ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 283/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 283/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra recursului, din

examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Reclamantul P.C.F.

, a chemat în judecată pe pârâta

SC P.P.

SRL solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 54.298,75 Euro și TVA și la

cheltuieli de judecată.

Susține reclamantul că

prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 864/2008, pârâta s-a obligat să-i

predea un imobil în complexul rezidențial ,,New Town” pentru care a plătit în

avans suma de 240.701,60 lei cel mai târziu la data de 8 martie 2009, cu posibilitatea

prelungirii termenului cel mult 3 luni pentru motive justificate. Pârâta însă

nu a respectat nici termenul prelungit așa încât la data de 9 iunie 2009 a luat

decizia rezilierii antecontractului.

Tribunalul București,

prin sentința comercială 5925 din 11 mai 2010, a respins ca nefondată acțiunea.

Instanța de fond a

reținut, în esență, că prevederile art. 14.5 din contractul părților reprezintă

un pact comisoriu de gradul IV, care nu este însă operant întrucât pârâta și-a

respectat obligațiile asumate. Astfel, promitentul vânzător a notificat

depășirea termenului de predare la data de 18 februarie 2009, la adresa pe care

reclamantul a indicat-o, fără a-i comunica pârâtei schimbarea domiciliului. Mai

mult, reține tribunalul, notificarea din 14 mai 2009 prin care convoacă pe

reclamant la predarea apartamentului, a rămas fără răspuns.

Curtea de Apel București,

prin decizia comercială nr. 238 din 10 mai 2011, a respins ca nefondat apelul

reclamantului, considerând că prin stipulațiile contractuale (art. 6.3) părțile

au prevăzut dreptul anteprenorului să prelungească termenul de predare al

apartamentului, justificat de necesitatea modificării documentației tehnice de racordare

la rețeaua de energie electrică, independentă de culpa pârâtei, iar neprezentarea

reclamantei la invitația din 13 aprilie constituie un motiv de inaplicabilitate

a clauzei rezolutorii, cu atât mai mult cu cât notificarea din 14 mai 2009

înștiința de finalizarea apartamentului.

Împotriva deciziei astfel

pronunțate, reclamantul a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304

pct. 5, 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Recurentul susține că

instanța a interpretat greșit art. 14.5 și art. 6.2 din antecontractul de

vânzare-cumpărare, neexecutarea obligației de predare a apartamentului

constituind temei al rezoluțiunii de drept a convenției. Numai în condițiile în

care promitentul vânzător își îndeplinea corespunzător obligația de notificare

se putea concluziona asupra condițiilor acordului de voință, însă pârâta a

efectuat o notificare pentru convocare la o altă adresă decât cea a

reclamantului.

În acest sens, hotărârea

atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau acestea sunt străine de

natura pricinii, instanța de apel concluzionând fără temei asupra propriei

contribuții a reclamantului ,, la crearea acestei situații”, fără a analiza în

ce constă această contribuție. Cu toate acestea instanța de apel analizează

aspecte ce nu au făcut obiectul motivelor de apel, precum neprezentarea la 13

aprilie 2009 sau finalizarea lucrării în schimb nu relevă nepredarea

apartamentului până la 8 iunie 2009, pactul comisoriu instituit pentru

neexecutarea obligației și culpa prezumată a pârâtei.

Mai susține recurentul că

în mod greșit instanțele au aplicat prevederile art. 1082-1083 C. civ. care

instituie o prezumție de culpă debitorului, ce nu a fost răsturnată de pârâtă.

Aceasta nu a făcut dovada unei împrejurări exterioare care să-i împiedice

îndeplinirea obligației.

Greșit, susține

recurentul, instanțele au făcut aplicarea dispozițiilor art. 969 C. civ.

apreciind că apartamentul a fost finalizat, fără a exista vreo dovadă că

finalizarea s-a realizat în forma convenită; după cum instanțele au făcut o

greșită aplicare a Legii 193/2000 Anexa 1 lit. g) convenind că art. 6.3

stabilește o modificare unilaterală a termenului de executare a obligațiilor

comerciantului. Astfel, instanța de apel în interpretarea greșită a art. 6.3

din contract, schimbând înțelesul lămurit al clauzei, consideră că pârâta are

dreptul să depășească termenul inițial cu cel mult 3 luni fără acordul

reclamantului, răstălmăcind conținutul înțelegerii și golind de conținut clauza

al cărei scop era garantarea consumatorului, în acord cu art. 1 lit. a) din

Anexa 1 la Legea 193/2000. Interpretând în favoarea profesionistului conținutul

și semnificația noțiunii de ,,motive întemeiate”, deducând că orice motiv ar

putea nega obligația de finalizare a apartamentului până la 8 martie 2009.

Astfel instanța de recurs va fi în măsură a constata că prelungirea termenului

de execuție este nelegală, că pârâta nu a indicat în notificare care sunt

motivele justificate astfel cu art. 6.3 obliga iar încălcarea formală a contractului

ascundea un dezechilibru între părți.

