ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 735/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 8 iunie 2006 reclamanta SC E.G.C. SRL București solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să fie obligată pârâta SC V.M.

SRL București la respectarea contractului de închiriere înregistrat sub nr. 1 din data de 26 octombrie 2004 și pe cale de consecință constatarea valabilității acestui contract și în prezent, obligarea pârâtei la a proceda la reparațiile necesare cerute de lege, pentru spațiul ce a făcut obiectul închirierii, spațiu ce s-a dovedit a avea vicii ascunse, iar în subsidiar, în situația în care pârâta refuză să îndeplinească cele două cerințe, obligarea acesteia la plata daunelor echivalente, constând în restituirea chiriei în valoare de 128.135,3480 lei, restituirea garanției în valoare de 58.327,8765 lei, restituirea investițiilor făcute în perioada cuprinsă intre data semnării contractului și data la care s-a aflat că avea vicii ascunse, dată de la care curge obligația pârâtei cu privire la executarea lucrărilor de consolidare, adică costurile de proiectare în valoare de 12.764,9145 lei, costul contractului E.D.F.E.E.M.S.

SA și anume 12.496,27 lei, cost avize, în sumă de 483,2000 lei, cost echipament, în valoare de 183.773,6420 lei, dobânzile legale și suma de 100.000 lei, reprezentând prejudiciul cauzat pentru neîndeplinirea scopului pentru care a fost închiriat spațiul ce face obiectul contractului, cu cheltuieli de judecată. În susținerea cererii, reclamanta a arătat că la data de 26 octombrie 2004, între părți s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect spațiul comercial situat în București, sector 1, pentru o perioadă de patru ani. Mai arată reclamanta că a achitat chiria stabilită și a plătit pârâtei și o garanție, în conformitate cu clauzele contractuale, însă în momentul în care a început amenajarea spațiului închiriat, amenajare care nu afecta structura de rezistență a imobilului, a constatat ca organele abilitate să emită autorizația de construcție în vederea modificărilor interioare ale spațiului au solicitat în prealabil consolidarea imobilului potrivit O.G.

nr. 20/1994. Reclamanta mai susține că astfel a constatat că pârâta i-a închiriat un spațiu într-un imobil aflat pe lista construcțiilor care necesita obligatoriu consolidare, figurând cu bulina roșie, or, potrivit art. 8 lit. f) din contract, aceasta s-a obligat să răspundă în fața locatarului pentru vicii ascunse. De asemenea, reclamanta a mai învederat că este evident faptul că pârâta, în calitatea sa de locator nu a avertizat-o la semnarea contractului cu privire la consolidarea obligatorie a structurii imobilului solicitând o chirie ce se putea stabili numai pentru un imobil funcțional și nu cu vicii ascunse. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința nr. 6647 din 28 mai 2008 a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, și pe cale de consecință a respins acțiunea ca prescrisă.

Pentru a se pronunța astfel instanța de fond a reținut că urmare precizărilor ulterioare a acțiunii reclamanta solicită obligarea părții adverse la plata daunelor produse prin nerespectarea contractului, învederându-se tribunalului faptul că la art.8 din contract este inserată obligația pârâtei de a răspunde in fața reclamantei pentru viciile ascunse ale bunului închiriat. Reclamanta a menționat că pârâta i-a închiriat un spațiu aflat intr-un imobil de pe lista construcțiilor ce necesită consolidare, locatorul neavertizând societatea reclamantă la semnarea contractului cu privire la acest aspect. Reclamanta a invocat in susținerea acțiunii sale, astfel cum a fost restrânsă și precizată, disp.

art. 1420 , art. 1422 și urm. C. civ., respectiv răspunderea pentru vicii ascunse. Prin disp. art. 1420 C. civ. este reglementată obligația locatorului de garanție, locatorul răspunzând, conform art. 1422 C. civ., de viciile ascunse ale lucrului închiriat care îi împiedică întrebuințarea. Fiind vorba de o răspundere pentru vicii sunt aplicabile disp. art. 5 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă. Textul legal menționat stipulează că dreptul la acțiune referitor la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. În conformitate cu disp. art. 11 din același act normativ, în acest caz termenul de prescripție începe să curgă de la data descoperirii viciilor.

