ÎCCJ, decizie (scj.ro #82860)

Contract de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare încheiat în temeiul art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997. Acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Condiții de admisibilitate Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte Index alfabetic: acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare - contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare - consimțământ O.U.G. nr. 88/1997, art. 27 O.G. 51/1997, art. 16 C. civ., art. 1073 - 1077 Conform dispozițiilor art. 27 din O.U.G.

nr. 88/1997 privind privatizarea societăților comerciale, societățile comerciale care au în derulare contracte de locație de gestiune, de închiriere sau de asociere în participațiune pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin negociere directă cu locatarii sau asociații în situațiile în care aceștia au făcut investiții în activele pe care le utilizează în proporția prevăzută de lege. Este legală decizia prin care se constată intervenită vânzarea-cumpărarea activului care a făcut obiectul unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare încheiat între părți în temeiul dispozițiilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, lege specială î n raport cu O.G.

nr. 51/1997, neputând fi primită susținerea potrivit căreia prin hotărârea atacată s-ar fi suplinit consimțământul locatorului la vânzare deoarece această clauză este instituită legal în acord cu scopul reglementării: privatizarea, iar transmiterea proprietății operează de drept, tot în baza legii, la finalul duratei de leasing, consimțământul părților fiind necesar și relevant, în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, numai la momentul încheierii contractului de leasing. Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3606 din 29 octombrie 2013 Prin sentința nr. 24811 din 16 decembrie 2011, Tribunalul București, Secția a VI-a civilă, a respins acțiunea promovată de reclamanta SC M. SRL în contradictoriu cu pârâta SC P. SA ca neîntemeiată, subsecvent respingerii excepției inadmisibilității ca neîntemeiată.

Prima instanță a pronunțat această sentință în rejudecare pe fond, după casarea cu trimitere a sentinței nr. 6767 din 4 iunie 2010 pronunțată în primul ciclu procesual, prin care acțiunea a fost respinsă ca prescrisă, prin decizia nr. 621 R din 8 aprilie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București. În pronunțarea sentinței, instanța de fond, în aplicarea art. 315 C. proc.

civ., a reținut ca fiind în vigoare clauza prevăzută de art. 2 din contract care reglementează obligația locatorului de a respecta dreptul de opțiune al utilizatorului în condițiile în care cocontractanții au renunțat la aplicarea regulii privind neprelungirea duratei contractului din cadrul art. 4 după data de 25 aprilie 2004. Reținând că prin cererea sa reclamanta a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare atât pentru construcție cât și pentru terenul pe care este amplasat activul Farmacia X, că potrivit înscrisurilor de la dosar terenul nu urma a face obiect al contractului de leasing, obiect determinat și prin aplicarea regulii de interpretare conținută de art. 977 alin. (1) C. civ., că, pe de altă parte, reclamanta nu a făcut dovada plății prețului activului în condițiile art. 8 teza a II-a, respectiv a prețului reactualizat și că temeiul de drept invocat: art. 16 din O.G.

nr. 51/1997 nu conferă temeinicie acțiunii promovate, prima instanță a respins acțiunea promovată ca neîntemeiată. Curtea de Apel București, Secția a V-a civilă, prin decizia nr. 449 din 1 noiembrie 2012, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței pe care, în consecință, a schimbat-o în parte în sensul constatării intervenirii vânzării-cumpărării activului construcție Farmacia nr. X situată în Lehliu Gară str. N.T. nr. X jud. Călărași, hotărâre care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, cu menținerea celorlalte dispoziții ale hotărârii atacate. Instanța de apel a apreciat ca întemeiate criticile reclamantei care au vizat soluționarea primului capăt de cerere, față și de susținerea făcută prin cererea de apel că obiectul vânzării îl reprezintă numai construcția, nu și terenul și având în vedere art. 8 din contractul de leasing imobiliar nr. 468/5.05.2003.

