ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 691/2011

Asupra recursului de față;

Prin cererea de chemare în judecată

înregistrată la Tribunalul București, în data de 12 august 2009, sub nr.

33160/3/2009, reclamantul PNȚCD a solicitat instanței de judecată ca, în

contradictoriu cu pârâta SC P.M. SRL, să pronunțe o hotărâre prin care să

dispună evacuarea pârâtei din spațiul situat în București, sector. 2, pe care

îl ocupă în mod abuziv din data de 19 martie 2009, prin

ridicarea reclamelor publicitare și echipamentelor aferente acestora,

ca

urmare a expirării termenului pentru care a fost încheiat contractul

de închiriere nr. 0l din data de 19 martie 2004 și a actului adițional nr. 001

din 01 februarie 2004 și obligarea pârâtei la plata sumei de 1.466,65 lei,

reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a spațiului, prin ocuparea

abuzivă de la data de 19 martie 2009 până la data depunerii acțiunii, calculată

la nivelul chiriei lunare restantă.

Prin sentința comercială nr. 27 din

data de 5 ianuarie 2010, Tribunalul

București

a respins cererea, ca neîntemeiată, reținând că, la data de

19 martie

2004, între reclamantul PNȚCD, în calitate de locator și pârâta SC P.M. SRL, în

calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. 0l, având ca

obiect imobilul situat în București, spațiu ce urma a fi utilizat în vederea

instalării și funcționării de reclame publicitare, iar, potrivit art. 4.1 din

contract,

termenul de valabilitate al

acestuia era de cinci ani, începând cu data

semnării, după care

reclamantul PNȚCD urma să acorde pârâtei SC

P.M.

SRL dreptul la prim refuz privind închirierea spațiului,

valabilitatea

contractului prelungindu-se de drept pentru alte perioade

similare, în condițiile stabilite prin contract,

dacă părțile nu conveneau

altfel printr-un act adițional, cu 30 de zile

înainte de expirarea contractului.

Din interpretarea prevederilor art.

4.1 din contract nu rezultă că, la expirarea termenului de cinci ani -19 martie

2009-, contractul ar fi încetat de drept prin ajungere la termen, părțile, prin

libera lor voință, fiind de acord, în principiu, ca valabilitatea contractului

să se prelungească de drept, pentru alte perioade similare de cinci ani, cu

excepția cazului în care ar fi convenit altfel printr-un act adițional, cu 30

de zile înainte de expirarea termenului, părțile înlăturând efectul încetării

de drept a contractului, ca urmare a împlinirii termenului, derogând de la

prevederile art. 1436 alin. (1) C. civ. și convenind

prelungirea automată pentru alte perioade similare, cu excepția cazului

în

care chiriașul, în mod unilateral, și-ar fi exprimat voința în sensul încetării

contractului.

De asemenea, și în situația în care,

contrar clauzelor

contractuale, prevederile

art. 4.1 din contract s-ar interpreta în sensul că,

la expirarea termenului de cinci ani, locatorul

ar avea dreptul să pună

capăt închirierii printr-o notificare trimisă

anterior cu 30 de zile, prin

care să

împiedice prelungirea de drept a contractului.

Reclamantul a notificat concediul

locatarului abia la data de 3 martie 2009, fără a respecta termenul de 30 de

zile anterior datei de 19 martie 2009.

Prin decizia nr. 376 din 16 iunie

2010, Curtea de Apel București a admis apelul formulat de apelantul-reclamant

PNȚCD, împotriva sentinței comerciale a Tribunalului București nr.27 din 5

ianuarie 2010, pe care a schimbat-o, în tot, în sensul că a admis cererea și a

dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în București, și obligarea acesteia

la plata sumei de 1.466 lei, reprezentând contravaloare lipsă de folosință.