În cauză, față de înscrisurile depuse la dosar tribunalul a apreciat că reclamanta a avut cunoștință de existența viciilor pretinse încă de la data de 5 iunie 2005, dată la care a fost comunicată adresa nr. 516 de către I.P.C.T.C.C. Totodată, este certă cunoașterea de către reclamantă a existenței viciilor și la data de 5 octombrie 2005 raportat la conținutul adresei nr. 069 din 5 octombrie 2005 prin care reprezentantul legal al societății E.G.C. SRL a comunicat părții cocontractante faptul că spațiul necesită operațiuni ample de consolidare. Potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958 dreptul la acțiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripție dacă nu a fost exercitat in termenul stabilit de lege.

Întrucât acțiunea a fost introdusă de reclamantă la data de 8 iunie 2006, termenul de prescripție de 6 luni de la data descoperirii viciilor a fost depășit, astfel încât tribunalul va admite, în baza art. 1, art. 5 și art. 11 din Decretul nr. 167/1958 excepția prescripției, urmând a respinge acțiunea formulată de reclamantă, astfel cum a fost restrânsă și precizată ca prescrisă. Apărările reclamantei în sensul incidenței prevederilor art. 22 din Decretul nr. 167/1958 au fost înlăturate întrucât acțiunea reclamantei nu vizează un drept de proprietate uzufruct, uz, abitațiune, servitute sau superficie, pretențiile sale fiind întemeiate pe răspunderea pentru vicii decurgând din încheierea unui contract de locațiune.

În apel după casare, ținând cont de indicațiile Înaltei Curți de Casație și Justiție și de criticile apelantei reclamante Curtea de Apel București prin decizia nr. 278 din 9 iunie 2010 a respins apelul ca nefondat. În fundamentarea soluției, instanța de control judiciar a reținut că prin pronunțarea deciziei nr. 2901 din 13 noiembrie 2009, instanța de recurs a confirmat calificarea dată de prima instanță acțiunii apelantei, în sensul că prin aceasta se urmărește antrenarea răspunderii pârâtei pentru viciile ascunse ale bunului închiriat, apelanta menținându-și această poziție și cu prilejul rejudecării apelului. S-a apreciat că viciile invocate de apelantă își au originea în împrejurarea că imobilul închiriat era înscris pe lista construcțiilor ce necesită obligatoriu consolidare, situație în care I.P.C.T.C.C.

a impus realizarea unor lucrări de consolidare anterior oricăror lucrări de amenajare a imobilului potrivit destinației dorite. În cuprinsul cererilor depuse la dosar, inclusiv a concluziilor scrise, apelanta a recunoscut că I.P.C.T.C.C. și-a motivat dispoziția cuprinsă în adresa din data de 6 mai 2005 prin faptul că imobilul închiriat este o clădire ce prezintă risc seismic, potrivit unei expertize realizate în anul 1993, și că nu s-au efectuat până la acel moment lucrări de consolidare. Pentru a schimba considerentele sentinței atacate în ceea ce privește termenul de prescripție aplicabil, apelanta ar fi trebuit să dovedească utilizarea de către intimată a unor mijloace viclene cu intenția de a ascunde aceste împrejurări și a o determina să încheie actul.

Or, chiar dacă mijloacele viclene ar fi constat într-o inacțiune, respectiv necomunicarea către apelantă a acestor aspecte legate de - starea imobilului, partea interesată ar fi trebuit să dovedească intenția frauduloasă a intimatei, reaua credință, simpla neglijență neputând fi considerată act viclean. Totodată, afirmarea angajării răspunderii pentru viciile ascunse și a lipsei sarcinilor asupra imobilului închiriat nu pot fi considerate manopere viclene deoarece nu fac decât să reia obligații impuse prin lege locatorului și să evidențieze o situație reală, necesitatea consolidării neputând fi considerată o sarcină stricto sensu asupra imobilului.

Pe de altă parte, conform art. 11 din Decretul nr. 167/1958, termenul special de prescripție începe să curgă de la data la care apelanta a cunoscut aceste împrejurări, care este în mod cert data adresei eliberate de I.P.C.T.C.C., 6 mai 2005, de atunci partea având toate informațiile privind lucrările suplimentare ce trebuiau realizate pentru a fi autorizată efectuarea amenajărilor conform proiectului de arhitectură propus. Această situație a fost adusă la cunoștința intimatei prin adresa nr. 069 din 5 octombrie 2010, după obținerea autorizației de construcție pentru lucrări de consolidare și amenajare. Prin urmare, s-a apreciat că răspunsul pârâtei nu dovedește o recunoaștere a pretențiilor apelantei și nici absența caracterului litigios al raportului dintre părți, pentru a influența soluția asupra excepției prescripției, conform argumentelor apelantei.

