ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4416/2005

Asupra recursurilor de

față.

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr.

7443 din 11 septembrie 2003, Judecătoria Brașov a admis acțiunea formulată de

reclamantele I.R., R.M. și I.D.M.C. împotriva pârâtelor SC R. SRL și N.M.J., a

constatat nul absolut contractul de închiriere nr. 45854 din 29 august 2001,

încheiat între pârâta SC R. SRL în calitate de locator și pârâta N.M.J., în

calitate de locatar, având ca obiect imobilul situat în Brașov, a dispus

evacuarea pârâtei N.M.J. din imobil și a obligat-o la plata cheltuielilor de

judecată către reclamante.

Pentru a hotărî astfel,

instanța de fond a reținut că reclamantele au solicitat în contradictoriu cu

Municipiul Brașov și SC R. SRL să se constate că imobilul în litigiu a trecut

fără titlu în proprietatea statului, să se intabuleze dreptul lor de proprietate

și să fie obligați pârâții să le lase imobilul în deplină proprietate și

liniștită posesie.

Judecata acestei cereri

a fost suspendată în apel, deoarece reclamantele au optat pentru parcurgerea

procedurii administrative prevăzute de Legea nr. 10/2001.

În timpul judecării

acțiunii de drept comun, imobilul a devenit liber, deoarece chiriașul a decedat

și nici o persoană din cele prevăzute la art. 12 lit. a), b), c), din O.U.G.

nr. 40/1999 nu a solicitat atribuirea contractului de închiriere.

Deși la data de 17

august 2001, reclamanta I.R. a notificat pe pârâta SC R. SRL să nu repartizeze

spațiul rămas liber, la 29 august 2001, aceasta a încheiat contract de

închiriere cu pârâta N.M.J.

Notificarea

reclamantelor adresată pârâtei SC R. SRL, conform Legii nr. 10/2001, a fost

transmisă de executorul judecătoresc la 8 august 2001 și a fost comunicată la 9

august 2001. Prin decizia nr. 122 din 13 septembrie 2002 a unității deținătoare,

s-a dispus restituirea în natură a părții din imobil ce nu a fost înstrăinată

și restituirea prin echivalent pentru partea din imobil înstrăinată conform

Legii nr. 112/1995.

Față de această situație

de fapt și reținând că pârâta N.M.J. cunoștea că spațiul solicitat este în curs

de revendicare, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de

închiriere încheiat și a dispus evacuarea pârâtei pentru lipsa titlului.

Prin decizia civilă nr.

132/Ap din 23 februarie 2004, Curtea de Apel Brașov a admis în parte apelul

declarat de pârâta N.M.J., a schimbat în parte sentința și a admis excepția

lipsei calității procesuale active a reclamantei I.R., respingând acțiunea

civilă formulată de aceasta împotriva ambelor pârâte.

Totodată, a respins

apelul declarat de pârâta SC R. SRL

Instanța de apel a

reținut că dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu aparține

reclamantelor R.M. și I.D.M.C., reclamanta I.R. având doar calitatea de

mandatar al acestora.

În ceea ce privește

apelul declarat de SC R. SRL, curtea a reținut că, potrivit art. 20 din Legea

nr. 10/2001, decizia sau dispoziția motivată de restituire face dovada

dreptului de proprietate și constituie titlu executoriu pentru punerea în

posesie, necesitatea realizării publicității imobiliare fiind necesară doar

pentru opozabilitatea față de terți.

Ca o consecință,

reclamantele R.M. și I.D.M.C. au făcut dovada că sunt proprietarele imobilului,

având calitate procesuală activă și justifică un interes în promovarea

acțiunii.

A mai reținut instanța

de apel, că în mod corect tribunalul a constatat nulitatea absolută a

contractului de închiriere, deoarece, conform art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999, este

interzisă, sub sancțiunea nulității absolute, închirierea sau subînchirierea în

beneficiul unui nou chiriaș a imobilelor care fac obiectul unei încunoștințări

scrise, notificări sau cereri în constarea sau realizarea dreptului de

proprietate.

