ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 933/2011

Asupra recursului de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la data de 15 august 2008 sub nr. 6797/118/2008, reclamanta SC G.T. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC M.I.I. SRL, solicitând instanței să dispună obligarea pârâtei la restituirea contravalorii garanției în cuantum de 56.525,27 Ron și la plata sumei de 163.971,11 Ron, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate de societatea reclamantă în legătură cu spațiul închiriat. În motivarea cererii sale, reclamanta a susținut că între părți s-a încheiat la data de 9 iunie 2006 contractul de închiriere prin care SC M.I.I. SRL a închiriat reclamantei un spațiu comercial și că în urma unui control efectuat la data de 9 mai 2007 de organe ale Ministerului Sănătății Publice, activitatea societății reclamante a fost suspendată deoarece nu întrunea cerințele de funcționare în raport cu destinația avută.

Reclamanta a susținut că spațiul pus la dispoziție de către locator este impropriu desfășurării activității, acesta având în fapt și în drept obligația asigurării unui spațiu propriu desfășurării obiectului de activitate al reclamantei, iar în cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporțională din preț sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor. Divergența dintre părțile contractante o constituie tocmai starea bunului închiriat la momentul primirii de către locatar, care a fost constatat ca și necorespunzător de către organul de control, schimbarea acestuia putând fi făcută doar de către locator.

Deși pârâta, prin Notificarea de reziliere a contractului din data de 28 iunie 2007, a imputat reclamantei neîndeplinirea obligațiilor contractuale, aceste obligații erau de fapt și de drept ale pârâtei, atât timp cât lucrările priveau structura și compartimentarea spațiului pus la dispoziție, lucrări care au fost interzise locatarului de către locator. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 969 C. civ., art. 141 1 și art. 142 1 C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepția necompetenței teritoriale a Tribunalului Constanta, excepție respinsă prin încheierea din 3 februarie 2009. Pe fondul cauzei, pârâta a arătat că, potrivit clauzelor contractuale, reclamanta a închiriat un spațiu de 173 mp în complexul comercial T., Constanța, că prin contractul încheiat părțile au specificat în mod clar și restrictiv că folosința spațiului este permisă numai pentru obiectul de activitate, iar la data de 9 august 2006 prin protocol, spațiul a fost predat de către locator și preluat de către locatar fără obiecții cu privire la suprafața sau compartimentarea acestuia și/sau la compatibilitatea acestuia cu obiectul de activitate avut în vedere de către reclamant încă de la data încheierii contractului.

După amenajarea corespunzătoare a spațiului, amenajare care cădea în sarcina locatarului, potrivit clauzelor contractuale, la data 4 octombrie 2006, reclamanta și-a început activitatea, ceea ce presupune că la data deschiderii restaurantului avea toate aprobările necesare pentru desfășurarea activității sale în spațiul închiriat. Începând cu primul trimestru al anului 2007 reclamantul a trimis către pârâtă o serie de notificări prin care se aducea la cunoștința acesteia că locatarul se află în imposibilitatea de a-și mai onora obligațiile financiare asumate prin contract întrucât veniturile acesteia nu sunt suficiente, iar, ulterior, la data de 9 mai 2007, în urma controlului efectuat de către Inspecția de Sănătate de Stat, activitatea restaurantului H. a fost suspendată ca urmare a identificării de către agenții constatatori a unor nerespectări ale normelor de funcționare.

În aceeași dată reclamanta a trimis către pârâtă notificarea din 9 mai 2007, prin care se aducea la cunoștință măsura suspendării activității, solicitându-se în temeiul art. 16.4.2 din contract rezilierea acestuia începând cu data de 1 iunie 2007 și restituirea garanției depuse la încheierea contractului.

Urmare a stării de fapt astfel create, precum și a faptului că începând cu data de 9 mai 2007 reclamanta se afla în culpă cu privire la respectarea obligațiilor contractuale, pârâta i-a trimis la data de 28 iunie 2007 notificare de reziliere, prin care i-a adus la cunoștința reclamantei că începând cu data de 1 iulie 2007 contractul a fost reziliat de plin drept, întrucât reclamanta și-a încălcat cel puțin obligațiile prevăzute de art. 6.4 teza 2, art. 14.9, 14.14.1, 14.17.2 din contract și devin incidente dispozițiile art. 8.5 teza 2 din contract, potrivit cărora locatorul nu poate fi obligat la restituirea garanției atât timp cât va exista o încălcare a obligațiilor locatarului. S-a cerut și respingerea capătului doi de cerere ca neîntemeiat, deoarece, potrivit pct. 14.3.2 din contract, locatarul va efectua pe cheltuiala și riscul său toate lucrările locatarului.

