ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7642/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Tribunalul Constanța, secția civilă, prin Sentința civilă nr. 785 din 22 iunie 2009, a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamanții A.I. și N.C., în contradictoriu cu pârâții Municipiul Constanța, prin Primar, Consiliul Local Constanța, Primarul Municipiul Constanța; a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu RA E.D.P.P. Constanța. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele: Potrivit prevederilor art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 10/2001 sunt îndreptățite, în temeiul prezentei legi, la măsuri reparatorii constând în restituire în natură sau, după caz, prin echivalent, persoanele fizice, proprietari ai imobilelor, la data preluării în mod abuziv a acestora.

Art. 4 alin. (2) din același act arată că „de prevederile prezentei legi beneficiază și moștenitorii legali sau testamentari ai persoanelor fizice îndreptățite”. Autorul comun al reclamanților a fost A.H. Potrivit certificatului de moștenitor nr. 206/1955 acesta a avut drept urmași pe S.A.L.M. - fiica, V.S.O. - soție supraviețuitoare, K.R. și B.B. - nepoți de soră testamentară. Numita V.S. a fost moștenită de M.M. în calitate de soră și A.I., în calitate de legatar universal, reclamant în cauza de față, astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 59/1963. La rândul său M.M., cunoscut și sub numele de M.M.E.M., a fost moștenită de către N.C., reclamanta în cauză, aspect rezultat din certificatul de moștenitor nr. 526/1982.

Terenul în suprafață de 662,70 mp situat în Constanța, stațiunea Mamaia a fost dobândit, în anul 1935, de către autorul comun al reclamanților, A.H., prin schimb de la numitul V.A. care la rândul său l-a achiziționat de la Primăria Municipiului Constanța. În acest sens stau înscrisurile aflate la dosar. În aceeași zonă, autorul reclamanților a mai deținut o suprafață de teren de 387,33 mp cumpărat de la Primăria Constanța în anul 1930. Prin Decizia nr. 695 din 12 septembrie 1942 a Curții de Apel București s-a constatat ca A.H. este exceptat de la naționalizarea bunurilor sale în temeiul Decretului-lege nr. 842/1941 privind trecerea în proprietatea statului a imobilelor urbane aparținând evreilor persoane fizice sau societăți evreiești.

În cuprinsul acestei hotărâri judecătorești s-a menționat că proprietatea lui A.H. suprafața de teren de 662,70 mp. Potrivit dispozițiilor art. 2 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 10/2001, prin imobil preluat abuziv se mai înțelege „orice imobile preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data preluării, precum și cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziție ale organelor locale ale puterii sau ale administrației de stat”. Art. 1 lit. e) din H.G. nr. 250/2007 instituie sarcina probei proprietății, a deținerii legale a acesteia la momentul deposedării abuzive și a calității de persoană îndreptățită la restituire în favoarea persoanei care pretinde dreptul.

În cazul în care pentru imobilul respectiv nu se poate face dovada formală a preluării de către stat, faptul că imobilul respectiv se regăsește în patrimoniul statului constituie o prezumție relativă de preluare abuzivă. În speță, reclamanții nu au precizat modul în care bunul a fost preluat de către stat și nici data acestei preluări. Nici din înscrisurile depuse la dosarul cauzei nu a rezultat modalitatea de preluare a bunului. În primul rând, Tribunalul a învederat că prin expertiza efectuată în cauză nu s-a putut individualiza imobilul, astfel că nu se putea reține că acesta se afla în patrimoniul statului pentru a deveni operabilă prezumția de preluare abuzivă instituită de art. 1 lit. e) din H.G.

nr. 250/2007. În al doilea rând, Tribunalul a apreciat că, în cauză, preluarea bunului nu a fost una abuzivă, pentru considerentele ce succed. Bunul - teren în suprafață de 662,70 mp, stațiunea Mamaia - a fost dobândit de către autorul H. de la numitul V.A.

care, la rândul său, l-a achiziționat de la Primăria Municipiului Constanța la data de 28 martie 1935, act ce se regăsește transcris în registrul deținut de Arhivele Naționale la nr. 1549. Din Adresa din 22 mai 2000 a Direcției Patrimoniu din cadrul Primăriei Constanța rezultă că lotul de teren face parte din suprafața menționată în inventarul bunurilor imobiliare aparținând Primăriei Constanța, terenul fiind cedat statului de către Ministerul Agriculturii prin procesele-verbale din 28 aprilie 1905 și 8 aprilie 1935. Consiliul Comunal al Primăriei, prin Decizia nr. 25.1905 a hotărât dezvoltarea acestei zone și vânzarea loturilor de teren rezultate din parcelare cu condiția expresă ca dobânditorul să construiască în termen de 4 ani.

