ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4455/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele;

Prin acțiunea civilă înregistrată la

Judecătoria Ploiești sub nr. 41118/2003 reclamanții I.E.M. și I.G. au chemat în

judecată pe pârâtul D.F., solicitând instanței ca prin sentința ce se va

pronunța să constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.

7222/2003, iar în subsidiar, obligarea acestuia la plata sumei de 170.600.000

lei reprezentând dublul avansului și alte plăți.

În motivarea acțiunii reclamanții au

arătat că la data de 17 noiembrie 2003 au încheiat un antecontract de

vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Ploiești, stabilind cu titlu de

preț, suma de 230.000.000 lei, din care, 80.000.000 lei, au fost achitate la

data întocmirii convenției.

S-a mai arătat că, prin același

antecontract, s-a stabilit și o clauză penală, în sensul că dacă vânzătorul nu

înțelege să mai încheie actul de vânzare-cumpărare, el va plăti dublul

avansului.

La data de 31 martie 2004,

reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul că solicită rezoluțiunea

antecontractului de vânzare cumpărare și obligarea pârâtului la plata sumei de

170.600.000 lei.

După administrarea probelor

solicitate de părți, constând în acte, interogatorii și martori, Judecătoria

Ploiești a pronunțat sentința civilă nr. 2801 din 31 martie 2004, prin care a

admis acțiunea precizată și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare

cumpărare încheiat între reclamanți și pârâți, autentificat sub nr. 7222 din 17

noiembrie 2003 de Biroul Notarului Public I.C.

Pârâtul a fost obligat să plătească

reclamanților suma de 170.600.000 lei reprezentând dublul avansului, taxa de

radiere ipotecă, restanțe R., rebranșarea la rețeaua de curent electric și

cheltuieli de notificare.

Pentru a pronunța această hotărâre,

instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat antecontractul de

vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 7222 din 17 noiembrie 2003 de Biroul

Notarului Public I.C., privind imobilul situat în Ploiești, prețul fiind de

230.000.000 lei, din care s-a plătit, cu titlu de avans, suma de 80.000.000

lei.

S-a mai arătat că părțile au

stabilit prin aceeași convenție, termen pentru încheierea contractului în formă

autentică, data de 21 noiembrie 2003, dar pârâtul a refuzat să se prezinte la

notar, așa cum a recunoscut la interogatoriu și a precizat și martorul audiat.

Prin antecontract, părțile au stabilit

și o clauză penală, în sensul că dacă vânzătorul nu mai înțelege să încheie

actul, va restitui cumpărătorului dublul avansului și cum acesta nu a respectat

convenția, va fi obligat să restituie reclamanților suma de 160.000.00 lei.

Potrivit art. 1020 C. civ., condiția

rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice și cum

termenul de 21 noiembrie 2003 nu a fost respectat, se va dispune rezoluțiunea

antecontractului de vânzare cumpărare.

Din probele administrate, rezultă că

reclamanții au plătit și diferite sume în contul pârâtului, în valoare totală

de 10.600.000 lei, care se impun a fi restituite acestora, întrucât contractul

nu s-a mai perfectat.

Împotriva sentinței, a declarat apel

pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Apelantul susține că instanța de

fond nu a analizat conținutul înscrisului intitulat „antecontract de

vânzare-cumpărare „sub aspectul obligațiilor asumate de fiecare parte, în

sensul că termenul stabilit pentru încheierea contractului în formă autentică

nu se putea respecta fiind prea mic pentru obținerea actelor premergătoare, dar

și al neachitării diferenței de preț de către reclamanți, ceea de dovedește că

aceștia urmăreau numai obținerea dublului avansului și fraudarea intereselor

pârâtului precum și că, greșit, a fost obligat la plata sumei de 10.600.000

lei, deoarece parte din aceasta nu a fost dovedită, iar cealaltă parte, a fost

achitată pe numele numitei C.E.

Apelantul a solicitat admiterea

apelului, schimbarea în tot a sentinței și, pe fond, respingea acțiunii, iar în

subsidiar, schimbarea, în parte, a sentinței și obligarea pârâtului numai la

restituirea avansului.

