ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 933/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 933/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra recursului de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Constanța la data de 15 august 2008 sub nr. 6797/118/2008,

reclamanta SC G.T. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC M.I.I. SRL, solicitând

instanței să dispună obligarea pârâtei la restituirea contravalorii garanției

în cuantum de 56.525,27 Ron și la plata sumei de 163.971,11 Ron, reprezentând

contravaloarea investițiilor efectuate de societatea reclamantă în legătură cu

spațiul închiriat.

În motivarea cererii

sale, reclamanta a susținut că între părți s-a încheiat la data de 9 iunie 2006

contractul de închiriere prin care SC M.I.I. SRL a închiriat reclamantei un

spațiu comercial și că în urma unui control efectuat la data de 9 mai 2007 de

organe ale Ministerului Sănătății Publice, activitatea societății reclamante a

fost suspendată deoarece nu întrunea cerințele de funcționare în raport cu

destinația avută.

Reclamanta a susținut

că spațiul pus la dispoziție de către locator este impropriu desfășurării

activității, acesta având în fapt și în drept obligația asigurării unui spațiu

propriu desfășurării obiectului de activitate al reclamantei, iar în cazul

descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile

contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporțională din

preț sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din

cauza viciilor.

Divergența dintre

părțile contractante o constituie tocmai starea bunului închiriat la momentul

primirii de către locatar, care a fost constatat ca și necorespunzător de către

organul de control, schimbarea acestuia putând fi făcută doar de către locator.

Deși pârâta, prin

Notificarea de reziliere a contractului din data de 28 iunie 2007, a imputat

reclamantei neîndeplinirea obligațiilor contractuale, aceste obligații erau de

fapt și de drept ale pârâtei, atât timp cât lucrările priveau structura și

compartimentarea spațiului pus la dispoziție, lucrări care au fost interzise

locatarului de către locator.

În drept, au fost

invocate dispozițiile art. 969 C. civ., art. 141

1

și art. 142

1

C. civ.

Prin întâmpinare,

pârâta a invocat excepția necompetenței teritoriale a Tribunalului Constanta,

excepție respinsă prin încheierea din 3 februarie 2009.

Pe fondul cauzei,

pârâta a arătat că, potrivit clauzelor contractuale, reclamanta a închiriat un

spațiu de 173 mp în complexul comercial T., Constanța, că prin contractul

încheiat părțile au specificat în mod clar și restrictiv că folosința spațiului

este permisă numai pentru obiectul de activitate, iar la data de 9 august 2006

prin protocol, spațiul a fost predat de către locator și preluat de către

locatar fără obiecții cu privire la suprafața sau compartimentarea acestuia

și/sau la compatibilitatea acestuia cu obiectul de activitate avut în vedere de

către reclamant încă de la data încheierii contractului.

După amenajarea

corespunzătoare a spațiului, amenajare care cădea în sarcina locatarului,

potrivit clauzelor contractuale, la data 4 octombrie 2006, reclamanta și-a

început activitatea, ceea ce presupune că la data deschiderii restaurantului

avea toate aprobările necesare pentru desfășurarea activității sale în spațiul

închiriat.

Începând cu primul

trimestru al anului 2007 reclamantul a trimis către pârâtă o serie de

notificări prin care se aducea la cunoștința acesteia că locatarul se află în

imposibilitatea de a-și mai onora obligațiile financiare asumate prin contract

întrucât veniturile acesteia nu sunt suficiente, iar, ulterior, la data de 9

mai 2007, în urma controlului efectuat de către Inspecția de Sănătate de Stat,

activitatea restaurantului H. a fost suspendată ca urmare a identificării de

către agenții constatatori a unor nerespectări ale normelor de funcționare.

În aceeași dată

reclamanta a trimis către pârâtă notificarea din 9 mai 2007, prin care se

aducea la cunoștință măsura suspendării activității, solicitându-se în temeiul art.

16.4.2 din contract rezilierea acestuia începând cu data de 1 iunie 2007 și

restituirea garanției depuse la încheierea contractului.

Urmare a stării de

fapt astfel create, precum și a faptului că începând cu data de 9 mai 2007

reclamanta se afla în culpă cu privire la respectarea obligațiilor

contractuale, pârâta i-a trimis la data de 28 iunie 2007 notificare de

reziliere, prin care i-a adus la cunoștința reclamantei că începând cu data de

1 iulie 2007 contractul a fost reziliat de plin drept, întrucât reclamanta și-a

încălcat cel puțin obligațiile prevăzute de art. 6.4 teza 2, art. 14.9,

14.14.1, 14.17.2 din contract și devin incidente dispozițiile art. 8.5 teza 2

din contract, potrivit cărora locatorul nu poate fi obligat la restituirea

garanției atât timp cât va exista o încălcare a obligațiilor locatarului.

