ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7642/2011

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7642/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Tribunalul Constanța, secția civilă, prin

Sentința civilă nr. 785 din 22 iunie 2009, a respins ca nefondată acțiunea

formulată de reclamanții A.I. și N.C., în contradictoriu cu pârâții Municipiul

Constanța, prin Primar, Consiliul Local Constanța, Primarul Municipiul

Constanța; a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu RA E.D.P.P.

Constanța.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de fond a reținut următoarele:

Potrivit prevederilor

art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 10/2001 sunt îndreptățite, în temeiul

prezentei legi, la măsuri reparatorii constând în restituire în natură sau,

după caz, prin echivalent, persoanele fizice, proprietari ai imobilelor, la

data preluării în mod abuziv a acestora.

Art. 4 alin. (2) din

același act arată că „de prevederile prezentei legi beneficiază și moștenitorii

legali sau testamentari ai persoanelor fizice îndreptățite”.

Autorul comun al

reclamanților a fost A.H. Potrivit certificatului de moștenitor nr. 206/1955

acesta a avut drept urmași pe S.A.L.M. - fiica, V.S.O. - soție

supraviețuitoare, K.R. și B.B. - nepoți de soră testamentară.

Numita V.S. a fost

moștenită de M.M. în calitate de soră și A.I., în calitate de legatar

universal, reclamant în cauza de față, astfel cum rezultă din certificatul de

moștenitor nr. 59/1963.

La rândul său M.M.,

cunoscut și sub numele de M.M.E.M., a fost moștenită de către N.C., reclamanta

în cauză, aspect rezultat din certificatul de moștenitor nr. 526/1982.

Terenul în suprafață

de 662,70 mp situat în Constanța, stațiunea Mamaia a fost dobândit, în anul

1935, de către autorul comun al reclamanților, A.H., prin schimb de la numitul

V.A. care la rândul său l-a achiziționat de la Primăria Municipiului Constanța.

În acest sens stau înscrisurile aflate la dosar.

În aceeași zonă,

autorul reclamanților a mai deținut o suprafață de teren de 387,33 mp cumpărat

de la Primăria Constanța în anul 1930.

Prin Decizia nr. 695

din 12 septembrie 1942 a Curții de Apel București s-a constatat ca A.H. este

exceptat de la naționalizarea bunurilor sale în temeiul Decretului-lege nr.

842/1941 privind trecerea în proprietatea statului a imobilelor urbane

aparținând evreilor persoane fizice sau societăți evreiești. În cuprinsul

acestei hotărâri judecătorești s-a menționat că proprietatea lui A.H. suprafața

de teren de 662,70 mp.

Potrivit

dispozițiilor art. 2 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 10/2001, prin imobil

preluat abuziv se mai înțelege „orice imobile preluate fără titlu valabil sau

fără respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data preluării, precum și

cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziție ale organelor locale ale

puterii sau ale administrației de stat”.

Art. 1 lit. e) din

H.G. nr. 250/2007 instituie sarcina probei proprietății, a deținerii legale a

acesteia la momentul deposedării abuzive și a calității de persoană

îndreptățită la restituire în favoarea persoanei care pretinde dreptul. În

cazul în care pentru imobilul respectiv nu se poate face dovada formală a

preluării de către stat, faptul că imobilul respectiv se regăsește în

patrimoniul statului constituie o prezumție relativă de preluare abuzivă.

În speță, reclamanții

nu au precizat modul în care bunul a fost preluat de către stat și nici data

acestei preluări. Nici din înscrisurile depuse la dosarul cauzei nu a rezultat

modalitatea de preluare a bunului.

În primul rând,

Tribunalul a învederat că prin expertiza efectuată în cauză nu s-a putut

individualiza imobilul, astfel că nu se putea reține că acesta se afla în

patrimoniul statului pentru a deveni operabilă prezumția de preluare abuzivă

instituită de art. 1 lit. e) din H.G. nr. 250/2007.

În al doilea rând,

Tribunalul a apreciat că, în cauză, preluarea bunului nu a fost una abuzivă,

pentru considerentele ce succed.

Bunul - teren în

suprafață de 662,70 mp, stațiunea Mamaia - a fost dobândit de către autorul H.

de la numitul V.A. care, la rândul său, l-a achiziționat de la Primăria

Municipiului Constanța la data de 28 martie 1935, act ce se regăsește transcris

în registrul deținut de Arhivele Naționale la nr. 1549.

