin cheltuielile făcute pentru îmbunătățirile

efectuate așa cum au fost determinate de expertiză.

Împotriva deciziei pronunțată în

apel a declarat recurs, cu respectarea prevederilor art. 301 și art. 303 C.

proc. civ., reclamanta D.S.P. Brăila, prin care a invocat motivele prevăzute de

art. 304 alin. (10) și (9) C. proc. civ., în temeiul cărora a solicitat admiterea

recursului și modificarea deciziei în sensul respingerii apelului pârâtei SC S.

SRL Brăila.

Primul motiv vizează nepronunțarea

asupra excepțiilor prematurității și tardivității cererii reconvenționale cât

și asupra excepției privind prescripția dreptului la acțiune, în condițiile în

care, singura mențiune cu privire la excepții se află în practica nu și în

dispozitiv. În drept, recurenta a invocat art. 261 alin. (5) C. proc. civ., în

temeiul căruia a apreciat că nemotivarea respingerii excepțiilor echivalează cu

o nepronunțare a instanței care atrage casarea hotărârii. În susținerea

argumentului că cererea reconvențională nu derivă din același raport juridic și

că era obligatorie concilierea prealabilă a fost invocat și art. 720

5

C. proc. civ. Cu privire la îmbunătățiri, recurenta a susținut că acestea exced

termenului de 3 ani prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1958.

Al doilea motiv de recurs care

vizează greșita aplicare a legii, a fost argumentat de recurentă pe

nerespectarea condițiilor subînchirierii de către intimată în raporturile cu

chiriașul principal M.E.R., în sensul că acesta din urmă avea închiriat spațiul

pentru sediu de partid, iar subchiriașa (intimata) a amenajat acel spațiu ca

tipografie. Recurenta a mai susținut că nu-i poate fi opus contractul de

subînchiriere pentru că nu are dată certă, cât și pentru faptul că în perioada

în care a făcut îmbunătățirile intimata nu putea fi considerată decât un

detentor samavolnic, care urmează să suporte toate consecințele referitoare la

locațiune. În susținerea acestui motiv au fost invocate prevederile art. 494 C.

civ., iar în ce privește cuantumul sumei stabilită de expertiză a apreciat că

nu se puteau acorda decât cheltuielile voluptorii care sunt în sumă de 999.902

lei.

Intimata prin întâmpinare a invocat

excepția prevăzută de art. 302

1

C. proc. civ., în temeiul căreia a

solicitat anularea recursului. Pe fond, a apreciat că recursul este neîntemeiat

și că soluția Curții de Apel Galați, răspunde cerințelor legale.

Recursul este nefondat.

Asupra excepției invocată de

intimată, Curtea a apreciat că nu sunt motive pentru aplicarea sancțiunii

prevăzute de art. 302

1

C. proc. civ., întrucât elementele de

identificare prevăzute de lit. a) sunt suficiente. Mai mult prevederile

referitoare la aceste aspecte au fost declarate neconstituționale.

Analizând critica referitoare la

nepronunțarea pe excepțiile invocate prin întâmpinare de recurenta SC S. SRL

Brăila în fața instanței de apel, Curtea constată că susținerile sunt nefondate

întrucât din analiza deciziei recurate rezultă că acestea au fost respinse, așa

încât afirmația recurentei este nesusținută. În legătură cu lipsa concilierii

prealabile, Curtea având în vedere faptul că prin cererea reconvențională au

fost formulate pretenții împotriva reclamantului care derivă din același raport

juridic va respinge susținerea referitoare la lipsa concilierii întrucât din

dispozițiile art. 720

5

C. proc. civ., rezultă cu evidență că în

această situație nu este necesară o altă încercare de conciliere. După cum

rezultă din actele dosarului între părțile în proces s-au stabilit raporturi

juridice anterior încheierii contractului de locațiune, așa încât dispozițiile art.

720

5

C. proc. civ., își găsesc aplicare iar instanța a respins

corect excepția invocată de reclamantă, recurenta din dosarul de față. Cu

referire la celelalte excepții privind tardivitatea formulării cererii

reconvenționale și excepția privind prescripția extinctivă, Curtea apreciază că

trimiterea la textele de lege C. civ., referitoare la momentul în care

chiriașul își poate valorifica drepturile cu privire la îmbunătățiri rezolvă în

ce privește motivarea și problema excepțiilor privind tardivitatea cererii

reconvenționale și a excepției privind prescripția extinctivă care au fost

respinse de instanța de apel. Chiar dacă este o analiză implicită a acestor

excepții nu se poate reține că soluția nu a fost motivată în fapt și în drept.

În susținerea celui de-al doilea

motiv de recurs a fost invocat art. 304 pct. 9 C. proc. civ., însă din

cuprinsul argumentelor aduse în sprijinul acestuia nu rezultă care este textul

de lege aplicat greșit. Chestiunile de fond invocate vizează netemeinicia și nu

nelegalitatea deciziei recurate. Astfel, recurenta admite că transmiterea

folosinței nu era interzisă prin contractul principal încheiat de aceasta cu M.E.R.,

însă susține că sublocațiunea a contravenit condițiilor din contractul

principal prin faptul că în spațiul destinat sediului de partid s-a amenajat o

tipografie. În condițiile în care lucrările au fost făcute cu acordul

reclamantei recurente care după deținerea spațiului ca sublocatar de către

intimată a încheiat contract direct cu aceasta, critica nu poate fi primită. De

altfel, expertiza a verificat lucrările efectuate în spațiul închiriat și a

stabilit că îmbunătățirile aduse imobilului proprietatea reclamantei recurente

sunt reale.

În fine, din copia contractului de

închiriere aflată la fond rezultă că acesta a fost vizat și înregistrat la 23

februarie 2000.

În consecință se constată că nu sunt

motive de nelegalitate care să ducă la modificarea deciziei pronunțată de

Curtea de Apel Galați, astfel că potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va

fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de reclamanta D.S.P. Brăila, împotriva deciziei nr. 113/ A din 22

iunie 2004 a Curții de Apel Galați.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 17 iunie 2005.