ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5112/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 2 iulie 2003, reclamanta SC S. SA Satu Mare, a chemat în judecată pârâta SC G. SRL Satu Mare, solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de leasing imobiliar, evacuarea pârâtei și obligarea acesteia la plata regularizării redevenței cu ratele achitate, în funcție de inflație, prin precizarea la acțiune. În susținerea cererii reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta un contract de leasing imobiliar la 27 aprilie 1998, pe o durată de 5 ani, având ca obiect magazin de desfacere legume – fructe Satu Mare, redevența totală fiind fixată la 135.311.000 lei.

Întrucât pârâta nu și-a respectat obligațiile asumate prin contract respectiv a procedat la subînchirierea spațiului fără acordul locatorului, nu a achitat la termen redevența și nu a asigurat bunul s-a promovat acțiunea de față fiind invocate ca temei legal art. 1430 – 1453 C. civ., Legea nr. 99/1999 și Ordonanța nr. 62/1998. La rândul său, prin acțiunea conexă pârâta a formulat acțiune în contradictoriu cu reclamanta solicitând obligarea acesteia la îndeplinirea clauzei din contractul încheiat respectiv de a-i vinde spațiul la expirarea contractului de leasing.

Tribunalul Satu Mare, prin sentința civilă nr. 1492 din 26 octombrie 2004, a admis în parte acțiunea principală și acțiunea conexă, în sensul obligării pârâtei – reclamante la plata sumei de 271.534.747 lei și T.V.A., reprezentând reactualizarea redevenței totale și a plăților efectuate în funcție de rata inflației, obligând pe reclamanta – pârâtă să-și execute obligația asumată prin contractul de leasing imobiliar, în sensul de a vinde pârâtei – reclamante imobilul închiriat după achitarea regularizării redevenței. Totodată a fost respins capătul de cerere privind rezilierea contractului și evacuarea pârâtei. În motivarea soluției instanța de fond a reținut că pârâta – reclamantă îndeplinește condițiile prevăzute de art. 27 din O.U.G.

nr. 88/1997, în sensul că a deținut anterior spațiul în locație de gestiune, a efectuat investiții și s-a încheiat contractul cu clauză irevocabilă de vânzare. De asemenea s-a reținut în baza probelor administrate, respectiv expertiză contabilă că suma real datorată urmare regularizării redevenței este de 271.534.747 lei + T.V.A. Cu privire la rezilierea contractului s-a reținut că acest capăt de cerere este fără obiect contractual încheiat fiind expirat la data promovării acțiunii, iar subînchirierea spațiului nu a fost dovedită, evacuarea nefiind admisibilă. Împotriva acestei soluții a promovat apel reclamanta criticile vizând modul eronat în care instanța de apel a reținut situația de fapt ce a condus la pronunțarea sentinței.

Astfel se susține că intimata este vinovată de neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale asumate respectiv achitarea unei mari părți din redevențele lunare cu întârziere, reținerea instanței conform căreia nu s-ar putea pronunța rezilierea contractului, deoarece la data promovării acțiunii acesta expirase, iar utilizatorul ar fi achitat integral redevențele este eronată, întrucât această obligație nu a fost îndeplinită. Cu privire la cererea conexă apelanta susține că nu se justifică obligarea sa la vânzarea spațiului întrucât potrivit O.U.G. nr. 88/1999, care guvernează contractul încheiat, la expirarea acestuia, utilizatorul are un drept de opțiune constând în trei posibilități: cumpărarea bunului, restituirea acestuia sau prelungirea contractului.

Acest drept de opțiune este prevăzut în adevăr în favoarea utilizatorului, însă pentru a beneficia de această opțiune el trebuie să își fi executat obligațiile asumate aceea ce nu este cazul pârâtei. Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 54 din 19 aprilie 2005 a admis apelul a schimbat în parte sentința criticată în sensul că a obligat pe reclamanta – pârâtă să-și execute obligația asumată prin contractul de leasing imobiliar din 27 aprilie 1998, în sensul respectării dreptului de opțiune al utilizatorului, constând în posibilitatea achiziționării bunului prin cumpărare, ce face obiectul contractului de leasing.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut că prin cererea formulată SC G. SRL nu a solicitat stabilirea valorii activului și a valorii reziduale rămase, valoarea reziduală reprezentând valoarea la care, la expirarea contractului de leasing, se face transferul dreptului de proprietate asupra bunului către utilizator. Cum în cauză s-a achitat doar redevența lunară, nu și valoarea reziduală care nici nu a fost stabilită, reclamanta SC S. SA Satu Mare, nu poate fi obligată la vânzarea bunului ce face obiectul contractului de leasing după achitarea sumei de 271.534.747 lei T.V.A., reprezentând regularizarea redevenței totale și a plăților făcute, în funcție de rata inflației, dar în considerarea obligației asumate potrivit art. 3 lit. c) din contract, poate fi obligată să respecte dreptul de opțiune al utilizatorului.

