ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1233/2007
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1233/2007 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)
Asupra recursurilor de față;
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
Prin sentința nr. 522/ LC
din 23 noiembrie 2005, completată cu nr. 577 din 20 decembrie 2005, Tribunalul
Satu Mare a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta SC Z. SRL Satu Mare,
în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC S. SA Satu Mare și A.P.A.P.S.
București și în consecință, a obligat pârâta-reclamantă să încheie contract de
vânzare-cumpărare cu reclamanta-pârâtă, având ca obiect Magazinul de Desfacere
legume și fructe nr. 25, situat în Satu Mare, cu privire la care părțile
încheiaseră contract de leasing imobiliar, nr. 1081 din 26 iunie 1998,
reclamanta-pârâtă achitând redevența în valoare de 197.748.000 lei și
regularizarea acesteia cu plățile în funcție de inflație.
A fost respinsă acțiunea
reconvențională, cu obligarea pârâtei-reclamante la plata cheltuielilor de
judecată ocazionate reclamantei-pârâte, în sumă de 22.861.000 lei.
În caz de neconformare a
pârâtei-reclamante, prezenta hotărâre ține loc de contract autentic de
vânzare-cumpărare.
În pronunțarea acestei
hotărâri, instanța a reținut că, în temeiul O.U.G. nr. 88/1997 între reclamantă
și pârâtă s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de
vânzare prin negociere directă, utilizatorul îndeplinind condiția de a fi
deținut anterior activul în baza unui contract de locație de gestiune și de a
fi efectuat investiții.
S-a mai reținut că, prin
contract nu s-a prevăzut valoarea activului și nici valoarea reziduală, ci doar
redevența care depășește valoarea de circulație a activului de la data
încheierii contractului, astfel că nu s-a pus problema valorii reziduale, ci
doar regularizarea redevenței totale, a plăților efectuate, ținându-se cont de
rata inflației.
Acțiunea reconvențională a
fost respinsă, ca nefondată, reținându-se că acțiunea a fost introdusă la
expirarea contractului, iar nu sub durata derulării acestuia, utilizatorul
achitând nu numai redevența ci și regularizarea aferentă.
Împotriva sentinței
menționate au declarat apel ambele pârâte.
Curtea de Apel Oradea, secția
comercială și contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 79/ C din 13
iunie 2006, a admis apelul reclamantei reconvenționale, SC S. SA Satu Mare și a
modificat în parte sentința atacată în sensul obligării pârâtei-reclamantă
reconvențională că încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta-pârâtă SC
Z. SRL Satu Mare, având ca obiect magazinul de desfacere legume-fructe str.
M.I. Antonescu, după achitarea sumei de 76.347,38 RON, valoare reziduală rămasă
de achitat conform contractului de leasing nr. 1081 din 26 iunie 1998, fiind
menținute restul dispozițiilor sentinței.
A fost admis și apelul
pârâtei A.P.A.P.S. București și a fost modificată sentința atacată în sensul
respingerii acțiunii reclamantei împotriva acestei pârâte, neavând calitate
procesuală pasivă.
În pronunțarea acestei
hotărâri, s-a reținut că prin contract părțile au prevăzut numai valoarea
redevenței totale și a redevenței lunare, fără să se stabilească valoarea
totală a contractului și valoarea reziduală. Potrivit Ordinului Ministerului
Privatizării nr. 62/1998 valoarea reziduală trebuie stabilită prin contract și
ea reprezintă diferența dintre redevențele locative, care acoperă valoarea de
circulație a bunului și marja de profit a locatorului și evoluția ratei
inflației ce se înregistrează după perfectarea contractului.
S-a reținut că, potrivit
raportului de contraexpertiză efectuat în cauză, valoarea actuală de piață a
imobilului este de 2.370.000.000 lei vechi, din care se deduc investițiile
efectuate de reclamantă de 998.326.000 lei vechi și regularizarea redevenței cu
rata inflației, astfel că valoarea reziduală, valoarea de transfer a dreptului
de proprietate, rămasă de achitat de către reclamantă este de 763.473.800 Rol.
S-a mai reținut că A.V.A.S.
nu are calitate procesuală pasivă, întrucât contractul de leasing își produce
efecte numai între părțile contractante.
Împotriva acestei decizii au
declarat recurs, reclamanta, SC Z. SRL Satu Mare și pârâta-reclamantă
reconvențională, SC S. SA Satu-Mare.
Recurenta reclamantă SC Z.
