ÎCCJ, decizie (scj.ro #83437)

Contract de leasing  imobiliar. Clauza irevocabilă

de vânzare

Cuprins pe materii:

Drept

comercial. Contracte. Partea specială

Index alfabetic:

-

contract  de leasing  imobiliar

-clauza irevocabilă de vânzare

-clauza privind valoarea reziduală

-redevența

OG nr.88/1997, OUG nr.51/1997

Contractul de leasing imobiliar, conform

prevederilor  OG nr.88/1997(art.27) și OUG nr.51/1997, permite includerea

clauzei irevocabile de vânzare și în lipsa unei clauze privind valoarea

reziduală.

Prin urmare, pârâta  a fost obligată la executarea obligației de a vinde

imobilul, după achitarea sumei ce a rezultat  din  regularizarea

redevenței totale.

Încheierea contractelor de

leasing, în temeiul art.27 din OG nr.88/1997, reprezintă o formă de privatizare

și drept urmare, clauza  irevocabilă  de vânzare reprezintă partea

reglementară a contractului de leasing și ea există în conținutul legal, chiar

dacă părțile nu au inclus-o  sau  i-au dat un alt cuprins și sens, în

contract.

(Secția

comercială, decizia nr.1778 din 23 mai 2006)

Prin sentința nr.1592 din 7 decembrie

2004, Tribunalul  Satu Mare a admis în parte acțiunea promovată de

reclamanta SC

N. SRL

în contradictoriu cu pârâții SC S. SA Satu

Mare și Statul Român prin CONSILIUL LOCAL SATU MARE și cererea reconvențională

formulată de SC S. SA Satu Mare și în consecință:

- a obligat-o pe pârâta SC S. SA

să-și execute obligația asumată prin contractul de leasing imobiliar nr.1085

din 29 iunie 1998, în sensul de a vinde  reclamantei bunul imobiliar,

magazinul de desfacere situat în Satu Mare, B-dul.L., după achitarea sumei

rezultând din regularizarea redevenței totale și a plăților făcute, în funcție

de rata inflației( respectiv 578.900.000 lei plus TVA, adică 688.892.000 lei) ;

- a obligat-o pe reclamantă la plata

sumei de 578.900.000 lei plus TVA, reprezentând regularizarea redevenței totale

și a plăților  efectuate în funcție de rata inflației de la data de 29

iunie 1998 la 29 iunie 2003;

- a respins, fără obiect, capetele de

cerere din acțiunea principală privind dezmembrarea imobilului și constatarea

dobândirii dreptului de proprietate de către pârâta-reclamantă ;

- a respins capătul din cererea reconvențională

privind rezilierea contractului de leasing imobiliar și evacuarea reclamantei.

În fapt, tribunalul a reținut că,

prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.1085

din 29 iunie 1998, având ca obiect magazinul  de  desfacere  din

Satu Mare, B-dul.L., cu teren aferent de 320 mp, s-a stabilit o redevență

pentru 5 ani de 277.780.000 lei, plătibilă în rate lunare de 4.629.000 lei,

fără TVA. Locatorul s-a obligat să respecte dreptul de opțiune al

utilizatorului de a cumpăra imobilul (art.3 lit.c), la expirarea contractului,

urmând a se face regularizarea redevenței totale și a plăților efectuate în

funcție de inflație.

Imobilul a fost predat iar redevența

a fost stabilită în baza raportului de evaluare.

Instanța de fond a reținut incidența

în speță a prevederilor art.27 din OUG nr.88/1997, ale art.87 și art.88 din

Normele  Metodologice de aplicare, și, procedând la  interpretarea

contractului sub aspectul valorii de circulație, a apreciat  că

utilizatorul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, nefiind probate

susținerile pârâtei cu privire la schimbarea destinației imobilului și

neachitarea a două rate consecutiv.

În ceea ce privește

neîndeplinirea obligației de asigurare a bunului de către utilizator, s-a reținut,

conform art.5 lit.e) din OG nr.51/1997, ca fiind nelegală clauza

contractuală cu acest obiect, reținându-se totodată, plata de către

reclamantă a sumei reprezentând regularizarea redevenței totale,

creanță ce va avea caracter cert prin hotărâre judecătorească.