Ulterior, în anul 1924, acest termen a fost prelungit la 6 ani, sub condiția desființării contractului pentru neplata la termenul de scadență a ratelor sau neîndeplinirea obligației de construire. Prin Decizia nr. 22.043/1958 a fostului Sfat Popular al orașului Constanța s-au declarat de drept desființate toate actele de vânzare de loturi de pe plaja Mamaia pentru neexecutarea clauzelor prevăzute cu privire la plata prețului și edificarea construcțiilor. Este adevărat că reclamații nu au depus la dosar înscrisul ce materializează convenția de vânzare-cumpărare cu autorul schimbului de imobile realizat cu A.H., însă Tribunalul apreciază că și în cauză, la origini a fost încheiat un astfel de act.

Această concluzie rezultă din poziționarea terenului, din faptul că acesta a fost individualizat în extrasul provenit de la Arhivele Statului prin lot și careu că de altfel toate terenurile ce au făcut obiectul unor astfel de convenții, că terenul a fost cumpărat de la Primăria Constanța. Așa fiind, bunul a fost transmis grevat de obligația de construire impusă de actul normativ sub imperiul căruia a fost încheiată vânzarea. Așadar, părțile au prevăzut o clauză potrivit cu care nerespectarea obligației de a construi sau de a achita prețul atrage după sine rezoluțiunea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere și fără nicio altă formalitate, act încheiat sub imperiul deciziei Consiliului Comunal a Municipiului Constanța din 1935. Plata prețului a fost efectuată în mod integral la momentul achiziționării, însă cu privire la edificarea construcției nu au fost produse dovezi.

Pactul comisoriu de gradul IV presupune ca părțile să prevadă în contract clauza potrivit cu care în caz de neexecutare a unei părți a obligațiilor sale acesta se consideră rezolvat de plin drept. O astfel de clauză a grevat contractul de vânzare-cumpărare al bunului din cauză și a operat în cauză pentru clauza de construire. Prin urmare, bunul nu a intrat în mod abuziv în patrimoniul statului ci în temeiul desființării de drept a unei convenții încheiate cu acesta și, prin urmare, ipoteza prevăzută de dispozițiile Legii nr. 10/2001 nu se regăsește în speță. Curtea de Apel Constanța, secția civilă, prin Decizia civilă nr. 299C din 22 decembrie 2010, a respins apelul, ca nefondat, declarat de apelanții-reclamanți A.I., N.C., împotriva Sentinței civile nr. 785 din 22 iunie 2009, în contradictoriu cu pârâții: municipiul Constanța, prin Primar, Consiliul Local Constanța și Primarul municipiului Constanța și RA E.D.P.P.

Constanța. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reținute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naționalizarea, confiscarea averii, preluarea fără vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc. În categoria preluărilor mai sus arătate, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează și acele situații în care, ca urmare a desființării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părțile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părții contractante îndreptățite la această măsură.

Este și situația părților care au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, contract care ulterior a fost desființat, fie pe cale judiciară, fie, în cazul în care părțile au înțeles să insereze clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor clauze. În acest context al analizei este de menționat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepția celui care reiterează dispozițiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară intervenția instanței judecătorești, dar dacă totuși se apelează la ea, instanța va putea face numai verificările pe care înseși clauzele convenționale de rezoluțiune stipulate de părți le permit, instanța putând verifica, la sesizarea părților, caracterul culpabil sau neculpabil al neexecutării.

