ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5393/2005
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5393/2005 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2005)
Asupra recursului de față.
Din examinarea lucrărilor din dosar,
constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data
de 19 decembrie 2002, și precizată ulterior reclamanta SC A.A. SRL a chemat în
judecată pârâtele SC E.M.P. SRL Brașov, SC I.G. SA, SC A.D.A.S. SRL, SC O.I.
SRL, SC R. SRL, SC V. SRL, SC A.L. SRL, SC C.B. SRL, SC E.C. SRL, SC I.G.I. SRL,
SC D.P. SRL, SC L. SRL, solicitând să se constate încetarea contractului de
închiriere din 1 iulie 2000 având ca obiect imobilul situat în Brașov, format
din grupul de construcții și terenul aferent cuprins în parcelele cu
suprafețele înscrise în C.F. Brașov, constatarea încetării și a contractelor de
subînchiriere intervenite între timp, și ca o consecință să se dispună radierea
din C.F. a notării închirierii imobilelor și evacuarea chiriașilor din imobilul
ca fiind deținut fără drept.
Prin sentința nr. 4813 din 4
decembrie 2003, Tribunalul Brașov, secția comercială și de contencios administrativ,
a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC O.I.
SRL, cât și excepția tardivității cererii de chemare în judecată a pârâtelor SC
D.P. SRL și SC L. SRL. De asemenea a fost respinsă acțiunea formulată de
reclamantă și s-a luat act de renunțarea la judecată în contradictoriu cu
pârâtele SC A.D.A.S. SRL și SC A.S. SRL.
În motivarea sentinței instanța de
fond a avut în vedere temeiul legal invocat de reclamantă respectiv art. 480,
969 și 1441 C. civ.
Față de termenul legal invocat
examinarea drepturilor și obligațiilor părților s-a făcut prin prisma titlului
său de proprietate.
Astfel, conform contractului de
vânzare-cumpărare încheiat cu SC Z., reclamanta a cumpărat imobilele grevate de
contractul de închiriere încheiate între SC E.M.P. SRL și SC I.G. SA.
În aceste condiții ea este obligată
să se supună prevederilor art. 1441 C. civ., care prevăd că „dacă locatorul
vinde lucrul închiriat sau vândut, cumpărătorul este dator să respecte
locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcut printr-un act
autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, afară numai când
desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de
locațiune”
S-a mai arătat faptul că prin
hotărâri judecătorești s-a constatat rezoluțiunea contractelor de
vânzare-cumpărare încheiate între SC F.Z.B. SA și SC E.M.P. SRL nu are
relevanță sub aspectul obiectului cauzei.
S-a mai arătat că susținerile
reclamantei potrivit cărora imobilul a reintrat în proprietara SC F.Z.B. SA, în
urma constatării rezoluțiunii contractelor și că vânzarea la licitație publică
își are temeiul în contractul de garanție și nu în pretinsul drept de
proprietate a pârâtei SC E.M.P. SA nu pot fi luate în considerație.
Valabilitatea licitației ca și
temeiul juridic al dobândirii dreptului de proprietate de către adjudecatar nu
au făcut obiectul cauzei și de altfel nici nu se putea fără ca părțile
implicate respectiv SC F.Z.B. SA, SC Z. SA și A.V.A.B. să fie chemată în
judecată.
Ori, atâta timp cât aceste acte
juridice nu sunt analizate sub aspectul efectelor produse reclamante nu poate
pretinde alte drepturi decât cele care decurg din titlul de proprietate.
Împotriva soluției instanței de fond
a promovat apel reclamanta, iar în dezvoltarea motivelor de apel se arată că nu
s-a reținut faptul că pârâta locator SC E.M.P. SRL a dobândit un drept de
proprietate rezolubilă, sub condiția rezolutorie a plății pârâtului
contractual, în cartea funciară fiind notată, ipoteca legală în favoarea
înstrăinătoarei, condiție rezolutorie care s-a și împlinit titlul de
proprietate al acestei pârâte fiind desființat retroactiv.
Prin rezilierea de plin drept a
contractelor de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate s-a desființat
retroactiv în patrimoniul pârâtei SC E.M.P. SRL cu consecința firească a
desființării tuturor actelor făcute de către cel care avut calitatea de
proprietar sub condiție rezolutorie.
