GAVELLA v. CROATIA

Reclamantul, dl Nikola Gavella, este un național croat născut în 1937 și trăiește la Zagreb. El a fost reprezentat în fața Curții de către dna I. Vucelić, un avocat practicant la Zagreb. Guvernul croat („Guvernul”) a fost reprezentat de agentul lor, dna Š. Stažnik. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. La 1 ianuarie 1997 a intrat în vigoare Actul privind restabilirea și compensarea proprietăților expropriate în timpul Regimului Comunist Iugoslav („Legea de denaționalizare”). În conformitate cu art. 22 din Legea de denaționalizare, apartamentele naționalizate pentru care persoanele terțe au achiziționat intenții special protejate (stanarsko pravo) nu au fost restaurate foștilor lor proprietari. Locatarii au avut dreptul de a achiziționa astfel de apartamente din Fondul pentru reconstituirea și compensarea proprietăților expropriate (Fond za naknadu oduzete imovine – „fondul”) în condiții favorabile stabilite în Legea pe care le-a fost protejat (Vânzare la Occupier). În același timp, foștii proprietari sau moștenitorii lor au avut dreptul la compensații financiare în ceea ce privește apartamentele. În plus, art. 29 din Legea de denaționalizare prevedea că, în cazul unei „dispoziții în rem” ulterioare de apartamente achiziționate de astfel de chiriași, foștii proprietari aveau dreptul de preempție (pravo prvokupa). În astfel de cazuri, noul proprietar (fostul locatar) a fost obligat să-l ofere în primul rând fostului proprietar pentru același preț ca el sau ea a plătit fondului. În cazul în care fostul proprietar a acceptat oferta și a încheiat un contract de vânzare cu noul proprietar, el sau ea a trebuit să plătească Fondul diferența dintre prețul de vânzare și valoarea compensației financiare primite anterior. În conformitate cu art. 29 alineatul (2) din Legea de denaționalizare, dreptul de isenție a fost remarcat (zabilježba) în registrul de terenuri pe baza unei clauze obligatorii care urmează să fie introduse în fiecare contract de vânzare încheiat între un chiriaș și Fondul. Trei clădiri rezidențiale din centrul Zagreb au fost deținute de familia reclamantului și au fost naționalizate în timpul regimului comunist. La 2 februarie și, respectiv, 29 martie 2001, Oficiul pentru Afaceri Proprietare din orașul Zagreb (Grad Zagreb, Gradski ured za imovinskopravne poslove) a emis două decizii constatând că reclamantul, în calitate de singurul moștenitor al mamei sale defunte, E.G., a avut dreptul la compensații financiare în valoare de 2.763.164 kuna croate în ceea ce privește 27 de apartamente situate în clădirile naționalizate. Douăzeci și cinci la sută din compensația trebuiau plătite în termen de șase luni de la decizia devenind finală, în timp ce restul urma să fie plătit în obligații de stat în 40 de tranșe de două ori pe an în perioada între 1 ianuarie 2000 și 1 iulie 2019. Reclamantul a susținut că a renunțat la drepturile sale de isenție în ceea ce privește cinci dintre apartamentele. În 1996 24 de membri ai casei superioare a Parlamentului – Casa Conturilor (Županijski dom Sabora Republike Hrvatske) – au depus o cerere la Curtea Constituțională care a contestat constituționalitatea Legii de denaționalizare (depunerea de revizuire constituțională abstractă – zahtjev zajenu ocjenu ustavnosti) în temeiul art. 13 din Actul Constituțional din 1991 privind Curtea Constituțională („Legea Constituțională a Curții din 1991”). În plus, în perioada 1996-1999, Curtea Constituțională a primit 64 de cereri depuse de diverse persoane care solicită instituția de procedură pentru revizuirea constituționalității Legii de denaționalizare (cerere de revizuire constituțională abstractă – prijedlog za ocjenu ustavnosti) în temeiul art. 15 din Legea Constituțională a Curții din 1991. La 21 aprilie 1999, Curtea Constituțională a pronunțat o singură decizie cu privire la cererea și cererile de mai sus și a anulat anumite dispoziții ale Legii de denaționalizare ca neconstituționale. Printre alte dispoziții, Curtea Constituțională a anulat art. 29 alin. (1), care prevedea drepturi de isențiere pentru fostii proprietari. Curtea Constituțională a susținut că dreptul la proprietate protejat în mod constituțional includea dreptul de a dispune de un bun, ceea ce a însemnat, printre altele, dreptul de a-l vinde la un preț contractat (market). Întrucât dreptul statutar de isenție a restricționat dreptul de eliminare, punând astfel o limitare a dreptului constituțional de proprietate, această limitație a trebuit să îndeplinească obiectivul pe care a căutat-o. Obiectivul dreptului