ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3744/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la Tribunalul Brăila, reclamanta D.S.P. Brăila le-a chemat în judecată pe pârâtele SC S. SRL Brăila și D.M. și a solicitat ca prin sentința care se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere, evacuarea pârâtei SC S. SRL din spațiul situat în Bd. Independenței și obligarea pârâtelor în solidar la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere. În aceeași cauză pârâta SC S. SRL Brăila a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat ca reclamanta să fie obligată să-i plătească contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în perioada 1992-1995.

Tribunalul Brăila, prin sentința nr. 1972/2003 a admis acțiunea principală, a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei SC S. SRL Brăila din spațiul comercial. Pârâtele au fost obligate și la plata în solidar a sumei de 39.777.484 lei chirie restantă și penalități de întârziere. Prin aceeași sentință tribunalul a respins cererea reconvențională formulată de pârâta SC S. SRL Brăila. Instanța de fond a reținut că pârâtele nu au respectat clauzele contractului de închiriere întrucât nu au achitat chiria conform obligației asumate, care de altfel a fost recunoscută ca datorată prin întâmpinare. În ce privește cererea reconvențională pentru respingerea pretențiilor formulate prin aceasta s-a apreciat că îmbunătățirile efectuate în spațiu privesc o altă perioadă decât cea în care imobilul a fost închiriat conform contractului nr. 110/2000.

Sentința nr. 1972/2003 pronunțată de Tribunalul Brăila a fost apelată de pârâtă care a criticat numai partea din hotărâre prin care i s-a respins cererea reconvențională. Apelanta a susținut că instanța de fond nu a ținut seama de faptul că îmbunătățirile s-au făcut cu acordul reclamantei și că în perioada anterioară contractului a deținut spațiul ca subchiriaș, în baza contractului încheiat cu chiriașa principală, M.E.R., filiala Brăila. Apelul a fost soluționat de Curtea de Apel Galați, care prin decizia nr. 113 din 22 iunie 2004, a schimbat în parte sentința nr. 1972/2003, pronunțată de Tribunalul Brăila și în fond a admis cererea reconvențională formulată de SC S. SRL Brăila, reclamanta D.S.P.

Brăila fiind obligată la plata sumei de 40.200.000 lei contravaloarea îmbunătățirilor efectuate în spațiul comercial, cu 11.062.000 lei cheltuieli de judecată. Pentru a decide astfel Curtea, după examinarea probelor aflate la dosar, a stabilit că reclamanta a fost de acord cu subînchirierea spațiului în discuție așa încât s-a dovedit că anterior anului 1997 când contractul de închiriere s-a încheiat direct cu reclamanta, spațiul a fost deținut de apelantă căreia în conformitate cu art. 1418, art. 1444 și art. 997 C. civ., i se cuvin cheltuielile făcute pentru îmbunătățirile efectuate așa cum au fost determinate de expertiză. Împotriva deciziei pronunțată în apel a declarat recurs, cu respectarea prevederilor art. 301 și art. 303 C. proc.

civ., reclamanta D.S.P. Brăila, prin care a invocat motivele prevăzute de art. 304 alin. (10) și (9) C. proc. civ., în temeiul cărora a solicitat admiterea recursului și modificarea deciziei în sensul respingerii apelului pârâtei SC S. SRL Brăila. Primul motiv vizează nepronunțarea asupra excepțiilor prematurității și tardivității cererii reconvenționale cât și asupra excepției privind prescripția dreptului la acțiune, în condițiile în care, singura mențiune cu privire la excepții se află în practica nu și în dispozitiv. În drept, recurenta a invocat art. 261 alin. (5) C. proc. civ., în temeiul căruia a apreciat că nemotivarea respingerii excepțiilor echivalează cu o nepronunțare a instanței care atrage casarea hotărârii.

În susținerea argumentului că cererea reconvențională nu derivă din același raport juridic și că era obligatorie concilierea prealabilă a fost invocat și art. 720 5 C. proc. civ. Cu privire la îmbunătățiri, recurenta a susținut că acestea exced termenului de 3 ani prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1958. Al doilea motiv de recurs care vizează greșita aplicare a legii, a fost argumentat de recurentă pe nerespectarea condițiilor subînchirierii de către intimată în raporturile cu chiriașul principal M.E.R., în sensul că acesta din urmă avea închiriat spațiul pentru sediu de partid, iar subchiriașa (intimata) a amenajat acel spațiu ca tipografie. Recurenta a mai susținut că nu-i poate fi opus contractul de subînchiriere pentru că nu are dată certă, cât și pentru faptul că în perioada în care a făcut îmbunătățirile intimata nu putea fi considerată decât un detentor samavolnic, care urmează să suporte toate consecințele referitoare la locațiune.