Dreptul a revenit în patrimoniul SC
F.Z.B. SA, liber de orice sarcini, împotriva căreia, s-a desfășurat procedura
de executare silită împrejurare care a fost dovedită cu adresa din 1 aprilie
2002 a A.V.A.B., adresă care a fost înscrisă în cartea funciară, acesta fiind
un înscris esențial, asupra căruia instanța de fond a omis să se pronunțe și ca
atare art. 1441 C. civ., nu face opozabilă închirierea deoarece SC F.Z.B. SA și
SC Z. SA nu are încheiat nici un contract de închiriere.
Faptul că reclamanta a cumpărat cu
sarcina încheierii notată în cartea funciară nu însemnă că a ratificat o
închiriere făcută de către o persoană care nu este autorul reclamantei și nici
nu poate fi interpretată ca un acord.
Curtea de Apel Brașov, secția comercială
și de contencios administrativ, prin decizia nr. 173 din 6 iulie 2004 a respins
apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunța astfel instanța
de control judiciar a reținut că rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare
nu atrage automat și încetarea contractului de închiriere din 1 iulie 2000
făcând o aplicațiune corectă a dispozițiilor art. 1441 C. civ.
De altfel, susține instanța de apel,
sarcina închirierii a fost păstrată în cartea funciară, nefiind contestată de
către nici unul din proprietarii succesivi.
Cu petiția înregistrată la data de
23 septembrie 2004 reclamanta a declarat recurs împotriva soluției instanței de
apel criticile vizând aspecte de nelegalitate și netemeinicie fiind invocate
dispozițiile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.
Astfel se susține că în mod eronat
s-a apreciat că desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare nu
ar avea ca efect și încetarea contractului de închiriere subsecvent închiriat,
considerând că dobânditorul unui drept de folosință și de bună credință este la
adăpost de efectul retroactiv al rezoluțiunii, instanța de apel încălcând
principiul conform căruia nimeni nu poate transmite altceva decât ceea ce are.
Se mai critică, invocându-se aspecte
de netemeinicie faptul că instanța s-a pronunțat pe un temei, buna credință,
care nu a fost pus în discuția părților astfel încât nu s-au putut formula
apărări detaliate privitor la reaua credință a locatarilor, cu atât mai mult cu
cât în Cartea funciară a fost notat litigiu privitor la rezoluțiunea de plin
drept a titlului autorului.
Recursul este nefondat.
Potrivit art. 1441 C. civ. „dacă
locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să
respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută printr-un
act autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, afară numai când
desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de
locațiune”.
Instanțele au avut în vedere acest
aspect și au dat o rezolvare corectă din prisma textului precizat, rezoluțiunea
contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 4 februarie 2004, neatrăgând
automat și încetarea contractului de subînchiriere din 1 iulie 2000.
La data încheierii contractului de
închiriere, nu a fost prevăzută vreo clauză privind desființarea locațiunii în
cazul vânzării bunului, astfel că acest contract așa cum a reținut și instanța
de apel, a fost preluat de noua proprietară a imobilului SC Z. SA Târgu-Mureș,
și apoi de recurenta reclamantă prin contractul autentificat la 20 martie 2002
(dosar fond), iar din cuprinsul acestuia rezultă, fără putință de tăgadă că reclamanta
cumpărătoare a cunoscut și a acceptat sarcina închirierii care greva imobilul.
De altfel probele dosarului relevă
că sarcina închirierii a fost păstrată în Cartea funciară, nefiind contestată
de către nici unul dintre proprietarii succesivi, aspectele de netemeinicie cu
privire la modul în care s-a reținut buna credință neputând fi examinată
întrucât potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri
se poate cere numai pentru motive de nelegalitate în situații limitativ
prevăzute de lege ori modul de apreciere a acestui aspect scapă controlului de
legalitate fiind atributul inclusiv al instanței fondului și apelului, dat
fiind caracterul său devolutiv.
Față de cele arătate, în
considerarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de
reclamanta SC A.A. SRL Târgu-Mureș, împotriva deciziei nr. 173 din 6 iulie 2004
a Curții de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, ca
nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,
astăzi 11 noiembrie 2005.