Din Adresa din 22 mai

2000 a Direcției Patrimoniu din cadrul Primăriei Constanța rezultă că lotul de

teren face parte din suprafața menționată în inventarul bunurilor imobiliare

aparținând Primăriei Constanța, terenul fiind cedat statului de către

Ministerul Agriculturii prin procesele-verbale din 28 aprilie 1905 și 8 aprilie

1935.

Consiliul Comunal al

Primăriei, prin Decizia nr. 25.1905 a hotărât dezvoltarea acestei zone și

vânzarea loturilor de teren rezultate din parcelare cu condiția expresă ca

dobânditorul să construiască în termen de 4 ani. Ulterior, în anul 1924, acest

termen a fost prelungit la 6 ani, sub condiția desființării contractului pentru

neplata la termenul de scadență a ratelor sau neîndeplinirea obligației de

construire. Prin Decizia nr. 22.043/1958 a fostului Sfat Popular al orașului

Constanța s-au declarat de drept desființate toate actele de vânzare de loturi

de pe plaja Mamaia pentru neexecutarea clauzelor prevăzute cu privire la plata

prețului și edificarea construcțiilor.

Este adevărat că

reclamații nu au depus la dosar înscrisul ce materializează convenția de vânzare-cumpărare

cu autorul schimbului de imobile realizat cu A.H., însă Tribunalul apreciază că

și în cauză, la origini a fost încheiat un astfel de act. Această concluzie

rezultă din poziționarea terenului, din faptul că acesta a fost individualizat

în extrasul provenit de la Arhivele Statului prin lot și careu că de altfel

toate terenurile ce au făcut obiectul unor astfel de convenții, că terenul a

fost cumpărat de la Primăria Constanța. Așa fiind, bunul a fost transmis grevat

de obligația de construire impusă de actul normativ sub imperiul căruia a fost

încheiată vânzarea. Așadar, părțile au prevăzut o clauză potrivit cu care

nerespectarea obligației de a construi sau de a achita prețul atrage după sine

rezoluțiunea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere și fără

nicio altă formalitate, act încheiat sub imperiul deciziei Consiliului Comunal

a Municipiului Constanța din 1935.

Plata prețului a fost

efectuată în mod integral la momentul achiziționării, însă cu privire la

edificarea construcției nu au fost produse dovezi.

Pactul comisoriu de

gradul IV presupune ca părțile să prevadă în contract clauza potrivit cu care

în caz de neexecutare a unei părți a obligațiilor sale acesta se consideră

rezolvat de plin drept. O astfel de clauză a grevat contractul de

vânzare-cumpărare al bunului din cauză și a operat în cauză pentru clauza de

construire. Prin urmare, bunul nu a intrat în mod abuziv în patrimoniul

statului ci în temeiul desființării de drept a unei convenții încheiate cu

acesta și, prin urmare, ipoteza prevăzută de dispozițiile Legii nr. 10/2001 nu

se regăsește în speță.

Curtea de Apel

Constanța, secția civilă, prin Decizia civilă nr. 299C din 22 decembrie 2010, a

respins apelul, ca nefondat, declarat de apelanții-reclamanți A.I., N.C.,

împotriva Sentinței civile nr. 785 din 22 iunie 2009, în contradictoriu cu

pârâții: municipiul Constanța, prin Primar, Consiliul Local Constanța și

Primarul municipiului Constanța și RA E.D.P.P. Constanța.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Prin Legea nr.

10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în

mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, legiuitorul definind

la art. 2 care anume preluări pot fi reținute ca fiind abuzive în sensul acestui

act normativ, de exemplu: naționalizarea, confiscarea averii, preluarea fără

vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc.

În categoria

preluărilor mai sus arătate, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează și

acele situații în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru

nerespectarea de către părțile contractante a clauzelor contractuale, bunul se

reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite la această măsură.

Este și situația

părților care au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, contract care

ulterior a fost desființat, fie pe cale judiciară, fie, în cazul în care

părțile au înțeles să insereze clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea

contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor

clauze.

În acest context al

analizei este de menționat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu

(cu excepția celui care reiterează dispozițiile art. 1020 C. civ.), nu mai face

necesară intervenția instanței judecătorești, dar dacă totuși se apelează la

ea, instanța va putea face numai verificările pe care înseși clauzele

convenționale de rezoluțiune stipulate de părți le permit, instanța putând

verifica, la sesizarea părților, caracterul culpabil sau neculpabil al

neexecutării.