În speță, este necontestat faptul că primul cumpărător V.A., a cumpărat de la Primăria municipiului Constanța un lot din terenul situat în stațiunea Mamaia prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 681/1935 transcris sub nr. 1549/1935 de Tribunalul Constanța. Vânzarea acestui teren a fost posibilă ca urmare a faptului că prin Decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria orașului Constanța a intrat în posesia mai multor terenuri situate în stațiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii și Domeniilor, terenuri pe care a hotărât să le vândă sub formă de loturi, cu obligația (condiția) pentru cumpărător de a ridica în 4 ani pe acestea construcții, termen prelungit ulterior la 6 ani.

Autorul reclamanților A.H. a dobândit proprietatea asupra terenului în suprafață de 662,70 mp situat în stațiunea Mamaia, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu numitul A.V., contract autentificat sub nr. 1607/1935 și transcris sub nr. 3195/1935 la Tribunalul Constanța. Această transmisiune succesivă a dreptului de proprietate pune în discuție, dacă a operat preluarea drepturilor și obligațiilor contractuale din primul contract de către cel de-al doilea cumpărător (autorul reclamantei apelante) și cum operează în speță principiul relativității efectelor contractului, A.H. apărând din acest punct de vedere un terț față de primul raport obligațional.

Dacă aplicarea acestui principiu enunțat, definit prin art. 973 C. civ., consacră regula raportării efectelor juridice ale actului juridic civil doar la autorii lui, nu este mai puțin adevărat că doctrina reglementează și excepțiile de la aplicarea acestui principiu, iar una dintre acestea vizează situația succesorului cu titlu particular care întrunește calitatea de având-cauză, prin translatarea în patrimoniul său a drepturilor și obligațiilor dobândite, respectiv asumate, de cel de la care i-a fost transmis bunul. Dar nu orice succesor cu titlu particular se subrogă în poziția antecesorului care îi transmite cu titlu oneros bunul, ci doar cel ale cărui drepturi și obligații transmise sunt direct și indisolubil legate de natura bunului dobândit și sunt născute printr-un act supus formalităților de publicitate.

Prin urmare, ceea ce are relevanță este definirea naturii drepturilor și obligațiilor născute în legătură cu obiectul material al transmisiunii cu titlu particular, pentru a se stabili dacă - astfel cum este în speță, prin excepție de la principiul relativității efectelor actului juridic civil - o obligație asumată sub condiție rezolutorie prin primul contract se opune în același mod ca și debitorului acesteia, terțului cumpărător. Această problemă trimite așadar la delimitarea obligațiilor civile după modul în care își produc efectele, clasificarea doctrinară stabilind trei categorii: simple, opozabile terților și obligații reale, ultimele două tipologii referindu-se la acele obligații care au o strânsă conexiune cu bunul supus actului juridic și care, prin natura lor, exced sferei uzuale a opozabilității doar față de părțile private ale actului.

Revenind la natura obligației asumate de cumpărătorul inițial al terenului în litigiu, Curtea va reține că vânzarea terenului din stațiunea Mamaia nu a avut configurația unui simplu act privat de translație a dreptului real de la autoritatea locală proprietară către persoana fizică interesată, ci a constituit materializarea unui demers anterior al autorităților vremii în a asigura amenajarea și sistematizarea zonei cuprinse între lacul Siutghiol și Marea Neagră.

Astfel, după cum reiese din Jurnalul Consiliului de Miniștri nr. 1270 din 2 noiembrie 1905, publicat în M. Of., prin acest act s-a aprobat cedarea terenului de 192 ha și 9.750 mp din proprietatea Statului Român în patrimoniul Comunei Constanța, cu obligația stabilită însă pentru administrația locală ca în cazul în care se va proceda la parcelare și vinderea de loturi determinate pentru construirea de vile și case de agrement, sumele astfel obținute să fie investite în dotări edilitare ale stațiunii (drumuri, plantații, parcuri).

Ulterior, printr-un Decret Regal emis la 22 februarie 1906 și publicat în M. Of., Comuna urbană Constanța este autorizată să vândă în loturi, către persoane fizice, plaja de nisip aflată între lacul Siutghiol și Marea Neagră, „cu prețul și în condițiunile stabilite prin încheierea consiliului comunal de la 30 decembrie 1905, pentru construiri de vile și case de agrement’’, cu aceeași obligație impusă autorității, de a afecta sumele astfel dobândite exclusiv înfrumusețării plajei propriu-zise.

