ÎCCJ, decizie (scj.ro #83437)

Contract de leasing imobiliar. Clauza irevocabilă de vânzare Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte. Partea specială Index alfabetic: - contract de leasing imobiliar -clauza irevocabilă de vânzare -clauza privind valoarea reziduală -redevența OG nr.88/1997, OUG nr.51/1997 Contractul de leasing imobiliar, conform prevederilor OG nr.88/1997(art.27) și OUG nr.51/1997, permite includerea clauzei irevocabile de vânzare și în lipsa unei clauze privind valoarea reziduală. Prin urmare, pârâta a fost obligată la executarea obligației de a vinde imobilul, după achitarea sumei ce a rezultat din regularizarea redevenței totale. Încheierea contractelor de leasing, în temeiul art.27 din OG nr.88/1997, reprezintă o formă de privatizare și drept urmare, clauza irevocabilă de vânzare reprezintă partea reglementară a contractului de leasing și ea există în conținutul legal, chiar dacă părțile nu au inclus-o sau i-au dat un alt cuprins și sens, în contract.

(Secția comercială, decizia nr.1778 din 23 mai 2006) Prin sentința nr.1592 din 7 decembrie 2004, Tribunalul Satu Mare a admis în parte acțiunea promovată de reclamanta SC N. SRL în contradictoriu cu pârâții SC S. SA Satu Mare și Statul Român prin CONSILIUL LOCAL SATU MARE și cererea reconvențională formulată de SC S. SA Satu Mare și în consecință: - a obligat-o pe pârâta SC S. SA să-și execute obligația asumată prin contractul de leasing imobiliar nr.1085 din 29 iunie 1998, în sensul de a vinde reclamantei bunul imobiliar, magazinul de desfacere situat în Satu Mare, B-dul.L., după achitarea sumei rezultând din regularizarea redevenței totale și a plăților făcute, în funcție de rata inflației( respectiv 578.900.000 lei plus TVA, adică 688.892.000 lei) ; - a obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 578.900.000 lei plus TVA, reprezentând regularizarea redevenței totale și a plăților efectuate în funcție de rata inflației de la data de 29 iunie 1998 la 29 iunie 2003; - a respins, fără obiect, capetele de cerere din acțiunea principală privind dezmembrarea imobilului și constatarea dobândirii dreptului de proprietate de către pârâta-reclamantă ; - a respins capătul din cererea reconvențională privind rezilierea contractului de leasing imobiliar și evacuarea reclamantei.

În fapt, tribunalul a reținut că, prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.1085 din 29 iunie 1998, având ca obiect magazinul de desfacere din Satu Mare, B-dul.L., cu teren aferent de 320 mp, s-a stabilit o redevență pentru 5 ani de 277.780.000 lei, plătibilă în rate lunare de 4.629.000 lei, fără TVA. Locatorul s-a obligat să respecte dreptul de opțiune al utilizatorului de a cumpăra imobilul (art.3 lit.c), la expirarea contractului, urmând a se face regularizarea redevenței totale și a plăților efectuate în funcție de inflație. Imobilul a fost predat iar redevența a fost stabilită în baza raportului de evaluare.

Instanța de fond a reținut incidența în speță a prevederilor art.27 din OUG nr.88/1997, ale art.87 și art.88 din Normele Metodologice de aplicare, și, procedând la interpretarea contractului sub aspectul valorii de circulație, a apreciat că utilizatorul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, nefiind probate susținerile pârâtei cu privire la schimbarea destinației imobilului și neachitarea a două rate consecutiv. În ceea ce privește neîndeplinirea obligației de asigurare a bunului de către utilizator, s-a reținut, conform art.5 lit.e) din OG nr.51/1997, ca fiind nelegală clauza contractuală cu acest obiect, reținându-se totodată, plata de către reclamantă a sumei reprezentând regularizarea redevenței totale, creanță ce va avea caracter cert prin hotărâre judecătorească.