În speță, este

necontestat faptul că primul cumpărător V.A., a cumpărat de la Primăria

municipiului Constanța un lot din terenul situat în stațiunea Mamaia prin

contractul de vânzare-cumpărare nr. 681/1935 transcris sub nr. 1549/1935 de

Tribunalul Constanța.

Vânzarea acestui

teren a fost posibilă ca urmare a faptului că prin Decizia nr. 25 din 30

decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța, aprobată prin

Decretul nr. 761/1906, Primăria orașului Constanța a intrat în posesia mai

multor terenuri situate în stațiunea Mamaia, care i-au fost predate de

Ministerul Agriculturii și Domeniilor, terenuri pe care a hotărât să le vândă

sub formă de loturi, cu obligația (condiția) pentru cumpărător de a ridica în 4

ani pe acestea construcții, termen prelungit ulterior la 6 ani.

Autorul reclamanților

A.H. a dobândit proprietatea asupra terenului în suprafață de 662,70 mp situat

în stațiunea Mamaia, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu

numitul A.V., contract autentificat sub nr. 1607/1935 și transcris sub nr.

3195/1935 la Tribunalul Constanța.

Această transmisiune

succesivă a dreptului de proprietate pune în discuție, dacă a operat preluarea

drepturilor și obligațiilor contractuale din primul contract de către cel de-al

doilea cumpărător (autorul reclamantei apelante) și cum operează în speță

principiul relativității efectelor contractului, A.H. apărând din acest punct

de vedere un terț față de primul raport obligațional.

Dacă aplicarea

acestui principiu enunțat, definit prin art. 973 C. civ., consacră regula

raportării efectelor juridice ale actului juridic civil doar la autorii lui, nu

este mai puțin adevărat că doctrina reglementează și excepțiile de la aplicarea

acestui principiu, iar una dintre acestea vizează situația succesorului cu

titlu particular care întrunește calitatea de având-cauză, prin translatarea în

patrimoniul său a drepturilor și obligațiilor dobândite, respectiv asumate, de

cel de la care i-a fost transmis bunul.

Dar nu orice succesor

cu titlu particular se subrogă în poziția antecesorului care îi transmite cu

titlu oneros bunul, ci doar cel ale cărui drepturi și obligații transmise sunt

direct și indisolubil legate de natura bunului dobândit și sunt născute

printr-un act supus formalităților de publicitate.

Prin urmare, ceea ce

are relevanță este definirea naturii drepturilor și obligațiilor născute în

legătură cu obiectul material al transmisiunii cu titlu particular, pentru a se

stabili dacă - astfel cum este în speță, prin excepție de la principiul

relativității efectelor actului juridic civil - o obligație asumată sub

condiție rezolutorie prin primul contract se opune în același mod ca și

debitorului acesteia, terțului cumpărător.

Această problemă

trimite așadar la delimitarea obligațiilor civile după modul în care își produc

efectele, clasificarea doctrinară stabilind trei categorii: simple, opozabile

terților și obligații reale, ultimele două tipologii referindu-se la acele

obligații care au o strânsă conexiune cu bunul supus actului juridic și care,

prin natura lor, exced sferei uzuale a opozabilității doar față de părțile

private ale actului.

Revenind la natura

obligației asumate de cumpărătorul inițial al terenului în litigiu, Curtea va

reține că vânzarea terenului din stațiunea Mamaia nu a avut configurația unui

simplu act privat de translație a dreptului real de la autoritatea locală

proprietară către persoana fizică interesată, ci a constituit materializarea

unui demers anterior al autorităților vremii în a asigura amenajarea și

sistematizarea zonei cuprinse între lacul Siutghiol și Marea Neagră.

Astfel, după cum

reiese din Jurnalul Consiliului de Miniștri nr. 1270 din 2 noiembrie 1905,

publicat în M. Of., prin acest act s-a aprobat cedarea terenului de 192 ha și

9.750 mp din proprietatea Statului Român în patrimoniul Comunei Constanța, cu

obligația stabilită însă pentru administrația locală ca în cazul în care se va

proceda la parcelare și vinderea de loturi determinate pentru construirea de

vile și case de agrement, sumele astfel obținute să fie investite în dotări

edilitare ale stațiunii (drumuri, plantații, parcuri).

Ulterior, printr-un

Decret Regal emis la 22 februarie 1906 și publicat în M. Of., Comuna urbană

Constanța este autorizată să vândă în loturi, către persoane fizice, plaja de

nisip aflată între lacul Siutghiol și Marea Neagră, „cu prețul și în

condițiunile stabilite prin încheierea consiliului comunal de la 30 decembrie

1905, pentru construiri de vile și case de agrement’’, cu aceeași obligație

impusă autorității, de a afecta sumele astfel dobândite exclusiv înfrumusețării

plajei propriu-zise.