de isenție a fost de a proteja foști proprietari și ordinul juridic împotriva oricăror profituri nejustificabile pe care noul proprietar al unui apartament (fostul locatar) ar putea le face prin vânzarea la prețul de piață (așa cumparat anterior de la Fond la un preț semnificativ mai mic). Cu toate acestea, nu a fost necesar să se prevadă dreptul de isențiere în perpetuitate pentru a îndeplini acest obiectiv. În schimb, obiectivul ar fi putut fi atins prin impunerea unui termen rezonabil. Un drept perpetuu de isențiere nu a fost proporțional cu obiectivul urmărit și, prin urmare, a constituit o restricție excesivă a drepturilor proprietarilor actuali, obstacolând chiar și eliminarea socială a bunurilor (de exemplu, pentru a satisface nevoile de locuință ale membrilor familiei imediate ale proprietarului) și pentru a paraliza tranzacțiile cu bunuri imobiliare într-o măsură semnificativă. În plus, se constată că secțiunea 29 alineatele (1) este contrară principiului securității juridice și, prin urmare, statului de drept, din cauza caracterului vag și imprecis al termenilor utilizați. În special, nu a fost clar dacă dreptul de isenție în cauză constituia un drept în remediu sau în persoană (și în cazul în care acesta din urmă a fost cazul, dacă a existat pentru viața fostului sau a actualului proprietar). În plus, Curtea Constituțională a susținut că utilizarea termenului de „dispoziție în rem” (care, în afară de vânzare, ar putea implica alte forme de alienare și de a hipoteca proprietății) pentru a descrie un eveniment care declanșează dreptul fostului proprietar de a preveni, este incompatibil cu celelalte dispoziții din Legea de naționalizare, care a folosit termenul de „vânzare” pentru a descrie același eveniment. Curtea Constituțională a amânat efectele deciziei sale, acordând legislativului un an pentru a se conforma deciziei și aprobă amendamentele la Legea de denaționalizare pentru a înlocui dispozițiile neconstituționale. Dispozițiile depășite au fost de a pierde forța juridică cu intrarea în vigoare a amendamentelor preconizate, dar cel puțin un an de la data publicării hotărârii instanței.Decizia a fost publicată în Jurnalul Oficial la 23 aprilie 1999, după mai multe cereri ale Guvernului, Curtea Constituțională a prelungit acest termen în cinci ocazii. Termenul a fost stabilit în cele din urmă la 1 iulie 2002. La 5 iulie 2002, Parlamentul a adoptat amendamentele la Legea de denaționalizare („Amendamentele”), care au intrat în vigoare în aceeași zi. Secțiunea 4 din Amendamentele abrogate secțiunea 29, 30 și 31 din Legea de denaționalizare, adică dispozițiile privind drepturile de isenție pentru foști proprietari. Parlamentul nu a acceptat proiectul de lege al Guvernului, care prevedea drepturi de isenție pentru foștii proprietari în cazul vânzării, donații sau schimburi ulterioare a unui apartament, pentru o perioadă de cincisprezece ani. Acesta a considerat că soluția propusă ar duce la un impas nedorit, prin care actualul proprietar nu ar avea nici un stimulent să-și vândă apartamentul și, prin urmare, ar face imposibil pentru foștii proprietari să se folosească de dreptul lor de prevenție. Dacă ar fi adoptat, factura ar impune o sarcină excesivă proprietarilor actuali, în timp ce nu ar beneficia foștii proprietari. În plus, întrucât tranzacțiile cu privire la aceste apartamente ar fi paralizate, aceasta ar priva statul veniturilor fiscale de la aceste tranzacții. La 19 august 2002, reclamantul solicită Curții Constituționale să invoce proceduri pentru a revizui constituționalitatea amendamentelor (pentru revizuirea constituțională abstractă), susținând că acestea au încălcat Constituția. Curtea Constituțională nu a hotărât încă cu privire la petiția reclamantului. Dispozițiile relevante ale Constituției Croate din 1990 (Ustav Rebublike Hrvatske, Gazette Oficiale nr. 56/1990, 135/97, 113/2000 și 28/2001) se citesc după cum urmează: „Drepturile și libertățile pot fi restricționate numai prin lege, pentru a proteja drepturile și libertățile altora, ordinul juridic, moralul public sau sănătatea publică”.””1. Dreptul de proprietate este garantat. Proprietarul implică datorii. Proprietarii și utilizatorii de proprietate trebuie să contribuie la bunăstarea generală. "1. Proprietățile pot fi restricționate sau luate în conformitate cu legea și în interesul Republicii Croația, sub rezerva unei plăți de compensare egală cu valoarea pieței sale. Exercitul ... de drepturi de proprietate poate fi restricționat, pe o bază excepțională, prin lege pentru protecția intereselor și a