Împotriva sentinței, au declarat apel

reclamanta SC N. SRL și pârâta SC S. SA .

Reclamanta  a solicitat

schimbarea în parte a sentinței, în sensul înlăturării obligației sale de plată

(a sumei de 688.892.000 lei), apreciind că regularizarea redevenței nu are bază

legală și nici de calcul, părțile nestabilind, prin contract, o valoare

reziduală. A arătat că a achitat valoarea  în totalitate a imobilului,

anterior promovării acțiunii, consemnând la CEC regularizarea redevenței în

raport cu rata inflației. Contractul, nestipulând nimic cu privire la

beneficiu, înseamnă că beneficiul este rata inflației.  Pârâta a criticat

sentința, sub aspectul netemeiniciei acesteia, solicitând modificarea ei, în

sensul respingerii acțiunii și admiterii cererii reconvenționale, susținând că

reclamanta nu și-a achitat ratele  două luni consecutiv, că reactualizarea

redevenței prin aplicarea ratei inflației și valoarea reziduală nu sunt

echivalente iar natura contractului de leasing încheiat de părți nu poate fi stabilită

cu exactitate.

Prin decizia nr.72 din 24 mai

2005, Curtea de Apel Oradea , Secția Comercială, a respins ca nefondate

apelurile declarate.

Cu privire la apelul declarat de

reclamantă, instanța de apel a reținut că nu pot fi reținute criticile formulate,

față de prevederea art.6 alin 3 din contractul de leasing, conform căreia

la expirarea contractului se va efectua regularizarea redevenței și a plăților

efectuate, ținând cont de rata inflației, temei în  baza căruia

instanța de fond a procedat la refacerea calculului redevenței de la data

încheierii contractului și până la încetarea acestuia, 29 iunie 2003.

S-a mai reținut că, față de

specificitatea contractului, el nu poate fi asimilat cu o promisiune de

vânzare, clauza prevăzută în art.3 lit.c) privind dreptul de opțiune dând

naștere numai la un drept de preemțiune în achiziționarea bunului, cererea

pentru prestația tabulară fiind justificat respinsă.

Cu privire la apelul declarat de pârâtă,

instanța de  apel a reținut criticile formulate ca neîntemeiate, arătând

că părțile au încheiat un contract de leasing financiar, guvernat de

prevederile OG nr.88/1997 și OUG nr.51/1997, iar prevederile art.27 din OG

88/1997 permit includerea clauzei  irevocabile de vânzare și în lipsa unei

clauze privind valoarea reziduală. Instanța de fond a dispus corect obligarea

pârâtei la executarea obligației de a vinde, după plata redevenței regularizate

de către utilizator,  în condițiile respectării prevederilor generale

privind contractul de leasing.

Instanța de control judiciar a

reținut cu privire la rezilierea contractului și evacuare că, în mod

corect, s-a stabilit că utilizatorul nu a schimbat destinația contractului și

că nu s-a dovedit neachitarea a două rate consecutiv, iar obligația de plată a

redevenței regularizate s-a născut la expirarea contractului de leasing.

Împotriva deciziei instanței de apel,

au declarat recurs atât reclamanta  cât și pârâta.

Reclamanta a solicitat, în temeiul

art.304 pct.9C.proc. civ.,modificarea deciziei, admiterea apelului și

schimbarea sentinței, în sensul înlăturării obligației la plata sumei de

688.892.000 de lei și obligarea pârâtei la încheierea  actului

autentic de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz, să se dispună notarea

imobilului în C.F. pe seama reclamantei, motivând că:

- regularizarea redevenței este

nelegală față de prevederile art.6 alin.3 din contract, deoarece reclamanta

și-a îndeplinit obligația contractuală de a regulariza redevența în raport cu

rata inflației, plătind suma de 255.827.975 de lei, necunoscând modul de calcul

al sumei de 688.892.000 de lei, stabilită de instanță;

- expertiza contabilă, efectuată în

cauză,  nu poate sta la baza evaluării de către instanța de fond, pârâta

nesolicitând o altă expertiză, iar suma stabilită de expert ca valoare

reziduală :  suma 255.827.975 de lei, a fost achitată de reclamantă;

- reclamanta, îndeplinindu-și

obligația contractuală în întregime, trebuia admis capătul de cerere

privind  obligarea pârâtei de a vinde bunul, prin încheierea contractului

de vânzare-cumpărare iar în caz de refuz, instanța trebuia să dispună notarea

imobilului în C.F., conform  Legii nr.7/1995 privind cadastrul.