În aceste condiții,

înstrăinarea acestor loturi a fost subsumată încă de la început nu unui scop

privat, ci unuia public și imperativ, pentru care s-a și dispus trecerea

imobilului din proprietatea statului în cel al autorității locale, parcelarea

și vinderea lui - anume, amenajarea acestei zone de la malul mării și

asigurarea fondurilor pentru dezvoltarea stațiunii, motiv pentru care

condițiile impuse de Consiliul comunal pentru înstrăinarea loturilor astfel

create aveau natura unor obligații opozabile erga omnes, așadar nu doar

cumpărătorilor acestor loturi, ci și tuturor persoanelor interesate în

încheierea unor acte juridice în legătură cu aceste terenuri.

Litigiul privește, în

consecință, un teren vândut în aceste condiții de către Primăria Municipiului

Constanța, astfel că obligațiile cumpărătorului de a construi o casă de locuit

sau o vilă într-un răstimp de patru ani și de a contribui la cheltuielile

edilitare depășesc natura obișnuită a celor opozabile doar între părți (res

inter alios acta) și îmbracă forma unor obligații scriptae in rem, opozabile

fără discuție și terților.

Contractul prin care

vânzătorul V.A. a dobândit terenul nu a fost depus la dosar în integralitate

(fiind obținută de reclamanți numai o copie a transcrierii actului), dar este

de necontestat, că terenul în suprafață de 662, 70 mp, din planul de parcelare

al plajei Mamaia, din anul 1924, face parte din suprafața de 259 ha situată

între lacul Siutghiol și Marea Neagră, cedată în anul 1905 Primăriei Municipiului

Constanța de către Ministerul Agriculturii și Domeniilor Publice.

Prin urmare, chiar în

lipsa înscrisului doveditor, în integralitatea lui, în contract ca și în toate

celelalte înscrisuri încheiate în baza Hotărârii din 30 decembrie 1905, a fost

prevăzută clauza potrivit căreia neîndeplinirea obligației asumate de

cumpărător de a construi în termen de 4 ani (ulterior prelungit la 6 ani)

atrage rezilierea contractului „fără somațiune sau judecată și fără nici un

drept de despăgubire pentru cumpărător”.

Susținerea

reclamanților în sensul că instanța a dat în mod nelegal eficiență susținerilor

generice ale părților legate de clauza de construire din contractul inițial și

de pactul comisoriu de grad IV, deși acest contract nu a fost depus în

instanță, nu fost reținută în condițiile în care, pe de o parte, actul de

vânzare-cumpărare depus de reclamanți are ca obiect înstrăinarea unui teren din

categoria și amplasamentul celui la care fac referire actele normative

invocate, iar, pe de altă parte, primului cumpărător i s-a acordat facilitatea

plății prețului în rate, conform dispozițiilor normative invocate mai sus, iar

în actul subsecvent s-a explicitat modul de dobândire al vânzătorului.

Reclamanții fiind cei

care au dedus judecății încălcarea dreptului lor de proprietate asupra

terenului în litigiu, conform art. 1169 C. civ., aveau obligația de a face

proba contrară, pentru a dovedi în acest fel că vânzarea terenului în litigiu,

deși s-a realizat în perioada vizată de Decretul regal nr. 761/1906 și pe amplasamentul

prevăzut de același act normativ, s-a realizat în condiții speciale, diferite

de condițiile generale de vânzare-cumpărare a terenurilor din stațiunea Mamaia.

Dacă existența și

modul de valorificare a unor asemenea obligații pot fi analizate, astfel cum

s-a arătat, nu doar prin raportare la debitorul lor inițial, ci și la

succesorii cu titlu particular în patrimoniul cărora sunt transferate printr-un

act juridic ulterior, este fără dubiu că în speță autorul apelanților

reclamanți a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare 1607 din 5 iulie

1935 nu doar dreptul de proprietate asupra terenului de 662, 70 mp, ci și

obligațiile antecesorului său, chiar dacă ele nici nu au fost amintite în

cuprinsul actului.