Împotriva acestei

decizii, în termenul prevăzut de lege, au declarat recurs pârâtele N.M.J. și SC

R. SRL Brașov.

Invocând dispozițiile

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâta N.M.J. a arătat că reclamantele nu aveau

calitate procesuală activă, iar contractul de închiriere este perfect și legal.

Pârâta SC R. SRL a

invocat același punct al art. 304 C. proc. civ. și a arătat că reclamantele nu

aveau calitate procesuală activă, iar contractul de închiriere a fost încheiat

cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare.

Recursurile nu sunt

fondate.

Având în vedere faptul

că ambele recursuri se întemeiază pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

cu unele nuanțări, criticile fiind aceleași, Înalta Curte va face o singură

analiză, structurată pe cele două aspecte invocate:

- lipsa calității

procesuale active a reclamantelor;

- legalitatea

contractului de închiriere.

În privința calității

procesuale, pârâta N.M.J. susține că din actele dosarului rezultă că proprietar

al imobilului în litigiu este Statul Român, reclamantele nefăcând dovada că ar

fi moștenitoarele unui fost proprietar tabular, deposedat de stat, iar pârâta SC

R. SRL arată că reclamantele nu aveau calitate procesuală activă deoarece au

dobândit imobilul în litigiu abia la data de 13 septembrie 2002, dată la care a

fost emisă decizia nr. 122/2002, în baza Legii nr. 10/2001.

Faptul că I.R. a

notificat la 17 august 2001 pe pârâtă să nu încheie un alt contract de

închiriere nu are relevanță în cauză, deoarece, la acea dată, reclamantele nu

erau persoane îndreptățite, pentru că nu depuseseră notificare în baza Legii

nr. 10/2001. Pentru acest motiv, I.R. nu justifica un interes.

Nici una din critici nu

este întemeiată.

Calitatea procesuală

activă presupune existența unei identități între persoana reclamantului și

titularul dreptului pretins, fiind una dintre condițiile ce trebuie îndeplinite

de o persoană pentru a fi parte în proces.

Prin urmare, momentul la

care trebuie raportată calitatea procesuală este momentul la care instanța este

sesizată cu o cerere de chemare în judecată.

În cauza de față,

cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 14 aprilie 2003,

dată la care reclamantele R.M. și I.D.M.C. erau proprietarele imobilului în

litigiu.

Astfel, prin decizia nr.

122 din 13 septembrie 2002 a SC R. SA Brașov, s-a dispus restituirea în natură

către R.M. și I.D.M.C. a părții din imobil neînstrăinată, înscrisă sub nr. top.

2159/1, deținută cu contract de închiriere de N.M. și C.S., imobil situat în

Brașov.

Or, conform art. 23

alin. (4) din Legea nr. 10/2001 decizia de aprobare a restituirii în natură a

imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are

forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru

punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară.

Textul de lege invocat

distinge între titlu executoriu și titlu de proprietate, formalitățile de

publicitate imobiliară fiind necesare doar pentru punerea în executare a

deciziei sau dispoziției emise.

Ca atare, reclamantele,

deținând titlu de proprietate, au calitate procesuală activă.

Pentru aceleași

considerente, reclamantele justifică și un interes legitim, personal și direct,

deoarece, în general, oricine are calitatea procesuală activă justifică și un

interes.

Referitor la legalitatea

contractului de închiriere, pârâta N.M.J. susține că notificarea a fost

transmisă de reclamante ulterior datei încheierii contractului de închiriere,

iar declarația sa se referă la riscul revendicării imobilului.

Pârâta SC R. SRL arată

că notificarea a fost înregistrată la 24 septembrie 2001, ulterior încheierii

contractului de închiriere și că de la această dată erau incidente dispozițiile

art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999.

La data încheierii

contractului nu exista nici un impediment legal, singura interdicție fiind cea

prevăzută de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, care

statuează indisponibilizarea imobilelor restituibile foștilor proprietari.

