ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 283/2012

Asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Reclamantul P.C.F. , a chemat în judecată pe pârâta SC P.P. SRL solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 54.298,75 Euro și TVA și la cheltuieli de judecată. Susține reclamantul că prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 864/2008, pârâta s-a obligat să-i predea un imobil în complexul rezidențial ,,New Town” pentru care a plătit în avans suma de 240.701,60 lei cel mai târziu la data de 8 martie 2009, cu posibilitatea prelungirii termenului cel mult 3 luni pentru motive justificate. Pârâta însă nu a respectat nici termenul prelungit așa încât la data de 9 iunie 2009 a luat decizia rezilierii antecontractului.

Tribunalul București, prin sentința comercială 5925 din 11 mai 2010, a respins ca nefondată acțiunea. Instanța de fond a reținut, în esență, că prevederile art. 14.5 din contractul părților reprezintă un pact comisoriu de gradul IV, care nu este însă operant întrucât pârâta și-a respectat obligațiile asumate. Astfel, promitentul vânzător a notificat depășirea termenului de predare la data de 18 februarie 2009, la adresa pe care reclamantul a indicat-o, fără a-i comunica pârâtei schimbarea domiciliului. Mai mult, reține tribunalul, notificarea din 14 mai 2009 prin care convoacă pe reclamant la predarea apartamentului, a rămas fără răspuns.

Curtea de Apel București, prin decizia comercială nr. 238 din 10 mai 2011, a respins ca nefondat apelul reclamantului, considerând că prin stipulațiile contractuale (art. 6.3) părțile au prevăzut dreptul anteprenorului să prelungească termenul de predare al apartamentului, justificat de necesitatea modificării documentației tehnice de racordare la rețeaua de energie electrică, independentă de culpa pârâtei, iar neprezentarea reclamantei la invitația din 13 aprilie constituie un motiv de inaplicabilitate a clauzei rezolutorii, cu atât mai mult cu cât notificarea din 14 mai 2009 înștiința de finalizarea apartamentului. Împotriva deciziei astfel pronunțate, reclamantul a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 5, 7, 8 și 9 C. proc.

civ. Recurentul susține că instanța a interpretat greșit art. 14.5 și art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare, neexecutarea obligației de predare a apartamentului constituind temei al rezoluțiunii de drept a convenției. Numai în condițiile în care promitentul vânzător își îndeplinea corespunzător obligația de notificare se putea concluziona asupra condițiilor acordului de voință, însă pârâta a efectuat o notificare pentru convocare la o altă adresă decât cea a reclamantului. În acest sens, hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau acestea sunt străine de natura pricinii, instanța de apel concluzionând fără temei asupra propriei contribuții a reclamantului ,, la crearea acestei situații”, fără a analiza în ce constă această contribuție.

Cu toate acestea instanța de apel analizează aspecte ce nu au făcut obiectul motivelor de apel, precum neprezentarea la 13 aprilie 2009 sau finalizarea lucrării în schimb nu relevă nepredarea apartamentului până la 8 iunie 2009, pactul comisoriu instituit pentru neexecutarea obligației și culpa prezumată a pârâtei. Mai susține recurentul că în mod greșit instanțele au aplicat prevederile art. 1082-1083 C. civ. care instituie o prezumție de culpă debitorului, ce nu a fost răsturnată de pârâtă. Aceasta nu a făcut dovada unei împrejurări exterioare care să-i împiedice îndeplinirea obligației. Greșit, susține recurentul, instanțele au făcut aplicarea dispozițiilor art. 969 C. civ.

apreciind că apartamentul a fost finalizat, fără a exista vreo dovadă că finalizarea s-a realizat în forma convenită; după cum instanțele au făcut o greșită aplicare a Legii 193/2000 Anexa 1 lit. g) convenind că art. 6.3 stabilește o modificare unilaterală a termenului de executare a obligațiilor comerciantului. Astfel, instanța de apel în interpretarea greșită a art. 6.3 din contract, schimbând înțelesul lămurit al clauzei, consideră că pârâta are dreptul să depășească termenul inițial cu cel mult 3 luni fără acordul reclamantului, răstălmăcind conținutul înțelegerii și golind de conținut clauza al cărei scop era garantarea consumatorului, în acord cu art. 1 lit. a) din Anexa 1 la Legea 193/2000.

Interpretând în favoarea profesionistului conținutul și semnificația noțiunii de ,,motive întemeiate”, deducând că orice motiv ar putea nega obligația de finalizare a apartamentului până la 8 martie 2009. Astfel instanța de recurs va fi în măsură a constata că prelungirea termenului de execuție este nelegală, că pârâta nu a indicat în notificare care sunt motivele justificate astfel cu art. 6.3 obliga iar încălcarea formală a contractului ascundea un dezechilibru între părți. Insistând asupra inexistenței motivelor justificate, recurentul apreciază că fapta antreprenorului pentru care pârâta e ținută să răspundă nu e motiv justificat, după cum schimbarea subantreprenorului conduce la culpa în alegerea , supravegherea și controlul acestuia.