În aceste condiții, înstrăinarea acestor loturi a fost subsumată încă de la început nu unui scop privat, ci unuia public și imperativ, pentru care s-a și dispus trecerea imobilului din proprietatea statului în cel al autorității locale, parcelarea și vinderea lui - anume, amenajarea acestei zone de la malul mării și asigurarea fondurilor pentru dezvoltarea stațiunii, motiv pentru care condițiile impuse de Consiliul comunal pentru înstrăinarea loturilor astfel create aveau natura unor obligații opozabile erga omnes, așadar nu doar cumpărătorilor acestor loturi, ci și tuturor persoanelor interesate în încheierea unor acte juridice în legătură cu aceste terenuri.

Litigiul privește, în consecință, un teren vândut în aceste condiții de către Primăria Municipiului Constanța, astfel că obligațiile cumpărătorului de a construi o casă de locuit sau o vilă într-un răstimp de patru ani și de a contribui la cheltuielile edilitare depășesc natura obișnuită a celor opozabile doar între părți (res inter alios acta) și îmbracă forma unor obligații scriptae in rem, opozabile fără discuție și terților. Contractul prin care vânzătorul V.A. a dobândit terenul nu a fost depus la dosar în integralitate (fiind obținută de reclamanți numai o copie a transcrierii actului), dar este de necontestat, că terenul în suprafață de 662, 70 mp, din planul de parcelare al plajei Mamaia, din anul 1924, face parte din suprafața de 259 ha situată între lacul Siutghiol și Marea Neagră, cedată în anul 1905 Primăriei Municipiului Constanța de către Ministerul Agriculturii și Domeniilor Publice.

Prin urmare, chiar în lipsa înscrisului doveditor, în integralitatea lui, în contract ca și în toate celelalte înscrisuri încheiate în baza Hotărârii din 30 decembrie 1905, a fost prevăzută clauza potrivit căreia neîndeplinirea obligației asumate de cumpărător de a construi în termen de 4 ani (ulterior prelungit la 6 ani) atrage rezilierea contractului „fără somațiune sau judecată și fără nici un drept de despăgubire pentru cumpărător”.

Susținerea reclamanților în sensul că instanța a dat în mod nelegal eficiență susținerilor generice ale părților legate de clauza de construire din contractul inițial și de pactul comisoriu de grad IV, deși acest contract nu a fost depus în instanță, nu fost reținută în condițiile în care, pe de o parte, actul de vânzare-cumpărare depus de reclamanți are ca obiect înstrăinarea unui teren din categoria și amplasamentul celui la care fac referire actele normative invocate, iar, pe de altă parte, primului cumpărător i s-a acordat facilitatea plății prețului în rate, conform dispozițiilor normative invocate mai sus, iar în actul subsecvent s-a explicitat modul de dobândire al vânzătorului.

Reclamanții fiind cei care au dedus judecății încălcarea dreptului lor de proprietate asupra terenului în litigiu, conform art. 1169 C. civ., aveau obligația de a face proba contrară, pentru a dovedi în acest fel că vânzarea terenului în litigiu, deși s-a realizat în perioada vizată de Decretul regal nr. 761/1906 și pe amplasamentul prevăzut de același act normativ, s-a realizat în condiții speciale, diferite de condițiile generale de vânzare-cumpărare a terenurilor din stațiunea Mamaia.

Dacă existența și modul de valorificare a unor asemenea obligații pot fi analizate, astfel cum s-a arătat, nu doar prin raportare la debitorul lor inițial, ci și la succesorii cu titlu particular în patrimoniul cărora sunt transferate printr-un act juridic ulterior, este fără dubiu că în speță autorul apelanților reclamanți a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare 1607 din 5 iulie 1935 nu doar dreptul de proprietate asupra terenului de 662, 70 mp, ci și obligațiile antecesorului său, chiar dacă ele nici nu au fost amintite în cuprinsul actului.