Cerința

opozabilității obligației în integralitatea sa (inclusiv din punctul de vedere

al conținutului corelativ privind sancțiunea rezoluțiunii de plin drept) față

de terțul subdobânditor a fost, în consecință, împlinită, iar față de activarea

clauzei cuprinzând pactul comisoriu de grad IV acesta nu se mai putea apăra

prin invocarea principiului res inter alios acta, devreme ce natura obligației

era atât de strâns legată de scopul și importanța publică date bunului, încât

ea depășea chiar sfera celor scriptae in rem, pentru a intra în cea a obligațiilor

propter rem.

Împrejurarea că

vânzătorul nu a adus la cunoștința autorului reclamanților faptul că a dobândit

un teren afectat de o obligație propter rem (de a construi o casă sau o vilă

într-un anumit interval de timp) sub sancțiunea rezoluțiunii de drept a

contractului de vânzare-cumpărare, nu îl exonerează pe autorul reclamanților de

răspunderea pentru neexecutarea culpabilă a obligației ce greva dreptul de

proprietate, și nici nu face ineficient pactul comisoriu de gradul IV ce greva

vânzarea realizată de Primăria Municipiului Constanța.

În măsura în care

reclamanții au suferit vreun prejudiciu rezultat din împrejurarea că autorul

lor, la momentul dobândirii terenului în suprafață de 662,70 mp conform

contractului de vânzare-cumpărare nr. 1607/1935 a fost indus în eroare,

fiindu-i ascunse sarcinile reale ce grevau bunul în litigiu - respectiv i s-a

ascuns faptul că odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului

îi revenea și obligația de a construi o vilă pe terenul situat în Mamaia, sub

sancțiunea rezoluțiunii de drept a contractului în caz de neexecutare - se pot

îndrepta împotriva vânzătorului sau a moștenitorilor acestuia pentru acoperirea

prejudiciului - această problemă nefăcând obiectul investirii primei instanțe.

Obligația propter rem

apare ca un accesoriu al unui drept real, ca adevărată sarcină reală ce incumbă

titularului unui drept real privitor la un bun oarecare - în speță obligația

proprietarului terenului situat în zona litoralului Mării Negre - Stațiunea

Mamaia de a construi o casă sau o vilă pe acest teren, sub sancțiunea

rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin contractele mai

sus menționate cumpărătorului V.A. și ulterior subdobânditorului cu titlu

particular A.H. le-a revenit obligația de a construi pe terenul în suprafață de

662,70 mp o vilă în conformitate cu planul aprobat de administrația municipală

în termen de 4 ani, termen prelungit ulterior la 6 ani, respectiv până în anul

1941.

Procedând la

interpretarea clauzelor contractelor în lumina dispozițiilor art. 977 - 982 C.

civ., cât și în raport de Condițiile generale de vânzare-cumpărare aprobate

prin Hotărârea Primăriei Comunei Constanța din anul 1905, a rezultat că părțile

au inserat în actul translativ de proprietate un pact comisoriu de gradul IV, reliefat

prin clauza conform căreia vânzarea se desființează „(...) fără somație,

judecată și fără nici un drept de despăgubiri pentru cumpărător (...)” în cazul

în care acesta nu își îndeplinește obligația de a construi în termenul de 6

ani.

Pactul comisoriu de

gradul IV desființează de drept actul în care este conținut, reprezentând

efectul direct al neexecutării obligației debitorului, inserarea lui în

contractul de vânzare-cumpărare fiind expresia principiului libertății de

voință a părților, care astfel au renunțat cu anticipație la caracterul

judiciar al rezoluțiunii.

Ori prin inserarea în

primul contract de vânzare-cumpărare a pactului comisoriu mai sus redat,

părțile au înțeles să accepte că în caz de nerealizare a condiției stipulate,

aceea de a se ridica de către cumpărător o construcție până la împlinirea

termenului (1941), contractul este desființat de plin drept, fără să fie

necesară intervenția instanței de judecată, adică fără să fie necesară

pronunțarea unei hotărâri judecătorești în acest sens și fără vreo altă

formalitate prealabilă.

Ca efect al

desființării retroactive a contractului de vânzare-cumpărare bunul s-a reîntors

în patrimoniul vânzătorului, adică în patrimoniul Municipiului Constanța.

În privința

momentului în care are loc desființarea contractului în cuprinsul căruia a fost

inserat un pact comisoriu expres de gradul IV, s-a reținut că desființarea nu

se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective - neexecutarea

obligațiilor unei părți - dar și ca efect al manifestării voinței creditorului

de a face efectivă această sancțiune.

Manifestarea de

voință a creditorului, de a face efectivă sancțiunea rezoluțiunii a fost

exprimată în anul 1958, prin Decizia nr. 22043.