securității Republicii Croației, a naturii, mediului sau a sănătății publice.” „Parlamentul croat trebuie: - ... - promulgă statutele, ...” Dispozițiile relevante ale Actului Constituțional privind Curtea Constituțională (Ustavni zakon o Ustavnom sudu, Gazette Oficial nr. 13/1991 din 21 martie 1991), astfel cum este în vigoare în timpul material, cu următorul text: „O cerere de instituire a unei proceduri în fața Curții Constituționale poate fi depusă de: Parlament; o treime dintre membrii fiecărei Camere de Parlament; Președintele Republicii Croației; Guvernul Republicii Croației, pentru a revizui constituționalitatea și legalitatea legislației subordonate; Curtea Supremă a Republicii Croației, în cazul în care problema constituționalității și legalității a apărut în fața unei instanțe; Ombudsmanul, în cadrul procedurilor în temeiul articolului 83 din Constituția Republicii Croației; ...” „Toată persoana are dreptul de a solicita instituția procedurilor de revizuire a constituționalității statutelor... Curtea Constituțională poate, din propunerea sa, institui un proces de revizuire a constituționalității statutelor...” „(1) Curtea Constituțională va anula un statut sau dispozițiile sale dacă constată că sunt incompatibile cu Constituția. (2) Cu excepția cazului în care Curtea Constituțională hotărăște altfel, statutul anulat sau dispozițiile sale încetează să aibă forță juridică în ziua publicării hotărârii Curții Constituționale în Jurnalul Oficial.” Secțiunea 527-33 din Legea privind obligațiile civile (Zakon o obveznim odnosima, Jurnalul Oficial nr. 53/1991, 73/1991, 3/1994, 7/1996, 112/1999), în vigoare în timpul material, stabilește norme generale (lex generalis) privind drepturile de isenție. Secțiunea 531 prevede că dreptul contractual de isenție va expira cinci ani după încheierea contractului de vânzare, cu excepția cazului în care s-a stabilit că aceasta va expira mai devreme. Secțiunea 533 prevede, printre altele, că dreptul statutar de isenție a fost de durată nelimitată. Dispozițiile relevante ale Actului privind reconstituirea și compensarea proprietăților expropriate în timpul Regimului Comunist Iugoslav (Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Gazette Oficial nr. 92/96 din 30 octombrie 1996), astfel cum este în vigoare în termenul material, se citește după cum urmează: „(1) cu excepția cazului în care nu sunt expropriate prin confiscare, apartamentele [...] lăsate sub incapitalele protejate special nu se returnează fostilor lor proprietari. ... (3) Fostul proprietar are dreptul la compensare și titularul locației protejate special are dreptul de a achiziționa apartamentul.” Contractul menționat la alineatul (2) din prezenta secțiune [prin care Fondul vând apartamentul titularului locației protejate special] stabilește, sub forma unei clauze obligatorii, dreptul de isenție în favoarea fostului proprietar în caz de eliminare suplimentară a apartamentului achiziționat. Dreptul de isenție se menționează (zabilježba) în registrul de terenuri.” (1) În cazul în care se elimină în mod suplimentar apartamentul achiziționat [de la Fond], fostul proprietar are dreptul de isențiere. (2) Dreptul de isenție a fostului proprietar se menționează în registrul de teren al instanței competente. (3) Proprietarul unui apartament achiziționat care intenționează să-l vândă va oferi, prin intermediul notarului public, apartamentul de vânzare fostului proprietar și să-i notifice prețul [pagat de proprietar atunci când a cumpărat apartamentul de la Fond] și termenii și condițiile vânzării.” Alineatul 5 prevede că fostul proprietar, în termen de șasezeci de zile de la încheierea contractului de vânzare cu proprietarul apartament, a trebuit (re) să plătească Fondului diferența dintre prețul prevăzut la alin. Alineatele 4, 6 și 7 precizează în detaliu obligațiile actualului proprietar (fost locatar) în ceea ce privește dreptul de isenție al fostului proprietar. Secțiunea 30 din legea prevede remediile (o acțiune civilă) disponibile fostului proprietar în cazul în care proprietarul actual nu a respectat dreptul de isenție. Secțiunea 31 a afirmat că nu s-a plătit niciun impozit asupra cifrei de afaceri la vânzarea apartamentului, în conformitate cu dreptul de isenție al fostului proprietar. Dispoziția relevantă a Amendamentelor la Actul privind reconstituirea și compensarea proprietăților expropriate în timpul Regimului Comunist Iugoslav (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o naknadi za inmovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Gazette Oficiale nos. 80/02 