Se mai arată că în mod

greșit a reținut instanța de apel că buna credința a părților nu apără actul

juridic încheiat, întrucât nu este un act subsecvent, de dispoziție și cu titlu

oneros. Principiul bunei credințe se referă la orice acte încheiate între

părți.

Nici aceste critici nu

sunt întemeiate.

Conform art. 44 din

O.U.G. nr. 40/19999,

sunt interzise sub sancțiunea

nulității absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea,

contractul de leasing, precum și orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul

unui nou chiriaș, a bunurilor imobile, terenuri și construcții cu destinația de

locuință, care fac obiectul unei încunoștințări scrise, notificări sau cereri

în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor

fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.

Textul de

lege se referă la orice fel de cerere, notificare sau înștiințare, iar nu la

notificările transmise conform procedurii instituite de Legea nr. 10/2001, așa

cum în mod eronat susțin pârâtele.

În cauză, demersurile

reclamantelor nu s-au limitat doar la a notifica pe pârâta SC R. SRL Pe rolul

Judecătoriei Brașov s-a aflat dosarul civil nr. 14852/2000, prin care

reclamanta I.R. a solicitat, în contradictoriu cu Municipiul Brașov și SC R.

SRL, să se constate că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu,

că este proprietara acestui imobil și, ca o consecință, să se intabuleze

dreptul ei de proprietate. În această procedură au participat în calitate de

interveniente în interes propriu și reclamantele R.M. și I.D.M.C.

Prin urmare, analiza

nulității consacrate de art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 trebuie să aibă în

vedere nu doar notificarea transmisă conform Legii nr. 10/2001, ci și

demersurile anterioare acestui moment.

Or, se constată că

procedura judiciară în urma căreia s-a pronunțat sentința civilă nr. 8236 din

29 iunie 2001, chiar dacă nu s-a finalizat printr-o hotărâre irevocabilă, intră

în sfera de aplicare a art. 44 mai sus invocat, deoarece reclamantele au

formulat cereri prin care solicitau să se constate că sunt proprietarele

imobilului în litigiu.

Așadar, indiferent de

data la care au fost transmise notificările prin care se solicita restituirea

imobilului conform Legii nr. 10/2001 sau interdicția de a încheia un nou

contract de închiriere, important pentru cauză este faptul că în anul 2000 s-a

solicitat instanțelor de judecată să se pronunțe cu privire la dreptul de

proprietate asupra unui imobil preluat de stat.

Prin urmare, este

nefundamentată susținerea pârâtelor că, la momentul încheierii contractului de

închiriere, exista doar interdicția de înstrăinare prevăzută de Legea nr.

10/2001, deoarece exista și interdicția închirierii către un nou chiriaș a

imobilelor ce făceau obiectul cererilor la care se referă art. 40 din O.U.G.

nr. 40/1999.

Față de natura nulității

consacrate de ordonanță analiza bunei credințe nu prezintă relevanță pentru

cauză, fiind suficient, așa cum în mod corect a constatat și curtea de apel, să

se constate că sunt îndeplinite cerințele impuse de art. 44 din O.U.G. nr.

40/1999, pentru ca actul încheiat cu încălcarea acestor prevederi legale

imperative să fie lovit de nulitate.

Pentru cele mai sus

arătate, recursurile declarate de pârâte sunt nefondate și, în temeiul art. 312

alin. (1) C. proc. civ., vor fi respinse ca atare.

În temeiul art. 274 din

cod, recurentele vor fi obligate la plata cheltuielilor de judecată către intimate,

în cuantumul dovedit prin înscrisurile aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursurile declarate de

pârâtele N.M.J. și SC R. SRL Brașov împotriva deciziei civile nr. 132/Ap din 23

februarie 2004 a Curții de Apel Brașov.

Obligă recurentele să plătească

intimatelor suma de 8.000.000 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 26 mai 2005.