Cerința opozabilității obligației în integralitatea sa (inclusiv din punctul de vedere al conținutului corelativ privind sancțiunea rezoluțiunii de plin drept) față de terțul subdobânditor a fost, în consecință, împlinită, iar față de activarea clauzei cuprinzând pactul comisoriu de grad IV acesta nu se mai putea apăra prin invocarea principiului res inter alios acta, devreme ce natura obligației era atât de strâns legată de scopul și importanța publică date bunului, încât ea depășea chiar sfera celor scriptae in rem, pentru a intra în cea a obligațiilor propter rem.

Împrejurarea că vânzătorul nu a adus la cunoștința autorului reclamanților faptul că a dobândit un teren afectat de o obligație propter rem (de a construi o casă sau o vilă într-un anumit interval de timp) sub sancțiunea rezoluțiunii de drept a contractului de vânzare-cumpărare, nu îl exonerează pe autorul reclamanților de răspunderea pentru neexecutarea culpabilă a obligației ce greva dreptul de proprietate, și nici nu face ineficient pactul comisoriu de gradul IV ce greva vânzarea realizată de Primăria Municipiului Constanța.

În măsura în care reclamanții au suferit vreun prejudiciu rezultat din împrejurarea că autorul lor, la momentul dobândirii terenului în suprafață de 662,70 mp conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1607/1935 a fost indus în eroare, fiindu-i ascunse sarcinile reale ce grevau bunul în litigiu - respectiv i s-a ascuns faptul că odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului îi revenea și obligația de a construi o vilă pe terenul situat în Mamaia, sub sancțiunea rezoluțiunii de drept a contractului în caz de neexecutare - se pot îndrepta împotriva vânzătorului sau a moștenitorilor acestuia pentru acoperirea prejudiciului - această problemă nefăcând obiectul investirii primei instanțe.

Obligația propter rem apare ca un accesoriu al unui drept real, ca adevărată sarcină reală ce incumbă titularului unui drept real privitor la un bun oarecare - în speță obligația proprietarului terenului situat în zona litoralului Mării Negre - Stațiunea Mamaia de a construi o casă sau o vilă pe acest teren, sub sancțiunea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare. Prin contractele mai sus menționate cumpărătorului V.A. și ulterior subdobânditorului cu titlu particular A.H.

le-a revenit obligația de a construi pe terenul în suprafață de 662,70 mp o vilă în conformitate cu planul aprobat de administrația municipală în termen de 4 ani, termen prelungit ulterior la 6 ani, respectiv până în anul 1941. Procedând la interpretarea clauzelor contractelor în lumina dispozițiilor art. 977 - 982 C. civ., cât și în raport de Condițiile generale de vânzare-cumpărare aprobate prin Hotărârea Primăriei Comunei Constanța din anul 1905, a rezultat că părțile au inserat în actul translativ de proprietate un pact comisoriu de gradul IV, reliefat prin clauza conform căreia vânzarea se desființează „(...) fără somație, judecată și fără nici un drept de despăgubiri pentru cumpărător (...)” în cazul în care acesta nu își îndeplinește obligația de a construi în termenul de 6 ani.

Pactul comisoriu de gradul IV desființează de drept actul în care este conținut, reprezentând efectul direct al neexecutării obligației debitorului, inserarea lui în contractul de vânzare-cumpărare fiind expresia principiului libertății de voință a părților, care astfel au renunțat cu anticipație la caracterul judiciar al rezoluțiunii. Ori prin inserarea în primul contract de vânzare-cumpărare a pactului comisoriu mai sus redat, părțile au înțeles să accepte că în caz de nerealizare a condiției stipulate, aceea de a se ridica de către cumpărător o construcție până la împlinirea termenului (1941), contractul este desființat de plin drept, fără să fie necesară intervenția instanței de judecată, adică fără să fie necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești în acest sens și fără vreo altă formalitate prealabilă.

Ca efect al desființării retroactive a contractului de vânzare-cumpărare bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului, adică în patrimoniul Municipiului Constanța. În privința momentului în care are loc desființarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un pact comisoriu expres de gradul IV, s-a reținut că desființarea nu se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective - neexecutarea obligațiilor unei părți - dar și ca efect al manifestării voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune.