și 81/02 (amendate)), prevede următoarele: „Secțiunile 29, 30 și 31 [din Act] sunt abrogate.” „Procedurile instituite în temeiul Actului de denaționalizare care nu s-au încheiat într-o decizie de res judicata până la data intrării în vigoare a prezentei Acte se continuă în temeiul dispozițiilor prezentei Acte.” Dispozițiile relevante ale Legii privind Registrul Terenului (Zakon o zemljišnim knjigama, Gazette Oficial nr. 91/96 din 28 octombrie 1996), astfel cum este în vigoare la momentul materialului, cu condiția următoarea: REGISTER ENTRIES Secțiunea 1 Inscrieri în general a. Tipurile de înscrieri Secțiunea 30 „(1) Inscripțiile de înscriere iau forma de înscriere, înscriere preliminară și anotare. (2) Înscrierea (uknjižba) este o formă de înscriere prin care drepturile de înscriere sunt achiziționate, transferate, limitate sau extinse fără ... validarea ulterioară. (3) Înregistrarea preliminară (predbilježba) este o formă de intrare prin care drepturile de registru sunt achiziționate, transferate, limitate sau extinse sub condiția de validare ulterioară și în limitele acestei validații. (4) Anotarea (zabilježba) este o formă de intrare care face publică orice circumstanță relevantă care, prin lege, poate fi menționată în registrul terestrelor. Anotarea poate da naștere a anumitor efecte juridice în cazul în care un statut astfel prescrie.” b. Obiectivul înregistrării și înregistrării preliminare Secțiunea 31 alineatul (1) „Numai dreptul de proprietate și alte drepturi în rem poate face obiectul înregistrării în registrul terenurilor. Același lucru se aplică drepturilor de răscumpărare, de scutire, de închiriere, precum și concesiuni și alte drepturi în imobile, în cazul în care este prevăzut de o altă statuie.” c. Subiectul de anotare Secțiunea 39 „Poate fi făcută anotații în registrul terenurilor în următoarele scopuri: - să facă publice relațiile juridice cu privire la statutul personal, în special restricții privind administrarea proprietăților (de exemplu minoritate, tutore, continuarea autorității parentale, deschiderea procedurii de faliment, etc.), precum și alte relații juridice și fapte prevăzute de lege, pentru ca nimeni să nu poată pretinde că nu știe sau nu ar fi trebuit să cunoască existența lor; - să stabilească efectele juridice ale anotațiilor prevăzute de acest statut sau de alt statut (notare a ordinului de prioritate..., licitație obligatorie, interzicere a alienării sau a încruntărilor, anotații prevăzute de normele de aplicare a aplicării și de remedii provizorii etc.”

The applicant, Mr Nikola Gavella, is a Croatian national who was born in 1937 and lives in Zagreb. He was represented before the Court by Mrs I. K. Vucelić, a lawyer practising in Zagreb. The Croatian Government (“the Government”) were represented by their Agent, Mrs Š. Stažnik. The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. On 1 January 1997 the Act on the Restitution of and Compensation for Property Expropriated during the Yugoslav Communist Regime (“the Denationalisation Act”) entered into force. Pursuant to section 22 of the Denationalisation Act, nationalised flats in respect of which third persons had acquired specially protected tenancies (stanarsko pravo) were not to be restored to their former owners. The tenants had a right to purchase such flats from the Fund for the Restitution of and Compensation for Expropriated Property (Fond za naknadu oduzete imovine – “the Fund”) under favourable conditions set out in the Specially Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act. At the same time, the former owners or their heirs were entitled to financial compensation in respect of the flats. In addition, section 29 of the Denationalisation Act provided that, in the event of subsequent “disposal in rem” of flats purchased by such tenants, the former owners had the right of pre-emption (pravo prvokupa). In such cases, the new owner (the former tenant) was obliged to offer it first to the former owner for the same price as he or she had paid to the Fund. If the former owner accepted the offer and concluded a contract of sale with the new owner, he or she had to pay the Fund the difference between the sale price and the amount of financial compensation previously received. Pursuant to section 29 (2) of the Denationalisation Act, the right of pre-emption was to be noted (zabilježba) in the land register on the basis of a mandatory clause to be inserted into every contract of sale concluded between a tenant and the Fund. Three residential buildings in the centre of Zagreb had been