Pârâta a criticat decizia atacată,

pentru motivul prevăzut de art.304 pct.9 C.proc. civ., arătând că:

- instanța trebuia să stabilească

distinct: valoarea activului, valoarea ratelor și valoarea reziduală,

contractul neprevăzând nici valoarea activului și nici valoarea reziduală;

- nu s-a făcut regularizarea

redevenței totale și a plăților efectuate ținând cont de rata inflației,

aceasta nefiind achitată de reclamantă;

- reclamanta nu a respectat clauzele

contractuale cu privire la destinația imobilului și nu și-a achitat ratele două

luni consecutiv;

- contractul de leasing nu a fost

întocmit cu clauză irevocabilă de vânzare, utilizatorul, având numai un drept

de opțiune la cumpărare și, în caz de obligare la perfectarea contractului, i

se cuvine plata inflației și a  valorii reziduale, valoarea de piață a

activului fiind prevăzută în raportul de evaluare;

- a solicitat, admiterea cererii

reconvenționale, sub aspectul evacuării din imobil pentru nerespectarea de

către reclamantă a clauzelor contractuale.

Recursurile nu sunt fondate.

Este de observat, că

ambele  recurente  au criticat  decizia

sub două aspecte comune dar, cu

interpretări diferite și anume, regimul juridic aplicabil contractului de

leasing și regularizarea redevenței cu rata inflației conform art.6 din

contract.

Cu privire la regimul juridic

aplicabil contractului de leasing, în speță, el este cel reglementat de art.27

din OG nr.88/1997,  privind privatizarea societăților comerciale, ca lege

specială, iar nu cel reglementat de OG nr.51/1997, privind operațiunile de

leasing și societățile de  leasing, care în raport cu norma cuprinsă în

art.27,  reprezintă dreptul comun.

Înheierea

contractelor de leasing, în temeiul art.27 din OG nr.88/1997, reprezintă o

formă de privatizare și drept urmare, clauza irevocabilă de vânzare reprezintă

partea reglementară a contractului de leasing și ea există în conținutul ei

legal, chiar dacă părțile nu au inclus-o sau i-au dat un alt cuprins și sens,

în contract.

Sub acest aspect,

instanțele au făcut o corectă aplicare a legii, aplicând cu prioritate

prevederile art.27 din OG nr.88/1997 modificat.

În ceea ce privește regularizarea redevenței, de asemenea, instanțele au făcut

o corectă aplicare a prevederilor art.6 alin.2 din   contract,

conform cărora, la expirarea contractului se va  efectua regularizarea

redevenței și a plăților efectuate, ținând cont de rata inflației.  Acesta

a fost temeiul pentru care,  constatând că reclamanta a plătit ratele

convenite și deci, obligațiile contractuale respectate, a procedat la

regularizarea acestora, conform clauzei menționate.

Drept urmare, nici critica recurentei-reclamante cu privire la necesitatea

plății, stabilită de instanță în sarcina sa, și nici critica pârâtei, cu

privire la modalitatea de calcul, conform OG nr.51/1997 prin stabilirea

distinctă a valorii activului, valorii ratelor și valorii reziduale, nu pot fi

primite

Soluția instanței de fond, menținută de instanța de apel, de obligare a pârâtei

la executarea obligației de a vinde imobilul după achitarea sumei ce a rezultat

din regularizarea redevenței  totale în funcție de rata inflației, este

corectă, și nu este lipsită  de eficiență  aducerea sa la îndeplinire

pe cale de constrângere, fiind posibilă  în condițiile art.580

3

C. proc. civ.

Criticile

reclamantei-recurente privind expertiza efectuată în cauză și criticile pârâtei

privind achitarea ratelor de către reclamantă, privind schimbarea destinației

imobilului, vizează temeinicia deciziei atacate și ca atare, în raport cu

art.304 C.proc.civ., ele exced controlului de legalitate, neputând fi

analizate.

Așa fiind, față de

considerentele expuse, Înalta Curte a respins recursurile declarate, ca

nefondate.