ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3820/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 13 august 2002 pe rolul Judecătoriei sectorului II București, reclamanta S.L. născută G. a chemat în judecată pe pârâții G.G.G., C.D.(fostă M.), Municipiul București prin Primarul General și SC F. SA pentru ca în temeiul art. 46 alin. (2) Legea nr. 10/2001 și dispozițiile codului civil să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între Municipiul București și pârâții persoane fizice pentru apartamentele din imobilul situat în Bd. P. S-a mai solicitat totodată constatarea că reclamanta refuză oferta constând în măsuri reparatorii. Nulitatea absolută a contractului nr. 3002 din 22 aprilie 1997, încheiat cu G.G.G.

și, respectiv, nr. 2884 din 27 februarie 1997, încheiat cu C.D., a fost solicitată față de preluarea fără titlu de către stat a imobilului și față de reaua-credință a părților contractante. Pârâții au formulat o cerere reconvențională solicitând obligarea reclamantei la contravaloarea îmbunătățirilor aduse apartamentelor care reprezintă o refacere din temelie a imobilului. Au mai solicitat constatarea unui drept de retenție asupra imobilului până la achitarea sumei pretinse. Aceiași pârâți au formulat o cerere de chemare în garanție împotriva Ministerului Finanțelor Publice și Primăriei Municipiului București pentru obligarea la despăgubiri în eventualitatea că se va constata că imobilul a fost preluat fără titlu de către stat.

Judecătoria sectorului II București prin încheierea din 16 octombrie 2002 în dosarul nr. 10441/2002 a admis excepția de litispendență și a trimis dosarul la Tribunalul București pentru a fi conexat la dosarul nr. 1906/2002, în care aceeași reclamantă a chemat în judecată la 25 februarie 2002, pe pârâta Primăria Municipiului București pentru restituirea în natură a imobilului și constatarea că cele două contracte de vânzare-cumpărare încheiate de această pârâtă cu pârâții M.D. și G.G.G. sunt lovite de nulitate absolută. Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 293 din 18 martie 2003 a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei și cererile reconvenționale ale pârâților M.D.

și G.G.G. Au fost totodată respinse ca neîntemeiate cererile de chemare în garanție. Pentru a pronunța această soluție instanța a reținut următoarele: Imobilul a fost preluat în proprietatea statului cu titlu, prin Decretul nr. 223/1974 dar în mod abuziv. În baza acestui act normativ a fost emisă decizia nr. 283 din 3 martie 1977 prin care imobilul a fost trecut în proprietatea statului, cu plată. S-a mai reținut că s-a creat astfel aparența unui titlu valabil iar persoanele abilitate să vândă imobilele în temeiul Legii nr. 112/1995 nu aveau competența de a verifica legalitatea dispoziției administrative de preluare. S-a mai constatat că buna-credință a cumpărătorului este prezumată și nu a fost răsturnată de nici o probă din dosar.

S-a mai dovedit că imobilul la data vânzării nu era revendicat. Nu s-au reținut situațiile de fapt referitoare la transformarea apartamentului în spațiu comercial de către pârâtul G.G.G. precum și plecarea definitivă din țară a pârâtei C.D., pentru că aceste aspecte reprezintă motive ulterioare încheierii contractelor. S-a conchis așadar că în cauză au fost bine aplicate dispozițiile art. 18 lit. l) din Legea nr. 10/2001 și s-a dispus acordarea de despăgubiri bănești. Pe cale de consecință au fost respinse ca neîntemeiate și celelalte cereri reconvenționale și de chemare în garanție. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, prin decizia civilă nr. 431 A din 18 septembrie 2003 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă.

Reclamanta a criticat soluția instanței de fond pentru că s-a inversat ordinea logică de tratare a cererilor formulate. Instanța a analizat valabilitatea contractelor, omițând să soluționeze problema valabilității titlului statului de care depindea vânzarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, analiză ce se impunea în raport de art. 6 din Legea nr. 213/1998. S-a mai criticat faptul că s-a ignorat Hotărârea nr. 117 din 23 octombrie 1996 a Comisiei Municipiului București pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 în raport de care se interzicea vânzarea imobilelor cu privire la care nu era clarificată situația juridică. Curtea a reținut că soluția primei instanțe este legală și temeinică. Ordinea soluționării capetelor de cerere, în raport de Legea nr. 10/2001, nu este de natură să afecteze soluția de vreme ce nu s-a făcut dovada relei-credințe a terților dobânditori.