owned by the applicant's family and were nationalised during the Communist regime. On 2 February and 29 March 2001 respectively, the Office for Property Affairs of the City of Zagreb (Grad Zagreb, Gradski ured za imovinskopravne poslove) issued two decisions finding that the applicant, as the sole heir of his late mother, E.G., was entitled to financial compensation in the amount of 2,763,164 Croatian kunas in respect of 27 flats situated in the nationalised buildings. Twenty-five percent of the compensation was to be paid within six months of the decisions becoming final, while the rest was to be paid in State bonds in 40 twice-yearly instalments over the period between 1 January 2000 and 1 July 2019. The applicant submitted that he had renounced his pre-emption rights in respect of five of the flats. In 1996 24 members of the upper house of Parliament – the House of Counties (Županijski dom Sabora Republike Hrvatske) – lodged an application with the Constitutional Court challenging the constitutionality of the Denationalisation Act (application for abstract constitutional review – zahtjev za ocjenu ustavnosti) under section 13 of the 1991 Constitutional Act on the Constitutional Court (“the 1991 Constitutional Court Act”). In addition, in the period between 1996 and 1999, the Constitutional Court received 64 petitions lodged by various individuals requesting the institution of proceedings to review the constitutionality of the Denationalisation Act (petition for abstract constitutional review – prijedlog za ocjenu ustavnosti) under section 15 of the 1991 Constitutional Court Act. On 21 April 1999 the Constitutional Court delivered a single decision on the above application and petitions. It quashed certain provisions of the Denationalisation Act as unconstitutional. Among other provisions, the Constitutional Court quashed section 29 (1), which provided for pre-emption rights for former owners. As a result, the applicant lost his right of pre-emption. The Constitutional Court held that the constitutionally protected right to ownership included the right to dispose of a property, which meant, inter alia, the right to sell it at a contracted (market) price. Since the statutory right of pre-emption restricted the right of disposal, thereby placing a limitation on the constitutional right of ownership, that limitation had to meet the aim which it sought to achieve. The aim of the right of pre-emption was to protect former owners and the legal order against any unjustifiable profit which the new owner of a flat (the former tenant) might make by selling it at the market price (having previously bought it from the Fund at a significantly lower price). However, it was not necessary to provide for the right of pre-emption in perpetuity in order to meet that aim. Instead, the aim could have been achieved by imposing a reasonable time-limit. A perpetual right of pre-emption was not proportionate to the aim pursued, and therefore constituted an excessive restriction on the rights of current owners, hampering even socially desirable disposal of property (aimed, for example, at meeting the housing needs of the owner's immediate family members) and paralysing real property transactions to a significant extent. In addition, section 29 (1) was found to be contrary to the principle of legal certainty and thereby to the rule of law, on account of the vague and imprecise nature of the terms used. In particular, it was not clear whether the right of pre-emption in question constituted a right in rem or in personam (and if the latter was the case, whether it existed for the lifetime of the former or the current owner). Moreover, the Constitutional Court held that the use of the term “disposal in rem” (which, apart from sale, could involve other forms of alienation and mortgaging of the property) to describe an event triggering the former owner's right of pre-emption, was inconsistent with the other provisions of the Denationalisation Act, which used the term “sale” to describe the same event. The Constitutional Court deferred the effects of its decision by giving the legislature one year to comply with the decision and enact amendments to the Denationalisation Act to replace the unconstitutional provisions. The quashed provisions were to lose their legal force with the entry into force of the envisaged amendments, but no later than one year from the date of publication of the court's decision. The decision was published in the Official Gazette on 23 April 1999. Following several requests by the Government, the