Manifestarea de voință a creditorului, de a face efectivă sancțiunea rezoluțiunii a fost exprimată în anul 1958, prin Decizia nr. 22043. Această decizie nu constituie în sine un act abuziv de naționalizare și de dobândire a proprietății asupra terenurilor de către stat, cum greșit susțin reclamanții, ci reprezintă doar manifestarea de voință a creditoarei Primăria Constanța de a da eficiență pactului comisoriu și de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezoluțiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei.

Contractul încheiat de autorul reclamanților, care prevede că sancțiunea rezoluțiunii convenționale se produce de drept, fără intervenția instanței, doar prin manifestarea voinței creditorului exprimată neîndoielnic, nu a fost supus termenului de prescripție de 3 ani, reglementat prin Decretul nr. 167/1958, pentru că a fost încheiat în anul 1935, iar până la data apariției actului normativ menționat mai sus debitorul se putea apăra doar prin invocarea prescripției achizitive conform art. 1890 C. civ., care prevede că „toate acțiunile, atât reale, cât și personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile și pentru care s-a îndeplinit un termen de prescripție, se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel ce invocă această prescripție să fie obligat a produce vreun titlu și fără să i se poată opune reaua-credință”.

Prin urmare, termenul de prescripție aplicabil obligațiilor născute în temeiul contractului din 1935 era cel prevăzut de art. 1890 C. civ., de 30 de ani, iar nu termenul de 3 ani stabilit de Decretul nr. 167/1958, care a intrat în vigoare la 15 iulie 1960 (Buletinul Oficial al României nr. 11 din 15 iulie 1960) și nu conține dispoziții care să permită aplicarea lui retroactivă. Este adevărat că Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresă și nu identifică parcela de teren ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu autorul reclamantei, dar identificarea acestuia era lesne de făcut, pentru că din actele depuse a rezultat că parcela vândută acestuia face parte din suprafața de teren cuprinsă între lacul Siutghiol și Marea Neagră, cedată de Ministerul Domeniilor comunei Constanța din 1905, iar terenul era situat în zona Complexului hotelier C. și H. din stațiunea Mamaia, conform concluziilor expertizei efectuată în apel.

Apărarea reclamantei în sensul că, în speță, pactul comisoriu de gradul IV privind rezoluțiunea de drept a contractului nu și-ar fi putut produce efectele ca urmare a existenței unor cauze de forță majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război mondial și schimbarea regimului politic, situație în care nu s-a putut reține vinovăția autorului lor cât privește neîndeplinirea obligației asumate prin contract nu poate fi primită, reclamanții neprobând, conform art. 1169 C. civ., existența unui caz de forță majoră pentru întreaga perioadă cuprinsă între momentul cumpărării terenului (anul 1935) și momentul la care vânzătoarea și-a manifestat opțiunea de a rezilia contractul în temeiul pactului comisoriu de gradul IV (anul 1958). Până la momentul emiterii dispoziției nr. 22043/1958, prin care creditoarea și-a manifestat expres și neîndoielnic voința de a da eficiență pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligația ori putea face dovada că, deși a încercat să își execute obligația, a fost împiedicat de creditor ori de o cauză de forță majoră.

S-a reținut că actul de vânzare-cumpărare care consemnează obligația de a construi a fost încheiat în anul 1935, iar România a intrat în război în anul 1941, perioadă în care nu s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obținerea autorizațiilor necesare edificării unei construcții. Mai mult, s-a reținut că autorul reclamanților nu a făcut nici obiectul vreunei măsuri represive în perioada aplicării Decretului-lege nr. 842/1941 (ce viza proprietățile evreiești), prin Decizia civilă nr. 695 din 12 septembrie 1942 pronunțată de Curtea de Apel București statuându-se că A.H. s-a bucurat de excepțiunea prevăzută de art. 5 alin. (a) din Decretul-lege nr. 842/1941 și imobilele sale - inclusiv terenul de 662 mp din Mamaia - nu au intrat în proprietatea statului.

