ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1233/2007

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 522/ LC din 23 noiembrie 2005, completată cu nr. 577 din 20 decembrie 2005, Tribunalul Satu Mare a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta SC Z. SRL Satu Mare, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC S. SA Satu Mare și A.P.A.P.S. București și în consecință, a obligat pârâta-reclamantă să încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta-pârâtă, având ca obiect Magazinul de Desfacere legume și fructe nr. 25, situat în Satu Mare, cu privire la care părțile încheiaseră contract de leasing imobiliar, nr. 1081 din 26 iunie 1998, reclamanta-pârâtă achitând redevența în valoare de 197.748.000 lei și regularizarea acesteia cu plățile în funcție de inflație.

A fost respinsă acțiunea reconvențională, cu obligarea pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată ocazionate reclamantei-pârâte, în sumă de 22.861.000 lei. În caz de neconformare a pârâtei-reclamante, prezenta hotărâre ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. În pronunțarea acestei hotărâri, instanța a reținut că, în temeiul O.U.G. nr. 88/1997 între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin negociere directă, utilizatorul îndeplinind condiția de a fi deținut anterior activul în baza unui contract de locație de gestiune și de a fi efectuat investiții.

S-a mai reținut că, prin contract nu s-a prevăzut valoarea activului și nici valoarea reziduală, ci doar redevența care depășește valoarea de circulație a activului de la data încheierii contractului, astfel că nu s-a pus problema valorii reziduale, ci doar regularizarea redevenței totale, a plăților efectuate, ținându-se cont de rata inflației. Acțiunea reconvențională a fost respinsă, ca nefondată, reținându-se că acțiunea a fost introdusă la expirarea contractului, iar nu sub durata derulării acestuia, utilizatorul achitând nu numai redevența ci și regularizarea aferentă. Împotriva sentinței menționate au declarat apel ambele pârâte.

Curtea de Apel Oradea, secția comercială și contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 79/ C din 13 iunie 2006, a admis apelul reclamantei reconvenționale, SC S. SA Satu Mare și a modificat în parte sentința atacată în sensul obligării pârâtei-reclamantă reconvențională că încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta-pârâtă SC Z. SRL Satu Mare, având ca obiect magazinul de desfacere legume-fructe str. M.I. Antonescu, după achitarea sumei de 76.347,38 RON, valoare reziduală rămasă de achitat conform contractului de leasing nr. 1081 din 26 iunie 1998, fiind menținute restul dispozițiilor sentinței. A fost admis și apelul pârâtei A.P.A.P.S. București și a fost modificată sentința atacată în sensul respingerii acțiunii reclamantei împotriva acestei pârâte, neavând calitate procesuală pasivă.

În pronunțarea acestei hotărâri, s-a reținut că prin contract părțile au prevăzut numai valoarea redevenței totale și a redevenței lunare, fără să se stabilească valoarea totală a contractului și valoarea reziduală. Potrivit Ordinului Ministerului Privatizării nr. 62/1998 valoarea reziduală trebuie stabilită prin contract și ea reprezintă diferența dintre redevențele locative, care acoperă valoarea de circulație a bunului și marja de profit a locatorului și evoluția ratei inflației ce se înregistrează după perfectarea contractului. S-a reținut că, potrivit raportului de contraexpertiză efectuat în cauză, valoarea actuală de piață a imobilului este de 2.370.000.000 lei vechi, din care se deduc investițiile efectuate de reclamantă de 998.326.000 lei vechi și regularizarea redevenței cu rata inflației, astfel că valoarea reziduală, valoarea de transfer a dreptului de proprietate, rămasă de achitat de către reclamantă este de 763.473.800 Rol.