Făcând aplicarea prevederilor art. 8 din contractul de leasing imobiliar nr. 468 din 5 mai 2003 încheiat de părți, conform căruia la expirarea contractului sau când utilizatorul solicită cumpărarea activului înainte de expirare, acesta achită valoarea reziduală și TVA aferent și constatând că prin înscrisurile depuse la dosar, apelanta și-a îndeplinit obligațiile de plată prevăzute de art. 8 din contract, instanța de apel a admis cererea de constatare a intervenirii vânzării activului obiect al contractului de leasing.

Instanța de apel a mai reținut că pentru penalitățile la care a făcut referire intimata-pârâtă prin întâmpinare, aceasta nu a emis facturi și nu le-a solicitat în niciun mod reclamantei și, oricum, nu sunt de natură să afecteze exercitarea dreptului de opțiune la cumpărarea activului în lipsa unei condiționări în acest sens, că nici actualizarea prețului nu este imputabilă reclamantei, obligația cuantificării ei și emiterii unei facturi aparținând locatorului. În ce privește cererea reclamantei vizând executarea clauzei penale inserată în art. 14 din contract, instanța de apel a apreciat ca fiind corectă sentința sub acest aspect, deoarece pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare vizează executarea în natură a obligației asumată prin contract în prezența căreia reclamanta nu mai poate solicita executarea clauzei penale.

În contra deciziei menționate pârâta SC P. SA a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., solicitând modificarea acesteia în tot, în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă. Sub motivul întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenta a arătat că decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijină, deoarece aceasta a avut în vedere precizarea asupra obiectului vânzării, respectiv numai construcția, nu și terenul, din apel, iar în ce privește modul de administrare a probatoriului, respectiv a înscrisurilor a reținut îndeplinirea obligațiilor de plată de către reclamantă, a unora dintre acestea cu mici întârzieri, argumentație lipsită de temei legal și care vădește o aplicare greșită a dispozițiilor legale incidente.

Din considerentele deciziei recurate nu rezultă raționamentul logico-juridic în baza căruia instanța de apel a considerat fondate criticile apelantei, legală și temeinică, având în vedere prevederile art. 977, 984 C. civ., fiind sentința instanței de fond; că reclamanta a solicitat executarea obligațiilor pârâtei fără ca ea să-și execute propriile obligații. Greșit instanța de apel a considerat că din probatoriul administrat rezultă achitarea redevențelor, a valorii reziduale, a valorii rămase neamortizate și TVA aferent în condițiile art. 8 din contract, acesta dovedind contrariul, neexecutarea obligației de plată, situație în care reclamanta nu poate invoca neexecutarea de către pârâtă a obligațiilor care îi incumbă acesteia.

Reclamanta nu a plătit prețul actualizat, iar sentința este corectă sub aspectul că nu poate suplini consimțământul la încheierea în formă autentică a contractului, conform art. 1073 - 1077 C. civ. Reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de asigurare a activului decât în decembrie 2009, ulterior promovării acțiunii și nici documentația de carte funciară nu este finalizată. A susținut recurenta că decizia este lipsită de temei legal deoarece aceasta a făcut o interpretare eronată a dispozițiilor legale incidente, contractul de leasing imobiliar fiind încheiat în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 și Legii nr. 137/2002 ca legi speciale, instanța de apel neavând în vedere netemeinicia cererii de chemare în judecată față de prevederile art. 16 din O.G.

nr. 51/1997 și nici dispozițiile imperative ale art. 1073 - 1077 C. civ. privind principiul forței obligatorii a convențiilor, suplinind consimțământul recurentei la încheierea actului de vânzare-cumpărare. Intimata-reclamantă a depus întâmpinare la dosar prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Intimata face o amplă descriere a situației de fapt, o inventariere a documentelor de plată, care fac dovada îndeplinirii obligațiilor sale cu acest obiect, a facturilor emise de pârâtă arătând că aceasta nu a continuat demersurile de intabulare din anul 2005. Recursul nu este fondat. În susținerea criticilor sale recurenta invocă două temeiuri de modificare a hotărârii atacate: dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. și dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Sub primul motiv recurenta invocă faptul că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină. Înalta Curte constată dimpotrivă, că, din chiar dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, rezultă că hotărârea atacată cuprinde motivele pe care se sprijină, aceste motive fiind abordate de recurentă prin contracararea lor. Astfel, decizia motivează admiterea acțiunii în parte sub aspectul primului capăt de cerere, sens în care sentința este schimbată în parte în concordanță și cu susținerea apelantei din apel că obiectul contractului cuprinde numai construcția, nu și terenul.