S-a cerut și

respingerea capătului doi de cerere ca neîntemeiat, deoarece, potrivit pct. 14.3.2

din contract, locatarul va efectua pe cheltuiala și riscul său toate lucrările

locatarului. Este evident că părțile au agreat încă de la început că toate

investițiile efectuate de către locatar se fac pe cheltuiala și riscul

acestuia, neputând solicita locatorului ulterior contravaloarea acestora sau

orice alte despăgubiri cu privire la lucrările efectuate.

Prin sentința civilă nr.

2011 din 30 martie 2010 Tribunalul Constanța, secția comercială, de contencios

administrativ și fiscal, a admis cererea reclamantei și a obligat pârâta să

restituie reclamantei contravaloarea garanției în sumă de 56.525,27 Ron și a contravalorii

îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat în sumă de 163.971,11 Ron. Pârâta a

fost obligată și la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța a reținut că între părți s-a încheiat la data de 9

iunie 2006 contractul de închiriere prin care SC M.I.I. SRL a închiriat

reclamantei SC G.T. SRL un spațiu comercial, cu destinație restaurant, care a

fost predat la data de 9 august 2006 și, după efectuarea lucrărilor necesare,

societatea reclamantă și-a început activitatea, având toate avizele necesare,

așa cum rezultă din răspunsul la interogatoriu și din declarațiile martorilor.

În urma unui control

efectuat la data de 9 mai 2007 de organe ale Ministerului Sănătății Publice activitatea

societății reclamante a fost suspendată pentru motivele menționate în actul de

control.

Martorul H.I. audiat

în cauză a afirmat că au existat și înaintea datei de 9 mai 2007 controale la

societatea reclamantă, însă după intrarea României în U.E. au apărut cerințe

suplimentare în domeniul alimentației publice, care au dus la suspendarea

activității societății reclamante. Martorul a afirmat, de asemenea, că spațiul

închiriat nu ar fi permis o nouă recompartimentare, întinderea acestuia nefiind

suficientă.

De asemenea, martorul

P.M. a susținut că personal a făcut demersuri sau a asistat la discuțiile

dintre conducerile celor două societăți în vederea obținerii unui spațiu

suplimentar pentru desfășurarea în condiții corespunzătoare a activității, însă

acest lucru nu a fost posibil, spațiile din jur fiind închiriate de alte

societăți.

Instanța a constat

că, imediat după emiterea deciziei de suspendare a activității, reclamanta a

comunicat acest aspect pârâtei, notificându-i totodată și încetarea

contractului începând cu data de 1 iunie 2007.

La 28 iunie 2007

societatea pârâtă i-a notificat reclamantei rezilierea de plin drept a

contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către

reclamantă, imputându-i încălcarea obligației privind menținerea autorizațiilor

necesare pentru desfășurarea activității în spațiul închiriat.

S-a reținut, însă, că

nemenținerea autorizației, nu poate fi imputată reclamantei care, obiectiv, nu

avea cum să creeze noi camere speciale în spațiul limitat și deja

compartimentat ce-i fusese închiriat.

Potrivit art. 142

0

pct. 2 C. civ. locatorul este dator, prin însăși natura contractului, fără să

fie trebuință de nici o stipulație specială, de a menține lucrul închiriat în

stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat.

În speță, față de

decizia de suspendare a activității emisă de organele în drept pentru lipsa

unor spații suplimentare, pârâta, în calitate de locator, era obligată, în

temeiul art. 1420 pct. 2 C. civ., să pună la dispoziția reclamantei aceste

spații pentru ca aceasta să-și poată continua activitatea.

S-a concluzionat că

nu sunt incidente dispozițiile art. 8.5 teza 2 din contract, astfel încât

pârâta este obligată, în baza art. 969 C. civ. și art. 8.5 teza 1 din contract,

să restituie reclamantei contravaloarea garanției depuse.

