ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5393/2005

Asupra recursului de față. Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 19 decembrie 2002, și precizată ulterior reclamanta SC A.A. SRL a chemat în judecată pârâtele SC E.M.P. SRL Brașov, SC I.G. SA, SC A.D.A.S. SRL, SC O.I. SRL, SC R. SRL, SC V. SRL, SC A.L. SRL, SC C.B. SRL, SC E.C. SRL, SC I.G.I. SRL, SC D.P. SRL, SC L. SRL, solicitând să se constate încetarea contractului de închiriere din 1 iulie 2000 având ca obiect imobilul situat în Brașov, format din grupul de construcții și terenul aferent cuprins în parcelele cu suprafețele înscrise în C.F. Brașov, constatarea încetării și a contractelor de subînchiriere intervenite între timp, și ca o consecință să se dispună radierea din C.F.

a notării închirierii imobilelor și evacuarea chiriașilor din imobilul ca fiind deținut fără drept. Prin sentința nr. 4813 din 4 decembrie 2003, Tribunalul Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC O.I. SRL, cât și excepția tardivității cererii de chemare în judecată a pârâtelor SC D.P. SRL și SC L. SRL. De asemenea a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă și s-a luat act de renunțarea la judecată în contradictoriu cu pârâtele SC A.D.A.S. SRL și SC A.S. SRL. În motivarea sentinței instanța de fond a avut în vedere temeiul legal invocat de reclamantă respectiv art. 480, 969 și 1441 C. civ. Față de termenul legal invocat examinarea drepturilor și obligațiilor părților s-a făcut prin prisma titlului său de proprietate.

Astfel, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu SC Z., reclamanta a cumpărat imobilele grevate de contractul de închiriere încheiate între SC E.M.P. SRL și SC I.G. SA. În aceste condiții ea este obligată să se supună prevederilor art. 1441 C. civ., care prevăd că „dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau vândut, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcut printr-un act autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune” S-a mai arătat faptul că prin hotărâri judecătorești s-a constatat rezoluțiunea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între SC F.Z.B.

SA și SC E.M.P. SRL nu are relevanță sub aspectul obiectului cauzei. S-a mai arătat că susținerile reclamantei potrivit cărora imobilul a reintrat în proprietara SC F.Z.B. SA, în urma constatării rezoluțiunii contractelor și că vânzarea la licitație publică își are temeiul în contractul de garanție și nu în pretinsul drept de proprietate a pârâtei SC E.M.P. SA nu pot fi luate în considerație. Valabilitatea licitației ca și temeiul juridic al dobândirii dreptului de proprietate de către adjudecatar nu au făcut obiectul cauzei și de altfel nici nu se putea fără ca părțile implicate respectiv SC F.Z.B. SA, SC Z. SA și A.V.A.B. să fie chemată în judecată. Ori, atâta timp cât aceste acte juridice nu sunt analizate sub aspectul efectelor produse reclamante nu poate pretinde alte drepturi decât cele care decurg din titlul de proprietate.

Împotriva soluției instanței de fond a promovat apel reclamanta, iar în dezvoltarea motivelor de apel se arată că nu s-a reținut faptul că pârâta locator SC E.M.P. SRL a dobândit un drept de proprietate rezolubilă, sub condiția rezolutorie a plății pârâtului contractual, în cartea funciară fiind notată, ipoteca legală în favoarea înstrăinătoarei, condiție rezolutorie care s-a și împlinit titlul de proprietate al acestei pârâte fiind desființat retroactiv. Prin rezilierea de plin drept a contractelor de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate s-a desființat retroactiv în patrimoniul pârâtei SC E.M.P. SRL cu consecința firească a desființării tuturor actelor făcute de către cel care avut calitatea de proprietar sub condiție rezolutorie.

Dreptul a revenit în patrimoniul SC F.Z.B. SA, liber de orice sarcini, împotriva căreia, s-a desfășurat procedura de executare silită împrejurare care a fost dovedită cu adresa din 1 aprilie 2002 a A.V.A.B., adresă care a fost înscrisă în cartea funciară, acesta fiind un înscris esențial, asupra căruia instanța de fond a omis să se pronunțe și ca atare art. 1441 C. civ., nu face opozabilă închirierea deoarece SC F.Z.B. SA și SC Z. SA nu are încheiat nici un contract de închiriere. Faptul că reclamanta a cumpărat cu sarcina încheierii notată în cartea funciară nu însemnă că a ratificat o închiriere făcută de către o persoană care nu este autorul reclamantei și nici nu poate fi interpretată ca un acord.

Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 173 din 6 iulie 2004 a respins apelul ca nefondat. Pentru a se pronunța astfel instanța de control judiciar a reținut că rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nu atrage automat și încetarea contractului de închiriere din 1 iulie 2000 făcând o aplicațiune corectă a dispozițiilor art. 1441 C. civ. De altfel, susține instanța de apel, sarcina închirierii a fost păstrată în cartea funciară, nefiind contestată de către nici unul din proprietarii succesivi. Cu petiția înregistrată la data de 23 septembrie 2004 reclamanta a declarat recurs împotriva soluției instanței de apel criticile vizând aspecte de nelegalitate și netemeinicie fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc.

civ. Astfel se susține că în mod eronat s-a apreciat că desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare nu ar avea ca efect și încetarea contractului de închiriere subsecvent închiriat, considerând că dobânditorul unui drept de folosință și de bună credință este la adăpost de efectul retroactiv al rezoluțiunii, instanța de apel încălcând principiul conform căruia nimeni nu poate transmite altceva decât ceea ce are. Se mai critică, invocându-se aspecte de netemeinicie faptul că instanța s-a pronunțat pe un temei, buna credință, care nu a fost pus în discuția părților astfel încât nu s-au putut formula apărări detaliate privitor la reaua credință a locatarilor, cu atât mai mult cu cât în Cartea funciară a fost notat litigiu privitor la rezoluțiunea de plin drept a titlului autorului.

Recursul este nefondat. Potrivit art. 1441 C. civ. „dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută printr-un act autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune”.

Instanțele au avut în vedere acest aspect și au dat o rezolvare corectă din prisma textului precizat, rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2004, neatrăgând automat și încetarea contractului de subînchiriere din 1 iulie 2000. La data încheierii contractului de închiriere, nu a fost prevăzută vreo clauză privind desființarea locațiunii în cazul vânzării bunului, astfel că acest contract așa cum a reținut și instanța de apel, a fost preluat de noua proprietară a imobilului SC Z. SA Târgu-Mureș, și apoi de recurenta reclamantă prin contractul autentificat la 20 martie 2002 (dosar fond), iar din cuprinsul acestuia rezultă, fără putință de tăgadă că reclamanta cumpărătoare a cunoscut și a acceptat sarcina închirierii care greva imobilul.

De altfel probele dosarului relevă că sarcina închirierii a fost păstrată în Cartea funciară, nefiind contestată de către nici unul dintre proprietarii succesivi, aspectele de netemeinicie cu privire la modul în care s-a reținut buna credință neputând fi examinată întrucât potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate în situații limitativ prevăzute de lege ori modul de apreciere a acestui aspect scapă controlului de legalitate fiind atributul inclusiv al instanței fondului și apelului, dat fiind caracterul său devolutiv. Față de cele arătate, în considerarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.A. SRL Târgu-Mureș, împotriva deciziei nr. 173 din 6 iulie 2004 a Curții de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 noiembrie 2005.