ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2316/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2316/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin sentința civilă

nr. 1533 din 29 octombrie 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a

respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale pasive, a admis

cererea reclamantei B.M. și a obligat pârâtul M.F.P. la restituirea prețului de

piață al imobilului situat în București, str. Visarion, stabilit la suma de

762.000 lei prin expertiza efectuată în cauză.

Cu privire la

excepția lipsei calității procesuale pasive, tribunalul a reținut că au fost

invocate în susținerea cererii de chemare în judecată dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

Astfel, potrivit art.

50

1

, proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare,

încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările

ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit

conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor

prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză. Restituirea prețului se

face de M.E.F. din fondul extrabugetar.

Din examinarea și

interpretarea acestor dispoziții legale, raportat la cauza cererii de chemare

în judecată, respectiv situația de fapt calificată juridic, rezultă că există

identitate între pârâtul M.F.P. și subiectul pasiv al raportului juridic dedus

judecății, apărările formulate de pârât vizând fondul cauzei.

Pe fondul cauzei,

tribunalul a apreciat cererea ca fiind întemeiată pentru următoarele

considerente:

Nu prezintă nicio

relevanță dacă au fost anulate sau nu contractele de vânzare - cumpărare

încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, întrucât noțiunea de „desființate prin

hotărâri judecătorești” se referă nu doar la acțiunile în nulitatea

contractului de vânzare - cumpărare, ci și la acțiunile în revendicare admise,

situație în care, deși contractul de vânzare - cumpărare nu a fost anulat,

cumpărătorul a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, fiind astfel

evins.

Prin aceste

dispoziții legale, legiuitorul a înțeles să deroge de la dreptul comun cu privire

la răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, fiind vorba despre instituirea

unei răspunderi speciale a pârâtului M.F.P. în acest caz.

În aceste situații

particulare în care au fost înstrăinate imobilele în condițiile Legii nr.

112/1995, cel care a încasat efectiv prețul acestor vânzări nu a fost Primăria

Municipiului București, ci Statul Român, prin M.F.P., el fiind cel care trebuie

să răspundă și în cazul desființării contractelor.

Prin sentința civilă

nr. 10803 din 31 octombrie 2005, Judecătoria sectorului 1 București a admis

acțiunea în revendicare a reclamanților I.L.A. și I.L., în contradictoriu cu

pârâții B.M. și B.V., pârâții fiind obligați să lase, reclamanților, în deplină

proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu. Din considerentele

acestei hotărâri rezultă că, urmare a comparării titlurilor, titlul

reclamanților este preferabil, reclamanții fiind dobânditori ai dreptului de

proprietate prin succesiune de la tatăl lor, iar pârâții, prin cumpărare, de la

un neproprietar.

Buna sau reaua

credință a pârâților cu prilejul cumpărării apartamentului are relevanță în

privința raporturilor dintre aceștia și vânzător, în raporturile cu verus

dominus având efecte numai în privința întinderii obligației acestuia la

restituirea cheltuielilor făcute cu lucrul și în nici un caz nu are efecte

constitutive de drepturi reale.

Prin sentința civilă

nr. 10803 din 31 octombrie 2005 nu a fost analizată buna - credință a

reclamantei, susținerile pârâtului privind reaua - credință a acesteia la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare fiind neîntemeiate, în

considerarea principiului bona fidaes praesumitur.

Prin urmare, prima

instanță a concluzionat că reclamanta se încadrează în ipoteza art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, respectiv are dreptul la restituirea prețului de piață

al imobilului. Conform raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea de

piață a imobilului în litigiu a fost stabilită la suma de 762.000 lei.

Prin decizia civilă

nr. 393/ A din 11 aprilie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă,

a respins, ca nefondat, apelul pârâtului.

Cu privire la

calitatea procesuală pasivă, s-a reținut că printr-un text de lege expres, art.

50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, calitatea procesuală pasivă a pârâtei se

justifică.

Actul de vânzare - cumpărare

a fost legal încheiat de reclamantă și deși acesta nu a fost desființat prin

sentința civilă nr. 10803/2005 a Judecătoriei sectorului 1 București, acesta

și-a pierdut orice efect juridic în urma comparării cu titlul proprietarului

originar, situația creată încadrându-se în exigențele art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, dispoziții legale ce dau dreptul celui evins la despăgubiri

la valoarea de piață a imobilului pierdut.

Împotriva deciziei

instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 23 mai 2011, pârâtul

M.F.P., prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte:

S-a susținut că

hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină art. 304 pct. 7 C.

proc. civ.

Motivarea unei

hotărâri judecătorești trebuie să fie clară, precisă și necontradictorie,

astfel încât din ea să rezulte justețea soluției pronunțate. O motivare corectă

presupune, cunoașterea perfectă a dosarului, răspunsuri precise la toate

capetele de cerere și la toate apărările formulate, pe baza tuturor probelor

administrate în cauză, a argumentelor și raționamentelor juridice, a

principiilor și regulilor de drept substanțial și procesual.