Intimații-reclamanți au formulat

întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat, instanța

de fond interpretând corect, convenția părților.

Curtea de Apel Ploiești, prin

decizia nr. 2612 din 13 octombrie 2004 a admis apelul declarat de pârâtul D.F.

împotriva sentinței civile nr. 2801 din 31 martie 2004 a Judecătoriei Ploiești,

în contradictoriu cu intimații reclamanți I.E.M. și I.G. și, în consecință:

A schimba, în parte, sentința, în

sensul că a obligat pe pârât să plătească reclamanților suma de 80.000.000 lei

plătită acestuia cu titlu de avans pentru apartament.

A menținut restul dispozițiilor

sentinței.

A obligat pe intimații reclamanți la

2.470.000 lei cheltuieli de judecată către apelant.

Curtea a constatat că apelul este

fondat, pentru următoarele considerente:

Convenția încheiată de părți în

formă autentică în 17 noiembrie 2003 reprezintă un antecontract de vânzare

cumpărare, prin care pârâtul s-a obligat să transmită, în viitor, dreptul de

proprietate asupra apartamentului către reclamanții cumpărători.

În momentul încheierii acestei

convenții, pârâtul a primit cu titlu de avans suma de 80.000.000 lei, iar

diferența de 150.000.000 lei din prețul stabilit urma să fie achitată la 21

noiembrie 2003 când trebuia să se încheie contractul de vânzare cumpărare

autentic.

Părțile au înserat în clauzele

promisiunii de vânzare o clauză penală, constând în aceea că în cazul

nerespectării obligației lor, cumpărătorii vor pierde avansul, iar vânzătorul

va fi obligat să înapoieze acestora de două ori suma pe care a primit-o.

Pentru o soluționare corectă a

cauzei, instanța de fond trebuia să verifice dacă ambele părți care au încheiat

promisiunea de vânzare cumpărare, și-au îndeplinit obligațiile.

Or, din considerentele sentinței

rezultă că s-a analizat numai dacă pârâtul vânzător și-a respectat obligația,

respectiv dacă s-a prezentat pentru a încheia la notarul public contractul de

vânzare-cumpărare, la 21 noiembrie 2003.

Din probele administrate la prima

instanță, coroborate cu înscrisurile depuse în apel, rezultă că pârâtul apelant

a întreprins toate demersurile pentru obținerea actelor premergătoare și necesare

pentru încheierea contractului în formă autentică, însă nu a putut intra în

posesia lor, până la data de 21 noiembrie 2003, când părțile trebuiau să se

prezinte la notarul public.

Susținerea pârâtului apelant că

termenul a fost mult prea mic, nu poate înlătura culpa acestuia, el trebuia să

prevadă încă din momentul încheierii convenției dacă poate să obțină toate

înscrisurile necesare pentru perfectarea vânzării, la termenul convenit, pe

care nu l-a respectat fiind, astfel, în culpă, pentru nerespectarea

contractului.

Însă, nici reclamanții nu au reușit

să probeze faptul că și-au respectat obligația asumată prin contract, aceea a

achitării diferenței de preț de 150.000.000 lei, ori punerea la dispoziția

pârâtului a acestei sume sau că erau gata să execute obligația în sensul

prezentării la notarul public, la 27 noiembrie 2003, având asupra lor diferența

de preț, condiție pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Rezultă că ambele părți se fac

vinovate de neîncheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică,

la 21 noiembrie 2003, așa cum s-a stabilit prin antecontract și este inoperantă

clauza penală, respectiv obligarea pârâtului la restituirea dublului sumei

primită ori pierderea de către reclamanți a sumei achitate.

Ca o consecință a rezoluțiunii

antecontractului, pe care instanța de fond a dispus-o temeinic și legal,

părțile se vor repune în situația anterioară, astfel că pârâtul va fi obligat

să plătească reclamanților, suma de bani primită drept avans, respectiv

80.000.000 lei.