În susținerea acestui motiv au fost invocate prevederile art. 494 C. civ., iar în ce privește cuantumul sumei stabilită de expertiză a apreciat că nu se puteau acorda decât cheltuielile voluptorii care sunt în sumă de 999.902 lei. Intimata prin întâmpinare a invocat excepția prevăzută de art. 302 1 C. proc. civ., în temeiul căreia a solicitat anularea recursului. Pe fond, a apreciat că recursul este neîntemeiat și că soluția Curții de Apel Galați, răspunde cerințelor legale. Recursul este nefondat. Asupra excepției invocată de intimată, Curtea a apreciat că nu sunt motive pentru aplicarea sancțiunii prevăzute de art. 302 1 C. proc. civ., întrucât elementele de identificare prevăzute de lit. a) sunt suficiente.

Mai mult prevederile referitoare la aceste aspecte au fost declarate neconstituționale. Analizând critica referitoare la nepronunțarea pe excepțiile invocate prin întâmpinare de recurenta SC S. SRL Brăila în fața instanței de apel, Curtea constată că susținerile sunt nefondate întrucât din analiza deciziei recurate rezultă că acestea au fost respinse, așa încât afirmația recurentei este nesusținută. În legătură cu lipsa concilierii prealabile, Curtea având în vedere faptul că prin cererea reconvențională au fost formulate pretenții împotriva reclamantului care derivă din același raport juridic va respinge susținerea referitoare la lipsa concilierii întrucât din dispozițiile art. 720 5 C. proc.

civ., rezultă cu evidență că în această situație nu este necesară o altă încercare de conciliere. După cum rezultă din actele dosarului între părțile în proces s-au stabilit raporturi juridice anterior încheierii contractului de locațiune, așa încât dispozițiile art. 720 5 C. proc. civ., își găsesc aplicare iar instanța a respins corect excepția invocată de reclamantă, recurenta din dosarul de față. Cu referire la celelalte excepții privind tardivitatea formulării cererii reconvenționale și excepția privind prescripția extinctivă, Curtea apreciază că trimiterea la textele de lege C. civ., referitoare la momentul în care chiriașul își poate valorifica drepturile cu privire la îmbunătățiri rezolvă în ce privește motivarea și problema excepțiilor privind tardivitatea cererii reconvenționale și a excepției privind prescripția extinctivă care au fost respinse de instanța de apel.

Chiar dacă este o analiză implicită a acestor excepții nu se poate reține că soluția nu a fost motivată în fapt și în drept. În susținerea celui de-al doilea motiv de recurs a fost invocat art. 304 pct. 9 C. proc. civ., însă din cuprinsul argumentelor aduse în sprijinul acestuia nu rezultă care este textul de lege aplicat greșit. Chestiunile de fond invocate vizează netemeinicia și nu nelegalitatea deciziei recurate. Astfel, recurenta admite că transmiterea folosinței nu era interzisă prin contractul principal încheiat de aceasta cu M.E.R., însă susține că sublocațiunea a contravenit condițiilor din contractul principal prin faptul că în spațiul destinat sediului de partid s-a amenajat o tipografie.

În condițiile în care lucrările au fost făcute cu acordul reclamantei recurente care după deținerea spațiului ca sublocatar de către intimată a încheiat contract direct cu aceasta, critica nu poate fi primită. De altfel, expertiza a verificat lucrările efectuate în spațiul închiriat și a stabilit că îmbunătățirile aduse imobilului proprietatea reclamantei recurente sunt reale. În fine, din copia contractului de închiriere aflată la fond rezultă că acesta a fost vizat și înregistrat la 23 februarie 2000. În consecință se constată că nu sunt motive de nelegalitate care să ducă la modificarea deciziei pronunțată de Curtea de Apel Galați, astfel că potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta D.S.P. Brăila, împotriva deciziei nr. 113/ A din 22 iunie 2004 a Curții de Apel Galați. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 17 iunie 2005.