Astfel, susține recurentul, întârzierea are un caracter imputabil pârâtei care nu a dovedit ,,fapta autorității” iar chestiunea racordării la sistemul energetic reprezintă o diligență a dezvoltătorului înainte de angajarea proiectului, în acest sens neexistând legătură de cauzalitate între pretinsul motiv justificat și întârzierea executării obligației. O ultimă critică a deciziei atacate, au în vedere încălcarea formelor de procedură, prevăzute de art. 105 alin. (2) C. proc. civ., constând în acordarea cuvântului asupra probatoriilor în condițiile în care la același termen, a fost depusă întâmpinarea, nerespectându-se principiul contradictorialității, oralității și dreptului la apărare. Prin neîncuviințarea probelor solicitate instanța de apel a prejudiciat reclamantul de dovada culpei exclusive a pârâtei în depășirea termenului.

Totodată încălcând aceleași reguli procedurale, instanța și-a fundamentat soluția pe înscrisuri ce nu au fost admise ca probe, acestea fiind depuse odată cu concluziile scrise, după închiderea dezbaterilor la instanța de fond și nepropuse și administrate de instanța de apel. Recursul este nefondat și va fi respins pentru considerentele ce se vor expune: Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 19 martie 2008, pârâta, în condițiile de promitent vânzător, s-a obligat să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare al apartamentului prevăzut în anexa 1 pentru suma de 217.195 Euro pe care reclamantul să o plătească în două rate, 54.298,75 Euro la care se adaugă TVA în termen de 3 zile de la autentificarea antecontractului și 162.896,25 Euro la care se adaugă TVA în termen de 3 zile de la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Punctul 6 al convenției părților stipula predarea-primirea apartamentului și transferul dreptului de proprietate, stabilindu-se că finalizarea și predarea bunului se va realiza la 8 martie 2009 urmare a unei notificări a promitentului vânzător. Aceeași prevedere stipula cazul în care promitentul cumpărător nu se va prezenta pentru predarea-primirea apartamentului și nu va solicita o reprogramare, predarea primirea va fi considerată încheiată doar în prezența promitentului vânzător, cu mențiunile prevăzute la pct.6.2.

Aceleași părți au convenit dreptul promitentului vânzător de a depăși termenul fixat pentru predare și finalizare, pentru motive justificate, pe o durată ce nu va putea depăși 3 luni (pct. 6.3).În aceeași convenție s-au prevăzut și sancțiuni și obligații pentru încălcarea termenelor și cazuri de încetare a antecontractului, la pct. 14.5 stabilindu-se rezoluțiunea în cazul culpei promitentului vânzător pentru nefinalizarea și nepredarea apartamentului la data menționată la art. 6.1-6.3 sau refuzul semnării sau absența de la semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Pe de altă parte convenția părților a stabilit că dacă promitentul vânzător nu-și respectă obligația de finalizare și predare a apartamentului în conformitate cu art. 6.1-6.3 , sau nu se prezintă pentru autentificarea contractului, acesta va plăti penalități de întârziere de 1 Euro /mp pe săptămână pentru un termen de maximum 26 de săptămâni (PCT.7.2).

În privința corespondenței dintre părți, s-a stabilit că aceasta (notificări, scrisori, solicitări, orice alte comunicări) să se efectueze la adresele prevăzute în antecontract, iar în cazul schimbării acestora, evenimentul să fie notificat prin scrisoare recomandată. La data de 18 februarie 2009 pârâta notifică reclamantului imposibilitatea respectării termenului stipulat în antecontract, anunțând prelungirea datei de finalizare cu perioada suplimentară de 3 luni astfel cum menționează art. 6.1. Noțiunea de ,,motive justificate” a căpătat o minimă definire în chiar conținutul pct. 6.3 în care s-a prevăzut că orice circumstanțe care implică prelungirea termenului vor fi notificate în termen de 14 zile înainte de expirarea acestuia.

În acest sens, s-a convenit ca penalitățile de întârziere să nu se aplice pe toată durata menționată. Prevalându-se de această stipulație convențională, promitentul vânzător, minimal a justificat întârzierile, oferind o motivație care exclude cazul fortuit sau forța majoră, dar pe care părțile au prevăzut-o expres ca exoneratoare de răspundere în limita termenului de 3 luni. Interpretând astfel voința părților, instanțele de fond au făcut aplicarea dispozițiilor art. 978 C. civ., dând efecte unei clauze expres prevăzute. Astfel interpretate, cauzele convenției nu apar contradictorii, prevăzându-se expres condițiile acționării pactului comisoriu de gradul IV: nefinalizarea și nepredarea apartamentului în condițiile art. 6.1-6.3, ultimul acordând promitentului vânzător posibilitatea prelungirii termenului.

