ÎCCJ, decizie (scj.ro #83649)

Contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare. Reziliere C.civ., art.969 Temeiul juridic al raportului obligațional este reprezentat de contract și actul adițional la acesta , care nu cuprind sancțiuni în cazul neîndeplinirii clauzelor contractuale , așa încât , temeiul juridic al desființării pentru viitor a contractului nu mai poate fi convenția părților , cum greșit a reținut instanța de control judiciar , că art.8 din contract ar fi producător de efecte juridice , în sensul deschiderii posibilității locatorului de a cere rezilierea sau cu privire la modul de sancționare a neplății la scadență a redevențelor anuale . (Secția comercială,decizia nr.5053 din 15 decembrie 2003) Reclamanta SC J.SA Jupiter a chemat în judecată SC N SRL Jupiter, pentru ca instanța să dispună rezilierea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare și să oblige pârâta la predarea hotelului, în baza O.G nr.51/1997.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că. potrivit clauzelor contractuale, pârâta avea obligația efectuării plăților cu titlu de redevență. Prin actul adițional din 29 august 2000, s-a prelungit durata contractului de la 5 ani la 10 ani, iar redevențele lunare au fost transformate în redevențe anuale, plătibile integral până la data de 15 decembrie a anului calendaristic. Pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, așa încât acesteia îi sunt aplicabile dispozițiile art.8 alin.(2) din contract. Pârâta a formulat cerere reconvențională, solicitând constatarea valorii investițiilor și instituirea unui drept de retenție. Prin sentința civilă nr.4172/COM din 20 iunie 2002, Tribunalul Constanța, Secția comercială, a respins acțiunea principală, ca nefondată, și a respins cererea reconvențională, ca inadmisibilă.

Pentru a respinge acțiunea principală, instanța de fond a reținut că temeiul juridic al raportului obligațional este reprezentat de contract și actul adițional la acesta, care nu cuprind sancțiuni în caz de neîndeplinire a clauzelor contractuale. S-a mai reținut că pârâta a respectat obligația de asigurare a activului, astfel că neefectuarea de plăți în intervalul de 2 luni de la ultima plată nu poate constitui motiv pentru rezilierea contractului. Împotriva sentinței, reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.8, 9 și 10 C.proc.civ. și a susținut că, cenzurând dreptul creditorului de a solicita denunțarea unui contract și apreciind asupra gravității neexecutării obligației, instanța a pronunțat o hotărâre cu încălcarea legii.

Curtea de Apel Constanța, Secția comercială, prin decizia nr.1027 din 31 octombrie 2002, a admis recursul declarat de reclamantă și a modificat, în parte, sentința atacată în sensul că a admis acțiunea și a dispus rezilierea contractului, precum și obligarea pârâtei să predea activul, hotelul C. În motivarea hotărârii, instanța de recurs a reținut că în mod greșit instanța de fond a apreciat că, în funcție de actul adițional, contractul de leasing nu conține precizări cu privire la sancțiunile ce intervin în caz de neîndeplinire a obligațiilor contractuale. Totodată, în raport cu dispozițiile art.969 C. civ., cu referire la art.15 din O. G. nr.51/1997, raportat la caluzele contractului, în mod greșit s-a reținut că intervalul de două luni scurs de la ultima plată nu poate fi reținut ca mod de reziliere a contractului.

Pe de altă parte, în mod greșit instanța de fond a apreciat cu privire la neobligarea asigurării activului la valoare, pe toată durata contractului. Împotriva acestei din urmă hotărâri, s-a declarat recurs în anulare, întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art.330 pct.2 C.proc.civ.. S-a susținut că actul adițional la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nu cuprinde o prevedere expresă cu privire la modul de sancționare a neplății la scadență a redevențelor anuale. Ca atare, prevederile art.8 din contractul inițial nu sunt aplicabile în contextul redevențelor pe o altă perioadă și în modalitatea ratelor anuale, așa încât simpla întârziere a plății cu două luni peste termenul de scadență anuală nu poate conduce la rezilierea contractului, întrucât temeiul juridic al desființării pentru viitor a contractului nu mai poate fi convenția părților.

Așa fiind, în mod greșit, instanța de control judiciar a considerat că art.8 din contractul inițial ar fi producător de efecte juridice, în sensul deschiderii posibilității locatorului de a cere rezilierea acestuia. Pe de altă parte, împrejurarea că utilizatorul nu ar fi asigurat activul la valoarea din expertiză a fost reținută în mod greșit de instanța de recurs ca act de neexecutare a contractului, în raport cu împrejurarea că, potrivit art.21 din O. G. nr.51/1997, riscul a trecut asupra utilizatorului, situație în care patrimoniul lacatorului nu era în nici un fel amenințat. Mai mult, prin contractul menționat nu este specificată în mod ferm suma pentru care trebuie asigurat activul. S-a solicitat admiterea recursului în anulare, casarea hotărârii atacate, respingerea recursului declarat de reclamantă și pe fond menținerea hotărârii primei instanțe.

Recursul în anulare este nefondat. Potrivit art.8 alin.2 din contractul de leasing imobiliat cu clauză irevocabilă de vânzare „în cazul în care utilizatorul nu își execută obligația de plată a redevenței două luni consecutive, locatorul are dreptul de a rezilia contractul cu daune interese ce cuprind redevențe scadente și cuantumul valoric al redevențelor care au rămas de plătit până la expirarea prezentului contract” . Prin actul adițional, nu a fost modificat art.8 din contract. Mai mult, în acesta s-a stipulat expres că „celelalte clauze ale contractului rămân neschimbate”. Ca atare, în mod corect instanța de control judiciar a reținut că pactul comisoriu inserat în contractul de leasing produce consecințe juridice în sensul sancționator vizat de părțile contractante.

În cauză, nu s-a contestat rezilierea plății redevențelor. Așa fiind, recursul în anulare este nefondat, sub aspectul acestei critici. Pe de altă parte, prin art.4 lit.e) din contractul de leasing imobiliar, utilizatorul s-a obligat „să asigure bunul la o societate de asigurări autorizată și să plătească primele de asigurare ori să preia contractul de asigurare de la locator”. În cauză s-a dovedit neasigurarea activului la valoare, pe toată durata contractului. Ca atare, recursul în anulare se constată a fi nefondat și sub aspectul acestor critici.

De altfel, obligația de asigurare a bunului de către utilizator în favoarea societății de leasing decurge firesc din caracterul complex al contractului de leasing, cu o configurație specifică ce exclude simpla juxtapunere a contractului de locațiune și a promisiunii unilaterale de vânzare coroborat cu dreptul de preemțiune și în care, trecerea „riscului” la utilizator în temeiul art.21 din O. G. nr.51/1997, invocată de titularul recursului în anulare, privește alte situații, neincidente în cauză. Prin urmare, criticile formulate fiind neîntemeiate, hotărârea atacată nu este supusă cazului de casare prevăzut de art.330 pct.2 C.proc.civ. Pe de altă parte, recursul în anulare este supus unor condiționări ce nu se regăsesc în cauză.

Astfel, prin recursul în anulare nu se precizează care sunt normele legale imperative încălcate prin hotărârea atacată și nu se dovedește că această încălcare a dus la pronunțarea unei soluții greșite pe fond. În același timp, nu se poate susține cu temei că hotărârea atacată este vădit netemeinică, atâta timp cât aceasta este susținută de probatoriul administrat în cauză. În consecință, Curtea a respins recursul în anulare, ca nefondat.