S-a mai reținut că A.V.A.S. nu are calitate procesuală pasivă, întrucât contractul de leasing își produce efecte numai între părțile contractante. Împotriva acestei decizii au declarat recurs, reclamanta, SC Z. SRL Satu Mare și pârâta-reclamantă reconvențională, SC S. SA Satu-Mare. Recurenta reclamantă SC Z. SRL și-a întemeiat recursul pe art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., formulând următoarele critici: - greșit instanța de apel a reținut ca aplicabilă valoarea reziduală la 29 iunie 2004 și contraexpertiza tehnică a stabilit valoarea de piață ca fiind în valoare de 2.370.000.000 lei, întrucât trebuia să se aibă în vedere valoarea de piață a imobilului la data încetării contractului, 1 iulie 2003, stabilită de expertiză la 1.715.845.000 lei, din care, deducându-se valoarea investițiilor efectuate de 998.326.000 lei, rezultă valoarea de piață rămasă de 717.519.000 lei; - greșit s-a respins acțiunea față de A.V.A.S., întrucât aceasta și-a dat avizul la încheierea contractului de leasing. Recurenta SC S. SA Satu Mare prin recursul declarat, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., a susținut următoarele: - greșit s-au dedus din prețul de piață al imobilului, investițiile efectuate de reclamanta utilizatoare SC Z. SRL, întrucât nu au avut avizul locatorului și s-au efectuat după încheierea contractului de leasing. Recursurile sunt de respins pentru următoarele motive: Privitor la recursul reclamantei SC Z. SRL: Contractul de leasing imobiliar nr. 1081 din 26 iunie 1998 s-a încheiat în temeiul O.U.G. nr. 88/ 1997 și O.G. nr. 51/1997. Reclamanta utilizatoare a achitat până la 1 iulie 2003 integral redevența stabilită prin contract de 237.042.300 lei precum și suma de 290.000.000 lei de regularizare a redevenței, urmare solicitării pârâtei SC S. SA. Vânzarea imobilului prin contract de vânzare-cumpărare nu se putea efectua în baza plății redevenței ci, urmare plății valorii reziduale.

Contractul nu cuprindea valoarea reziduală. Prin Ordinul Ministerului Privatizării nr. 62/1998, pentru aplicarea Normelor metodologice privind privatizarea societăților comerciale și vânzarea de active, se prevede că, valoarea reziduală este diferența dintre redevențele locative, care acoperă valoarea de circulație a bunului și marja de profit a locatorului și evoluția ratei inflației care se înregistrează ulterior perfectării contractului. Se pune problema, care este momentul, ulterior perfectării contractului, la care se referă legiuitorul. Instanța de fond și apel au avut interpretări diferite. Valoarea reziduală a fost stabilită de instanța de fond în raport de valoarea de circulație a imobilului de la data încetării contractului de leasing, care în speță a fost 1 iulie 2003, valoare stabilită prin expertiză.

Instanța de apel a avut în vedere alt moment în stabilirea valorii reziduale și anume valoarea prețului de piață la data soluționării litigiului, a stabilirii prețului vânzării, întrucât obiectul acțiunii este obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Vânzarea-cumpărarea imobilului a fost cerută prin acțiune, astfel că instanța de apel a reținut întemeiat că, valoarea de piață actuală se stabilește în raport de anul 1998, data contractului de leasing, cu coeficienții de actualizare, astfel că prin contraexpertiza tehnică a fost stabilită la 2.370.000.000 lei, din care s-au dedus investițiile efectuate de reclamantă (42,15 % din valoarea de piață a spațiului).

Ca urmare, nu pot fi primite susținerile recurentei reclamante SC Z. SRL în sensul luării în considerație a valorii de piață de la data încetării contractului de leasing, întrucât în acel moment nu s-a realizat transferul dreptului de proprietate, ci a fost formulată prezenta acțiune în cadrul căreia s-a determinat valoarea reziduală în vederea înstrăinării. Nu pot fi primite nici criticile privitoare la greșita respingere a acțiunii față de pârâta A.V.A.S., întrucât această parte nu este implicată în contractul de vânzare-cumpărare a imobilului. În ce privește recursul pârâtei-reclamante SC S. SA Satu Mare: Criticile recurentei privind greșita reducere din prețul de piață a imobilului a investițiilor efectuate de reclamantă, sunt nefondate.

Aceste investiții au fost efectuate după încheierea contractului de leasing imobiliar și condiționau desfășurarea activității comerciale. Prin volumul lor, expertiza a stabilit că reprezintă peste 42 % din valoarea imobilului, și fiind efectuate de utilizator, ar constitui o îmbogățire fără just temei pentru locator. Este adevărat că prin contract s-a prevăzut necesitatea avizului locatorului, dar, față de amploarea lucrărilor nu se poate reține că acesta nu a avut cunoștință de efectuarea lor și nu rezultă că a existat o manifestare de voință în sensul opririi acestora. Așa fiind, hotărârea atacată fiind legală, recursurile urmează să fie respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC Z. SRL Satu Mare și pârâta SC S. SA Satu Mare împotriva deciziei nr. 79/ C/A din 13 iunie 2006 a Curții de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 martie 2007.