De asemenea instanța de apel a înlăturat criticile privind soluționarea capetelor de cerere referitoare la rezilierea contractului și evacuare cu motivarea că în adevăr convenția intervenită a expirat la 30 aprilie 2003, iar locatarul a optat pentru executarea contractului, și nu reziliere procedând la achitarea în continuare a ratelor din redevență și încasarea lor de către proprietar, evacuare nefiind admisibilă. S-au înlăturat și criticile privind neasigurarea bunului față de dispozițiile exprese ale art. 5 lit. e) din O.G. nr. 51/1995, iar pentru plata cu întârziere a plății prețului redevenței contractul stipulează sancționarea cu penalități. Față de soluția pronunțată în apel, ambele părți au declarat recurs în termen și legal timbrat.

Criticile formulate de reclamanta SC S. SA se referă la soluția privind rezilierea contractului și evacuarea pârâtei intimatei, atât timp cât prin contractul încheiat s-au stipulat expres aceste obligații și sancțiunile ce se vor aplica, în caz de neplată a redevenței, de neasigurare a bunului. În drept se invocă dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Pârâta SC G. SRL, critică soluția instanței de apel, considerând că, în speță așa cum a reținut și instanța de fond contractului încheiat i se aplică legea în vigoare la data realizării acordului de voință respectiv O.U.G. nr. 88/1997, iar dispozițiile O.U.G. nr. 51/1997, privind operațiunile de leasing au caracter de norme generale care nu sunt derogatorii de la prevederile speciale, și cum în calitate de utilizator și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin contract soluția instanței de apel s-a dat cu încălcarea legii.

Recursurile sunt nefondate. Raporturile judiciare intervenite între părțile în litigiu s-au materializat prin contractul de leasing imobiliar încheiat la data de 27 aprilie 1998, contract ce stipulează expres drepturile și obligațiile părților fiindu-i aplicabile și dispozițiile legale în materie respectiv O.G. nr. 88/1997, precum și O.G. nr. 51/1997, privind operațiunile de leasing ambele în vigoare la data realizării acordului de voință între părți.

Este adevărat că art. 7 alin. (2) stabilește că „în cazul în care utilizatorul nu își execută obligația de plată a redevenței două luni consecutiv, locatorul are dreptul de a rezilia contractul cu daune interese, numai că pe de o parte la data promovării acțiunii, contractul expirase, iar pe de altă parte probele dosarului relevă faptul că, locatorul a optat pentru executarea contractului și după achitarea redevențelor datorate la data expirării contractului și încasarea lor de către aceasta, existând și clauză penală privind sancționarea plății cu întârziere a acestora. În acest context criticile formulate de reclamantă urmează a fi înlăturate, nefiind justificată cererea privind rezilierea nici pentru neasigurarea bunului în raport de dispozițiile art. 5 lit. c) din O.G.

nr. 51/1995. Față de soluția privind rezilierea contractului, justificat s-a respins și capătul de cerere privind evacuarea. Cu privire la criticile pârâtei, așa cum rezultă din contractul încheiat acesta nu a fost întocmit cu clauză irevocabilă de vânzare – cumpărare ci cu drept de opțiune a utilizatorului ce contestă în posibilitatea achiziționării bunului prin cumpărare. Din cuprinsul convenției intervenite nu rezultă obligațiile locatorului de a vinde bunul utilizat, instanța neavând căderea să se substituie voinței acestuia și să-l oblige la vânzare, trebuind respectate întocmai clauzele stipulate. Așa cum a reținut și instanța de apel în cauză s-a achitat doar redevența lunară nu și valoarea reziduală, care nici nu a fost solicitată prin cererea formulată criticile formulate urmând a fi înlăturate.

Față de cele arătate văzând și dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta SC S. SA Satu Mare și pârâta SC G. SRL Satu Mare, împotriva deciziei nr. 54 din 19 aprilie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 28 octombrie 2005.