Cu petiția înregistrată la data de 22 iulie 2010 a declarat recurs în termen și legal timbrat reclamanta criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Astfel se susține în apel, intimata nu a fost reprezentată legal, întrucât reprezentantul acesteia nu a făcut dovada calității sale fiind încălcate dispozițiile art. 161 C. proc. civ.

Se mai susține că în apel nu s-a judecat decât prescripția dreptului la acțiune, apreciindu-se că termenul de prescripției începe să curgă de la data descoperii viciilor respectiv 5 iunie 2005. Problema de drept ce trebuia soluționată de instanța de apel era acea a termenului de la care urma să curgă prescripția în condițiile art. 11 din Decretul nr. 167/1958: „prescripția acțiunii privind viciile unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate începe să curgă de la data descoperii viciilor...” Deși s-a arătat în apel că există probe care dovedesc că „lucrul” nu a fost transmis – iar intimata nu a negat acest lucru prin întâmpinare, instanța de apel a considerat că „chiar și în absența unui proces-verbal întocmit în formă scrisă este evident că apelanta a preluat imobilul”.

Dar nici măcar intimata nu a afirmat acest lucru ca atare concluzia instanței de apel apare ca total nefondată. Aceiași instanță a interpretat greșit și dispozițiile Decretului nr. 167/1958 care arată că „prescripția acțiunii privind viciile unei construcții începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare”. Apreciind că preluarea s-a făcut și fără formă scrisă instanța de apel a încălcat principiul „ pacta sunt servanda ” în condițiile în care între părți exista un contract scris cu prevederi clare în special art. 8. Instanța de apel nu a făcut o referire în decizia recurată cu privire la întreruperea cursului prescripției. Premiza stingerii dreptului material la acțiune prin prescripție nu este îndeplinită în condițiile în care subiectul pasiv recunoaște dreptul contestat.

Recursul este nefondat. Potrivit art. 161 alin. (1) C. proc. civ. „când instanța constată lipsa capacității de exercițiu a drepturilor procedurale a părții sau când reprezentantul părții nu face dovada calității sale, se poate da un termen pentru împlinirea acestor lipsuri. (2) Dacă lipsurile nu se împlinesc, instanța va anula cererea”. Din economia textului precitat rezultă că anularea actelor de procedură făcută de cel care nu are capacitate procesuală de exercițiu sau de reprezentantul părții nu intervine automat, la termenul la care se constată neregularitatea procedurală. Lipsa dovezii calității de reprezentant se invocă pe cale de excepție. Deși prin efectul pe care îl produce excepția este peremptorie, pentru că duce la anularea cererii, ea începe prin a avea efect dilatoriu, deoarece nulitatea nu intervine automat, la data la care se invocă excepția, ci numai dacă nu se face dovada calității de reprezentant în termenul acordat în acest scop.

Excepția lipsei dovezii calității de reprezentant este o excepție de procedură, art. 161 fiind înscris în Cod în secțiunea intitulată „Excepțiile de procedură și excepția puterii de lucru judecat”. Excepția poate fi invocată în orice stare a pricinii, dar nu direct în căile de atac, de vreme ce lipsa calității de reprezentant este nulitate relativă. Or, nulitatea relativă nu poate fi invocată pentru prima dată în căile de atac. De remarcat faptul că recurenta, pe parcursul judecării apelului nu a ridicat excepția lipsei calității de reprezentant. Prin motivul prevăzut la art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se invocă încălcarea principiului înscris în art. 969 alin. (1) C. proc. civ. potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

Motivul de modificare privește situația în care deși actul juridic dedus judecății este cât se poate de clar fiind vădit neîndoielnic instanța îi schimbă natura ori înțelesul. În speță din probele administrate rezultă un dubiu asupra corespondenței purtate de părți interpretarea dată de instanță constituind o situație de fapt care nu poate fi criticată în recurs. În speță, recurenta critică în realitate modul de interpretare a înscrisurilor depuse în susținerea folosirii mijloacelor viclene de către intimată pentru nedescoperirea viciilor ascunse, sau a datei la care s-a năsut dreptul la acțiune conform art. 11 din Decretul nr. 167/1958. De altfel, recurenta nu a arătat în concret în motivarea căii de atac în ce constă schimbarea naturii sau înțelesului actului juridic, simpla afirmație în acest sens nefiind suficientă.

În aceste condiții văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC E.G.C. SRL București împotriva deciziei nr. 278 de la 9 iunie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 17 februarie 2011.