Împotriva sentinței, au declarat apel reclamanta SC N. SRL și pârâta SC S. SA . Reclamanta a solicitat schimbarea în parte a sentinței, în sensul înlăturării obligației sale de plată (a sumei de 688.892.000 lei), apreciind că regularizarea redevenței nu are bază legală și nici de calcul, părțile nestabilind, prin contract, o valoare reziduală. A arătat că a achitat valoarea în totalitate a imobilului, anterior promovării acțiunii, consemnând la CEC regularizarea redevenței în raport cu rata inflației. Contractul, nestipulând nimic cu privire la beneficiu, înseamnă că beneficiul este rata inflației.

Pârâta a criticat sentința, sub aspectul netemeiniciei acesteia, solicitând modificarea ei, în sensul respingerii acțiunii și admiterii cererii reconvenționale, susținând că reclamanta nu și-a achitat ratele două luni consecutiv, că reactualizarea redevenței prin aplicarea ratei inflației și valoarea reziduală nu sunt echivalente iar natura contractului de leasing încheiat de părți nu poate fi stabilită cu exactitate. Prin decizia nr.72 din 24 mai 2005, Curtea de Apel Oradea , Secția Comercială, a respins ca nefondate apelurile declarate.

Cu privire la apelul declarat de reclamantă, instanța de apel a reținut că nu pot fi reținute criticile formulate, față de prevederea art.6 alin 3 din contractul de leasing, conform căreia la expirarea contractului se va efectua regularizarea redevenței și a plăților efectuate, ținând cont de rata inflației, temei în baza căruia instanța de fond a procedat la refacerea calculului redevenței de la data încheierii contractului și până la încetarea acestuia, 29 iunie 2003. S-a mai reținut că, față de specificitatea contractului, el nu poate fi asimilat cu o promisiune de vânzare, clauza prevăzută în art.3 lit.c) privind dreptul de opțiune dând naștere numai la un drept de preemțiune în achiziționarea bunului, cererea pentru prestația tabulară fiind justificat respinsă.

Cu privire la apelul declarat de pârâtă, instanța de apel a reținut criticile formulate ca neîntemeiate, arătând că părțile au încheiat un contract de leasing financiar, guvernat de prevederile OG nr.88/1997 și OUG nr.51/1997, iar prevederile art.27 din OG 88/1997 permit includerea clauzei irevocabile de vânzare și în lipsa unei clauze privind valoarea reziduală. Instanța de fond a dispus corect obligarea pârâtei la executarea obligației de a vinde, după plata redevenței regularizate de către utilizator, în condițiile respectării prevederilor generale privind contractul de leasing. Instanța de control judiciar a reținut cu privire la rezilierea contractului și evacuare că, în mod corect, s-a stabilit că utilizatorul nu a schimbat destinația contractului și că nu s-a dovedit neachitarea a două rate consecutiv, iar obligația de plată a redevenței regularizate s-a născut la expirarea contractului de leasing.

Împotriva deciziei instanței de apel, au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta. Reclamanta a solicitat, în temeiul art.304 pct.9C.proc. civ.,modificarea deciziei, admiterea apelului și schimbarea sentinței, în sensul înlăturării obligației la plata sumei de 688.892.000 de lei și obligarea pârâtei la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz, să se dispună notarea imobilului în C.F.

pe seama reclamantei, motivând că: - regularizarea redevenței este nelegală față de prevederile art.6 alin.3 din contract, deoarece reclamanta și-a îndeplinit obligația contractuală de a regulariza redevența în raport cu rata inflației, plătind suma de 255.827.975 de lei, necunoscând modul de calcul al sumei de 688.892.000 de lei, stabilită de instanță; - expertiza contabilă, efectuată în cauză, nu poate sta la baza evaluării de către instanța de fond, pârâta nesolicitând o altă expertiză, iar suma stabilită de expert ca valoare reziduală : suma 255.827.975 de lei, a fost achitată de reclamantă; - reclamanta, îndeplinindu-și obligația contractuală în întregime, trebuia admis capătul de cerere privind obligarea pârâtei de a vinde bunul, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare iar în caz de refuz, instanța trebuia să dispună notarea imobilului în C.F., conform Legii nr.7/1995 privind cadastrul.

