ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2316/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1533 din 29 octombrie 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale pasive, a admis cererea reclamantei B.M. și a obligat pârâtul M.F.P. la restituirea prețului de piață al imobilului situat în București, str. Visarion, stabilit la suma de 762.000 lei prin expertiza efectuată în cauză. Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive, tribunalul a reținut că au fost invocate în susținerea cererii de chemare în judecată dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

Astfel, potrivit art. 50 1 , proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză. Restituirea prețului se face de M.E.F. din fondul extrabugetar. Din examinarea și interpretarea acestor dispoziții legale, raportat la cauza cererii de chemare în judecată, respectiv situația de fapt calificată juridic, rezultă că există identitate între pârâtul M.F.P.

și subiectul pasiv al raportului juridic dedus judecății, apărările formulate de pârât vizând fondul cauzei. Pe fondul cauzei, tribunalul a apreciat cererea ca fiind întemeiată pentru următoarele considerente: Nu prezintă nicio relevanță dacă au fost anulate sau nu contractele de vânzare - cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, întrucât noțiunea de „desființate prin hotărâri judecătorești” se referă nu doar la acțiunile în nulitatea contractului de vânzare - cumpărare, ci și la acțiunile în revendicare admise, situație în care, deși contractul de vânzare - cumpărare nu a fost anulat, cumpărătorul a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, fiind astfel evins. Prin aceste dispoziții legale, legiuitorul a înțeles să deroge de la dreptul comun cu privire la răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, fiind vorba despre instituirea unei răspunderi speciale a pârâtului M.F.P.

în acest caz. În aceste situații particulare în care au fost înstrăinate imobilele în condițiile Legii nr. 112/1995, cel care a încasat efectiv prețul acestor vânzări nu a fost Primăria Municipiului București, ci Statul Român, prin M.F.P., el fiind cel care trebuie să răspundă și în cazul desființării contractelor. Prin sentința civilă nr. 10803 din 31 octombrie 2005, Judecătoria sectorului 1 București a admis acțiunea în revendicare a reclamanților I.L.A. și I.L., în contradictoriu cu pârâții B.M. și B.V., pârâții fiind obligați să lase, reclamanților, în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu. Din considerentele acestei hotărâri rezultă că, urmare a comparării titlurilor, titlul reclamanților este preferabil, reclamanții fiind dobânditori ai dreptului de proprietate prin succesiune de la tatăl lor, iar pârâții, prin cumpărare, de la un neproprietar.

Buna sau reaua credință a pârâților cu prilejul cumpărării apartamentului are relevanță în privința raporturilor dintre aceștia și vânzător, în raporturile cu verus dominus având efecte numai în privința întinderii obligației acestuia la restituirea cheltuielilor făcute cu lucrul și în nici un caz nu are efecte constitutive de drepturi reale. Prin sentința civilă nr. 10803 din 31 octombrie 2005 nu a fost analizată buna - credință a reclamantei, susținerile pârâtului privind reaua - credință a acesteia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare fiind neîntemeiate, în considerarea principiului bona fidaes praesumitur. Prin urmare, prima instanță a concluzionat că reclamanta se încadrează în ipoteza art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, respectiv are dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului.

Conform raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea de piață a imobilului în litigiu a fost stabilită la suma de 762.000 lei. Prin decizia civilă nr. 393/ A din 11 aprilie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul pârâtului. Cu privire la calitatea procesuală pasivă, s-a reținut că printr-un text de lege expres, art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, calitatea procesuală pasivă a pârâtei se justifică. Actul de vânzare - cumpărare a fost legal încheiat de reclamantă și deși acesta nu a fost desființat prin sentința civilă nr. 10803/2005 a Judecătoriei sectorului 1 București, acesta și-a pierdut orice efect juridic în urma comparării cu titlul proprietarului originar, situația creată încadrându-se în exigențele art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, dispoziții legale ce dau dreptul celui evins la despăgubiri la valoarea de piață a imobilului pierdut.

Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 23 mai 2011, pârâtul M.F.P., prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte: S-a susținut că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină art. 304 pct. 7 C. proc. civ. Motivarea unei hotărâri judecătorești trebuie să fie clară, precisă și necontradictorie, astfel încât din ea să rezulte justețea soluției pronunțate. O motivare corectă presupune, cunoașterea perfectă a dosarului, răspunsuri precise la toate capetele de cerere și la toate apărările formulate, pe baza tuturor probelor administrate în cauză, a argumentelor și raționamentelor juridice, a principiilor și regulilor de drept substanțial și procesual.

Or, hotărârea recurată nu cuprinde o astfel de motivare. S-a susținut totodată că hotărârea este nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în concret, s-a susținut că în mod greșit instanța de apel a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale pasive. Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț. M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă și Primăria Municipiului București, este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București.

În conformitate cu dispozițiile art. 1337, 1341 și urm. C. civ., se pune în exclusivitate problema angajării răspunderii vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București, pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. Aceste dispoziții de drept comun nu pot fi înlăturate prin nici o dispoziție specială contrară. Nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a M.F.P. și să acorde calitate procesuală acestei instituții, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la valoarea de piață.

În ceea ce privește fondul cauzei, s-a susținut că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică, după cum urmează: Conform dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda prețul de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: contractul să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca acest contract să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Or, în prezenta cauză, nu este îndeplinită niciuna din condițiile arătate anterior.

Nu există nici o hotărâre judecătorească prin care să se statueze că reclamanta ar fi fost de bună - credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, aceasta nedepunând minime diligențe înainte de cumpărare pentru a afla care este titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urma să-l achiziționeze, motiv pentru care, în speța de față, contractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Nici cea de-a doua condiție prevăzută de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, nu este îndeplinită în cauză.

Recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează: Nu poate fi reținută incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., respectiv ipoteza unei hotărâri care nu ar cuprinde motivele pe care se sprijină, câtă vreme situația de fapt pe deplin stabilită și necontestată în cauză, ce nu se mai impunea a fi reconfigurată în expunerea de motive a hotărârii, a fost valorificată în favoarea reclamantei prin efectul direct al dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, ce dau dreptul explicit al celui evins la despăgubiri la valoarea de piață a imobilului pierdut. Din perspectiva strictă a elementelor definitorii ale unei motivări elocvente, hotărârea atacată poate fi apreciată ca având o motivare clară, precisă și necontradictorie, în măsură să susțină legalitatea și justețea soluției pronunțate în apel.

În privința criticilor de nelegalitate susținute pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte le apreciază ca fiind neîntemeiate, pentru considerentele ce urmează: Sub aspectul primei critici de nelegalitate, a modalității de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive, instanțele anterioare au reținut corect, ca aspect preliminar, dar și definitoriu cauzei pendinte, faptul că cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

Potrivit acestor dispoziții legale expres invocate, proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare și că valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză. De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (3) din același act normativ, „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către M.E.F., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Din interpretarea sistematică a dispozițiilor legale sus - menționate, rezultă că sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilelor, numai proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, în timp ce proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare au fost încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995 și au fost anulate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au doar dreptul la restituirea prețului actualizat al imobilelor. În contextul dispozițiilor legale sus-menționate, a cauzei cererii de chemare în judecată, respectiv a situației de fapt calificată juridic, și necontestată, s-a apreciat corect că există identitate între pârâtul M.F.P.

și subiectul pasiv al raportului juridic dedus judecății, cu precizarea că apărările formulate de pârât vizează fondul cauzei. Premisa de fapt de la care în mod corect instanțele anterioare au pornit a fost aceea că prin sentința civilă nr. 10803 din 31 octombrie 2005, Judecătoria sectorului 1 București a admis acțiunea în revendicare a reclamanților I.L.A. și I.L., în contradictoriu cu pârâții B.M. și B.V., pârâții fiind obligați să lase, reclamanților, în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu. Din considerentele acestei hotărâri rezultă că, urmare a comparării titlurilor, titlul reclamanților a fost considerat preferabil. Prin efectul admiterii acestei acțiuni în revendicare de drept comun au devenit incidente dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ., referitoare la obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune.