Constitutional Court extended this time-limit on five occasions. The time-limit was finally set at 1 July 2002. On 5 July 2002 Parliament adopted amendments to the Denationalisation Act (“the Amendments”) which entered into force on the same day. Section 4 of the Amendments repealed sections 29, 30 and 31 of the Denationalisation Act, that is, the provisions providing for pre-emption rights for former owners. Parliament did not accept the Government's bill, which provided for pre-emption rights for former owners in the event of a flat's subsequent sale, donation or exchange, for a period of fifteen years. It considered that the proposed solution would result in an undesirable stalemate whereby the current owner would have no incentive to sell his or her flat, and therefore making it impossible for former owners to make use of their right of pre-emption. If adopted, the bill would impose an excessive burden on the current owners while not benefiting the former owners. Moreover, since property transactions concerning these flats would be paralysed, it would deprive the State of the taxation revenue from such transactions. On 19 August 2002 the applicant requested the Constitutional Court to institute proceedings to review the constitutionality of the Amendments (petition for abstract constitutional review), arguing that they were in breach of the Constitution. The Constitutional Court has not yet decided on the applicant's petition. The relevant provisions of the 1990 Croatian Constitution (Ustav Republike Hrvatske, Official Gazette nos. 56/1990, 135/97, 113/2000 and 28/2001) read as follows: “Rights and freedoms may be restricted only by law, in order to protect the rights and freedoms of others, the legal order, public morals or public health.” “1. The right of ownership is guaranteed. 2. Ownership implies duties. Owners and users of property shall contribute to the general welfare.” “1. Property may be restricted or taken in accordance with the law and in the interest of the Republic of Croatia subject to payment of compensation equal to its market value. 2. The exercise...of property rights may, on an exceptional basis, be restricted by law for the protection of the interests and security of the Republic of Croatia, nature, the environment or public health.” “The Croatian Parliament shall: - ... - enact statutes, ...” The relevant provisions of the Constitutional Act on the Constitutional Court (Ustavni zakon o Ustavnom sudu, Official Gazette no. 13/1991 of 21 March 1991), as in force in the material time, provided as follows: “An application instituting proceedings before the Constitutional Court may be submitted by: Parliament; one-third of the members of each House of Parliament; the President of the Republic of Croatia; the Government of the Republic of Croatia, to review the constitutionality and legality of subordinate legislation; the Supreme Court of the Republic of Croatia, if the issue of constitutionality and legality has arisen in proceedings before a court; the Ombudsman, in proceedings under Article 83 of the Constitution of the Republic of Croatia; ...” “Everyone has the right to request the institution of proceedings to review the constitutionality of statutes... The Constitutional Court may of its own motion institute proceedings to review the constitutionality of statutes...” “(1) The Constitutional Court shall quash a statute or its provisions if it finds that they are incompatible with the Constitution. (2) Unless the Constitutional Court decides otherwise, the quashed statute or its provisions shall cease to have legal force on the day of publication of the Constitutional Court's decision in the Official Gazette.” Sections 527-33 of the Civil Obligations Act (Zakon o obveznim odnosima, Official Gazette nos. 53/1991, 73/1991, 3/1994, 7/1996, 112/1999), as in force in the material time, laid down general rules (lex generalis) concerning pre-emption rights. Section 531 provided that the contractual right of pre-emption would expire five years after the conclusion of the contract of sale, unless it was stipulated that it would expire earlier. Section 533 provided, inter alia, that the statutory right of pre-emption was of unlimited duration. The relevant provisions of the Act on the Restitution of and Compensation for Property Expropriated during the Yugoslav Communist Regime (Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Official Gazette no. 92/96 of 30 October 1996), as in force in the material time, read as follows: “(1) Unless expropriated by