SRL și-a întemeiat recursul pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., formulând
următoarele critici:
- greșit instanța de apel a
reținut ca aplicabilă valoarea reziduală la 29 iunie 2004 și contraexpertiza
tehnică a stabilit valoarea de piață ca fiind în valoare de 2.370.000.000 lei,
întrucât trebuia să se aibă în vedere valoarea de piață a imobilului la data
încetării contractului, 1 iulie 2003, stabilită de expertiză la 1.715.845.000
lei, din care, deducându-se valoarea investițiilor efectuate de 998.326.000
lei, rezultă valoarea de piață rămasă de 717.519.000 lei;
- greșit s-a respins
acțiunea față de A.V.A.S., întrucât aceasta și-a dat avizul la încheierea
contractului de leasing.
Recurenta SC S. SA Satu Mare
prin recursul declarat, întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susținut
următoarele:
- greșit s-au dedus din
prețul de piață al imobilului, investițiile efectuate de reclamanta
utilizatoare SC Z. SRL, întrucât nu au avut avizul locatorului și s-au efectuat
după încheierea contractului de leasing.
Recursurile sunt de respins
pentru următoarele motive:
Privitor la recursul
reclamantei SC Z. SRL:
Contractul de leasing
imobiliar nr. 1081 din 26 iunie 1998 s-a încheiat în temeiul O.U.G. nr. 88/
1997 și O.G. nr. 51/1997.
Reclamanta utilizatoare a
achitat până la 1 iulie 2003 integral redevența stabilită prin contract de
237.042.300 lei precum și suma de 290.000.000 lei de regularizare a redevenței,
urmare solicitării pârâtei SC S. SA.
Vânzarea imobilului prin
contract de vânzare-cumpărare nu se putea efectua în baza plății redevenței ci,
urmare plății valorii reziduale.
Contractul nu cuprindea
valoarea reziduală.
Prin Ordinul Ministerului
Privatizării nr. 62/1998, pentru aplicarea Normelor metodologice privind
privatizarea societăților comerciale și vânzarea de active, se prevede că,
valoarea reziduală este diferența dintre redevențele locative, care acoperă
valoarea de circulație a bunului și marja de profit a locatorului și evoluția
ratei inflației care se înregistrează ulterior perfectării contractului.
Se pune problema, care este
momentul, ulterior perfectării contractului, la care se referă legiuitorul.
Instanța de fond și apel au
avut interpretări diferite.
Valoarea reziduală a fost
stabilită de instanța de fond în raport de valoarea de circulație a imobilului
de la data încetării contractului de leasing, care în speță a fost 1 iulie
2003, valoare stabilită prin expertiză.
Instanța de apel a avut în
vedere alt moment în stabilirea valorii reziduale și anume valoarea prețului de
piață la data soluționării litigiului, a stabilirii prețului vânzării, întrucât
obiectul acțiunii este obligarea pârâtei la încheierea contractului de
vânzare-cumpărare.
Vânzarea-cumpărarea
imobilului a fost cerută prin acțiune, astfel că instanța de apel a reținut
întemeiat că, valoarea de piață actuală se stabilește în raport de anul 1998,
data contractului de leasing, cu coeficienții de actualizare, astfel că prin
contraexpertiza tehnică a fost stabilită la 2.370.000.000 lei, din care s-au
dedus investițiile efectuate de reclamantă (42,15 % din valoarea de piață a
spațiului).
Ca urmare, nu pot fi primite
susținerile recurentei reclamante SC Z. SRL în sensul luării în considerație a
valorii de piață de la data încetării contractului de leasing, întrucât în acel
moment nu s-a realizat transferul dreptului de proprietate, ci a fost formulată
prezenta acțiune în cadrul căreia s-a determinat valoarea reziduală în vederea
înstrăinării.
Nu pot fi primite nici
criticile privitoare la greșita respingere a acțiunii față de pârâta A.V.A.S.,
întrucât această parte nu este implicată în contractul de vânzare-cumpărare a
imobilului.
În ce privește recursul
pârâtei-reclamante SC S. SA Satu Mare:
Criticile recurentei privind
greșita reducere din prețul de piață a imobilului a investițiilor efectuate de
reclamantă, sunt nefondate.
Aceste investiții au fost
efectuate după încheierea contractului de leasing imobiliar și condiționau
desfășurarea activității comerciale.
Prin volumul lor, expertiza
a stabilit că reprezintă peste 42 % din valoarea imobilului, și fiind efectuate
de utilizator, ar constitui o îmbogățire fără just temei pentru locator.
Este adevărat că prin
contract s-a prevăzut necesitatea avizului locatorului, dar, față de amploarea
lucrărilor nu se poate reține că acesta nu a avut cunoștință de efectuarea lor
și nu rezultă că a existat o manifestare de voință în sensul opririi acestora.
Așa fiind, hotărârea atacată
fiind legală, recursurile urmează să fie respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondate,
recursurile declarate de reclamanta SC Z. SRL Satu Mare și pârâta SC S. SA Satu
Mare împotriva deciziei nr. 79/ C/A din 13 iunie 2006 a Curții de Apel Oradea, secția
comercială, de contencios administrativ și fiscal.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 20 martie 2007.