În ceea ce privește suma de

10.600.000 lei pretinsă de reclamanți ca reprezentând plăți pentru pârât: taxe

radiere ipotecă, restanțe energie electrică, rebranșarea la rețeaua de curent

electric și cheltuieli de notificare, din probele dosarului rezultă că parte

din această sumă a fost plătită pe numele C.M.E., iar cheltuielile de

notificare nu au fost dovedite ca fiind deja achitate, astfel că instanța de

fond, în mod greșit, a dispus obligarea apelantului–pârât, la plata acestora.

Așa fiind, apelul va fi privit ca

nefondat și se va admite, ca atare.

Împotriva acestei decizii, în termen

legal, s-a declarat recurs de către I.E.M. și I.G., invocându-se art. 30 pct. 7

C. proc. civ., constând în faptul că decizia cuprinde motive contradictorii și

străine de natura pricinii, art. 304 pct. 28 C. proc. pen., constând în

interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., constând în faptul că hotărârea este lipsită de temei legal și a

fost dată cu aplicarea greșită a legii și art. 304 pct. 10 C. proc. civ.

constând în faptul nepronunțării instanței de apel asupra unor dovezi

administrate, ce erau hotărâtoare, pentru dezlegarea pricinii.

Examinând recursul declarat

împotriva deciziei date în apel, în raport de motivele formulate, Curtea

constată că într-adevăr, recursul este fondat și va trebui admis, ca atare,

împotriva deciziei nr. 2612 din 13 octombrie 2004 a Curții de Apel Ploiești,

secția civilă, pe care va trebui să o caseze, respingând apelul declarat de

pârâtul D.F. împotriva sentinței nr. 2801 din 31 martie 2004 a Judecătoriei

Ploiești, secția civilă.

Soluția se impune, deoarece, contrar

legii, instanța de apel a interpretat greșit și contradictoriu voința părților

exprimate în clauzele actului juridic încheiat, schimbând înțelesul acestuia, a

făcut o greșită aplicare a legii și n-a ținut seama de mijloacele de apărare

ale reclamanților care dovedesc nerespectarea înțelegerii legal făcute de

părți, numai de către pârât, așa cum corect, a statuat, prima instanță.

Astfel, în speță, instanța de

control judiciar nu a avut în vedere notificarea din 2 decembrie 2003 prin care

pârâtul a fost pus în întârziere, sechestul asigurator, pe care reclamanții au

trebuit să-l pună pe apartament, de teamă să nu fie înșelați și nici măcar de răspunsul

pârâtului dat la întrebarea nr. 4 din interogatoriu.

Dacă instanța de apel ar fi avut în

vedere toate aceste mijloace de probă, ar fi putut realiza fără discuție că

reclamanții i-au cerut pârâtului să se prezinte cu diferența de preț pentru

încheierea contractului de vânzare cumpărare și că acesta este singurul vinovat

pentru neperfectarea convenției.

De asemeni, instanța de apel a

greșit și cu privire la suma de 10.600.000 lei solicitată în mod justificat de

reclamanți, plățile făcute de aceștia profitând imobilului și proprietarului

acestuia, D.F., care a rămas în stăpânirea unui imobil curățat de toate

datoriile la utilități și degrevat de ipotecă, pe cheltuiala reclamanților,

care, altfel, n-ar fi putut avea actele pentru vânzare-cumpărare.

În raport de cele arătate, Curtea va

trebui să admită recursul ca fondat, așa cum deja, s-a arătat.

Având în vedere și cererea de

cheltuieli de judecată formulată de recurenți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul declarat de reclamanții

I.E.M. și I.G. împotriva deciziei civile nr. 2612 din 13 octombrie 2004 a

Curții de Apel de Apel Ploiești, secția civilă, pe care o casează și respinge

apelul declarat de pârâtul D.F. împotriva sentinței civile nr. 2801 din 31

martie 2004 a Judecătorie Ploiești, secția civilă.

Obligă pe intimatul-pârât D.F. să

plătească recurenților reclamanți 2.800.000 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 mai 2005.