Este de observat că, și în lipsa unei astfel de precizări a apelantei în apel care consolidează, iar nu întemeiază soluția, instanța de apel ar fi ajuns la aceeași concluzie și soluție pe baza regulilor de interpretare conținute de art. 977 și urm. C. civ., cum de altfel a și operat în decizia sa, motivând că obiect al leasingului și deci al vânzării l-a format numai construcția, nu și terenul, sens în care cererea reclamantei s-a apreciat întemeiată în parte, sentința fiind și ea schimbată în parte, cu menținerea celorlalte dispoziții, context în care nu se poate susține decât fără temei nerespectarea art. 132 C. proc. civ. și, respectiv, a art. 294 C. proc. civ.

Că decizia cuprinde motivele pe care se sprijină rezultă și din susținerea recurentei că argumentația deciziei vădește o interpretare și o aplicare greșită a dispozițiilor legale incidente și că din probatoriul pe care aceasta l-a analizat rezultă o îndeplinire a unora din obligațiile reclamantei cu mici întârzieri. De altfel, recurenta citează pasaje întregi din decizia atacată care cuprind tocmai considerentele deciziei în susținerea soluției sale din dispozitiv. Ceea ce recurenta încearcă să facă prin invocarea acestui motiv de nelegalitate este o altă abordare în interpretarea probelor administrate, în sensul soluției sentinței instanței de fond a cărei menținere o solicită, abordare care excede ipotezei legale conținută de art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. și anume necuprinderea motivelor pe care se sprijină decizia invocată de recurentă. Ca atare, Înalta Curte constată ca evident nefondat acest motiv de nelegalitate întemeiat de recurentă pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. Înalta Curte constată ca nefondat și cel de-al doilea motiv de nelegalitate întemeiat de recurentă pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Este adevărat că, în speță, contractul de leasing a fost încheiat în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăților comerciale, articol care nu a fost abrogat prin intrarea în vigoare a Legii nr. 137/2002 privind unele măsuri pentru accelerarea privatizării, contractul având un conținut legal și convențional.

Conform art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăților comerciale, societățile comerciale care au în derulare contracte de locație de gestiune, de închiriere sau de asociere în participațiune pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare prin negociere directă cu locatorii sau asociații în situațiile în care aceștia au făcut investiții în activele pe care le utilizează în proporția prevăzută de lege. Această prevedere reprezintă legea specială în raport cu O.G. nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing și, ca atare, societatea care se privatizează nu trebuie să fie o societate de leasing în sensul O.G. nr. 51/1997, competența încheierii contractului de leasing atribuită altor societăți decât cele de leasing fiind conferită de legiuitor prin voința sa, prin lege specială.

Totodată, clauza irevocabilă de vânzare este, de asemenea, instituită legal în acord cu scopul reglementării: privatizarea, așa încât susținerea recurentei în sensul că prin hotărârea atacată i s-ar fi suplinit consimțământul la vânzare nu poate fi primită, deoarece, tot în baza legii, transmiterea proprietății operează de drept la finalul duratei de leasing, consimțământul părților fiind necesar și relevant, în baza art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 numai la momentul încheierii contractului de leasing. În acest sens, decizia atacată care constată intervenită vânzarea cumpărarea este legală și nu încalcă prevederile art. 1073 - 1077 C. civ. cum greșit susține recurenta, cum în raport de art. 27 din O.U.G.

88/1997, lege specială, prevederile art. 16 din O.G. 51/1997, lege generală, sunt aplicabile în completarea acestuia. Înalta Curte, în consecință, în raport de considerentele expuse și în limita atribuțiilor de verificare conferite de art. 304 C. proc. civ. partea introductivă, a respins recursul declarat ca nefondat. În aplicarea art. 274 alin. (1) C. proc. civ., recurenta a fost obligată la plata sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată către intimată.