Culpa promitentului cumpărător rezultă din neîndeplinirea obligației acestuia de a notifica schimbarea domiciliului, asumată la pct. 15.1, care a determinat imposibilitatea predării apartamentului la termenul de 8 iunie 2009. Această situație, însă a fost avută în vedere prin înscrierea în antecontract a acordului părților ca predarea-primirea să fie încheiată numai în prezența promitentului vânzător în situația în care promitentul cumpărător nu se prezintă la data și locul indicat în notificare. Instanța de apel în considerarea culpei reclamantului a făcut referire la notificarea din 13 aprilie și 14 mai 2009 fără a fi contradictorii cu celelalte argumente, sau străine de natura pricinii. Prevederile art. 1082 C. civ., evocate de recurentă nu sunt pertinente ele reglementând situația daunelor-interese pentru neexecutare sau executare cu întârziere, nicidecum efectele pactului comisoriu.

În privința încălcării Legii nr. 193/2000, este de remarcat cu prioritate definirea clauzelor abuzive ca fiind acelea ce nu au fost negociate cu consumatorul, dacă au creat un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților. În același sens Directiva 93/13 CEE stabilește abuzul în contracte, determinat de lipsa unor mențiuni care se regăsesc în acte la care nu face referire acordul părților, a dezinformării consumatorului sau a lipsei negocierii. Evaluarea naturii abuzive a clauzelor contractuale este, așadar determinată de două condiții: să nu fi fost negociată individual și să creeze un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților, în detrimentul consumatorului.

Recurentul reclamant nu poate invoca crearea unui dezechilibru semnificativ prin stipularea dreptului celelalte părți de a depăși termenul de predare, cu cel mult 3 luni, pentru motive justificate, chiar dacă în definirea acestora au fost invocate ,,orice circumstanțe care implică prelungirea termenului”, remediile unui eventual abuz al comerciantului fiind stabilite de pct. 7.2, 14.5, 14.8 , 14.9 sau 14.10 din antecontract. În această măsură critica de nelegalitate a deciziei atacate pentru greșita interpretare și aplicare a Legii nr. 193/2000, este neîntemeiată, lipsind condiția esențială a dezechilibrului semnificativ. Pârâta nu a modificat unilateral clauzele contractuale și nici nu și-a arogat dreptul exclusiv de a le interpreta.

Pe de altă parte interpretarea clauzelor nu e supusă condiției calității cocontractanților, ci regulilor stabilite prin principiile generale de drept, sau prevederile dreptului comun. Reclamantul a fost de acord cu formularea textului art. 6.3 care condiționa prelungirea termenului de predare, de notificare circumstanțelor care implică prelungirea, în termen de 14 zile de la expirarea acestuia, iar o legătură de cauzalitate între motivul întârzierii și executarea lucrării rezultă ex re. Ultima critică de nelegalitate a deciziei curții de apel, privind încălcarea formelor de procedură sub sancțiunea nulității, este la rândul ei nefondată. Dispozițiile art. 295 C. proc. civ., îndreptățește instanța de apel să încuviințeze refacerea sau completarea probelor, dacă consideră că sunt necesare pentru soluționarea cauzei.

În ședința publică din 7 decembrie 2010, odată cu depunerea întâmpinării, instanța, la cererea reclamantului apelant, a admis proba cu înscrisuri pentru a se dovedi momentul în care apartamentul a fost predat. Pentru dovedirea acestui fapt, instanța a apreciat, judicios, că dovada cu martori este neconcludentă și inutilă. Astfel în contradictoriu, respectând cererile formulate, instanța de apel a stabilit completarea probelor administrate la prima instanță. Remarca instanței de apel referitoare la întabularea în cartea funciară a apartamentului nu a reprezentat fundamentul motivației acesteia, aspectele esențiale fiind acelea rezultate din interpretarea clauzelor 6.1 și 6.3 din contract.

Este nerelevant dacă pârâta a înregistrat la cartea funciară dreptul de proprietate, când aceasta era îndreptățită să încheie procesul verbal de predare-primire în lipsa promitentului cumpărător care nu s-a prezentat la data și locul înscris în notificare și nu a solicitat reprogramarea. Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge ca nefondat recursul declarat împotriva deciziei comerciale nr. 238 din 10 mai 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială. În considerația dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., față de culpa procesuală a recurentului, urmează ca instanța să-l oblige la 7.447 lei cheltuieli de judecată către intimata pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul P.C.F. împotriva deciziei comerciale nr. 238 din 10 mai 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială. Obligă recurentul C.F. la plata sumei de 7.447 lei, cheltuieli de judecată în recurs în favoarea intimatei SC P.P. SRL BUCUREȘTI. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 ianuarie 2012.