În ce privește

capătul doi de cerere, s-a reținut că potrivit art. 14.3.2 din contract,

părțile au prevăzut că locatarul va efectua pe cheltuiala și riscul său toate

lucrările locatorului, or această clauză poate să rămână valabilă cât timp

contractul se desfășoară în condiții normale sau în cazul în care locatarul ar

fi în culpă pentru încetarea sau desființarea contractului, ceea ce în cauză nu

se regăsește, iar contractul a încetat mai înainte de termen, astfel că

locatorul are obligația de a despăgubi pe locatar, în conformitate cu

dispozițiile art. 142

2

C. civ.

Curtea de Apel

Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, de contencios administrativ

și fiscal, prin decizia nr. 90/COM din 15 iulie 2010, a admis apelul declarat

de pârâtă și a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul că a admis în

parte acțiunea, a respins cererea privind restituirea sumei reprezentând

contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului și a obligat pârâta la plata

către reclamantă a sumei de 2.377,7 Ron, taxă de timbru aferentă primului capăt

de cerere iar pe reclamantă la plata către pârâtă a sumei de 4.846 Ron,

onorariu avocat aferent capătului 2 de cerere, compensând cheltuielile de

judecată.

Instanța de apel a

reținut că prin decizia nr. 7 din 9 mai 2007, Autoritatea de sănătate publică

și inspecție sanitară de stat a dispus suspendarea activității societății

reclamante, deoarece nu există circuite funcționale pentru produsele alimentare

și pentru personal; nu există magazie pentru depozitarea produselor alimentare

și separat pentru legume - fructe; nu există filtru vestiar pentru personal,

separat pentru femei și separat pentru bărbați; nu există spațiu pentru

curățarea legumelor; barul nu dispune de spațiu pentru depozitare.

Soluția a fost

determinată de nerespectarea normelor igienico sanitare constatate prin

procesul verbal din 9 mai 2007, deși până la acel moment reclamanta deținea

toate actele necesare pentru desfășurarea activității.

În cuprinsul

procesului verbal cât și în cuprinsul deciziei de suspendare a activității nu

sunt indicate norme ulterioare datei de 1 ianuarie 2007, iar modificarea

legislației determinată de intrarea României în U.E. nu se dovedește cu

declarația unui martor.

Cu toate acestea, instanța

de apel a constatat însă că rezilierea contractului a avut loc la cererea

locatarului în dosarul de fond, adresa din 9 mai 2007 în conformitate cu art. 16.4.2

din contract, întrucât nu au mai fost autorizați să desfășoare activitățile

prevăzute în obiectul de activitate. Locatarul a afirmat că suspendarea

activității s-a dispus din cauza condițiilor necorespunzătoare ale spațiului,

dimensiunea acestuia nepermițând un alt mod de compartimentare.

Or, art. 16.4.2 din

contract face trimitere la art. 16.4.1 din contract, lit. a) încadrându-se în

situația descrisă tocmai de locatar.

Potrivit art. 16.4.1 lit.

a) locatarul poate rezilia contractul dacă nu va mai fi autorizat să desfășoare

activitățile prevăzute în obiectul său de activitate, dar numai dacă aceasta

rezultă din cauze care exced total controlului locatarului. Necontestarea de

către locator a acestui temei de reziliere reprezintă acceptarea lipsei culpei

locatarului în ceea ce privește imposibilitatea de amenajare a spațiului.

Pe de altă parte, nici

culpa locatorului nu poate fi reținută întrucât acesta a pus la dispoziția

locatarului un spațiu ale cărei dimensiuni erau cunoscute de acesta de la data

încheierii contractului și au fost acceptate fără obiecții. Lipsa spațiului

necesar unor noi amenajări constatate a fi necesare în urma unui control al

autorității publice, nu poate fi imputată locatorului.

În aceste împrejurări

devin aplicabile clauzele contractuale referitoare la restituirea cauțiunii,

imposibilitatea de continuare a contractului nedatorându-se culpei vreunei

părți.

În ceea ce privește

capătul doi de cerere, însă, contractul încheiat care constituie legea părților

prevede că locatarul va efectua pe cheltuiala și riscul său toate lucrările

locatorului, conform art. 14.3.2.

Contractul fiind

reziliat fără culpa vreunei părți, devin aplicabile prevederile art. 18.1 din

contract privitoare la „eliberarea spațiului”, urmând ca părțile să stabilească

ce lucrări vor fi reținute de locator și care vor fi înlăturate pe cheltuiala

locatarului.

S-a concluzionat

astfel că, locatorul neoptând pentru oprirea unor lucrări, nu putea fi obligat

la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiului, locatarul fiind cel

căruia îi revine obligația de a le ridica pe cheltuiala sa, urmând să lase

spațiul în starea în care l-a primit.

Împotriva menționatei

decizii, reclamanta SC G.T. SRL Constanța, a declarat recurs întemeiat pe

dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., criticând-o pentru

nelegalitate și a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate

în sensul respingerii apelului pârâtei și menținerea ca temeinică și legală a

sentinței instanței de fond.