Or, hotărârea

recurată nu cuprinde o astfel de motivare.

S-a susținut totodată

că hotărârea este nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a

legii art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în concret, s-a susținut că în mod greșit

instanța de apel a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității

procesuale pasive.

Potrivit principiului

relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile

contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț.

M.F.P., nefiind parte

la încheierea contractului dintre reclamantă și Primăria Municipiului

București, este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al

fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului

București.

În conformitate cu

dispozițiile art. 1337, 1341 și urm. C. civ., se pune în exclusivitate problema

angajării răspunderii vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului

București, pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. Aceste

dispoziții de drept comun nu pot fi înlăturate prin nici o dispoziție specială

contrară.

Nici dispozițiile

art. 50 din Legea nr. 10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr.

1/2009, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a M.F.P. și să

acorde calitate procesuală acestei instituții, cât timp obligația de garanție

pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la

valoarea de piață.

În ceea ce privește

fondul cauzei, s-a susținut că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică,

după cum urmează:

Conform dispozițiilor

art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda prețul de piață

este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: contractul să fi fost

încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca acest

contract să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă.

Or, în prezenta

cauză, nu este îndeplinită niciuna din condițiile arătate anterior.

Nu există nici o

hotărâre judecătorească prin care să se statueze că reclamanta ar fi fost de

bună - credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, aceasta

nedepunând minime diligențe înainte de cumpărare pentru a afla care este titlul

în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe

care urma să-l achiziționeze, motiv pentru care, în speța de față, contractul

de vânzare - cumpărare a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995.

Nici cea de-a doua

condiție prevăzută de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

respectiv, contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile, nu este îndeplinită în cauză.

Recursul este

nefondat, pentru considerentele ce urmează:

Nu poate fi reținută

incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., respectiv ipoteza unei

hotărâri care nu ar cuprinde motivele pe care se sprijină, câtă vreme situația

de fapt pe deplin stabilită și necontestată în cauză, ce nu se mai impunea a fi

reconfigurată în expunerea de motive a hotărârii, a fost valorificată în

favoarea reclamantei prin efectul direct al dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, ce dau dreptul explicit al celui evins la despăgubiri la

valoarea de piață a imobilului pierdut.

Din perspectiva

strictă a elementelor definitorii ale unei motivări elocvente, hotărârea

atacată poate fi apreciată ca având o motivare clară, precisă și

necontradictorie, în măsură să susțină legalitatea și justețea soluției

pronunțate în apel.

În privința

criticilor de nelegalitate susținute pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

Înalta Curte le apreciază ca fiind neîntemeiate, pentru considerentele ce

urmează:

Sub aspectul primei

critici de nelegalitate, a modalității de soluționare a excepției lipsei

calității procesuale pasive, instanțele anterioare au reținut corect, ca aspect

preliminar, dar și definitoriu cauzei pendinte, faptul că cererea de chemare în

judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

Potrivit acestor

dispoziții legale expres invocate, proprietarii ale căror contracte de vânzare

- cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al

imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare și că

valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză. De

asemenea, potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (3) din același act normativ,

„restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2

1

) se face de către

M.E.F., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din

Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Din interpretarea

sistematică a dispozițiilor legale sus - menționate, rezultă că sunt

îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilelor, numai proprietarii

ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, în timp ce proprietarii ale căror

contracte de vânzare - cumpărare au fost încheiate cu eludarea Legii nr.

112/1995 și au fost anulate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, au doar dreptul la restituirea prețului actualizat al imobilelor.

În contextul

dispozițiilor legale sus-menționate, a cauzei cererii de chemare în judecată,

respectiv a situației de fapt calificată juridic, și necontestată, s-a apreciat

corect că există identitate între pârâtul M.F.P. și subiectul pasiv al

raportului juridic dedus judecății, cu precizarea că apărările formulate de

pârât vizează fondul cauzei.

Premisa de fapt de la

care în mod corect instanțele anterioare au pornit a fost aceea că prin

sentința civilă nr. 10803 din 31 octombrie 2005, Judecătoria sectorului 1

București a admis acțiunea în revendicare a reclamanților I.L.A. și I.L., în

contradictoriu cu pârâții B.M. și B.V., pârâții fiind obligați să lase,

reclamanților, în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu.

Din considerentele acestei hotărâri rezultă că, urmare a comparării titlurilor,

titlul reclamanților a fost considerat preferabil.

Prin efectul

admiterii acestei acțiuni în revendicare de drept comun au devenit incidente

dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ., referitoare la obligația de garanție a

vânzătorului pentru evicțiune.