Insistând asupra

inexistenței motivelor justificate, recurentul apreciază că fapta

antreprenorului pentru care pârâta e ținută să răspundă nu e motiv justificat,

după cum schimbarea subantreprenorului conduce la culpa în alegerea ,

supravegherea și controlul acestuia.

Astfel, susține

recurentul, întârzierea are un caracter imputabil pârâtei care nu a dovedit

,,fapta autorității” iar chestiunea racordării la sistemul energetic reprezintă

o diligență a dezvoltătorului înainte de angajarea proiectului, în acest sens

neexistând legătură de cauzalitate între pretinsul motiv justificat și

întârzierea executării obligației.

O ultimă critică a

deciziei atacate, au în vedere încălcarea formelor de procedură, prevăzute de

art. 105 alin. (2) C. proc. civ., constând în acordarea cuvântului asupra

probatoriilor în condițiile în care la același termen, a fost depusă întâmpinarea,

nerespectându-se principiul contradictorialității, oralității și dreptului la

apărare. Prin neîncuviințarea probelor solicitate instanța de apel a

prejudiciat reclamantul de dovada culpei exclusive a pârâtei în depășirea

termenului. Totodată încălcând aceleași reguli procedurale, instanța și-a

fundamentat soluția pe înscrisuri ce nu au fost admise ca probe, acestea fiind

depuse odată cu concluziile scrise, după închiderea dezbaterilor la instanța de

fond și nepropuse și administrate de instanța de apel.

Recursul este nefondat și

va fi respins pentru considerentele ce se vor expune:

Prin antecontractul de

vânzare-cumpărare încheiat la 19 martie 2008, pârâta, în condițiile de

promitent vânzător, s-a obligat să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare

al apartamentului prevăzut în anexa 1 pentru suma de 217.195 Euro pe care

reclamantul să o plătească în două rate, 54.298,75 Euro la care se adaugă TVA

în termen de 3 zile de la autentificarea antecontractului și 162.896,25 Euro la

care se adaugă TVA în termen de 3 zile de la autentificarea contractului de

vânzare-cumpărare.

Punctul 6 al convenției

părților stipula predarea-primirea apartamentului și transferul dreptului de

proprietate, stabilindu-se că finalizarea și predarea bunului se va realiza la

8 martie 2009 urmare a unei notificări a promitentului vânzător. Aceeași

prevedere stipula cazul în care promitentul cumpărător nu se va prezenta pentru

predarea-primirea apartamentului și nu va solicita o reprogramare, predarea

primirea va fi considerată încheiată doar în prezența promitentului vânzător,

cu mențiunile prevăzute la pct.6.2.

Aceleași părți au

convenit dreptul promitentului vânzător de a depăși termenul fixat pentru

predare și finalizare, pentru motive justificate, pe o durată ce nu va putea

depăși 3 luni (pct. 6.3).În aceeași convenție s-au prevăzut și sancțiuni și

obligații pentru încălcarea termenelor și cazuri de încetare a

antecontractului, la pct. 14.5 stabilindu-se rezoluțiunea în cazul culpei

promitentului vânzător pentru nefinalizarea și nepredarea apartamentului la

data menționată la art. 6.1-6.3 sau refuzul semnării sau absența de la semnarea

contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte

convenția părților a stabilit că dacă promitentul vânzător nu-și respectă

obligația de finalizare și predare a apartamentului în conformitate cu art. 6.1-6.3

, sau nu se prezintă pentru autentificarea contractului, acesta va plăti

penalități de întârziere de 1 Euro /mp pe săptămână pentru un termen de maximum

26 de săptămâni (PCT.7.2).

În privința

corespondenței dintre părți, s-a stabilit că aceasta (notificări, scrisori,

solicitări, orice alte comunicări) să se efectueze la adresele prevăzute în

antecontract, iar în cazul schimbării acestora, evenimentul să fie notificat prin

scrisoare recomandată.

La data de 18 februarie

2009 pârâta notifică reclamantului imposibilitatea respectării termenului

stipulat în antecontract, anunțând prelungirea datei de finalizare cu perioada suplimentară

de 3 luni astfel cum menționează art. 6.1.

Noțiunea de ,,motive

justificate” a căpătat o minimă definire în chiar conținutul pct. 6.3 în care

s-a prevăzut că orice circumstanțe care implică prelungirea termenului vor fi

notificate în termen de 14 zile înainte de expirarea acestuia. În acest sens,

s-a convenit ca penalitățile de întârziere să nu se aplice pe toată durata

menționată.

Prevalându-se de această

stipulație convențională, promitentul vânzător, minimal a justificat

întârzierile, oferind o motivație care exclude cazul fortuit sau forța majoră,

dar pe care părțile au prevăzut-o expres ca exoneratoare de răspundere în

limita termenului de 3 luni. Interpretând astfel voința părților, instanțele de

fond au făcut aplicarea dispozițiilor art. 978 C. civ., dând efecte unei clauze

expres prevăzute.

Astfel interpretate,

cauzele convenției nu apar contradictorii, prevăzându-se expres condițiile

acționării pactului comisoriu de gradul IV: nefinalizarea și nepredarea apartamentului

în condițiile art. 6.1-6.3, ultimul acordând promitentului vânzător posibilitatea

prelungirii termenului.

