ÎCCJ, decizie (scj.ro #83649)

Contract de leasing imobiliar cu clauză

irevocabilă de vânzare. Reziliere

C.civ., art.969

Temeiul

juridic

al

raportului

obligațional

este

reprezentat

de contract

și

actul

adițional

la

acesta

, care

nu

cuprind

sancțiuni

în

cazul

neîndeplinirii

clauzelor

contractuale

,

așa

încât

,

temeiul

juridic

al

desființării

pentru

viitor

a

contractului

nu

mai

poate

fi

convenția

părților

, cum

greșit

a

reținut

instanța

de control

judiciar

,

că

art.8 din

contract

ar

fi

producător

de

efecte

juridice

,

în

sensul

deschiderii

posibilității

locatorului

de a

cere

rezilierea

sau

cu

privire

la

modul

de

sancționare

a

neplății

la

scadență

a

redevențelor

anuale

.

(Secția comercială,decizia nr.5053 din 15 decembrie 2003)

Reclamanta SC J.SA

Jupiter a chemat în judecată SC N SRL Jupiter, pentru  ca instanța să

dispună   rezilierea contractului de leasing

imobiliar  cu clauză irevocabilă de vânzare și să oblige pârâta la

predarea hotelului, în baza  O.G nr.51/1997.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că. potrivit clauzelor contractuale,

pârâta  avea obligația efectuării plăților cu titlu de redevență.

Prin actul adițional din 29 august 2000, s-a prelungit durata contractului de

la 5 ani  la 10 ani, iar redevențele lunare au fost transformate în

redevențe anuale, plătibile integral până la data de 15 decembrie a anului

calendaristic.

Pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, așa încât acesteia

îi sunt aplicabile dispozițiile art.8 alin.(2) din contract.

Pârâta a formulat cerere reconvențională, solicitând constatarea valorii

investițiilor și instituirea unui drept de retenție.

Prin sentința civilă nr.4172/COM din 20 iunie 2002, Tribunalul Constanța,

Secția comercială, a respins acțiunea principală, ca nefondată, și a respins

cererea reconvențională, ca inadmisibilă.

Pentru a respinge

acțiunea principală, instanța de fond a reținut că temeiul juridic al

raportului obligațional este reprezentat de contract și actul adițional la

acesta, care nu cuprind sancțiuni în caz de neîndeplinire a clauzelor

contractuale.

S-a mai reținut că pârâta a respectat obligația de asigurare a activului,

astfel că neefectuarea de plăți în intervalul de 2 luni de la ultima plată nu

poate constitui motiv pentru rezilierea contractului.

Împotriva sentinței, reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile

art.304 pct.8, 9 și 10 C.proc.civ. și a susținut că, cenzurând dreptul

creditorului de a solicita denunțarea unui contract și apreciind asupra

gravității neexecutării obligației, instanța a pronunțat o hotărâre cu

încălcarea legii.

Curtea de Apel Constanța, Secția comercială, prin decizia nr.1027 din 31

octombrie 2002, a admis recursul declarat de reclamantă și a modificat, în

parte, sentința atacată în sensul că a admis acțiunea și a dispus rezilierea

contractului, precum și obligarea pârâtei să predea activul, hotelul C.

În motivarea hotărârii, instanța de recurs a reținut că în mod greșit instanța

de fond a apreciat că, în funcție de actul adițional, contractul de leasing nu

conține precizări cu privire la sancțiunile ce intervin în caz de neîndeplinire

a obligațiilor contractuale.

Totodată, în raport cu dispozițiile art.969 C. civ., cu referire la art.15 din

O. G. nr.51/1997, raportat la caluzele contractului, în mod greșit s-a reținut

că intervalul de două luni scurs de la ultima plată nu poate fi reținut ca mod

de reziliere a contractului.

Pe de altă parte, în mod greșit instanța de fond a apreciat cu privire la

neobligarea asigurării activului la valoare, pe toată durata contractului.

Împotriva acestei din urmă hotărâri, s-a declarat recurs în anulare, întemeiat

pe motivul de casare prevăzut de art.330 pct.2 C.proc.civ..

