ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8437/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin Decizia civilă nr. 79/A din 1 februarie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții M.P. și M.C. împotriva deciziei civile nr. 530 din 08 aprilie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, prin Primarul General. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea a reținut următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 12 martie 2009 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, reclamanții M.P. și M.C.

au chemat în judecată pe pârâtul Municipiul București prin Primarul General, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligat pârâtul la retrocedarea în natură a terenului situat în București, sector 6, str. V.C., în suprafață de 290 mp, iar în cazul în care nu este posibil acest lucru să fie obligat la acordarea de despăgubiri bănești pentru acest teren, emițând dispoziție de retrocedare în natură sau acordare de despăgubiri bănești. Prin Sentința civilă nr. 530 din 08 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins ca fiind neîntemeiată cererea formulată de reclamanți, reținându-se următoarele argumente: Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 24 ianuarie 1975, reclamanții M.C.

și M.P. au dobândit de la Z.E. dreptul de proprietate asupra construcției situate pe terenul din București, str. V.C., cu mențiunea expresă că " terenul pe care se află această construcție trece în proprietatea statului în conformitate cu prevederile art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974 " . De asemenea, cumpărătorii se angajau să îndeplinească toate formalitățile necesare pentru primirea în folosință a terenului aferent construcției. Ulterior, în baza Decretului nr. 90/1987, construcția și terenul aferent au fost expropriate, iar cei doi proprietari, reclamanții din prezenta cauză au primit despăgubiri pentru construcția în suprafață utilă de 44,23 mp în cuantum de 7731 RON fiecare, fără ca pentru teren să primească despăgubiri, astfel cum rezultă din adresa SC O. SA nr. z/2001.

După intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, reclamanții au depus notificarea nr. y/2001 privind imobilul teren în suprafață de 290 mp din str. V.C. În ceea ce privește terenurile trecute în proprietatea statului în baza art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974, opțiunea legiuitorului român a fost aceea exprimată în cuprinsul art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, în condițiile și situațiile reglementate de acel text și cu excluderea terenului din obiectul de reglementare al Legii nr. 10/2001, astfel cum se dispune în art. 8 alin. (1) teza a II-a. Cu privire la apelul formulat de reclamanți, instanța a reținut următoarele: În mod corect a reținut prima instanță că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 24 ianuarie 1975, reclamanții M.C.

și M.P. au dobândit de la Z.E. dreptul de proprietate asupra construcției situate pe terenul din București, str. V.C., iar terenul a trecut în proprietatea statului, în conformitate cu prevederile art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974, astfel cum se face mențiune expresă în cuprinsul actului. Ulterior, în baza Decretului nr. 90/1987, imobilul de la adresa a fost expropriat, iar cei doi proprietari, reclamanții din prezenta cauză, au primit despăgubiri pentru construcția în suprafață utilă de 44,23 mp în cuantum de 7731 RON fiecare, fără ca pentru teren să primească despăgubiri, astfel cum rezultă din adresa SC O. SA nr. z/2001, în această adresă făcându-se mențiune că au fost expropriate " imobilul și terenul " . Reclamanții nu sunt persoane îndreptățite la măsuri reparatorii pentru terenul în discuție, în condițiile art. 3 din Legea nr. 10/2001, întrucât nu au fost proprietarii acestui teren la data preluării abuzive de către stat.

În condițiile Legii nr. 10/2001 pot beneficia de măsuri reparatorii foștii proprietari ai imobilelor preluate de stat sau succesorii în drepturi ai acestora, astfel cum rezultă din art. 3 și 4 din lege, calitatea de proprietar trebuind să existe la momentul preluării de către stat. Această calitate de proprietar este condiția esențială pentru a beneficia de măsuri reparatorii. În cauză, indiferent care ar fi considerat momentul și modul de preluare a terenului de către stat, anume fie ca efect al Legii nr. 58/1974 la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 24 ianuarie 1975, fie la data exproprierii ca efect al Decretului nr. 90/1987, reclamanții nu au fost proprietarii acestui teren la niciunul din aceste momente.

Astfel, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 24 ianuarie 1975 reclamanții nu au dobândit prin acest contract dreptul de proprietate asupra terenului, vânzarea având ca obiect exclusiv construcția, în vreme ce terenul a fost preluat de către stat concomitent vânzării din patrimoniul vânzătorului. Conform art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974, în caz de înstrăinare a construcțiilor, terenul aferent acestor construcții trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. (2) din Legea nr. 4/1973, dobânditorul construcției primind din partea statului în folosință terenul necesar în limitele prevăzute de art. 8 și 17 din prezenta lege, pe durata existenței construcției, cu plata unei taxe anuale.