Culpa promitentului

cumpărător rezultă din neîndeplinirea obligației acestuia de a notifica

schimbarea domiciliului, asumată la pct. 15.1, care a determinat

imposibilitatea predării apartamentului la termenul de 8 iunie 2009.

Această situație, însă a

fost avută în vedere prin înscrierea în antecontract a acordului părților ca

predarea-primirea să fie încheiată numai în prezența promitentului vânzător în

situația în care promitentul cumpărător nu se prezintă la data și locul indicat

în notificare.

Instanța de apel în

considerarea culpei reclamantului a făcut referire la notificarea din 13

aprilie și 14 mai 2009 fără a fi contradictorii cu celelalte argumente, sau

străine de natura pricinii.

Prevederile art. 1082 C.

civ., evocate de recurentă nu sunt pertinente ele reglementând situația

daunelor-interese pentru neexecutare sau executare cu întârziere, nicidecum

efectele pactului comisoriu.

În privința încălcării

Legii nr. 193/2000, este de remarcat cu prioritate definirea clauzelor abuzive

ca fiind acelea ce nu au fost negociate cu consumatorul, dacă au creat un

dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților. În același

sens Directiva 93/13 CEE stabilește abuzul în contracte, determinat de lipsa

unor mențiuni care se regăsesc în acte la care nu face referire acordul

părților, a dezinformării consumatorului sau a lipsei negocierii.

Evaluarea naturii abuzive

a clauzelor contractuale este, așadar determinată de două condiții: să nu fi

fost negociată individual și să creeze un dezechilibru semnificativ între

drepturile și obligațiile părților, în detrimentul consumatorului.

Recurentul reclamant nu

poate invoca crearea unui dezechilibru semnificativ prin stipularea dreptului

celelalte părți de a depăși termenul de predare, cu cel mult 3 luni, pentru

motive justificate, chiar dacă în definirea acestora au fost invocate ,,orice circumstanțe

care implică prelungirea termenului”, remediile unui eventual abuz al

comerciantului fiind stabilite de pct. 7.2, 14.5, 14.8 , 14.9 sau 14.10 din

antecontract.

În această măsură critica

de nelegalitate a deciziei atacate pentru greșita interpretare și aplicare a

Legii nr. 193/2000, este neîntemeiată, lipsind condiția esențială a

dezechilibrului semnificativ.

Pârâta nu a modificat unilateral

clauzele contractuale și nici nu și-a arogat dreptul exclusiv de a le

interpreta.

Pe de altă parte

interpretarea clauzelor nu e supusă condiției calității cocontractanților, ci

regulilor stabilite prin principiile generale de drept, sau prevederile

dreptului comun. Reclamantul a fost de acord cu formularea textului art. 6.3

care condiționa prelungirea termenului de predare, de notificare

circumstanțelor care implică prelungirea, în termen de 14 zile de la expirarea

acestuia, iar o legătură de cauzalitate între motivul întârzierii și executarea

lucrării rezultă ex re.

Ultima critică de

nelegalitate a deciziei curții de apel, privind încălcarea formelor de

procedură sub sancțiunea nulității, este la rândul ei nefondată.

Dispozițiile art. 295 C.

proc. civ., îndreptățește instanța de apel să încuviințeze refacerea sau

completarea probelor, dacă consideră că sunt necesare pentru soluționarea

cauzei.

În ședința publică din 7

decembrie 2010, odată cu depunerea întâmpinării, instanța, la cererea

reclamantului apelant, a admis proba cu înscrisuri pentru a se dovedi momentul

în care apartamentul a fost predat. Pentru dovedirea acestui fapt, instanța a

apreciat, judicios, că dovada cu martori este neconcludentă și inutilă. Astfel

în contradictoriu, respectând cererile formulate, instanța de apel a stabilit completarea

probelor administrate la prima instanță.

Remarca instanței de apel

referitoare la întabularea în cartea funciară a apartamentului nu a reprezentat

fundamentul motivației acesteia, aspectele esențiale fiind acelea rezultate din

interpretarea clauzelor 6.1 și 6.3 din contract. Este nerelevant dacă pârâta a

înregistrat la cartea funciară dreptul de proprietate, când aceasta era

îndreptățită să încheie procesul verbal de predare-primire în lipsa promitentului

cumpărător care nu s-a prezentat la data și locul înscris în notificare și nu a

solicitat reprogramarea.

Așa fiind, în temeiul

dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție va

respinge ca nefondat recursul declarat împotriva deciziei comerciale nr. 238

din 10 mai 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială.

În considerația

dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., față de culpa procesuală a recurentului,

urmează ca instanța să-l oblige la 7.447 lei cheltuieli de judecată către

intimata pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat

de reclamantul P.C.F. împotriva deciziei comerciale nr. 238 din 10 mai 2011

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială. Obligă

recurentul C.F. la plata sumei de 7.447 lei, cheltuieli de judecată în recurs

în favoarea intimatei SC P.P. SRL BUCUREȘTI.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 27 ianuarie 2012.