În motivarea deciziei s-a arătat că

instanța de fond a interpretat greșit dispozițiile legale aplicabile și

materialul probator administrat în cauză, că între părți s-a încheiat

contractul de închiriere nr. 01 din data de 19 martie 2004, având ca obiect

închirierea unor spații din imobilul sediu al locatorului, iar, potrivit art.

4.1 din contract, termenul de valabilitate al acestuia fiind de cinci ani,

începând cu data semnării contractului, după care PNȚCD urmând să acorde SC

P.M. SRL dreptul la prim refuz privind închirierea spațiului, ceea ce ar

însemna că, după expirarea termenului de cinci ani, la încetarea contractului,

locatarul ar avea un drept de preemțiune la perfectarea unui alt contract de

închiriere, valabilitatea contractului prelungindu-se de drept, pentru alte

perioade similare, în condițiile stabilite prin contract, dacă părțile nu

convin altfel printr-un act adițional, încheiat cu 30 zile înainte de expirarea

contractului.

In conformitate cu prevederile art.

6.1 din contract, acesta poate înceta prin acordul scris al ambelor părți

contractante, prin reziliere, în condițiile legii, după o notificare scrisă și

comunicată celeilalte părți cu 15 zile înainte de data invocată pentru

reziliere, iar, în cazul neexecutării obligațiilor contractuale de către una

din părți, clauzele, potrivit cărora contractul de închiriere ar fi încheiat pe

durată nedeterminată, fără posibilitatea denunțării unilaterale sunt în contradicție

cu celelalte clauze ale contractului, fiind nelegale, pentru că durata limitată

a contractului este de esența locațiunii, fiind prohibite locațiunile

ereditare, conform art. 1413 și art. 1415 C. civ., obligația sub condiție pur

potestativă din partea debitorului fiind lovită de nulitate, or, potrivit art.

982 C. civ., clauzele unui contract nu pot fi desprinse de contextul în care se

încadrează, ci se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul

ce rezultă din actul întreg, așa încât nu pot fi avute în vedere clauzele

cuprinse în art. 6 și

să fie ignorate cele

din art. 4, care stabilesc un termen pentru locațiune.

Locațiunea s-a

încheiat pe o durată de 5 ani, părțile stabilind acest termen de valabilitate a

contractului, o clauză contractuală

trebuind

să se interpreteze în înțelesul în care poate produce un efect,

conform

art. 297 C. civ.

Deopotrivă, art. 4.1 mai prevede că

dacă părțile nu convin altfel cu 30 de zile înainte de expirarea contractului,

contractul se prelungește de drept conform regulilor de la tacita relocațiune,

în aceleași condiții, însă, spre deosebire de dreptul comun, locațiunea va fi

cu termen, întrucât este stipulat în mod expres.

De asemenea, în cauză,

apelantul-reclamant și-a manifestat în mod neechivoc voința de a nu reînnoi

contractul după expirarea termenului prin notificările comunicate

intimatei-pârâte, dar și prin acțiunile în justiție pe care le-a promovat, așa

încât, chiar dacă a continuat să folosească imobilul, locatarul nu poate opune

tacita relocatiune, locatorul putând solicita daune-interese, conform art. 1438

C. civ.

Termenul de 15 zile în care ar fi

trebuit comunicată

notificarea, invocat de

intimată, nu are aplicabilitate în cauză, fiind

prevăzut în art. 6.1 din

contract pentru ipoteza rezilierii contractului, deci a încetării acestuia

pentru nerespectarea obligațiilor contractuale de către una din părți.

Actul adițional nr. 02 din data de 17

februarie 2009 nu poate obliga apelantul-reclamant, întrucât nu este încheiat

de reprezentanții săi legali, așa cum rezultă din extrasul Registrului

partidelor politice aflat la Tribunalul București.

Cu privire la ocuparea bunului

închiriat după expirarea termenului locațiunii, apelantul-reclamant are dreptul

la despăgubiri, conform art. 1438 si art. 1073 C. civ., la nivelul chiriei

stabilite în contract.