Prin urmare, singurul drept pe care cumpărătorul construcției îl dobândea asupra terenului la momentul cumpărării construcției era dreptul de folosință, contra unei taxe anuale, în vreme ce despăgubirea pentru preluarea terenului era acordată vânzătorului. Față de apărarea reclamanților conform căreia Legea nr. 58/1974 era o lege abuzivă, care scotea din circuitul civil terenurile și îngrădea dreptul proprietarului de a dispune, prin înstrăinare, de el, Curtea a constatat că esențial în cauză este dacă însuși reclamanții au devenit sau nu, pentru vreun moment, proprietari asupra acestui teren, de la care să fie apoi preluat (abuziv) de către stat.

Trebuie avute în vedere totodată și clauzele contractuale în sine, a căror interpretare trebuie făcută în condițiile legale prescrise de art. 977 și urm. C. civ., una din regulile esențiale de interpretare astfel reglementate fiind cea prevăzută de art. 984 C. civ., conform căruia convenția nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile și-au propus a contracta. Or, în raport de conținutul explicit al contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 24 ianuarie 1975, rezultă cu evidență că singurul obiect al vânzării l-a constituit construcția, nu și terenul, soarta terenului fiind cunoscută de părți și fiind cea prescrisă de Legea nr. 58/1974, astfel cum se face mențiune expresă în act.

Față de aceste clauze contractuale, reclamanții nu pot pretinde la acest moment, pentru a beneficia de măsurile reparatorii prevăzute de Legea nr. 10/2001, că, de fapt, obiectul înstrăinării l-a format, alături de construcție, și terenul, o asemenea susținere neavând suport în contract. Reclamanții nu au făcut notificare pentru construcție în condițiile art. 22 din Legea nr. 10/2001, notificarea depusă la dosar fond fiind făcută exclusiv pentru terenul de 290 mp., fără nicio referire la construcție. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții M.P.

și M.C., criticând-o pentru următoarele motive: 1. Întrucât terenul se află în Municipiul București, V.C., nu face parte din categoria terenurilor agricole sau forestiere și, prin urmare, nu are nicio legătură cu Legea nr. 18/1991, intrând sub incidența Legii nr. 10/2001, care reglementează regimul juridic al tuturor categoriilor de imobile, indiferent de forma de naționalizare și indiferent de legea sau decretul prin care se naționalizau în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. 2. În mod greșit a considerat instanța că nu au fost niciodată proprietari pe teren din moment ce construcția demolată era construită pe teren - în susținere făcându-se referire la motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., care prevede că instanța a interpretând greșit actul dedus judecății a schimbat caracterul vădit neîndoielnic al acestuia, și de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., care se referă la ipoteza în care hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Potrivit art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1984, în caz de înstrăinare a construcțiilor, terenul aferent acestor construcții trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. (2) din Legea nr. 4/1973, despăgubiri care nu au fost niciodată stabilite și niciodată încasate. Mai mult, legea nu menționa că despăgubirile erau încasate de vânzător, ci, dimpotrivă, ele trebuiau încasate de cumpărător, care prelua și terenul.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 24 ianuarie 1975 menționa destul de clar că terenul va trece în proprietatea statului, ori la dosar cât și la instituțiile abilitate nu există un act de preluare în proprietatea statului a terenului. Legea nr. 18/1991, prin art. 36, a abrogat expres dispozițiile Legii nr. 58/1974, proprietarii fiind considerați ca nu au pierdut niciodată dreptul de proprietate, fiind considerați că au această calitate în mod retroactiv. Legea nr. 58/1974 a fost o lege abuzivă ce scotea din circuitul civil imobilele și prin care se încalcă dreptul proprietarului de a-l înstrăina, de a dispune de el în mod liber și absolut. Chiar instanța se contrazice în motivarea hotărârii arătând odată că terenul a trecut în proprietatea statului în baza Legii nr. 58/1974, iar altădată că terenul și construcția, deci imobilul, au fost expropriate prin Decretul nr. 90/1987.

Dacă terenul trecea în proprietatea statului prin Legea nr. 58/1974, nu mai era necesar să fie expropriat prin Decretul nr. 90/1987. Potrivit art. 970 alin. (2) C. civ., convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres întrânsele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației după natura sa, iar art. 977 C. civ. prevede că interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor; ori, intenția comună a părților din contract a fost ca vânzătorul să înstrăineze întregul imobil, compus din teren și construcție, iar cumpărătorul să dobândească în proprietate tot imobilul, același înțeles având și art. 978 - 981 C. civ.