Este evident că părțile au agreat încă de la început că toate investițiile efectuate de către locatar se fac pe cheltuiala și riscul acestuia, neputând solicita locatorului ulterior contravaloarea acestora sau orice alte despăgubiri cu privire la lucrările efectuate. Prin sentința civilă nr. 2011 din 30 martie 2010 Tribunalul Constanța, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a admis cererea reclamantei și a obligat pârâta să restituie reclamantei contravaloarea garanției în sumă de 56.525,27 Ron și a contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat în sumă de 163.971,11 Ron. Pârâta a fost obligată și la plata cheltuielilor de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că între părți s-a încheiat la data de 9 iunie 2006 contractul de închiriere prin care SC M.I.I.

SRL a închiriat reclamantei SC G.T. SRL un spațiu comercial, cu destinație restaurant, care a fost predat la data de 9 august 2006 și, după efectuarea lucrărilor necesare, societatea reclamantă și-a început activitatea, având toate avizele necesare, așa cum rezultă din răspunsul la interogatoriu și din declarațiile martorilor. În urma unui control efectuat la data de 9 mai 2007 de organe ale Ministerului Sănătății Publice activitatea societății reclamante a fost suspendată pentru motivele menționate în actul de control. Martorul H.I. audiat în cauză a afirmat că au existat și înaintea datei de 9 mai 2007 controale la societatea reclamantă, însă după intrarea României în U.E. au apărut cerințe suplimentare în domeniul alimentației publice, care au dus la suspendarea activității societății reclamante.

Martorul a afirmat, de asemenea, că spațiul închiriat nu ar fi permis o nouă recompartimentare, întinderea acestuia nefiind suficientă. De asemenea, martorul P.M. a susținut că personal a făcut demersuri sau a asistat la discuțiile dintre conducerile celor două societăți în vederea obținerii unui spațiu suplimentar pentru desfășurarea în condiții corespunzătoare a activității, însă acest lucru nu a fost posibil, spațiile din jur fiind închiriate de alte societăți. Instanța a constat că, imediat după emiterea deciziei de suspendare a activității, reclamanta a comunicat acest aspect pârâtei, notificându-i totodată și încetarea contractului începând cu data de 1 iunie 2007. La 28 iunie 2007 societatea pârâtă i-a notificat reclamantei rezilierea de plin drept a contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către reclamantă, imputându-i încălcarea obligației privind menținerea autorizațiilor necesare pentru desfășurarea activității în spațiul închiriat.

S-a reținut, însă, că nemenținerea autorizației, nu poate fi imputată reclamantei care, obiectiv, nu avea cum să creeze noi camere speciale în spațiul limitat și deja compartimentat ce-i fusese închiriat. Potrivit art. 142 0 pct. 2 C. civ. locatorul este dator, prin însăși natura contractului, fără să fie trebuință de nici o stipulație specială, de a menține lucrul închiriat în stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat. În speță, față de decizia de suspendare a activității emisă de organele în drept pentru lipsa unor spații suplimentare, pârâta, în calitate de locator, era obligată, în temeiul art. 1420 pct. 2 C. civ., să pună la dispoziția reclamantei aceste spații pentru ca aceasta să-și poată continua activitatea.

S-a concluzionat că nu sunt incidente dispozițiile art. 8.5 teza 2 din contract, astfel încât pârâta este obligată, în baza art. 969 C. civ. și art. 8.5 teza 1 din contract, să restituie reclamantei contravaloarea garanției depuse. În ce privește capătul doi de cerere, s-a reținut că potrivit art. 14.3.2 din contract, părțile au prevăzut că locatarul va efectua pe cheltuiala și riscul său toate lucrările locatorului, or această clauză poate să rămână valabilă cât timp contractul se desfășoară în condiții normale sau în cazul în care locatarul ar fi în culpă pentru încetarea sau desființarea contractului, ceea ce în cauză nu se regăsește, iar contractul a încetat mai înainte de termen, astfel că locatorul are obligația de a despăgubi pe locatar, în conformitate cu dispozițiile art. 142 2 C. civ.

Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 90/COM din 15 iulie 2010, a admis apelul declarat de pârâtă și a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul că a admis în parte acțiunea, a respins cererea privind restituirea sumei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2.377,7 Ron, taxă de timbru aferentă primului capăt de cerere iar pe reclamantă la plata către pârâtă a sumei de 4.846 Ron, onorariu avocat aferent capătului 2 de cerere, compensând cheltuielile de judecată.

Instanța de apel a reținut că prin decizia nr. 7 din 9 mai 2007, Autoritatea de sănătate publică și inspecție sanitară de stat a dispus suspendarea activității societății reclamante, deoarece nu există circuite funcționale pentru produsele alimentare și pentru personal; nu există magazie pentru depozitarea produselor alimentare și separat pentru legume - fructe; nu există filtru vestiar pentru personal, separat pentru femei și separat pentru bărbați; nu există spațiu pentru curățarea legumelor; barul nu dispune de spațiu pentru depozitare. Soluția a fost determinată de nerespectarea normelor igienico sanitare constatate prin procesul verbal din 9 mai 2007, deși până la acel moment reclamanta deținea toate actele necesare pentru desfășurarea activității.

În cuprinsul procesului verbal cât și în cuprinsul deciziei de suspendare a activității nu sunt indicate norme ulterioare datei de 1 ianuarie 2007, iar modificarea legislației determinată de intrarea României în U.E. nu se dovedește cu declarația unui martor. Cu toate acestea, instanța de apel a constatat însă că rezilierea contractului a avut loc la cererea locatarului în dosarul de fond, adresa din 9 mai 2007 în conformitate cu art. 16.4.2 din contract, întrucât nu au mai fost autorizați să desfășoare activitățile prevăzute în obiectul de activitate. Locatarul a afirmat că suspendarea activității s-a dispus din cauza condițiilor necorespunzătoare ale spațiului, dimensiunea acestuia nepermițând un alt mod de compartimentare.

Or, art. 16.4.2 din contract face trimitere la art. 16.4.1 din contract, lit. a) încadrându-se în situația descrisă tocmai de locatar. Potrivit art. 16.4.1 lit. a) locatarul poate rezilia contractul dacă nu va mai fi autorizat să desfășoare activitățile prevăzute în obiectul său de activitate, dar numai dacă aceasta rezultă din cauze care exced total controlului locatarului. Necontestarea de către locator a acestui temei de reziliere reprezintă acceptarea lipsei culpei locatarului în ceea ce privește imposibilitatea de amenajare a spațiului. Pe de altă parte, nici culpa locatorului nu poate fi reținută întrucât acesta a pus la dispoziția locatarului un spațiu ale cărei dimensiuni erau cunoscute de acesta de la data încheierii contractului și au fost acceptate fără obiecții.

Lipsa spațiului necesar unor noi amenajări constatate a fi necesare în urma unui control al autorității publice, nu poate fi imputată locatorului. În aceste împrejurări devin aplicabile clauzele contractuale referitoare la restituirea cauțiunii, imposibilitatea de continuare a contractului nedatorându-se culpei vreunei părți. În ceea ce privește capătul doi de cerere, însă, contractul încheiat care constituie legea părților prevede că locatarul va efectua pe cheltuiala și riscul său toate lucrările locatorului, conform art. 14.3.2. Contractul fiind reziliat fără culpa vreunei părți, devin aplicabile prevederile art. 18.1 din contract privitoare la „eliberarea spațiului”, urmând ca părțile să stabilească ce lucrări vor fi reținute de locator și care vor fi înlăturate pe cheltuiala locatarului.

S-a concluzionat astfel că, locatorul neoptând pentru oprirea unor lucrări, nu putea fi obligat la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiului, locatarul fiind cel căruia îi revine obligația de a le ridica pe cheltuiala sa, urmând să lase spațiul în starea în care l-a primit. Împotriva menționatei decizii, reclamanta SC G.T. SRL Constanța, a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate și a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului pârâtei și menținerea ca temeinică și legală a sentinței instanței de fond.