S-a mai reținut că este indiferentă lipsa comunicării deciziei administrative emise în baza prevederilor Decretului nr. 223/1974, deoarece trecerea în proprietatea statului a operat în virtutea legii. S-a mai arătat că legalitatea titlului se apreciază la momentul întocmirii acestuia iar la data vânzării apartamentelor aprecierea s-a făcut în mod corect numai în raport de Legea nr. 112/1995, Legea nr. 213/1958 nefiind încă în vigoare. S-a mai reținut, cât privește deturnarea spațiului de locuit către alte destinații, că soluția este corectă, înscrisurile depuse în cauză nefiind lămuritoare pentru identificarea exactă a spațiului în care își desfășoară activitatea societatea de turism, nefiind specificat numărul apartamentului destinat acestei activități, în imobil existând mai multe apartamente.

Împotriva acestei soluții reclamanta a declarat, în termen legal, recurs invocând motivele prevăzute de art. 304, pct. 8, 9 și 10, C. proc. civ. În esență, în motivarea recursului s-a arătat că s-au aplicat greșit dispozițiile legale pentru considerentul că Decretul nr. 223/1974 ar fi constituit un titlu valabil pentru Statul Român de preluare a proprietății. Nelegalitatea a vizat două aspecte: decretul a fost aplicat retroactiv, plecarea definitivă din țară a reclamantei petrecându-se în 18 august 1963 și s-au nesocotit art. 4 și 5 din decretul amintit potrivit cărora identificarea și trecerea bunurilor în proprietatea statului se făcea printr-o decizie administrativă care avea caracter constitutiv de drepturi, decizie care nu a fost comunicată.

S-a mai arătat că s-au încălcat dispozițiile Legii nr. 112/1995 care nu îngăduie vânzarea decât a imobilelor preluate cu titlu, or în cauză este vorba despre un imobil preluat fără titlu. S-a mai criticat soluția instanțelor care nu au analizat momentul cumpărării apartamentului de către M.D., în pragul plecării ei definitive din țară, cumpărarea având loc la 27 februarie 1997 și nu la 24 martie 1997. Nu s-a analizat nici împrejurarea că al doilea cumpărător, G.G.G. s-a mutat în apartamentul de la etaj rămas liber după plecarea pârâtei D.M. și a închiriat apartamentul de la parter, cumpărat de el în temeiul Legii nr. 112/1995, unei agenții de turism, prin fraudarea Legii nr. 112/1995. Reclamanta a mai invocat împrejurarea că instanțele nu s-au pronunțat cu privire la dreptul său asupra terenului.

Sub acest aspect reclamanta a arătat că nemaiavând cetățenia română solicită numai un drept special de folosință asupra terenului. Recursul este fondat și se va admite pentru considerentele ce urmează: Instanțele au făcut o greșită aplicare a legii când au considerat că imobilul revendicat de reclamantă a trecut în proprietatea statului ope legis, în virtutea Decretului nr. 223/1974. Potrivit art. 4 al acestui decret identificarea bunurilor, precum și preluarea sau trecerea lor în proprietatea statului, se face prin decizia comitetului executiv al consiliului popular județean sau al Municipiului București, în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile. Pe cale de consecință, titlul de trecere în proprietatea statului îl reprezintă decizia sus-menționată (și nu legea, Decretul nr. 223/1974) în condițiile prevăzute de lege.

Sub acest aspect obligativitatea comunicării deciziei pentru ca ea să rămână definitivă și să producă efecte, derivă din lege (art. 4 alin. (2) din Decretul nr. 223/1974). Este de asemenea de reținut că abilitarea instanțelor de judecată de a se purta asupra valabilității titlului de proprietate, potrivit dispozițiilor art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1996 se apreciază în raport de acțiunea cu care acestea au fost investite și nu în raport cu data actului a cărui valabilitate urmează a fi apreciată de instanță. Ca urmare, la momentul la care au fost sesizate cu prezenta acțiune și la data când au judecat, instanțele erau îndreptățite să facă analiza impusă de art. 6 sus-citat.

Ca urmare, premiza de la care au pornit instanțele în soluționarea cauzei, în sensul că imobilul a trecut cu titlu în proprietatea statului, fiind greșită, se impune casarea celor două soluții și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond care va analiza cererile și sub aspectul celorlalte critici formulate prin motivele de recurs. Pentru considerentele arătate se va admite recursul reclamantei și se vor casa decizie nr. 431/2003 a Curții de Apel București și sentința civilă nr. 243/2003 a Tribunalului București, cu trimiterea cauzei spre rejudecare în fond acestei din urmă instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamanta S.L. împotriva deciziei civile nr. 431 A din 18 septembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă. Casează decizia atacată, precum și sentința civilă nr. 293 din 18 martie 2003 a Tribunalului București, secția a III-a civilă. Trimite cauza spre rejudecare în fond la Tribunalul București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 mai 2005.