Pârâta a criticat decizia atacată, pentru motivul prevăzut de art.304 pct.9 C.proc.

civ., arătând că: - instanța trebuia să stabilească distinct: valoarea activului, valoarea ratelor și valoarea reziduală, contractul neprevăzând nici valoarea activului și nici valoarea reziduală; - nu s-a făcut regularizarea redevenței totale și a plăților efectuate ținând cont de rata inflației, aceasta nefiind achitată de reclamantă; - reclamanta nu a respectat clauzele contractuale cu privire la destinația imobilului și nu și-a achitat ratele două luni consecutiv; - contractul de leasing nu a fost întocmit cu clauză irevocabilă de vânzare, utilizatorul, având numai un drept de opțiune la cumpărare și, în caz de obligare la perfectarea contractului, i se cuvine plata inflației și a valorii reziduale, valoarea de piață a activului fiind prevăzută în raportul de evaluare; - a solicitat, admiterea cererii reconvenționale, sub aspectul evacuării din imobil pentru nerespectarea de către reclamantă a clauzelor contractuale.

Recursurile nu sunt fondate. Este de observat, că ambele recurente au criticat decizia sub două aspecte comune dar, cu interpretări diferite și anume, regimul juridic aplicabil contractului de leasing și regularizarea redevenței cu rata inflației conform art.6 din contract. Cu privire la regimul juridic aplicabil contractului de leasing, în speță, el este cel reglementat de art.27 din OG nr.88/1997, privind privatizarea societăților comerciale, ca lege specială, iar nu cel reglementat de OG nr.51/1997, privind operațiunile de leasing și societățile de leasing, care în raport cu norma cuprinsă în art.27, reprezintă dreptul comun. Înheierea contractelor de leasing, în temeiul art.27 din OG nr.88/1997, reprezintă o formă de privatizare și drept urmare, clauza irevocabilă de vânzare reprezintă partea reglementară a contractului de leasing și ea există în conținutul ei legal, chiar dacă părțile nu au inclus-o sau i-au dat un alt cuprins și sens, în contract.

Sub acest aspect, instanțele au făcut o corectă aplicare a legii, aplicând cu prioritate prevederile art.27 din OG nr.88/1997 modificat. În ceea ce privește regularizarea redevenței, de asemenea, instanțele au făcut o corectă aplicare a prevederilor art.6 alin.2 din contract, conform cărora, la expirarea contractului se va efectua regularizarea redevenței și a plăților efectuate, ținând cont de rata inflației. Acesta a fost temeiul pentru care, constatând că reclamanta a plătit ratele convenite și deci, obligațiile contractuale respectate, a procedat la regularizarea acestora, conform clauzei menționate.

Drept urmare, nici critica recurentei-reclamante cu privire la necesitatea plății, stabilită de instanță în sarcina sa, și nici critica pârâtei, cu privire la modalitatea de calcul, conform OG nr.51/1997 prin stabilirea distinctă a valorii activului, valorii ratelor și valorii reziduale, nu pot fi primite Soluția instanței de fond, menținută de instanța de apel, de obligare a pârâtei la executarea obligației de a vinde imobilul după achitarea sumei ce a rezultat din regularizarea redevenței totale în funcție de rata inflației, este corectă, și nu este lipsită de eficiență aducerea sa la îndeplinire pe cale de constrângere, fiind posibilă în condițiile art.580 3 C. proc. civ.

Criticile reclamantei-recurente privind expertiza efectuată în cauză și criticile pârâtei privind achitarea ratelor de către reclamantă, privind schimbarea destinației imobilului, vizează temeinicia deciziei atacate și ca atare, în raport cu art.304 C.proc.civ., ele exced controlului de legalitate, neputând fi analizate. Așa fiind, față de considerentele expuse, Înalta Curte a respins recursurile declarate, ca nefondate.