confiscation, flats [...] let under specially protected tenancies shall not be returned to their former owners. ... (3) The former owner shall have the right to compensation and the holder of the specially protected tenancy shall have the right to purchase the flat.” “The contract referred to in paragraph 2 of this section [by which the Fund sells the flat to the holder of the specially protected tenancy] shall stipulate, in the form of a mandatory clause, the right of pre-emption in favour of the former owner in case of further disposal in rem of the purchased flat. The right of pre-emption shall be noted (zabilježba) in the land register.” “(1) In the case of further disposal in rem of the flat purchased [from the Fund], the former owner shall have the right of pre-emption. (2) The right of pre-emption of the former owner shall be noted in the land register of the competent court. (3) The owner of a purchased flat who intends to sell it shall, through the notary public, offer the flat for sale to the former owner and notify him or her of the price [paid by the owner when he or she purchased the flat from the Fund] and the terms and conditions of the sale.” Paragraph 5 provided that the former owner, within sixty days of conclusion of the contract of sale with the flat owner, had to (re)pay to the Fund the difference between the price set forth in paragraph 3 and the amount he or she had received in compensation for the nationalised flat. Paragraphs 4, 6 and 7 set forth in detail the obligations of the current owner (former tenant) in respect of the former owner's right of pre-emption. Section 30 of the Act provided for the remedies (a civil action) available to the former owner if the current owner failed to observe his or her right of pre-emption. Section 31 stated that no turnover tax was payable on the sale of the flat, in accordance with the former owner's right of pre-emption. The relevant provision of the Amendments to the Act on the Restitution of and Compensation for Property Expropriated during the Yugoslav Communist Regime (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Official Gazette nos. 80/02 and 81/02 (amended)), provides as follows: “Sections 29, 30 and 31 [of the Act] are hereby repealed.” “Proceedings instituted under the Denationalisation Act which have not ended in a res judicata decision by the date of entry into force of this Act shall be continued under the provisions of this Act.” The relevant provisions of the Land Register Act (Zakon o zemljišnim knjigama, Official Gazette no. 91/96 of 28 October 1996), as in force at the material time, provided as follows: REGISTER ENTRIES Section 1 Entries in general a. Types of entries Section 30 “(1) Register entries shall take the form of registration, preliminary registration and annotation. (2) Registration (uknjižba) is a form of entry whereby the register rights are acquired, transferred, limited or extinguished without ... subsequent validation. (3) Preliminary registration (predbilježba) is a form of entry whereby the register rights are acquired, transferred, limited or extinguished subject to subsequent validation, and within the limits of that validation. (4) Annotation (zabilježba) is a form of entry making public any relevant circumstances which may, by law, be noted in the land register. Annotation may give rise to certain legal effects where a statute so prescribes.” b. Subject matter of registration and preliminary registration Section 31(1) “Only the right of ownership and other rights in rem may be the subject of registration in the land register. The same shall apply to rights of redemption, pre-emption, lease, as well as concessions and other rights in immovables, where provided for by another statue.” c. Subject matter of annotation Section 39 “Annotations may be made in the land register for the following purposes: - to make public the legal relationships concerning personal status, in particular restrictions concerning the administration of property (for example, minority, guardianship, continuation of parental authority, opening of bankruptcy proceedings, etc.), as well as other legal relationships and facts prescribed by law, in order that no one may claim that he did not know or should not have known of their existence; - to establish the legal effects of annotations prescribed by this or another statute (annotation of order of priority..., compulsory auction, prohibition of alienation or encumbrances, annotations prescribed by the rules governing enforcement and provisional remedies, etc.).”