Analizând decizia în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, în considerarea celor ce succed: 1. Regimul juridic al terenurilor preluate de stat în temeiul art. 30 din Legea nr. 58/1974, din perspectiva dispozițiilor Legii nr. 10/2001, este reglementat de pct. 1.4 lit. C) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 250/2007. Astfel, " Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale: prezintă relevanță deosebită prevederile art. 30 și 31 din respectiva lege, prin care s-a stabilit că terenurile din intravilan (perimetrul construibil) pot fi dobândite numai prin moștenire legală, iar în caz de înstrăinare a construcțiilor, terenul aferent acestora trecea în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri.

Având în vedere că legiuitorul de după anul 1989 a soluționat această problemă în favoarea dobânditorilor construcțiilor, recunoscând acestora dreptul/vocația de a obține titluri de proprietate pentru terenul aferent construcției cumpărate, urmează a se considera că aceste situații nu cad sub incidența legii. Cât privește ipoteza în care, ulterior înstrăinării, construcția proprietatea dobânditorului a fost preluată și mai apoi demolată, acesta din urmă, neavând dreptul/vocația de a obține titlu de proprietate pentru terenul aferent construcției cumpărate, regimul juridic al acestor categorii de terenuri rămâne supus incidenței prezentei legi în favoarea persoanei îndreptățite - proprietar al terenului la data trecerii acestuia în proprietatea statului.

În acest caz, în situația în care terenul este liber, acesta se va restitui în natură, cu obligația rambursării de către persoana îndreptățită a despăgubirii primite, …. În situația în care, potrivit legii, terenul nu poate fi restituit în natură, se vor acorda persoanei îndreptățite celelalte măsuri reparatorii prevăzute de lege …. " 2. Cu trimitere la probele administrate în cauză, instanța de apel a reținut că reclamanții, în calitate de dobânditori ai construcției, nu au devenit proprietari și ai terenului, în contractul de vânzare-cumpărare stipulându-se în mod expres că aceștia dobândesc construcția, iar terenul trece în proprietatea statului în temeiul Legii nr. 58/1974.

Față de clauzele contractului încheiat de părți, astfel reținute de instanța de apel și confirmate de reclamanții recurenți, nu se pune problema interpretării greșite a actului dedus judecății și a schimbării caracterul vădit neîndoielnic al acestuia, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. și a normelor C. civ. referitoare la interpretarea actelor, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În condițiile în care reclamanții recurenți nu au avut calitatea de proprietari ai terenului, aceștia nu au legitimare de a critica valabilitatea titlului de preluare a imobilului teren de către stat.

Față de regimul juridic al terenului, astfel cum acesta este reglementat de normele metodologice sus-menționate, și de faptul că ulterior preluării construcția a fost demolată, calitate de persoană îndreptățită, în sensul art. 3 din lege, are fostul proprietar al terenului la data preluării, respectiv vânzătorul din contractul încheiat de reclamanții recurenți. Contrar celor invocate de cumpărător, nu i se cuveneau despăgubiri în temeiul art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974, întrucât norma legală îl viza în acest sens pe proprietarul de la care se prelua terenul, respectiv vânzătorul, cumpărătorul primind teren în folosință cu plata unei taxe. Astfel, potrivit alin. (2) și (3) ale art. 30 din această lege, " În caz de înstrăinare a construcțiilor, terenul aferent acestor construcții trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. (2) din Legea nr. 4/1973.

Dobânditorul construcției va primi din partea statului în folosință terenul necesar în limitele prevăzute de art. 8 și 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existenței construcției, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr. 3. " În condițiile în care terenul a fost preluat de stat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, numai dintr-o simplă eroare a fost menționat ulterior și în actul de expropriere. Pentru acest motiv nu s-au acordat despăgubiri de pe urma exproprierii decât pentru construcție, după cum reține instanța de apel cu trimitere la probele dosarului. În acest context, hotărârea nu este contradictorie, pentru a atrage incidența art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., instanța de apel numai prezentând istoricul terenului de la data încheierii contractului. Constatând, prin urmare, că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte urmează să dispună respingerea recursului ca nefondat, cu aplicare și a art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții M.P. și M.C. împotriva Deciziei nr. 79/A din 01 februarie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 noiembrie 2011.