S-a susținut că actul

adițional la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare

nu cuprinde o prevedere expresă cu privire la modul de sancționare a neplății

la scadență a redevențelor anuale. Ca atare, prevederile art.8 din contractul

inițial nu sunt aplicabile în contextul redevențelor pe o altă perioadă și în

modalitatea ratelor anuale, așa încât simpla întârziere a plății cu două luni

peste termenul de scadență anuală nu poate conduce la rezilierea contractului,

întrucât temeiul juridic al desființării pentru viitor a contractului nu mai poate

fi convenția părților.

Așa fiind, în mod greșit, instanța de control judiciar a considerat că art.8

din contractul inițial ar fi producător de efecte juridice, în sensul

deschiderii posibilității locatorului de a cere rezilierea acestuia.

Pe de altă parte, împrejurarea că utilizatorul nu ar fi asigurat activul la

valoarea din expertiză a fost reținută în mod greșit de instanța de recurs ca

act de neexecutare a contractului, în raport cu împrejurarea că, potrivit

art.21 din O. G. nr.51/1997, riscul a trecut asupra utilizatorului, situație în

care patrimoniul lacatorului nu era în nici un fel amenințat. Mai mult, prin

contractul menționat nu este specificată în mod ferm suma pentru care trebuie

asigurat activul.

S-a solicitat admiterea recursului în anulare, casarea hotărârii atacate,

respingerea recursului declarat de reclamantă și pe fond menținerea hotărârii

primei instanțe.

Recursul în anulare este

nefondat.

Potrivit art.8 alin.2

din contractul de leasing imobiliat cu clauză irevocabilă de vânzare „în cazul

în care utilizatorul nu își execută obligația de plată a redevenței două luni

consecutive, locatorul are dreptul de a rezilia contractul cu daune interese ce

cuprind redevențe scadente și cuantumul valoric al redevențelor care au rămas

de plătit până la expirarea prezentului contract” .

Prin actul adițional,  nu a fost modificat art.8 din contract. Mai mult,

în acesta s-a stipulat expres că „celelalte clauze ale contractului rămân neschimbate”.

Ca atare, în mod corect instanța de control judiciar a reținut că pactul

comisoriu inserat în contractul de leasing produce consecințe juridice în

sensul sancționator vizat de părțile contractante.

În cauză, nu s-a contestat rezilierea plății redevențelor.

Așa fiind, recursul în anulare este nefondat, sub aspectul acestei critici.

Pe de altă parte, prin art.4 lit.e) din contractul de leasing imobiliar,

utilizatorul s-a obligat „să asigure bunul la o societate de asigurări

autorizată și să plătească primele de asigurare ori să preia contractul de

asigurare de la locator”.

În cauză s-a dovedit

neasigurarea activului la valoare, pe toată durata contractului. Ca atare,

recursul în anulare se constată a fi nefondat și sub aspectul acestor critici.

De altfel, obligația de asigurare a bunului de către utilizator în favoarea

societății de leasing decurge firesc din caracterul complex al contractului de

leasing, cu o configurație specifică ce exclude simpla juxtapunere a

contractului de locațiune și a promisiunii unilaterale de vânzare coroborat cu

dreptul de preemțiune și în care, trecerea „riscului” la utilizator în temeiul

art.21 din O. G. nr.51/1997, invocată de titularul recursului în anulare,

privește alte situații, neincidente în cauză.

Prin urmare, criticile formulate fiind neîntemeiate, hotărârea atacată nu este

supusă cazului de casare prevăzut de art.330 pct.2 C.proc.civ.

Pe de altă parte, recursul în anulare este supus unor condiționări ce nu se

regăsesc în cauză.

Astfel, prin recursul în anulare nu se precizează care sunt normele legale

imperative încălcate prin hotărârea atacată și nu se dovedește că această

încălcare a dus la pronunțarea unei soluții greșite pe fond.

În același timp, nu se poate susține cu temei că hotărârea atacată este vădit

netemeinică, atâta timp cât aceasta este susținută de probatoriul administrat

în cauză.

În  consecință,

Curtea a respins recursul în anulare, ca nefondat.