În motivele

formulate, recurenta reclamantă a susținut, în esență, că singura critică pe

care înțelege să o aducă deciziei din apel, vizează doar soluționarea cererii

formulate de societatea sa în vederea recuperării sumelor de bani reprezentând

contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului ce a făcut obiectul contractului

de închiriere, în cuantum de 163.971,11 Ron, invocând în primul rând o

contradicție între dispozitivul și considerentele deciziei recurate în acest

sens, privind lipsa culpei sale, deoarece, în cauză, sunt incidente prin

similitudine dispozițiile art. 142

0

C. civ., care reglementează

obligația de garanție a locatorului în ce privește folosința utilă și liniștită

a spațiului închiriat, practic, atitudinea pârâtei, constând în refuzul de a

suplimenta spațiul necesar, echivalând cu o tulburare a folosinței spațiului

închiriat rezultată din propria sa faptă.

Pe de altă parte,

recurenta a susținut că o astfel de soluție se impune, avându-se în vedere că

termenul pentru care s-a încheiat contractul a fost inițial de 5 ani, iar

societatea sa a beneficiat de contract numai pentru o perioadă de câteva luni

și că, în cauză, nu sunt incidente dispozițiile art. 14.3.2 din contract, ci

dispozițiile dreptului comun, respectiv art. 142

2

și art. 969 C.

civ.

Intimata SC M.I.I.

SRL București prin întâmpinarea depusă la dosar a cerut respingerea ca nefondat

a recursului reclamantei.

Recursul reclamantei

este nefondat.

În ceea ce privește

incidența motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se

constată că nu există nicio contradicție între dispozitiv și considerentele

hotărârii, deoarece pentru a fi incidentă această ipoteză a textului de lege

invocat este necesar ca instanța să fi reținut prin considerente temeinicia

pretențiilor formulate, iar prin dispozitiv să le respingă, ceea ce în cauză nu

se regăsește.

Astfel, rezultă din

întreaga motivare a hotărârii în privința acestui capăt de cerere, că

rezilierea contractului a avut loc la inițiativa locatarului, prin transmiterea

unei Notificări, în temeiul art. 16.4.1 și 16.4.1. din contract, în lipsa

culpei locatorului, ceea ce atrage incidența art. 14.3.2 combinat cu art. 18.1

din contract, privind situația investițiilor efectuate la imobil de către

locatar la data încetării contractului și potrivit cărora realizarea acestora

se face pe cheltuiala locatarei, iar la data încetării contractului, părțile

stabilesc de comun acord situația juridică a acestora, or locatorul neoptând

pentru păstrarea lor nu poate fi obligat la despăgubiri.

Prin urmare, nu

există nicio contradicție între dispozitivul din care rezultă respingerea

acestui petit și considerentele de fapt și de drept care îl justifică în

totalitate.

În privința celui de

al doilea motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se

constată că nu pot fi reținute nici dispozițiile acestui text de lege.

Astfel, se constată

că instanța de apel a aplicat în mod corect dispozițiile legale, care, în

cauză, față de situația de fapt și de drept corespunzător reținută, nu

demonstrează încălcarea dispozițiilor art. 142

0

C. civ. cu trimitere

la art. 144

2

C. civ., deoarece acestea, în aplicarea lor, presupun o

răspundere a locatorului bazată pe culpă, ceea ce în cauză nu s-a reținut,

dimpotrivă.

Astfel, inițiativa și

cauza rezilierii au aparținut reclamantei din motive obiective ce au apărut în

timpul executării, astfel încât, în mod legal, instanța de apel a dat eficiență

dispozițiilor din contract care constituie legea părților, conform art. 969 C.

civ., dispoziții a căror aplicare nu a fost limitată de părți în funcție de

durata locațiunii și a stabilit că nu se poate reține o răspundere a

locatorului constând în plata despăgubirilor pentru investițiile efectuate, în

condițiile art. 14.3.2 combinat cu art. 18.1 incidente față de această situație

de fapt.

Așa fiind, în baza art.

312 alin.(1) recursul este nefondat și se va respinge.

Văzând și

dispozițiile art. 274 C. proc. civ.;

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanta SC G.T. SRL Constanța împotriva deciziei nr. 90/COM

din 15 iulie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială

maritimă fluvială de contencios administrativ și fiscal.

Obligă recurenta să

plătească intimatei SC M.I.I. SRL București suma de 1.279,53 Ron cheltuieli de

judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 2 martie 2011.