Fiind vorba despre o

evicțiune rezultând din fapta unui terț, în raport de contractul de vânzare -

cumpărare încheiat între vânzătorul Municipiul București și reclamantă, în

calitate de cumpărătoare, obligația de garanție există în cauză, fiind

îndeplinite cerințele impuse de lege: tulburarea din partea terțului este de

drept; evicțiunea are o cauză anterioară vânzării; cauza evicțiunii nu a fost

cunoscută de reclamantă.

Prin sentința civilă

nr. 10803 din 31 octombrie 2005 nu a fost analizată buna - credință a reclamantei,

susținerile pârâtului privind reaua - credință a acesteia la încheierea

contractului de vânzare - cumpărare fiind neîntemeiate, în considerarea

principiului bona fidaes praesumitur.

Prin urmare, s-a

concluzionat corect că reclamanta se încadrează în ipoteza art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, respectiv are dreptul la restituirea prețului de piață

al imobilului.

În raport de

criticile formulate este necesar să se precizeze totodată că sintagma

„contracte de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii

nr. 112/1995, cu modificările ulterioare și care au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile” nu are în vedere ipoteza în

care aceste contracte au fost anulate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, ci are în vedere evingerea cumpărătorului de dreptul de

proprietate asupra imobilului, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Există așadar o

diferență de regim juridic semnificativă între contractele de vânzare -

cumpărare care au fost anulate printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă și

cele care nu au fost anulate, și se cuvine a fi reținută.

S-a avut în vedere și

jurisprudența C.E.D.O., în principal, Cauza R. contra României, care, deși nu

este grefată pe aceeași situație de fapt, consacră principiul unui just

echilibru între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de

salvgardare a drepturilor fundamentale ale persoanei, Curtea reafirmând că

acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensația plătită

persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelată cu valoarea

pecuniară a bunului. În cadrul aceleiași decizii s-a analizat de către Curte

dacă privarea chiriașului - cumpărător de bunul său a răspuns criteriului de

proporționalitate, reținându-se că nu este suficientă posibilitatea legală a

acestuia de a formula o acțiune în restituirea prețului actualizat, ci

legislația ar trebui să acorde dreptul persoanelor care și-au dobândit bunurile

cu bună - credință la o compensație reprezentând diferența dintre prețul actualizat

și valoarea bunului.

Așadar, dacă în Cauza

R. contra României, s-a reținut lipsa unor prevederi legale pentru despăgubirea

chiriașului de bună - credință (al cărui contract de vânzare - cumpărare a fost

declarat nul) cu valoarea pecuniară a bunului, cu atât mai mult în cazul unui

chiriaș - cumpărător de bună - credință, titular al unui contract valabil

încheiat, privarea sa de bun, ca efect al admiterii acțiunii în revendicare și

a constatării nevalabilității titlului statului asupra imobilului, care a

procedat la vânzarea apartamentului, deși nu era proprietar, trebuie să se

bucure de protecție juridică.

Această protecție

juridică îi este conferită chiriașului - cumpărător de dispozițiile art. 1344

C. civ., referitoare la răspunderea pentru evicțiune, dar și de prevederile

art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și

libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994, prin

prisma deciziei C.E.D.O.

Pe de altă parte, este

important de menționat că în materia pe care o analizăm, normele generale

cuprinse în Codul civil referitoare la materia evicțiunii consumate se

completează cu cele speciale cuprinse în prevederile art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, respectiv dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr.

10/2001.

Dispozițiile art. 50

alin. (3) din Legea nr. 10/2001 instituie în mod explicit dispoziții speciale

derogatorii de la dreptul comun referitoare la persoana căreia îi incumbă

obligația concretă de restituire a prețului plătit, respectiv „restituirea

prețului prevăzut la alin. (2) și (2

1

) se face de către M.E.F., din

fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr.

112/1995, cu modificările ulterioare”.

Prin adoptarea

acestor dispoziții cu caracter special s-a urmărit evitarea, în asemenea

litigii, a unui întreg șir de procese ce ar implica, într-o primă fază,

participarea vânzătorului răspunzător de garanția contra evicțiunii, acesta la

rândul său urmând să se regreseze pentru plata făcută împotriva M.F.P., prin

acțiune separată, în cazul în care nu formula în cadrul aceluiași proces cerere

de chemare în garanție, dat fiind că, prin însuși efectul Legii nr. 112/1995,

prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului de vânzare - cumpărare perfectat

în temeiul acestui act normativ nu se încasa de cel ce întocmea documentația și

actul de vânzare, ci era virat direct M.F.P. (art. 13 alin. (6)).

Pentru toate aceste

considerente de fapt și de drept, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1)

C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul pârâtului, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., prin D.G.F.P. a municipiului

București împotriva deciziei nr. 393/ A din 11 aprilie 2011 a Curții de Apel

București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 29 martie 2012.