Această decizie nu

constituie în sine un act abuziv de naționalizare și de dobândire a

proprietății asupra terenurilor de către stat, cum greșit susțin reclamanții,

ci reprezintă doar manifestarea de voință a creditoarei Primăria Constanța de a

da eficiență pactului comisoriu și de a prelua efectiv în posesia sa terenul în

litigiu, întrucât în urma rezoluțiunii de plin drept a contractului de

vânzare-cumpărare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei.

Contractul încheiat

de autorul reclamanților, care prevede că sancțiunea rezoluțiunii convenționale

se produce de drept, fără intervenția instanței, doar prin manifestarea voinței

creditorului exprimată neîndoielnic, nu a fost supus termenului de prescripție

de 3 ani, reglementat prin Decretul nr. 167/1958, pentru că a fost încheiat în

anul 1935, iar până la data apariției actului normativ menționat mai sus

debitorul se putea apăra doar prin invocarea prescripției achizitive conform

art. 1890 C. civ., care prevede că „toate acțiunile, atât reale, cât și

personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile și pentru care s-a

îndeplinit un termen de prescripție, se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca

cel ce invocă această prescripție să fie obligat a produce vreun titlu și fără

să i se poată opune reaua-credință”.

Prin urmare, termenul

de prescripție aplicabil obligațiilor născute în temeiul contractului din 1935

era cel prevăzut de art. 1890 C. civ., de 30 de ani, iar nu termenul de 3 ani

stabilit de Decretul nr. 167/1958, care a intrat în vigoare la 15 iulie 1960

(Buletinul Oficial al României nr. 11 din 15 iulie 1960) și nu conține

dispoziții care să permită aplicarea lui retroactivă.

Este adevărat că

Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresă și nu identifică parcela de

teren ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu

autorul reclamantei, dar identificarea acestuia era lesne de făcut, pentru că

din actele depuse a rezultat că parcela vândută acestuia face parte din

suprafața de teren cuprinsă între lacul Siutghiol și Marea Neagră, cedată de

Ministerul Domeniilor comunei Constanța din 1905, iar terenul era situat în

zona Complexului hotelier C. și H. din stațiunea Mamaia, conform concluziilor

expertizei efectuată în apel.

Apărarea reclamantei

în sensul că, în speță, pactul comisoriu de gradul IV privind rezoluțiunea de

drept a contractului nu și-ar fi putut produce efectele ca urmare a existenței

unor cauze de forță majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război

mondial și schimbarea regimului politic, situație în care nu s-a putut reține

vinovăția autorului lor cât privește neîndeplinirea obligației asumate prin

contract nu poate fi primită, reclamanții neprobând, conform art. 1169 C. civ.,

existența unui caz de forță majoră pentru întreaga perioadă cuprinsă între

momentul cumpărării terenului (anul 1935) și momentul la care vânzătoarea și-a

manifestat opțiunea de a rezilia contractul în temeiul pactului comisoriu de

gradul IV (anul 1958). Până la momentul emiterii dispoziției nr. 22043/1958,

prin care creditoarea și-a manifestat expres și neîndoielnic voința de a da

eficiență pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligația

ori putea face dovada că, deși a încercat să își execute obligația, a fost

împiedicat de creditor ori de o cauză de forță majoră.

S-a reținut că actul

de vânzare-cumpărare care consemnează obligația de a construi a fost încheiat

în anul 1935, iar România a intrat în război în anul 1941, perioadă în care nu

s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obținerea

autorizațiilor necesare edificării unei construcții. Mai mult, s-a reținut că

autorul reclamanților nu a făcut nici obiectul vreunei măsuri represive în

perioada aplicării Decretului-lege nr. 842/1941 (ce viza proprietățile

evreiești), prin Decizia civilă nr. 695 din 12 septembrie 1942 pronunțată de

Curtea de Apel București statuându-se că A.H. s-a bucurat de excepțiunea

prevăzută de art. 5 alin. (a) din Decretul-lege nr. 842/1941 și imobilele sale

- inclusiv terenul de 662 mp din Mamaia - nu au intrat în proprietatea

statului.

În Decizia civilă nr.

695 din 12 septembrie 1942 a Curții de Apel București nu s-a făcut nicio

referire la sarcina ce greva dreptul de proprietate al autorului A.H. -

respectiv obligația acestuia de a construi o casă de locuit pe terenul situat

în stațiunea Mamaia, întrucât această problemă de drept nu a făcut obiectul

învestirii instanței de judecată chemată să se pronunțe exclusiv asupra

calității cetățeanului A.H. de persoană exceptată de la aplicarea

Decretului-lege nr. 848/1941 care viza preluarea de către stat a proprietăților

evreiești.