În Decizia civilă nr. 695 din 12 septembrie 1942 a Curții de Apel București nu s-a făcut nicio referire la sarcina ce greva dreptul de proprietate al autorului A.H. - respectiv obligația acestuia de a construi o casă de locuit pe terenul situat în stațiunea Mamaia, întrucât această problemă de drept nu a făcut obiectul învestirii instanței de judecată chemată să se pronunțe exclusiv asupra calității cetățeanului A.H. de persoană exceptată de la aplicarea Decretului-lege nr. 848/1941 care viza preluarea de către stat a proprietăților evreiești. Prin urmare lipsa oricăror referiri în această hotărâre judecătorească la sarcinile care grevau vreunul din imobilele proprietatea A.H. menționate expres în dispozitivul hotărârii, nu echivalează cu inexistența obligațiilor sau sarcinilor reale ale proprietarului, ci se datorează faptului că obiectul cercetării instanței de judecată l-a făcut exclusiv calitatea petentului Dr.

A.H. de persoană exceptată conform art. 5 alin. (a) de la aplicarea Legii nr. 842/1941, motivat de faptul că acesta a fost încetățenit prin lege individuală înainte de 15 august 1916, și în consecință imobilul său - reprezentând teren în suprafață de 662,70 mp situat în stațiunea Mamaia alături de alte bunuri imobiliare, nu au intrat în proprietatea Statului Român în baza legislației ce viza preluarea bunurilor evreilor persoane fizice sau societăți comerciale.

Ulterior, după terminarea războiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, Primăria Constanța a aprobat prelungirea termenului de construcție pe locurile de casă de pe plaja Mamaia, până la 1 decembrie 1947. Dacă pentru perioada războiului (1941 - 1945) s-a reținut că neexecutarea construcției nu este culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forță majoră să își îndeplinească obligațiile asumate prin contract, această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligației de a construi nu mai subzistă în perioada următoare, până la apariția deciziei nr. 22043/1958, prin care vânzătorul și-a manifestat voința de a da eficiență pactului comisoriu de gr.

IV. S-a reținut că prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritățile locale, recunoscând existența în timpul războiului a unei crize de materiale de construcție, a lucrătorilor specializați în construcția de case, cât și împrejurarea că este necesară o dezvoltare a construcției de locuințe, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu începere de la data acestei decizii și până la 1 decembrie 1947 și nu au impus interdicții speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în condițiile mai sus menționate. Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării fusese adoptată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din anul 1935, iar cumpărătorii, anterior intrării în vigoare a acestei legi, timp de 3 ani, nu au făcut niciun demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar după adoptarea Legii nr. 215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare și pentru măsurile necesare apărării țării nu s-a interzis total și în mod absolut edificarea unor construcții în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevăzându-se obligația ca „orice lucrare, construcție, plantație pe care un particular ar vrea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea să corespundă cerințelor apărării naționale”. Ori, în cauză, s-a reținut că reclamanții nu au făcut dovada că autorul lor a fost împiedicat să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizației de construcție, i s-au respins cererile de către cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării țării.

Este adevărat că în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 au fost adoptate o serie de acte normative prin care s-a îngrădit dreptul de proprietate al cetățenilor, dar instaurarea unui nou regim politic, în principiu, nu constituie un caz de forță majoră, persoanele ce au fost împiedicate să își conserve sau să dobândească dreptul de proprietate fiind ținute să dovedească, în concret, această împiedicare (sens în care s-a pronunțat Înalta Curte de Casație și Justiție în decizii de speță: Decizia civilă nr. 4236 din 25 iunie 2008, Decizia civilă nr. 5680 din 9 octombrie 2008). În ceea ce îl privește pe autorul reclamantei, nu s-a dovedit prin nicio probă administrată în cauză că acesta ar fi fost declarat ca fiind un element ce a aparținut aparatului de stat burghez care ar fi desfășurat o intensă activitate împotriva clasei muncitoare și că împotriva acestuia s-ar fi luat măsuri de represiune (arestare, domiciliu forțat, trimiterea într-o colonie de muncă), situație în care s-ar fi aflat în imposibilitate obiectivă să își execute obligația asumată prin contract, respectiv aceea de a construi o casă pe terenul cumpărat de la Comuna Constanța, până în anul 1958. Simpla temere a autorului reclamanților, că într-o perioadă de tensiuni sociale, există riscul ca odată construită casa, aceasta ar fi putut fi preluată de stat, prin măsuri de naționalizare sau rechiziție,