Împotriva deciziei pronunțată în apel

a formulat recurs pârâta SC P.M. SRL, invocând motivele de nelegalitate

prevăzute de art. 304 punctele 7 și 9 C. proc. civ., arătând că decizia atacată

cuprinde motive contradictorii, instanța de apel reținând că

prin capitolul 6 se prevede că locațiunea poate

înceta numai în situația acordului de voință sau prin reziliere pentru

neexecutarea obligațiilor

contractuale,

aceste clauze, potrivit cărora contractul de închiriere ar fi

încheiat

pe durată nedeterminată, fără posibilitatea denunțării unilaterale fiind în

contradicție cu celelalte clauze ale contractului, nelegale, pentru că durata

limitată a contractului este de esența locațiunii, fiind prohibite locațiunile

ereditare, conform art. 1413 și

art. 1415 C.

civ., iar obligația sub condiție pur potestativă din partea debitorului este

lovită de nulitate și că a fost dată cu aplicarea greșită a

legii,

obiectul litigiului constând în împrejurarea dacă a intervenit sau nu tacita

relocațiune a contractului de închiriere, având în vedere nerespectarea de

către reclamantul PNȚCD a prevederilor art. 4.1 din contractul nr. 1 din 19 martie

2004 potrivit cărora termenul de valabilitate al contractului este de cinci

ani, începând cu data semnării acestuia,

după

care reclamantul va acorda pârâtei dreptul la prim refuz privind închirierea

spațiului, valabilitatea contractului prelungindu-se de drept

pentru

alte perioade similare, dacă părțile nu convin altfel, printr-un act adițional,

cu 30 de zile înainte de expirarea contractului, astfel că

notificarea reclamantului din data de 3 martie

2009 este tardivă, contractul prelungindu-se de drept începând cu data de 19

februarie 2009, așadar, tacita

relocațiune operând un nou contract de

locațiune, instanța de apel reținând, în mod greșit, că locațiunea poate înceta

numai în cele două situații cuprinse în art.6 din contract, respectiv, prin

acordul scris al părților sau prin reziliere, aceste prevederi referindu-se la

facultatea

părților de a pune capăt

raporturilor contractuale în cazul neexecutării

obligațiilor

contractuale de către una din părți.

Recursul este nefondat.

Criticile circumscrise motivului

prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.. nu pot conduce la admiterea

recursului, întrucât nu au fost concret dezvoltate spre a permite a fi

examinate.

Potrivit art. 1438 C. civ., când s-a

notificat concediul,

locatarul nu mai poate

opune relocațiunea tacită, întrucât manifestarea

de voință a locatorului de a nu reînnoi contractul de locațiune

desfăcut

prin efectul expirării termenului locațiunii împiedică tacita

relocațiune.

Mai mult, potrivit art. 1436 C. civ.,

locațiunea făcută pentru

un timp determinat

încetează de la sine cu trecerea timpului, fără să fie

trebuință de o

prealabilă înștiințare, iar, potrivit art. 1452 din menționatul cod, dacă

locatarul, și după expirarea termenului locațiunii, continuă a rămâne în casa

sau apartamentul închiriat, fără

nici o

împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le

ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp

determinat de obiceiul locului, și nu poate nici să iasă, nici să fie concediat

înainte de a se fi

făcut vestirea, în termenul obișnuit în localitate,

or, în speță, locatorul reclamant a notificat locatarei pârâte concediul,

manifestându-și voința de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul

expirării termenului locațiunii, pârâta SC P.M. SRL nemaiputând opune tacita

relocațiune după notificare.

Pentru considerentele arătate, Înalta

Curte, în temeiul art. 312

alin. (1) C.

proc. civ., urmează să respingă, ca nefondat, recursul formulat în

cauză.

Așa fiind,

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul formulat de pârâta

SC P.M. SRL București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 376 din

16 iunie 2010, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședință publică, astăzi, 16 februarie 2011.