Prin urmare lipsa

oricăror referiri în această hotărâre judecătorească la sarcinile care grevau

vreunul din imobilele proprietatea A.H. menționate expres în dispozitivul

hotărârii, nu echivalează cu inexistența obligațiilor sau sarcinilor reale ale

proprietarului, ci se datorează faptului că obiectul cercetării instanței de

judecată l-a făcut exclusiv calitatea petentului Dr. A.H. de persoană exceptată

conform art. 5 alin. (a) de la aplicarea Legii nr. 842/1941, motivat de faptul

că acesta a fost încetățenit prin lege individuală înainte de 15 august 1916,

și în consecință imobilul său - reprezentând teren în suprafață de 662,70 mp

situat în stațiunea Mamaia alături de alte bunuri imobiliare, nu au intrat în

proprietatea Statului Român în baza legislației ce viza preluarea bunurilor

evreilor persoane fizice sau societăți comerciale.

Ulterior, după

terminarea războiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945,

Primăria Constanța a aprobat prelungirea termenului de construcție pe locurile

de casă de pe plaja Mamaia, până la 1 decembrie 1947.

Dacă pentru perioada

războiului (1941 - 1945) s-a reținut că neexecutarea construcției nu este

culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forță majoră să

își îndeplinească obligațiile asumate prin contract, această cauză de

înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligației de a construi nu mai

subzistă în perioada următoare, până la apariția deciziei nr. 22043/1958, prin

care vânzătorul și-a manifestat voința de a da eficiență pactului comisoriu de

gr. IV.

S-a reținut că prin

Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritățile locale, recunoscând

existența în timpul războiului a unei crize de materiale de construcție, a

lucrătorilor specializați în construcția de case, cât și împrejurarea că este

necesară o dezvoltare a construcției de locuințe, au aprobat prelungirea

termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu începere de la data

acestei decizii și până la 1 decembrie 1947 și nu au impus interdicții speciale

de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în condițiile mai sus

menționate.

Legea nr. 4215 din 10

decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare

apărării țării fusese adoptată ulterior încheierii contractului de

vânzare-cumpărare din anul 1935, iar cumpărătorii, anterior intrării în vigoare

a acestei legi, timp de 3 ani, nu au făcut niciun demers pentru a construi pe

acest teren.

De altfel, chiar după

adoptarea Legii nr. 215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare

și pentru măsurile necesare apărării țării nu s-a interzis total și în mod

absolut edificarea unor construcții în zona Dobrogei, în art. 13 din lege

prevăzându-se obligația ca „orice lucrare, construcție, plantație pe care un

particular ar vrea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să

fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul

Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea să

corespundă cerințelor apărării naționale”.

Ori, în cauză, s-a reținut

că reclamanții nu au făcut dovada că autorul lor a fost împiedicat să

construiască o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate

pentru eliberarea autorizației de construcție, i s-au respins cererile de către

cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării țării.

Este adevărat că în

perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 au fost adoptate o serie de acte

normative prin care s-a îngrădit dreptul de proprietate al cetățenilor, dar

instaurarea unui nou regim politic, în principiu, nu constituie un caz de forță

majoră, persoanele ce au fost împiedicate să își conserve sau să dobândească

dreptul de proprietate fiind ținute să dovedească, în concret, această

împiedicare (sens în care s-a pronunțat Înalta Curte de Casație și Justiție în

decizii de speță: Decizia civilă nr. 4236 din 25 iunie 2008, Decizia civilă nr.

5680 din 9 octombrie 2008).

În ceea ce îl

privește pe autorul reclamantei, nu s-a dovedit prin nicio probă administrată

în cauză că acesta ar fi fost declarat ca fiind un element ce a aparținut

aparatului de stat burghez care ar fi desfășurat o intensă activitate împotriva

clasei muncitoare și că împotriva acestuia s-ar fi luat măsuri de represiune

(arestare, domiciliu forțat, trimiterea într-o colonie de muncă), situație în

care s-ar fi aflat în imposibilitate obiectivă să își execute obligația asumată

prin contract, respectiv aceea de a construi o casă pe terenul cumpărat de la

Comuna Constanța, până în anul 1958.