În motivele formulate, recurenta reclamantă a susținut, în esență, că singura critică pe care înțelege să o aducă deciziei din apel, vizează doar soluționarea cererii formulate de societatea sa în vederea recuperării sumelor de bani reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, în cuantum de 163.971,11 Ron, invocând în primul rând o contradicție între dispozitivul și considerentele deciziei recurate în acest sens, privind lipsa culpei sale, deoarece, în cauză, sunt incidente prin similitudine dispozițiile art. 142 0 C. civ., care reglementează obligația de garanție a locatorului în ce privește folosința utilă și liniștită a spațiului închiriat, practic, atitudinea pârâtei, constând în refuzul de a suplimenta spațiul necesar, echivalând cu o tulburare a folosinței spațiului închiriat rezultată din propria sa faptă.

Pe de altă parte, recurenta a susținut că o astfel de soluție se impune, avându-se în vedere că termenul pentru care s-a încheiat contractul a fost inițial de 5 ani, iar societatea sa a beneficiat de contract numai pentru o perioadă de câteva luni și că, în cauză, nu sunt incidente dispozițiile art. 14.3.2 din contract, ci dispozițiile dreptului comun, respectiv art. 142 2 și art. 969 C. civ. Intimata SC M.I.I. SRL București prin întâmpinarea depusă la dosar a cerut respingerea ca nefondat a recursului reclamantei. Recursul reclamantei este nefondat. În ceea ce privește incidența motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se constată că nu există nicio contradicție între dispozitiv și considerentele hotărârii, deoarece pentru a fi incidentă această ipoteză a textului de lege invocat este necesar ca instanța să fi reținut prin considerente temeinicia pretențiilor formulate, iar prin dispozitiv să le respingă, ceea ce în cauză nu se regăsește.

Astfel, rezultă din întreaga motivare a hotărârii în privința acestui capăt de cerere, că rezilierea contractului a avut loc la inițiativa locatarului, prin transmiterea unei Notificări, în temeiul art. 16.4.1 și 16.4.1. din contract, în lipsa culpei locatorului, ceea ce atrage incidența art. 14.3.2 combinat cu art. 18.1 din contract, privind situația investițiilor efectuate la imobil de către locatar la data încetării contractului și potrivit cărora realizarea acestora se face pe cheltuiala locatarei, iar la data încetării contractului, părțile stabilesc de comun acord situația juridică a acestora, or locatorul neoptând pentru păstrarea lor nu poate fi obligat la despăgubiri. Prin urmare, nu există nicio contradicție între dispozitivul din care rezultă respingerea acestui petit și considerentele de fapt și de drept care îl justifică în totalitate.

În privința celui de al doilea motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că nu pot fi reținute nici dispozițiile acestui text de lege. Astfel, se constată că instanța de apel a aplicat în mod corect dispozițiile legale, care, în cauză, față de situația de fapt și de drept corespunzător reținută, nu demonstrează încălcarea dispozițiilor art. 142 0 C. civ. cu trimitere la art. 144 2 C. civ., deoarece acestea, în aplicarea lor, presupun o răspundere a locatorului bazată pe culpă, ceea ce în cauză nu s-a reținut, dimpotrivă.

Astfel, inițiativa și cauza rezilierii au aparținut reclamantei din motive obiective ce au apărut în timpul executării, astfel încât, în mod legal, instanța de apel a dat eficiență dispozițiilor din contract care constituie legea părților, conform art. 969 C. civ., dispoziții a căror aplicare nu a fost limitată de părți în funcție de durata locațiunii și a stabilit că nu se poate reține o răspundere a locatorului constând în plata despăgubirilor pentru investițiile efectuate, în condițiile art. 14.3.2 combinat cu art. 18.1 incidente față de această situație de fapt. Așa fiind, în baza art. 312 alin.(1) recursul este nefondat și se va respinge. Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ.;

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC G.T. SRL Constanța împotriva deciziei nr. 90/COM din 15 iulie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială maritimă fluvială de contencios administrativ și fiscal. Obligă recurenta să plătească intimatei SC M.I.I. SRL București suma de 1.279,53 Ron cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 martie 2011.