Fiind vorba despre o evicțiune rezultând din fapta unui terț, în raport de contractul de vânzare - cumpărare încheiat între vânzătorul Municipiul București și reclamantă, în calitate de cumpărătoare, obligația de garanție există în cauză, fiind îndeplinite cerințele impuse de lege: tulburarea din partea terțului este de drept; evicțiunea are o cauză anterioară vânzării; cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de reclamantă. Prin sentința civilă nr. 10803 din 31 octombrie 2005 nu a fost analizată buna - credință a reclamantei, susținerile pârâtului privind reaua - credință a acesteia la încheierea contractului de vânzare - cumpărare fiind neîntemeiate, în considerarea principiului bona fidaes praesumitur.

Prin urmare, s-a concluzionat corect că reclamanta se încadrează în ipoteza art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, respectiv are dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului. În raport de criticile formulate este necesar să se precizeze totodată că sintagma „contracte de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare și care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile” nu are în vedere ipoteza în care aceste contracte au fost anulate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, ci are în vedere evingerea cumpărătorului de dreptul de proprietate asupra imobilului, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Există așadar o diferență de regim juridic semnificativă între contractele de vânzare - cumpărare care au fost anulate printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă și cele care nu au fost anulate, și se cuvine a fi reținută. S-a avut în vedere și jurisprudența C.E.D.O., în principal, Cauza R. contra României, care, deși nu este grefată pe aceeași situație de fapt, consacră principiul unui just echilibru între cerințele de interes general ale comunității și imperativele de salvgardare a drepturilor fundamentale ale persoanei, Curtea reafirmând că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensația plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelată cu valoarea pecuniară a bunului.

În cadrul aceleiași decizii s-a analizat de către Curte dacă privarea chiriașului - cumpărător de bunul său a răspuns criteriului de proporționalitate, reținându-se că nu este suficientă posibilitatea legală a acestuia de a formula o acțiune în restituirea prețului actualizat, ci legislația ar trebui să acorde dreptul persoanelor care și-au dobândit bunurile cu bună - credință la o compensație reprezentând diferența dintre prețul actualizat și valoarea bunului.

Așadar, dacă în Cauza R. contra României, s-a reținut lipsa unor prevederi legale pentru despăgubirea chiriașului de bună - credință (al cărui contract de vânzare - cumpărare a fost declarat nul) cu valoarea pecuniară a bunului, cu atât mai mult în cazul unui chiriaș - cumpărător de bună - credință, titular al unui contract valabil încheiat, privarea sa de bun, ca efect al admiterii acțiunii în revendicare și a constatării nevalabilității titlului statului asupra imobilului, care a procedat la vânzarea apartamentului, deși nu era proprietar, trebuie să se bucure de protecție juridică. Această protecție juridică îi este conferită chiriașului - cumpărător de dispozițiile art. 1344 C. civ., referitoare la răspunderea pentru evicțiune, dar și de prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994, prin prisma deciziei C.E.D.O.

Pe de altă parte, este important de menționat că în materia pe care o analizăm, normele generale cuprinse în Codul civil referitoare la materia evicțiunii consumate se completează cu cele speciale cuprinse în prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, respectiv dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 instituie în mod explicit dispoziții speciale derogatorii de la dreptul comun referitoare la persoana căreia îi incumbă obligația concretă de restituire a prețului plătit, respectiv „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către M.E.F., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Prin adoptarea acestor dispoziții cu caracter special s-a urmărit evitarea, în asemenea litigii, a unui întreg șir de procese ce ar implica, într-o primă fază, participarea vânzătorului răspunzător de garanția contra evicțiunii, acesta la rândul său urmând să se regreseze pentru plata făcută împotriva M.F.P., prin acțiune separată, în cazul în care nu formula în cadrul aceluiași proces cerere de chemare în garanție, dat fiind că, prin însuși efectul Legii nr. 112/1995, prețul plătit de cumpărător la încheierea contractului de vânzare - cumpărare perfectat în temeiul acestui act normativ nu se încasa de cel ce întocmea documentația și actul de vânzare, ci era virat direct M.F.P. (art. 13 alin. (6)). Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge recursul pârâtului, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., prin D.G.F.P. a municipiului București împotriva deciziei nr. 393/ A din 11 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 martie 2012.