Simpla temere a

autorului reclamanților, că într-o perioadă de tensiuni sociale, există riscul

ca odată construită casa, aceasta ar fi putut fi preluată de stat, prin măsuri

de naționalizare sau rechiziție, nu constituie o cauză de forță majoră, care să

facă ineficient pactul comisoriu de gradul IV.

Această viziune

regăsită în recenta jurisprudență a instanței supreme în spețe similare

(Decizia nr. 3747 din 16 mai 2007; nr. 4236 din 25 iunie 2008; 5680 din 09

octombrie 2008; 3063 din 18 mai 2010) vine în susținerea ideii că schimbarea de

regim politic nu poate fi analizată, în toate cazurile, ca fiind o situație de

forță majoră, iar în măsura în care înseși autoritățile au emis Decizia nr.

22043 din 24 octombrie 1958 privind operarea rezoluțiunii contractului de

vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea obligației asumate de cumpărătorii

acestor terenuri cade în sarcina procesuală a pretinsului titular al dreptului

de a dovedi că după finalizarea conflagrației mondiale cumpărătorul a continuat

să se afle într-o circumstanță care în mod obiectiv l-a împiedicat să pretindă,

fie executarea contractului, fie restituirea prestațiilor.

Pentru considerentele

expuse, constatându-se că nu s-a dovedit că autorul reclamanților a fost

împiedicat dintr-o cauză de forță majoră - pe toată perioada cuprinsă între momentul

cumpărării terenului (1935) și data manifestării de voință a vânzătoarei Orașul

Constanța de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV (Deciziunea nr.

22043/1958) - să construiască o vilă pe terenul notificat, Curtea a constatat

că în mod judicios prima instanță a reținut că preluarea bunului nu s-a

realizat în mod abuziv, ci ca urmare a desființării contractului de

vânzare-cumpărare în condițiile C. civ., subdobânditorul cu titlu particular

suportând sancțiunea rezoluțiunii pentru neexecutarea obligației ce greva

bunul.

Împotriva deciziei

civile mai sus menționată, au declarat recurs reclamanții: A.I. și N.C.,

criticând-o ca fiind nelegală.

La termenul de

judecată din 31 octombrie 2011, Înalta Curte a invocat excepția nulității

recursului, dat fiind că susținerile recurentului din motivarea căii de atac nu

pot fi încadrate în cazurile de modificare ori casare prevăzute de art. 304 C.

proc. civ. și nu există motive de ordine publică ce pot fi invocate din oficiu

de instanță, potrivit art. 306 alin. (2) C. proc. civ., reținând cauza spre

soluționare pe acest aspect.

Față de excepția

invocată din oficiu Înalta Curte apreciază că este întemeiată și o va admite ca

atare, pentru următoarele considerente:

Conform art. 306

alin. (1) și (3) C. proc. civ., neîncadrarea motivelor de recurs în vreunul

dintre cazurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ. conduce la nulitatea

recursului.

În cauză, chiar dacă

recurentul a invocat explicit dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se

constată că susținerile formulate nu se încadrează în acest caz și nici nu este

posibilă încadrarea lor în vreuna dintre celelalte situații prevăzute de art.

304, care atrag modificarea ori casarea deciziei de apel.

Art. 304 pct. 7 C.

proc. civ. statuează: „când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină

sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii”.

Verificând criticile

din cererea de recurs, în raport de conținutul art. 304 pct. 7 C. proc. civ.,

se constată că recurentul face o expunere a situației de fapt și, legat de

aceasta, prezintă aspecte ce nu au legătură cu analiza de către instanța de

apel a probelor, ceea ce nu poate fi considerat drept critici încadrabile în

dispozițiile articolului enunțat.

Potrivit art. 306

alin. (1) C. proc. civ.: „Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul

legal, cu excepția cazurilor prevăzute în alineatul (2)” al aceluiași articol,

respectiv când există motive de ordine publică ce pot fi invocate din oficiu de

instanța de recurs.

În aceste condiții,

având în vedere că susținerile recurentului din motivarea căii de atac nu pot

fi încadrate în cazurile de modificare ori casare prevăzute de art. 304 C.

proc. civ. și cum nu există motive de ordine publică ce pot fi invocate din

oficiu de instanță, operează sancțiunea nulității recursului reglementată de

art. 306 alin. (1) C. proc. civ. și în consecință Înalta Curte va constata nul

recursul, admițând excepția cu acest obiect invocată din oficiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul

declarat de reclamanții A.I. și N.C. împotriva Deciziei nr. 299C din 22

decembrie 2010 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie,

litigii de muncă și asigurări sociale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 31 octombrie 2011.