nu constituie o cauză de forță majoră, care să facă ineficient pactul comisoriu de gradul IV. Această viziune regăsită în recenta jurisprudență a instanței supreme în spețe similare (Decizia nr. 3747 din 16 mai 2007; nr. 4236 din 25 iunie 2008; 5680 din 09 octombrie 2008; 3063 din 18 mai 2010) vine în susținerea ideii că schimbarea de regim politic nu poate fi analizată, în toate cazurile, ca fiind o situație de forță majoră, iar în măsura în care înseși autoritățile au emis Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 privind operarea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea obligației asumate de cumpărătorii acestor terenuri cade în sarcina procesuală a pretinsului titular al dreptului de a dovedi că după finalizarea conflagrației mondiale cumpărătorul a continuat să se afle într-o circumstanță care în mod obiectiv l-a împiedicat să pretindă, fie executarea contractului, fie restituirea prestațiilor.

Pentru considerentele expuse, constatându-se că nu s-a dovedit că autorul reclamanților a fost împiedicat dintr-o cauză de forță majoră - pe toată perioada cuprinsă între momentul cumpărării terenului (1935) și data manifestării de voință a vânzătoarei Orașul Constanța de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV (Deciziunea nr. 22043/1958) - să construiască o vilă pe terenul notificat, Curtea a constatat că în mod judicios prima instanță a reținut că preluarea bunului nu s-a realizat în mod abuziv, ci ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare în condițiile C. civ., subdobânditorul cu titlu particular suportând sancțiunea rezoluțiunii pentru neexecutarea obligației ce greva bunul.

Împotriva deciziei civile mai sus menționată, au declarat recurs reclamanții: A.I. și N.C., criticând-o ca fiind nelegală. La termenul de judecată din 31 octombrie 2011, Înalta Curte a invocat excepția nulității recursului, dat fiind că susținerile recurentului din motivarea căii de atac nu pot fi încadrate în cazurile de modificare ori casare prevăzute de art. 304 C. proc. civ. și nu există motive de ordine publică ce pot fi invocate din oficiu de instanță, potrivit art. 306 alin. (2) C. proc. civ., reținând cauza spre soluționare pe acest aspect. Față de excepția invocată din oficiu Înalta Curte apreciază că este întemeiată și o va admite ca atare, pentru următoarele considerente: Conform art. 306 alin. (1) și (3) C. proc.

civ., neîncadrarea motivelor de recurs în vreunul dintre cazurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ. conduce la nulitatea recursului. În cauză, chiar dacă recurentul a invocat explicit dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se constată că susținerile formulate nu se încadrează în acest caz și nici nu este posibilă încadrarea lor în vreuna dintre celelalte situații prevăzute de art. 304, care atrag modificarea ori casarea deciziei de apel. Art. 304 pct. 7 C. proc. civ. statuează: „când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii”. Verificând criticile din cererea de recurs, în raport de conținutul art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., se constată că recurentul face o expunere a situației de fapt și, legat de aceasta, prezintă aspecte ce nu au legătură cu analiza de către instanța de apel a probelor, ceea ce nu poate fi considerat drept critici încadrabile în dispozițiile articolului enunțat. Potrivit art. 306 alin. (1) C. proc. civ.: „Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepția cazurilor prevăzute în alineatul (2)” al aceluiași articol, respectiv când există motive de ordine publică ce pot fi invocate din oficiu de instanța de recurs. În aceste condiții, având în vedere că susținerile recurentului din motivarea căii de atac nu pot fi încadrate în cazurile de modificare ori casare prevăzute de art. 304 C. proc.

civ. și cum nu există motive de ordine publică ce pot fi invocate din oficiu de instanță, operează sancțiunea nulității recursului reglementată de art. 306 alin. (1) C. proc. civ. și în consecință Înalta Curte va constata nul recursul, admițând excepția cu acest obiect invocată din oficiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Constată nul recursul declarat de reclamanții A.I. și N.C. împotriva Deciziei nr. 299C din 22 decembrie 2010 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 octombrie 2011.